Cupertino City Council
January 13, 2022

CC 01-13-22
#1
Development Project
10625 S. Foothill
Written Comments

1 Melissa Robertson
From: Candice Kwok <[email protected]>
Sent: Thursday, January 13, 2022 6:23 PM
To: City Clerk
Subject: Please Read for Tonight's Special Council Meeting (1/13) CAUTION: This email originated from outside of the organization. Do not click links or open attachments unless you recognize the sender and know the content is safe.

Dear Mayor Paul and Members of the Cupertino Council,

I live up the hill from the proposed development at 10625 S Foothill Blvd. I'm writing to express my support for the proposed development which is long overdue. I drive pass this area every day and look forward to when it will be modernized and match the charm of this neighborhood.

I urge the council to support this project and move it forward as quickly as possible.

Thank you,
Candice and Brandon Smith
San Juan Road, Cupertino

1 Melissa Robertson
From: Lydia Ryu <[email protected]>
Sent: Thursday, January 13, 2022 4:38 PM
To: City Clerk
Subject: Item 1 in City council meeting on Jan-13
CAUTION: This email originated from outside of the organization. Do not click links or open attachments unless you recognize the sender and know the content is safe.

Dear Cupertino City Counsils,
I have some questions about the project at 10625 South Foothill Boulevard. I am Lydia Ryu, the resident of 10680
Merriman Road . My house is located right behind of the project location.

These are my biggest concern as one of neighbor of the construction site.

Could you read these into the record please?
Thank you so much.

1. Infringement of sunlight

2. Noise problem during the demolition and construction

3. Potential problems from the severe dust 4.potential
problems from vibration 5. Privacy issue during the construction CC 01-13-2022
#1
Development Project
10625 S. Foothill
Updated Attachment B – Draft
Ordinance to show the full image
on page 5 that was cut off
Desk Item
ORDINANCE NO. ______
AN ORDINANCE OF THE CITY COUNCIL
OF THE CITY OF CUPERTINO APPROVING THE REZONING OF TWO
PARCELS FROM PLANNED DEVELOPMENT WITH GENERAL
COMMERCIAL USES (P(CG)) TO PLANNED DEVELOPMENT WITH
GENERAL COMMERCIAL AND RESIDENTIAL USES (P(CG, RES))
LOCATED AT 10625 SOUTH FOOTHILL BOULEVARD

Application No:     Z‐2018‐02
Applicant:   Dan Shaw (SCR Enterprises)
Location:   10625 South Foothill Boulevard (APN#s 342‐16‐087 & 088) The City Council of the City of Cupertino finds that:

WHEREAS, an application was received by the City (Application no. Z‐2018‐02) for the rezoning of a property from Planned Development with Commercial intent (P(CG)) to Planned Development with General Commercial and Residential intent (P(CG, Res)).

WHEREAS, the rezoning will be consistent with the Cityʹs General Plan land use map, proposed uses and surrounding uses; and
WHEREAS, pursuant to the provisions of the California Environmental Quality Act of 1970  (Public  Resources  Code  Section  21000  et  seq.)  (“CEQA”)  and  the  State  CEQA Guidelines  (California  Code  of  Regulations,  Title  14,  Section  15000  et  seq.)  (ʺCEQA Guidelinesʺ),  the  City  prepared  an  Initial  Study  and  proposed  Mitigated  Negative Declaration (“Project”); and
WHEREAS,  on  October  28,  2021,  the  City  of  Cupertino’s  Environmental  Review Committee held a duly noticed public hearing to receive public testimony and reviewed and  considered  the  information  contained  in  the  Draft  IS/MND,  and  voted  5‐0‐0  to recommend that the City Council adopt the Draft IS/MND (EA‐2018‐06) and mitigation measures; and
WHEREAS,  the  Final  Draft  Initial  Study  and  Mitigated  Negative  Declaration  was presented to the Planning Commission on November 23, 2021 at a regularly scheduled Planning Commission Meeting; and,
WHEREAS, on November 23, 2021, the Planning Commission held a duly noticed public hearing  to  receive  staff’s  presentation  and  public  testimony,  and  to  consider  the information  contained  in  the  IS/MND  along  with  all  staff  reports,  other  pertinent documents, and all written and oral statements received prior to and at the public hearing,

and recommended on a 5‐0 vote, based on substantial evidence in the record, that  the City Council adopt the MND, adopt and incorporate into the Project and implement as conditions of approval all of the mitigation measures for the project that are identified in the IS/MND, and adopt the Mitigation Monitoring and Reporting Program for the Project; and
WHEREAS, the necessary public notices have been given and the Planning Commission held one public hearing, recommending to the City Council that the rezoning be granted per resolution No. (Z‐2018‐02);
WHEREAS, on January 13, 2022 and February 1, 2022, upon due notice, the City Council has held at least two public hearings to consider the Rezoning; and; WHEREAS, the City Council of the City of Cupertino is the decision‐making body for this Ordinance; and;
WHEREAS, the City Council of the City of Cupertino held a duly noticed public hearing on January 13, 2022, and after considering all testimony and written materials provided in  connection  with  that  hearing  introduced  this  ordinance  and  waived  the  reading thereof.

NOW, THEREFORE, THE CITY COUNCIL OF THE OF CITY OF CUPERTINO DOES ORDAIN AS FOLLOWS:

That  after  careful  consideration  of  the  facts,  exhibits,  testimony  and  other  evidence submitted in this matter, the City Council adopts the Rezoning based upon the findings described  above,  the  public  hearing  record  and  the  Minutes  of  Planning  Commission Meeting of November 23, 2021, and subject to the conditions specified below:

Section 1.  The  recitals  set  forth  above  are  true  and  correct,  and  are  hereby incorporated herein by this reference as if fully set forth in their entirety.

