CIT A\51417\1056336.5
LEASE AGREEMENT
BY AND BETWEEN
CITY OF ALAMEDA,
a charter city and municipal corporation
AS LANDLORD
and
SAILDRONE, INC.
a Delaware Corporation
AS TENANT
TABLE OF CONTENTS
1. DEMISE ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••.••••••••••• 1
2. PREMISES ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 1
2.1 Premises ................................................................................................................... 1
2.2 Land and Parking ..................................................................................................... 1
2.3 Possession ................................................................................................................ 2
2.4 Landlord's Reserved Rights ..................................................................................... 2
3. TERM •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••.••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 3
3.1 Term ......................................................................................................................... 3 3 .2 Delay and Delivery .................................................................................................. 4
3.3 Option to Renew ...................................................................................................... 4
4. RENT •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 6
4.1 Base Rent ................................................................................................................. 6
4.2 Additional Rent ............................................................................................... ......... 6
4.3 Late Charge .............................................................................................................. 7
4.4 Interest ...................................................................................................................... 7
5. OPERA TING EXPENSES AND TAXES •••••••••••••.•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••.•••••••••••••••••••••••• 7
5.1 Definitions ................................................................................................................ 7
5.2 Determination and Payment of Operating Expenses and Taxes ............................ 10
6. USE; COMPLIANCE WITH LAWS ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••.••••••••••••••••••••• 11
6.1 Use ......................................................................................................................... 11
6.2 Compliance with Laws .......................................................................................... 11
6.3 Compliance with Restrictions ................................................................................ 11
6.4 Use Permit .............................................................................................................. 12
7. SECURITY DEPOSIT ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 12
8. UTILITIES ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 13
8.1 Payments for Utilities and Services ....................................................................... 13
8.2 No Liability ofLandlord ........................................................................................ 13
9. PERSONAL PROPERTY AND POSSESSORY INTEREST TAXES •.•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 13
9.1 Tenant's Tax Obligation ........................................................................................ 13 9 .2 Personal Property Taxes ........................................................................................ 14 CIT A \51417\1056336.5
TABLE OF CONTENTS
(CONTINUED)
9 .3 Possessory Interest Taxes ...................................................................................... 14 9 .4 Payment .................................................................................................................. 14
10. ALTERATIONS ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••.••••••••••••••••••••••••••• 14
10.1 Landlord Consent Required ................................................................................... 14 10 .2 Alterations .............................................................................................................. 14
10.3 Excavations .................................................................................. .......................... 16
10.4 Liens ....................................................................................................................... 16
11. MAINTENANCE AND REPAIR OF PREMISES •••••••••••••••••••••••••••••••••••••.••••••••••••••••••••••••••••••••• 16
11.1 Maintenance and Repair by Tenant ....................................................................... 16
11.2 Maintenance and Repair by Landlord .................................................................... 1 7
12. ENVIRONMENTAL PROTECTION PROVISIONS ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••.••••••••••••••••••••••• 18
12.1 Hazardous Materials .............................................................................................. 18
12.2 Reportable Uses Required Consent ...................................................................... .19
12.3 Remediation Obligations ....................................................................................... 19
12.4 Environmental Permits ........................................................................................... 20
12.5 Landlord's Inspection Right .................................................................................. 20
12.6 Hazardous Materials Handling Plan ...................................................................... 20
12. 7 Hazardous Materials Indemnity ............................................................................. 22
13. ASSIGNMENT AND SUBLETTING ••.••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 22 13 .1 Landlord Consent Required ................................................................................... 22
13.2 Landlord Recapture ................................................................................................ 22
13.3 Reasonable Consent ............................................................................................... 23
13.4 Transfer Premium .................................................................................... .............. 23
13.5 Tenant Affiliates .................................................................................................... 23
13.6 No Release ............................................................ ................................................. 24
13. 7 Expenses and Attorneys' Fees ............................................................................... 24
13.8 Limitations on Transfer Reasonable ...................................................................... 24
14. INDEMNITY AND w AIVER OF CLAIMS ••••••••.••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 25
14.1 Tenant Indemnification .......................................................................................... 25
14.2 Waiver of Claims ............................................. ...................................................... 25 CITA\51417\1056336.5 11
TABLE OF CONTENTS
(CONTINUED)
14.3 Survival/No Impairment ........................................................................................ 25
15. INSURANCE ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••.••••••••• 26
15.1 Tenant's Insurance ................................................................................................. 26
15.2 Requirements For All Policies ............................................................................... 27 15 .3 Certificates of Insurance ........................................................................................ 27 15 .4 Landlord's Insurance ............................................. Error! Bookmark not defined.
