R E L O C A T I O N A S S I S T A N C E
The relocation assistance rates required by the ordinance are as follows (i.e., 1 month of FMR*):
1. Effective November 7, 2023.
2. Landlords or their representatives must notify the City within three (3) business days after giving an eviction notice to their tenant. Failure to properly notify renders a notice to vacate void.
3. Landlords or their representatives must pay tenants issued a no-fault just cause eviction relocation assistance equal to one (1) month of Fair Market Rent (FMR) or waive the tenant’s final month of rent. If FMR is higher than the current rent, tenant is owed the difference.
O V E R V I E W
The ordinance includes the following provisions:
On November 7, 2023, the Costa Mesa City Council adopted a Just-Cause Residential Tenant Protections Urgency Ordinance (No. 2023-04) to align with State Bills AB 1482 and SB 567.
B A C K G R O U N D
Landlords of applicable properties must notify:
City of Costa Mesa:1.
Landlords must submit, through the City’s Totally Electronic Self-Service Application (TESSA), a copy of all documents served to the tenant. a.
Tenants:2.
Landlords issuing a no-fault just cause eviction for intent to demolish or substantially rehabilitate the property, must provide written notice to tenants including:
a.
A description of the substantial rehabilitation to be completed;i.
An approximate estimated duration of the substantial rehabilitation or expected date the property is to be demolished; and
ii.
A copy of the building permit(s) required to undertake the substantial remodel or demolition, or a copy of the contract for work not requiring permits. iii.
N O T I F I C A T I O N S
C I T Y O F C O S T A M E S A
Just Cause Residential
Tenant Protections Ordinance (No. 2023-04)
Fact Sheet
FOR ADDITIONAL INFORMATION:
714-754-5346 costamesaca.gov/[email protected] *Fair Market Rent(FMR) is determined annually by the U.S. Department of Housing and Urban Development.
Attachment 2
CITY OF COSTA MESA
Just Cause Residential Tenant Protections
Legislative Overview
AB-1482 & SB-567
At-Fault Just Cause Reasons No-Fault Just Cause Reasons Failure to pay rent
Material breach of rental agreement
Maintaining, committing, or permitting a
nuisance
Using premises for an unlawful purpose or
committing criminal activity
Failure to sign a substantially similar lease
Subleasing the premises in violation of the lease
agreement
Refusing to allow the owner to access premises
Failure to move out after written notice
Intent to occupy the property by the owner or an
immediate family member
Withdrawal of the property from the rental
market
Comply with an order from a government agency,
court, or ordinance
Intent to demolish or substantially rehabilitate the
property
A B 1 4 8 2 : T E N A N T P R O T E C T I O N A C T O F 2 0 1 9 Signed into law on October 8, 2019, AB 1482 prohibits owners of residential properties from evicting a tenant without just cause when said tenant has occupied a residential unit for a minimum of 12 consecutive months.
This bill delineates just cause evictions into two categories: At-Fault and No-Fault.
Signed into law by the Governor on September 30, 2023, this bill amended AB 1482 to place additional requirements on residential property owners when issuing no-fault just-cause evictions.
Intent to Occupy
Owners/designated family member are to move in within 90 days of the tenant vacating the unit and maintain occupancy for a minimum period of 12 consecutive months.
Intent to demolish or substantially rehabilitate
Owners are to provide a description and estimated duration of the substantial rehabilitation to be completed, or expected date the property is to be demolished, and a copy of the building permit(s) required to undertake the work, or a copy of the contract for work not requiring permits.
Makes an owner who issues a notice of eviction in violation of AB-1482 and/or SB-567 liable to the tenant in a civil action for damages up to 3 times the actual damages, plus punitive damages.
S B 5 6 7 : H O M E L E S S N E S S P R E V E N T I O N A C T O F 2 0 2 3 FOR ADDITIONAL INFORMATION:
714-754-5346 costamesaca.gov/[email protected] A S I S T E N C I A P A R A L A R E L O C A L I Z A C I Ó N Las tasas de ayuda para el realojamiento requeridas por la ordenanza son las siguientes (es decir, 1 mes de FMR*):
1. En efecto desde el 7 de noviembre de 2023.
2. Los propietarios o sus representantes deben de notificar a la Ciudad dentro de tres (3) días hábiles después de dar un aviso de desalojo al inquilino. Si no se notifica correctamente, la notificación de desalojo será nula.