Section 2.  The City Council finds the following as set forth by Municipal Code

19.152.020.C:

1. That the proposed zoning is in accord with Title 19 of the Municipal Code and the Cityʹs Comprehensive General Plan (Community Vision 2040).

With the proposed zoning modification to allow for both general commercial and residential uses the  project  would  be  consistent  with  the  General  Plan  Land  Use  Map  that  allows  for  general commercial  and/or  residential  development.  The  Planned  Development  district  allows  the  City flexibility to approve project specific development standards different from the standards outlined in the Zoning regulations for the site.

2.  The  proposed  zoning  is  in  compliance  with  the  provisions  of  the  California Environmental Quality Act (CEQA).

As set forth above, the City examined the environmental effects of the Project, including the zoning amendments  adopted  herein,  and  in  the  Initial  Study  and  Mitigated  Negative  Declaration prepared in accordance with the California Environmental Quality Act. On December 21, 2021 the City Council adopted resolution ____ to approve the Initial Study and Mitigated Negative Declaration  with  the  Mitigation  Monitoring  and  Reporting  Program.  Any  potential  impacts associated with project have been analyzed, and mitigations to reduce any potential impacts to less than significant with mitigation have been adopted. Therefore, the proposed zoning complies with the provisions of CEQA.

3.  The  site  is  physically  suitable  (including,  but  not  limited  to,  access,  provision  of utilities, compatibility with adjoining land uses, and absence of physical constraints) for the requested zoning designation(s) and anticipated land use development(s).

The  site  being  rezoned  will  have  access  to  existing  utilities  and  is  compatible  with  adjoining residential land uses.

4. The proposed zoning will promote orderly development of the City.

The  site  being  rezoned  will  promote  orderly  development  in  the  City  through  incorporation  of applicable development standards and provide for continued commercial opportunities.

5. That the proposed zoning is not detrimental to the health, safety, peace, morals and general welfare of persons residing or working in the neighborhood of subject parcels.

The proposed zoning is not detrimental to the health, safety, peace, morals and general welfare since  the  proposed  uses  are  consistent  with  the  City’s  General  Plan  Land  Use  Element.

Additionally, where any potential health or safety impacts have been identified in the Projectʹs CEQA analysis, mitigation measures have been identified which would be mitigate the impact.

Section 3.  The City Council approves the following:

1. That the property described in attached Exhibit Z‐1 have a zoning designation as that shown in the following table and is incorporated into the Master Zoning Map (Exhibit Z‐2) of the City of Cupertino; and
APN  Current Zoning  New Zoning
342‐16‐087  P(CG)  P(CG, Res)
342‐16‐088  P(CG)  P(CG, Res)

2. The approved plan for the project indicates the setbacks, minimum common and private  open  space,  maximum  floor  area  ratio,  height  and  other  development standards. Any future changes to these standards would require a rezoning of the property.

Section 4.  The City Council finds the Rezoning is within the scope of the Initial Study  and  Mitigated  Negative  Declaration  and  directs  the  Director  of  Community Development to file a Notice of Determination with the Santa Clara County Recorder in accordance with CEQA guidelines.

Section 5.  This  Ordinance  shall  be  effective  thirty  (30)  days  following  its adoption.

PASSED  AND  ADOPTED  at  a  special  meeting  of  the  City  Council  of  the  City  of Cupertino this 1st day of February 2022 by the following vote:

Members of the City Council
AYES:

NOES:

ABSENT:

ABSTAIN:

SIGNED:

__________________
Darcy Paul, Mayor
City of Cupertino

________________________
Date
ATTEST:

__________________
Kirsten Squarcia, City Clerk

________________________
Date
APPROVED AS TO FORM:

__________________
Christopher Jensen, City Attorney

________________________
Date

CC 01-13-2022
#1
Development Project
10625 S. Foothill
Draft Resolution for DP-2018-07
Desk Item

RESOLUTION NO. _________

A RESOLUTION OF THE CUPERTINO CITY COUNCIL
APPROVING A DEVELOPMENT PERMIT TO CONSTRUCT A MIXED‐USED DEVELOPMENT CONSISTING OF EIGHTEEN (18) RESIDENTIAL UNITS AND 4,500 SQUARE FEET OF COMMERCIAL SPACE LOCATED AT 10625 SOUTH FOOTHILL BOULEVARD (APN: 342‐16‐087 & 088)

SECTION I:  PROJECT DESCRIPTION
Application No.:  DP‐2018‐07
Applicant:   Dan Shaw (SCR Enterprises)
Location:   10625 South Foothill Boulevard (APN#s 342‐16‐087 & 088)

SECTION II:  FINDINGS FOR DEVELOPMENT PERMIT:

WHEREAS, the City of Cupertino received an application for a Development Permit as described in Section I of this resolution; and
WHEREAS, pursuant to the provisions of the California Environmental Quality Act of 1970 (Public Resources Code Section 21000 et seq.) (“CEQA”) and the State CEQA Guidelines  (California  Code  of  Regulations,  Title  14,  Section  15000  et  seq.)  (ʺCEQA Guidelinesʺ),  the  City  prepared  an  Initial  Study  and  proposed  Mitigated  Negative Declaration (“Project”); and
WHEREAS,  on  October  28,  2021,  the  City  of  Cupertino’s  Environmental  Review Committee  held  a  duly  noticed  public  hearing  to  receive  public  testimony  and reviewed and considered the information contained in the Draft IS/MND, and voted 5‐0‐0 to recommend that the City Council adopt the Draft IS/MND (EA‐2018‐06) and mitigation measures; and
WHEREAS,  on  November  23,  2021,  the  Planning  Commission  held  a  duly  noticed public hearing to receive staff’s presentation and public testimony, and to consider the information contained in the IS/MND along with all staff reports, other pertinent documents,  and  all  written  and  oral  statements  received  prior  to  and  at  the  public hearing, and recommended on a 5‐0 vote, based on substantial evidence in the record, that  the  City  Council  adopt  the  MND,  adopt  and  incorporate  into  the  Project  and implement as conditions of approval all of the mitigation measures for the project that are  identified  in  the  IS/MND,  and  adopt  the  Mitigation  Monitoring  and  Reporting Program for the Project (EA‐2018‐06); and
WHEREAS, on November 23, 2021 the Planning Commission recommended on a 5‐0 vote  that  the  City  Council  approve  Zone  Map  Amendment  (Z‐2018‐02),  in substantially similar form to the Resolution presented (Resolution No. 6938) approve the  Vesting  Tentative  Map   (TM‐2018‐04),  in  substantially  similar  form  to  the Resolution presented (Resolution No. 6940), approve the Development Permit (DP‐ 2018‐07)  in  substantially  similar  form  to  the  Resolution  presented  (Resolution  No. 6939),  approve  the  Architectural  and  Site  Approval  Permit  (ASA‐2018‐09)  in substantially similar form to the Resolution presented(Resolution No. 6941), approve the Use Permit (U‐2018‐04) in substantially similar form to the Resolution presented (Resolution No. 6942), approve the Tree Removal Permit (TR‐2018‐39) in substantially similar form to the Resolution presented (Resolution No. 6943); and WHEREAS,  all  necessary  public  notices  having  been  given  as  required  by  the Procedural Ordinance of the City of Cupertino and the Government Code, and the Planning Commission held at least one public hearing in regard to this application, and  on  January  1813,  2021,  the  City  Council  held  a  public  hearing  to  consider  the Development Permit; and
WHEREAS, the City Council of the City of Cupertino is the decision‐making body for this Resolution; and
WHEREAS, on January 13, 2022, after consideration of substantial evidence contained in  the  entire  administrative  record,  and  prior  to  consideration  of  the  Development Permit,  the  City  Council  adopted  Resolution  No.  [####]  adopting  and  requiring  as conditions of approval all of the mitigation measures for the Project which are within the responsibility and jurisdiction of the City that are identified in the IS/MND, and adopting the Mitigation Monitoring and Reporting Program for the Project; and WHEREAS,  the  applicant  has  met  the  burden  of  proof  required  to  support  the application for a Development Permit.

WHEREAS, the City Council finds as follows with regard to this application:

1. The proposed development, at the proposed location, will not be detrimental or injurious to property or improvements in the vicinity, and will not be detrimental to the public health, safety, general welfare, or convenience; The  project  is  consistent  with  the  General  Plan,  and  the  Zoning  Ordinance  with  the adoption of the Zone Map Amendments (Z‐2018‐02). The project has been designed to be compatible  with  and  respectful  of  adjoining  land  uses.  Additionally,  all  mitigation measures that are within the responsibility and jurisdiction of the City have been adopted and will be made conditions of approval in order to mitigate potential impacts to a less than significant level. Therefore, the project will not be detrimental or injurious to properties or improvements  in  the  vicinity,  and  will  not  be  detrimental  to  the  public  health,  safety, general welfare, or convenience.

2. The proposed development will be located and conducted in a manner in accord with  the  Cupertino  Comprehensive  General  Plan  and  the  purpose  of  the  City’s zoning ordinances.

The General Plan land use designation for the property is Commercial/Residential. The proposed  use  is  consistent  with  the  General  Plan.  The  subject  property  will  be  zoned Planned Development with General Commercial and Residential intent with the approval of  the  Zone  Map  Amendment  (Z‐2018‐02).  Projects  that  are  not  on  the  City’s  list  of approved Housing Element sits are required to obtain a Use Permit (U‐2018‐04), which the  project  is  seeking  and  subject  to  approval,  see  Condition  of  Approval  (COA)  #3  in Section III. The proposed development has met the applicable development standards in the General  Plan  and  the  City  of  Cupertino’s  Municipal  Code.  Therefore,  the  proposed development is consistent with the purpose of the City’s zoning ordinance.

NOW, THEREFORE, BE IT RESOLVED:

That after careful consideration of maps, facts, exhibits, testimony and other evidence submitted in this matter and the IS/MND and the Mitigation Monitoring and Reporting Program for the Project (EA‐2018‐06), subject to the conditions which are enumerated in  this  Resolution  beginning  on  PAGE  3  thereof,  and  those  contained  in  all  other Resolutions approved for this Project,
The  application  for  a  Development  Permit,  Application  No.  DP‐2018‐07,  is  hereby approved,  and  that  the  subconclusions  upon  which  the  findings  and  conditions specified  in  this  Resolution  are  based  are  contained  in  the  Public  Hearing  record concerning Application no. DP‐2018‐07 as set forth in the Minutes of the City Council Meeting of December 21, 2021January 13, 2022, and are incorporated by reference as though fully set forth herein.

SECTION  III:   CONDITIONS  ADMINISTERED  BY  THE  COMMUNITY DEVELOPMENT DEPARTMENT.

1. APPROVED EXHIBITS
Approval is based on the plan set dated September 15, 2020 consisting of 55 sheets  labeled  as  Canyon  Crossings  Mixed‐Use  Development,  A0‐A6,  E1.1, L1.0‐L3.1,  C1‐C14,  and  ST2  prepared  by  LPMD  Architects,  TS  Civil Engineering, and Reed Associates, except as may be amended by conditions in this resolution.

2. ACCURACY OF PROJECT PLANS
The  applicant/property  owner  is  responsible  to  verify  all  pertinent  property data  including  but  not  limited  to  property  boundary  locations,  building setbacks,  property  size,  building  square  footage,  any  relevant  easements and/or construction records. Any misrepresentation of any property data may invalidate this approval and may require additional review.