16. DAMAGE OR DESTRUCTION ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••.••••••••••••• 27
16.1 Definitions .............................................................................................................. 27
16.2 Partial Damage - Insured Loss ............................................................................... 28
16.3 Partial Damage - Uninsured Loss .......................................................................... 29
16.4 Total Destruction ................................................................................................... 29
16.5 Damage Near End ofTerm ................................................................................... .29
16.6 Abatement of Rent ................................................................................................. 29
17. CONDEMNATION •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 30
18. DEFAULT ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••.••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 30
18.1 Events of Default ................................................................................................... 30
18.2 Remedies ................................................................................................................ 31
18.3 No Waiver .............................................................................................................. 32
18.4 Waiver of Redemption, Reinstatement, or Restoration ......................................... 32
18.5 Remedies Cumulative ..................................................... ....................................... 32
18.6 Landlord's Right to Perform Tenant's Obligations ............................................... 33
18. 7 Severability ............................................................................................................ 33
19. LIMITATION OF LIABILITY ••••••••• ~······················································································33
20. SURRENDER OF PREMISES ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 33
21. HOLDING OVER ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 34
22. MORTGAGES ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••.••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 34
22.1 Subordination to Mortgages ................................................................................... 34
22.2 Mortgage Protection ............................................................................................... 34
23. TENANT'S ESTOPPEL CERTIFICATE •••••••••••.•••••••••••••••••••••••••••••••••••••.••••••••••••••••••••.•••••••••• 35
24. RELOCATION •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
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TABLE OF CONTENTS
(CONTINUED)
25. NOTICE •••••••••••••••••••••••••••••••.•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 35
26. LABOR PROVISIONS ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 36
26.1 Equal Opportunity .................................................................................................. 36
26.2 Convict Labor ........................................................................................................ 36
26.3 Prevailing Wages and Related Requirements ........................................................ 36
27. MISCELLANEOUS ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 37
27.1 Governing Law ...................................................................................................... 37
27.2 Severability ............................................................................................................ 37
27.3 Attorneys' Fees ............. ; ........................................................................................ 37
27.4 Force Majeure ........................................................................................................ 37
27.5 Sale ......................................................................................................................... 37
27.6 Signs ....................................................................................................................... 38
27.7 Brokers ................................................................................................................... 38
27.8 Access by Landlord ................................................................................................ 38
27.9 Waiver of Right to Jury Trial.. .............................................................................. .39
27.10 Recordation ............................................................................................................ 39 2 7 .11 Article and Section Titles ....................................................................................... 3 9
27.12 Authority ................................................................................................................ 39 27 .13 Quiet Possession .................................................................................................... 40
27.14 Asbestos Notification for Commercial Property Constructed Before 1979 ......... .40
27.15 Lead Warning Statement. ...................................................................................... .40
27.16 OFAC Certification ................................................................................................ 40 27 .17 Certified Access Specialist Disclosure ................................................................. .40 27 .18 Time of the Essence ............................................................................................... 41 27 .19 Entire Agreement ................................................................................................... 41
27.20 Rules and Regulations ............................................................................................ 41
27.21 Financial Statement ................................................................................................ 41
27.22 Relocation Benefits ................................................................................................ 41
27.23 Alameda NAS Historic District ............................................................................ .41 27 .24 Subdivision and Development of Property ........................................................... .42 CITA\51417\1056336.5 IV
TABLE OF CONTENTS
(CONTINUED)
27.25 Environmental and Planning Documents .............................................................. .42
27.26 Counterparts ........................................................................................................... 42
28. RIGHT OF FIRST NEGOTIATION FOR PURCHASE •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 42
28.1 Marketable Parcel .................................................................................................. 42
28.2 Negotiation ............................................................................................................. 42 [signatures on next page] ................................................................................................... 43 CITA\51417\1056336.5 v
INDEX OF EXHIBITS
Exhibit
A PREMISES
A-1 PARKING AREA
A-2 TAXIWAY H LICENSE AREA
B COMMENCEMENT LETTER
c RENEW AL NOTICE
D ACKNOWLEDGMENT OF RECEIPT
E ENVIRONMENT AL QUESTIONNAIRE
F RULES AND REGULATIONS
CITA\51417\1056336.5
LEASE AGREEMENT
BASIC LEASE INFORMATION
Lease Date: Dated as of April _, 201 7 for reference purposes only Landlord: City of Alameda,
a charter city and municipal corporation
Landlord's Address: City of Alameda
Alameda City Hall
2263 Santa Clara Ave
Alameda, CA 94501
Tel: (510) 748-4509
Attn: City Manager
Notice Copy to:
RiverRock Real Estate Group, Inc., as Agent for
City of Alameda
950 W. Mall Square, suite 239
Alameda, CA 94501
Tel: (510) 749-0304
Tenant: Saildrone, Inc.
Tenant's Address: Saildrone, Inc.
1050 West Tower Avenue
Alameda, CA 94501
Premises: These certain premises located at 1050 West Tower Avenue (Building 12), Alameda, California, consisting of approximately 110,000 rentable square feet.
Building: Building 12
Length of Term: Sixty (60) months, with renewal options CIT A\51417\1056336.5 2