3.Los propietarios o sus representantes son responsables de pagar a los inquilinos que han sido desalojados sin culpa por causa justa una compensación de realojamiento equivalente a un (1) mes de alquiler justo de mercado (FMR) o renunciar el último mes de alquiler al inquilino. Si el FMR es más alto que el alquiler actual, el propietario hará un pago al inquilino para cubrir la diferencia.
R E S U M E N
La ordenanza incluye las siguientes provisiones:
El martes 7 de noviembre, el Ayuntamiento de Costa Mesa adoptó una Ordenanza de Urgencia de Protección para Inquilinos de Residencias con Causa Justa (No. 2023-04) para alinearse con los Proyectos de Ley Estatales AB 1482 y SB 567.
A N T E C E D E N T E S
Los propietarios de los inmuebles aplicables deben de notificar:
La ciudad de Costa Mesa:1.
Los propietarios deben someter, a través de la Aplicación de Autoservicio Electrónico Total de la Ciudad (TESSA), una copia de todos los documentos entregados al inquilino. a.
Los inquilinos:2.
Los propietarios que emitan un desalojo sin culpa por causa justa por la intención de demoler o rehabilitar sustancialmente la propiedad, deben hacer un aviso por escrito a los inquilinos que incluya:
a.
Una descripción de la rehabilitación sustancial que se va a llevar a cabo;i.
Una estimación aproximada de la duración de la rehabilitación sustancial o la fecha prevista para la demolición de la propiedad; y
ii.
Una copia de los permisos de construcción necesarios para llevar a cabo la remodelación sustancial o la demolición, o una copia del contrato para los trabajos que no requieran permisos. iii.
A V I S O S
CIUDAD DE COSTA MESA
Ordenanza de protección para inquilinos de
residencias con causa justa (No. 2023-04)
Hoja Informativa
PARA MÁS INFORMACIÓN:
714-754-5346 costamesaca.gov/[email protected] El alquiler justo de mercado (FMR) lo determina anualmente el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.
CITY OF COSTA MESA
Ordenanza de protección para inquilinos
de residencias con causa justa
AB-1482 & SB-567
PARA MÁS INFORMACIÓN:
714-754-5346 costamesaca.gov/[email protected] Razones Con Culpa por Causa Justa Razones Sin Culpa por Causa Justa Falta de pago del alquiler
Incumplimiento del contrato de alquiler
Mantenimiento, cometiendo o permitiendo una
molestia
Utilizando los locales con un propósito ilícito o
cometiendo actividades criminales
La falta de firma de un contrato de arrendamiento
con las mismas condiciones o sustanciones
similares.
Subarrendar los locales en violación del contrato de
arrendamiento
Negarse a permitir que el propietario acceda a los
locales.
Falta de mudanza tras ser notificado por escrito
Intención de ocupar la propiedad por parte del
propietario o de un familiar directo
La propiedad se retira del mercado del alquiler
Cumplir con una orden de un agencia
gubernamental, una corte o una ordenanza
Intención de demoler o rehabilitar sustancialmente
la propiedad
A B 1 4 8 2 : L E Y D E P R O T E C C I Ó N A I N Q U I L I N O S D E 2 0 1 9 Firmado como ley el 8 de octubre de 2019, AB 1482 prohíbe a los propietarios de propiedades residenciales desalojar a un inquilino sin causa cuando dicho inquilino ha ocupado una unidad residencial durante un mínimo de 12 meses consecutivos. Esta ley distingue los desalojos con causa justa en dos categorías: Con Culpa y Sin Culpa.
Firmado como ley por el Gobernador el 30 de septiembre de 2023, este proyecto de ley modificó el AB 1482 para imponer requerimientos adicionales a los propietarios residenciales al emitir desalojos sin culpa por causa justa.
Intención de ocupar
Los propietarios o familiares designados tienen que mudarse dentro de los 90 días siguientes del desalojo de la vivienda por parte del inquilino y mantener la ocupación durante un periodo mínimo de 12 meses consecutivos.
Intención de demoler o rehabilitar sustancialmente
Los propietarios tienen que facilitar una descripción y una estimación de la duración de la rehabilitación sustancial que se va a llevar a cabo, o la fecha prevista de demolición de la propiedad, y una copia del permiso o permisos de construcción necesarios para realizar las obras, o una copia del contrato para las obras que no requieran permisos.
Hace que un propietario que emite un aviso de desalojo en violación de AB-1482 y / o SB-567 responsable ante el inquilino en una acción civil por daños y perjuicios hasta 3 veces los daños reales, además de daños punitivos.
S B 5 6 7 : L E Y D E P R E V E N C I Ó N D E L A S P E R S O N A S S I N H O G A R D E 2 0 2 3