3. CONCURRENT APPROVAL CONDITIONS
The  conditions  of  approval  contained  in  file  nos.  Z‐2018‐02,  TM‐2018‐04,  U‐ 2018‐04, ASA‐2018‐09, TR‐2018‐39, and EA‐2018‐06 shall be applicable to this approval.

4. ANNOTATION OF THE CONDITIONS OF APPROVAL
The conditions of approval set forth shall be incorporated into and annotated on the first page of the building plans.

5. CONSULTATION WITH OTHER DEPARTMENTS
The applicant is responsible to consult with other departments and/or agencies with  regard  to  the  proposed  project  for  additional  conditions  and requirements.  Any misrepresentation of any submitted data may invalidate an approval by the Community Development Department.

6. DEVELOPMENT ALLOCATION
The applicant shall receive an allocation of 17 of the residential unit allocations for the Citywide housing allocation.

7. BICYCLE PARKING
The applicant shall provide bicycle parking and bike racks for the proposed project in accordance with the City’s Parking Regulations under Chapter 19.124 of the Cupertino Municipal Code.

8. COMMON OPEN SPACE
The residential common open space shall provide amenities for passive and/or active recreation including but not limited to play structures, barbeque areas, picnic tables etc. and shall not be retained as only a hardscaped or landscaped area.  The  commercial  open  space  shall  provide  amenities  for  users  of  the commercial space and can be used to provide outdoor dining, benches, seating etc.

9. BELOW MARKET RATE HOUSING PROGRAM
The applicant shall participate in the City’s Below Market Rate (BMR) Housing Program by dedicating 15% of the units.  The applicant shall record a covenant, which  shall  be  subject  to  review  and  approval  by  the  City  Attorney,  to  be recorded prior to the issuance of building permits. Two 3BR townhome units shall be provided as BMR units. Two of the units shall be made available at moderate income levels and one unit shall be made available at median income levels in compliance with the City’s BMR Manual. The applicant is to provide one (1) 2BR apartment available to be made designated for a very‐low income level in compliance with the City’s BMR Manual.

10. BMR UNIT DESIGN REQUIREMENTS
The Applicant shall detail how the following requirements shall be met prior to building permit issuance:
a) BMR units shall be comparable to market‐rate units in terms of unit type, number of bedrooms per unit, quality of exterior appearance and overall quality of construction.
b) Interior  features  and  finishes  in  the  affordable  units  shall  be  durable,  of good  quality  and  consistent  with  the  contemporary  standards  of  new housing.

11. BMR AGREEMENT
Prior to the recordation of a final map or issuance of any building permit, an affordable  housing  agreement  shall  be  recorded  against  the  property.  The affordable housing agreement shall include, but not be limited to the following:
a) Total  number  of  BMR  units,  type,  location  (site  map),  square  footage, number of bedrooms, and construction scheduling of market‐rate and BMR units;
b) Provisions to ensure concurrent construction and completion of BMR units and market‐rate units;
c) Affordability levels for each BMR unit;
d) Provisions for income certification and screening of potential occupants of BMR units;
e) Restriction control mechanisms;
f) Financing of ongoing administrative and monitoring costs; g) Other  reasonably  required  provisions  to  implement  the  Affordable Housing Plan.

12. BMR UNIT TERMS OF AFFORDABILITY:

Prior to occupancy, the proposed project shall record covenants that require the units to be occupied at rents, or offered for sale at a price that is affordable to very low‐income households for a period not less than 99 years from the date of first occupancy of the unit.

13. PUBLIC ART REQUIREMENT
Public  art  shall  be  provided  for  the  project  in  accordance  with  General  Plan Policy  2‐66  and  the  City’s  Public  Art  Ordinance  (Chapter  19.148  of  the Cupertino  Municipal  Code).  The  minimum  expenditure  for  the  artwork, including,  but  not  limited  to  design,  fabrication,  and  installation  is  one  (1) percent of the construction valuation for the first $100 million on construction valuation,  or  0.9%  of  construction  valuation  for  valuation  in  excess  of  $100 million.  The  project  pro  forma  shall  be  provided  to  the  City  to  confirm  the project budget. The public art plans (including location and design) shall be reviewed by the Fine  Arts Commission during  the building permit stage, in advance of final occupancy. Once approved by the Fine Arts Commission, the public  artwork  shall  be  installed  to  the  satisfaction  of  the  City  prior  to  final occupancy. In the event the developer or property owner determines that the placement  of  artwork  on  a  particular  property  may  not  be  feasible,  the developer or property owner may apply to the Fine Arts Commission for an in‐lieu  payment  alternative  as  indicated  in  Chapter  19.148  of  the  Cupertino Municipal  Code.  The  in  lieu  payment  shall  be  1.25%  of  the  construction valuation.

14. DEMOLITION REQUIREMENTS
All demolished building and site materials shall be recycled to the maximum extent  feasible  subject  to  the  Building  Official.  The  applicant  shall  provide evidence that materials were recycled prior to occupancy.

15. FORMATION OF A PROPERTY OWNER’S ASSOCIATION
A Property Owner’s Association shall be formed to maintain the common areas of the property. The Conditions, Covenants and Restrictions (CC&Rs) shall be reviewed and approved by the City Attorney and the Director of Community Development prior to recordation.  The following terms shall be incorporated into the Association’s Conditions, Covenants and Restrictions:
 The members/board shall meet at a minimum of once/year  The Association dues shall cover:
o Maintenance  of  common  area  on  the  property  in  compliance  with  the approved  project  and  conditions  of  approval,  including  hardscaping, parking, landscaping and accessory facilities and amenities, such as trash bins/areas, common amenity areas, tree grates, outside trash bins, fences, etc,
o Building and site repair on a regular schedule, or as otherwise necessary, and building renovation and replacement as necessary to ensure that the property is maintained.
o Permits,  including  tree  removal  permits,  required  for  maintenance  and repair of facilities in the common areas
 Any  changes to the exterior  of the development must be reviewed by the Property Owner’s Association.
 Any changes to the CC&R’s must be reviewed and approved by the City  Disbanding of the Association shall require an amendment to the permit.

16. PRE‐CONSTRUCTION  MEETING  AND  CONSTRUCTION
MANAGEMENT PLAN
A  demolition  and  construction  management  plan  shall  be  submitted  and reviewed  prior  to  building  permit  issuance.   Prior  to  commencement  of construction  activities,  the  applicant  shall  arrange  for  a  pre‐construction meeting  with  the  pertinent  departments  (Building,  Planning,  and  Public Works) to review the prepared construction management plan, to ensure that construction complies with the conditions of approval, staging of construction equipment is appropriate, tree protection measures are in place, public access routes are identified, and noise and dust control measures are established. The plan shall include but not be limited to the following:
a. Compliance with CEQA Mitigation Measures
b. Appropriate construction staging area
c. Hours of construction
d. Compliance with the City noise ordinance
e. Best management practices
f. Staging  of  construction  equipment  shall  not  occur  within  ___  feet  of  any residential property.
g. Any  other  measures  as  determined  to  be  appropriate  by  the  Director  of Community Development

17. GRADING AND CONSTRUCTION HOURS AND NOISE LIMITS
The  applicant  shall  indicate  compliance  with  the  following  grading  and construction  hours  and  noise  limit  requirements  on  all  demolition, construction  and  grading  permits,  and  in  the  construction  management plan(s), unless otherwise indicated.
a. All grading activities shall be limited to the dry season (April 15 to October 1), unless permitted otherwise by the Director of Public works. b. Construction  hours  and  noise  limits  shall  be  compliant  with  all requirements of Chapter 10.48 of the Cupertino Municipal Code. c. Grading, street construction, underground utility and demolition hours for work done more than 750 feet away from residential areas shall be limited to Monday through Friday, 7 a.m. to 8 p.m. and Saturday and Sunday, 9 a.m.  to  6  p.m.  Grading,  street  construction,  demolition  or  underground utility work within 750 feet of residential areas shall not occur on Saturdays, Sundays,  holidays,  and  during  nighttime  period  as  defined  in  Section

10.48.053(b) of the Municipal Code.
d. Construction activities shall be limited to Monday through Friday, 7 a.m. to 8 p.m. and Saturday and Sunday, 9 a.m. to 6 p.m.   Construction activities are not allowed on holidays as defined in Chapter 10.48 of the Municipal Code.  Nighttime  construction  is  allowed  if  compliant  with  nighttime standards of Section 10.48 of the Cupertino Municipal Code. e. Rules  and  regulations  pertaining  to  all  construction  activities  and limitations  identified  in  this  permit,  along  with  the  name  and  telephone number of an applicant appointed disturbance coordinator, shall be posted in a prominent location at the entrance to the job site. f. The  applicant  shall  be  responsible  for  educating  all  contractors  and subcontractors of said construction restrictions.

The applicant shall comply with the above grading and construction hours and noise limit requirements unless otherwise indicated.

18. ACOUSTIC STUDY AND REDUCTION OF INTERIOR NOISE LEVELS I
Prior to the issuance of building  permits, the project applicant shall submit an acoustic  study  to  the  satisfaction  of  the  Cityʹs  Community  Development Director to demonstrate that unit interiors meet an interior noise level due to exterior noise of 45 dBA CNEL, consistent with State and local noise standards.

The study shall be based on precise grading and architectural plans including specific construction method details and materials to calculate the necessary exterior to interior noise reduction of approximately 30 dBA to achieve 45 dBA CNEL. The precise exterior to interior reduction would be determined in the acoustical  study  when  precise  grading  plans  with  building  elevations, footprints and architectural plans are ∙available. The applicant will be required to incorporate into the project design all required noise insulation features and techniques necessary to reduce interior noise levels to achieve the interior noise standard.  To  achieve  the  required  interior  noise  levels,  features  such  as upgraded exterior wall and roof assemblies, upgraded windows, and exterior doors  may  be  required.  In  addition,  a ʺ windows  closed”  condition  will  be required with minimum supply of fresh air per UBC requirements.

19. GREEN BUILDING
The project shall be constructed in accordance with the City’s Green Building Ordinance  (Chapter  16.58  of  the  Cupertino  Municipal  Code).  The  applicant shall  obtain  LEED  Silver  certification  or  an  alternative  reference  standard  in accordance with the ordinance since the project proposes more than nine (9) homes.  Third  party  LEED  certification  or  alternative  reference  standard  is required per the ordinance criteria.

20. BUILDING AND FIRE CODE
The  applicant  shall  apply  for  and  obtain  building  permits  to  allow  the construction of the approved project. The applicant shall provide information and plans to allow the Building Official and the Fire Marshall or their designee that the proposed plans comply with Building and Fire Codes in effect at the time of application for a building permit.

21. TRASH AND DELIVERY ACTIVITIES
A detailed refuse and truck delivery plan shall be prepared by the applicant.

The plan shall specify locations of trash facilities, refuse pick up schedules and truck delivery schedules and routes.  All trash facilities must be screened and enclosed to the satisfaction of the Public Works Department.   The final plan shall  be  submitted  to  the  City  for  review  and  approval  prior  to  issuance  of building permits.

22. EXTERIOR BUILDING MATERIALS/TREATMENTS
The final building exterior plan shall closely resemble the details shown on the original approved plans. Final building exterior treatment plan (including but not  limited  to  details  on  exterior  color,  materials,  architectural  treatments, doors, windows, lighting fixtures, and/or embellishments) shall be reviewed and approved by the Director of Community Development prior to issuance of building  permits  to  ensure  quality  and  consistency.   Any  exterior  changes determined to be substantial by the Director of Community Development shall either require a modification to this permit or a new permit based on the extent of the change.

Future changes to the exterior building materials/treatments must be reviewed and approved by the Property Owner’s Association. However, any changes to the building materials that do not match the approved materials shall require an amendment to this permit or a new permit.

23. DARK SKY COMPLIANCE AND/OR BIRD SAFE COMPLIANCE
Prior  to  issuance  of  Building  Permits,  the  applicant/property  owner  shall submit final plans in compliance with the approved lighting plans to comply with development standards of Cupertino Municipal Code Section 19.102.030 Bird‐Safe  Development  Requirements  and/or  Section  19.102.040  Outdoor Lighting Requirements. In the event changes are proposed from the approved plans,  said  changes  must  be  reviewed  and  approved  by  the  Director  of Community  Development  or  their  designee.  The  applicant  shall  provide  all documentation  required  to  determine  compliance  with  the  Municipal  Code.

The  final  lighting  plan  (including  a  detailed  photometric  plan)  shall  be reviewed and approved by the Director of Community Development prior to building permit issuance. A report from a licensed lighting engineer may be required to confirm all exterior lighting throughout the site complies with the City’s Ordinance.

24. ROOFTOP EQUIPMENT SCREENING
All  mechanical  and  other  equipment  on  the  building  or  on  the  site  shall  be screened  so  they  are  not  visible  from  public  street  areas  or  adjoining developments.  The height of the screening shall be taller than the height of the mechanical equipment that it is designed to screen.   A line of sight plan may be  required  to  demonstrate  that  the  equipment  will  not  be  visible  from  any public right‐of‐way.   The location of the equipment and necessary screening shall be reviewed and approved by the Director of Community Development prior to issuance of building permits.

25. RESTAURANT ODOR ABATEMENT
All  new  restaurants  shall  install  odor  abatement  systems  to  reduce  odor impacts from the restaurants to the adjacent community. The odor abatement systems  shall  be  installed  prior  to  final  occupancy  of  the  associated restaurant(s).  Detailed plans shall be reviewed and approved by the Director of Community Development prior to issuance of building permits.

26. SIGN PROGRAM
A  sign  program  is  required  for  this  project.    The  sign  program  shall  be approved by the Director of Community Development prior to issuance of sign permits.

27. SITE IMPROVEMENTS
All proposed site improvements shall be completed prior to final occupancy of any structures approved in conjunction with the project.

28. NOISE LEVELS AND ABATEMENT
Project uses and all equipment installed on the site shall comply with the City’s Community  Noise  Control  Ordinance  at  all  times.  Installation  of  any mechanical  or  other  equipment  shall  be  evaluated  to  determine  that  the installation  meets  the  City’s  Community  Noise  Control  Ordinance.  Any documentation or studies required to determine this shall be provided by the applicant  as  his/her  sole  expense.  Should  the  project  exceed  any  of  the stipulated  maximum  noise  levels  outlined  in  the  City’s  Community  Noise Control  Ordinance,  an  acoustical  engineer  may  be  required  to  submit  noise attenuation  measures  to  the  satisfaction  of  the  Director  of  Community Development at the applicant’s expense.

29. INGRESS/EGRESS EASEMENT
The  applicant  shall  record  an  appropriate  deed  restriction  and  covenant running with the land, subject to approval of the City Attorney, for all parcels that share a common private drive or private roadway with one or more other parcels.  The deed restriction shall provide for necessary reciprocal ingress and egress  easement  to  and  from  the  affected  parcels.   The  easements  shall  be recorded  at  such  time  as  interest  in  one  or  more  of  the  affected  parcels  is initially sold or transferred to another party.

30. COMMERCIAL/INSTITUTIONAL KITCHEN ODOR ABATEMENT
All  new  kitchens  for  commercial  or  institutional  uses  shall  install  odor abatement systems to reduce odor impacts to the adjacent community. In the event,  alterations  are  made  to  any  portion  of  the  ventilation  system  of  an existing commercial or institutional kitchen, odor abatement equipment shall be  installed.  The  odor  abatement  systems  shall  be  installed  prior  to  final occupancy  of  the  associated  restaurant(s).   Detailed  plans  shall  be  reviewed and approved by the Director of Community Development prior to issuance of building permits.

31. INDEMNIFICATION
As part of the application, to the fullest extent permitted by law, the applicant shall agree to indemnify, defend with the attorneys of the City’s choice, and hold harmless the City, its City Council, and its officers, employees, and agents (collectively, the “indemnified parties”) from and against any liability, claim, action,  cause  of  action,  suit,  damages,  judgment,  lien,  levy,  or  proceeding (collectively referred to as “proceeding”) brought by a third party against one or more of the indemnified parties or one or more of the indemnified parties and  the applicant related to any  Ordinance, Resolution, or action  approving the project, the related entitlements, environmental review documents, finding or determinations, or any other permit or approval authorized for the project.

The indemnification shall include but not be limited to damages, fees, and costs awarded  against  the  City,  if  any,  and  cost  of  suit,  attorneys’  fees,  and  other costs,  liabilities,  and  expenses  incurred  in  connection  with  such  proceeding whether  incurred  by  the  Applicant,  the  City,  or  the  parties  initiating  or bringing such proceeding.

The applicant shall agree to (without limitation) reimburse the City its actual attorneys’ fees and costs incurred in defense of the litigation. Such attorneys’ fees  and  costs  shall  include  amounts  paid  to  the  City’s  outside  counsel  and shall  include  City  Attorney  time
and  overhead  costs  and  other  City  staff
overhead  costs  and  any  costs  directly  related  to  the  litigation  reasonably incurred by City. The applicant shall likewise agree to indemnify, defend, and hold  harmless  the  indemnified  parties  from  and  against  any  damages, attorneys’ fees, or costs awards, including attorneys’ fees awarded under Code of Civil Procedure section 1021.5, assessed or awarded against the indemnified parties. The Applicant shall cooperate with the City to enter a Reimbursement Agreement to govern any such reimbursement.

The Applicant shall agree to (without limitation) reimburse the City for all costs incurred  in  additional  investigation  or  study  of,  or  for  supplementing, redrafting, revising, or amending, any document (such as an Environmental Impact Report, negative declaration, specific plan, or general plan amendment) if  made  necessary  by  proceedings  challenging  the  project  approvals  and related environmental review, if the applicant desires to continue to pursue the project.

The Applicant shall agree that the City shall have no liability to the Applicant for business interruption, punitive, speculative, or consequential damages.

32. NOTICE  OF  FEES,  DEDICATIONS,  RESERVATIONS  OR  OTHER

EXACTIONS
The Conditions of Project Approval set forth herein may include certain fees, dedication  requirements,  reservation  requirements,  and  other  exactions.

Pursuant to Government Code Section 66020(d) (1), these Conditions constitute written notice of a statement of the amount of such fees, and a description of the  dedications,  reservations,  and  other  exactions.   You  are  hereby  further notified that the 90‐day approval period in which you may protest these fees, dedications, reservations, and other exactions, pursuant to Government Code Section  66020(a),  has  begun.   If  you  fail  to  file  a  protest  within  this  90‐day period  complying  with  all  of  the  requirements  of  Section  66020,  you  will  be legally barred from later challenging such exactions.

SECTION  IV:   CONDITIONS  ADMINISTERED  BY  THE  PUBLIC  WORKS

DEPARTMENT

1. STREET IMPROVEMENTS & DEDICATION
Provide street dedication in fee title and frontage improvements along the project to the satisfaction of the Director of Public Works.

Street improvements may include, but not be limited to, new detached attached sidewalk, new ADA ramps, curb and gutter, driveways, pavement, storm drain lateral, street light, utility pole relocation, and street tree installations.

At street improvement plan stage, provide a striping plan to show the existing and proposed striping (show dimensions and radius, etc.) along Stevens Canyon Road.

Striping  (including  lane  transition)  shall  meet  the  Caltrans  Highway  Design Manual.

2. PEDESTRIAN AND BICYCLE IMPROVEMENTS
Developer  shall  provide  pedestrian  and  bicycle  related  improvements  (eg. walkway  and  bicycle  racks,  etc.)  consistent  with  the  Cupertino  Bicycle Transportation  Plan  and  the  Pedestrian  Transportation  Guidelines,  and  as approved by the Director of Public Works.

3. STREET LIGHTING INSTALLATION
At street improvement plan stage, street lighting shall be designed and installed as approved by the Director of Public Works.  Lighting fixtures shall be positioned so  as  to  preclude  glare  and  other  forms  of  visual  interference  to  adjoining properties, and shall be no higher than the maximum height permitted by the zone in which the site is located.

4. GRADING
Grading shall be performed to the satisfaction of the Director of Public Works in accordance  with  Chapter  16.08  of  the  Cupertino  Municipal  Code.  401 Certifications  and  404  permits  maybe  required.  Please  contact  Army  Corp  of Engineers and/or Regional Water Quality Control Board as appropriate.

5. DRAINAGE
Drainage  shall  be  provided  to  the  satisfaction  of  the  Director  of  Public  Works.

Hydrology  and  pre‐  and  post‐development  hydraulic  calculations  must  be provided to indicate whether additional storm water control measures are to be constructed or renovated.  The storm drain system may include, but is not limited to, subsurface storage of peak stormwater flows (as needed), bioretention basins, vegetated swales, and hydrodynamic separators to reduce the amount of runoff from the site and improve water quality.   Any storm water overflows or surface sheeting should be directed away from neighboring private properties and to the public right of way as much as reasonably possible.

All  storm  drain  inlets  shall  be  clearly  marked  with  the  words  “No  Dumping  – Flows  to  Creek”  using  permanently  affixed  metal  medallions  or  equivalent,  as approved by the Environmental Programs Division.

6. C.3 REQUIREMENTS
C.3 regulated improvements are required for all projects creating and/or replacing 10,000 S.F. or more of impervious surface (collectively over the entire project site).

The developer shall reserve a minimum of 4% of developable surface area for the placement  of  low  impact  development  measures,  for  storm  water  treatment, unless an alternative storm water treatment plan, that satisfies C.3 requirements, is approved by the Director of Public Works.

The Applicant must include the use and maintenance of site design, source control and  storm  water  treatment  Best  Management  Practices  (BMPs),  which  must  be designed per approved numeric sizing criteria.  A Storm Water Management Plan,
Storm Water Facilities Easement Agreement, Storm Water Facilities Operation and Maintenance Agreement, and certification of ongoing operation and maintenance of treatment BMPs are each required.

All storm water management plans are required to obtain certification from a City approved third party reviewer.

7. SUBDIVISION AGREEMENT
The  project developer shall enter into a subdivision agreement with the City of Cupertino providing for payment of fees, including but not limited to checking and  inspection  fees,  storm  drain  fees,  park  dedication  fees  and  fees  for  under grounding  of  utilities.  Said  agreement  shall  be  executed  prior  to  recordation  of Final Map.

Estimated Fees:
a. Checking & Inspection Fees:  Per  current  fee  schedule  ($4,482  or  5% improvement cost)
b. Grading Permit:   Per  current  fee  schedule  ($3,450  or  6%  of improvement costs)
c. Final Map Fee:     Per current fee schedule $11,527
d. Storm Drainage Fee:  Per current fee schedule $11,850 (Residential 83%:  $3,777  per  AC  +  $286/unit  &
Commercial – 17%: $10,169 per AC)
e. Transportation Impact Fee:  Per current fee schedule $134,626$17,387.30 (single  family  (12  units):   $6,631  6,797per
unit; multi‐family (5 units): ‐ $4,1124,215 per
unit; retail ‐ $10.6710.94/sf.)
f. Encroachment Permit Fee:  Per  current  fee  schedule  ($3,095  or  5%  of improvement cost)
g. Park Fees (not including excluding BMR units):  Per  current  fee schedule: $1,080,000 $840,000 ($60,000/unit)
h. Storm Management Plan Fee  Per current fee schedule $1,484 By Developer
:        Per current fee schedule $4,132
Bonds:

Faithful Performance Bond: 100% of Off‐site and On‐site Improvements Labor & Material Bond: 100% of Off‐site and On‐site Improvement On‐site Grading Bond: 100% of site improvements.
‐The  fees  described  above  are  imposed  based  upon  the  current  fee  schedule adopted by the City Council. However, the fees imposed herein may be modified at the time of recordation of a final map or issuance of a building permit in the event of said change or changes, the fees changed at that time will reflect the then current fee schedule.
‐The  fees  described  above  are  imposed  based  upon  the  current  fee  schedule adopted by the City Council. However, the fees imposed herein may be modified at the time of recordation of a final map or issuance of a building permit in the event of said change or changes, the fees changed at that time will reflect the then current fee schedule.

8. FINAL MAP
A final map will be subject to City Council approval and shall be recorded prior to issuance of building permits.   Existing buildings must be demolished prior to recordation of the final map as building(s) cannot straddle between lot lines. The proposed  Public  Utility,  Sanitary,  Storm  Drainage,  and  Emergency  Vehicular Access Easements shown on Tentative Maps are subject to change based on the final street improvements and utility design.

9. GATEWAY MONUMENT SIGN
At  street  improvement  plan  stage,  the  Applicant  shall  fabricate  and  install  a gateway monument sign in the median of Stevens Creek Boulevard, east of Hwy

85.  The precise location, design and size of the gateway monument sign shall be to the satisfaction of the Director of Public Works.

10.9. STORM DRAINAGE
Prior to the Final Map approval, the Applicant shall address and mitigate the storm drainage impact as the result of the environmental impact study.

Drainage  shall  be  provided  to  the  satisfaction  of  the  Director  of  Public  Works.

Hydrology  and  pre‐  and  post‐development  hydraulic  calculations  must  be provided to indicate whether additional storm water control measures are to be constructed or renovated.  The storm drain system may include, but is not limited to, subsurface storage of peak stormwater flows (as needed), bioretention basins, and Low Impact Development measures to reduce the amount of runoff from the site and improve water quality.

All  storm  drain  inlets  shall  be  clearly  marked  with  the  words  “No  Dumping  – Flows  to  Creek”  using  permanently  affixed  metal  medallions  or  equivalent,  as approved by the Environmental Programs Division.

Project will be required to install stormwater trash capture facilities that meet the requirements  established  by  Municipal  Regional  Permit.   Trash  capture  devices shall be located onsite and shall be situated so as to ensure trash carried by storm water is collected onsite and does not flow directly to the City storm drain system.

Applicant’s engineer shall design and size the trash capture devices to ensure that in  the  event  the  devices  cause  an  obstruction  to  onsite  stormwater  flow,  onsite flooding does not occur.

11.10. ROADWAY EASEMENT VACATION
A portion of an existing roadway easement is to be vacated.  Easement vacation is subject to City Council approval.    Roadway easement must be vacated prior to Final Map or as part of Final Map approval.

12.11. TRANSPORTATION IMPACT FEES
The Project is subject to the payment of Transportation Impact Fees under City’s Transportation  Impact  Fee  Program  under  (Chapter  14.02  of  the  Cupertino Municipal Code).

13.12. PARKS
The residential project is subject to the payment of park fees in‐lieu of park land dedication under City’s Park Land Dedication Fee (Chapter 13.08 of the Cupertino Municipal  Code)  or  the  Dedications  and  Reservations  (Chapter  18.24  of  the Cupertino  Municipal  Code).   Below  Market  Rate  units  do  not  incur  Park  Land Dedication Fees.

14.13. SURVEYS
A  Boundary  Survey  and  a  horizontal  control  plan  will  be  required  for  all  new construction to ensure the proposed building will be set based on the boundary survey and setback requirements.

15.14. TRASH, RECYCLING AND COMPOST

ENCLOSURES
Trash  enclosure  plans  must  be  designed  in  accordance  with  the  City’s  “Public Works Guidelines” posted at www.cupertino.org/nowaste, and to the satisfaction of  the  Environmental  Programs  Manager. Clearance  by  the  Public  Works Department is required prior to obtaining a building permit. (CMC 9.18.210 H & K)

Applicant shall enter into an agreement
with the City that indemnifies and holds
harmless both the City and the refuse and recycling collection company (Recology) from  and against any  harm, damage or maintenance that may occur or become necessary to onsite paving stone driveway surfaces.

16.15. OPERATIONS & MAINTENANCE

AGREEMENT
Developer shall enter into an Operations & Maintenance Agreement with the City prior  to  final  occupancy.   The  Agreement  shall  include  the  operation  and maintenance for non‐standard appurtenances in the public road right‐of‐way that may include, but is not limited to, sidewalk, pavers, and street lights.

17.16. UNDERGROUND UTILITIES
Developer  shall  comply  with  the  requirements  of  the  Underground  Utilities Ordinance  No.  331  and  other  related  Ordinances  and  regulations  of  the  City  of Cupertino, and shall coordinate with affected utility providers for installation of underground  utility  devices.   Developer  shall  submit  detailed  plans  showing utility underground provisions.   Said plans shall be subject to prior approval of the affected Utility provider and the Director of Public Works.

18.17. TRANSFORMERS & CABINETS
Electrical transformers, telephone cabinets and similar equipment shall be placed in underground vaults.  The developer must receive written approval from both the  Public  Works  Department  and  the  Community  Development  Department prior  to  installation  of  any  above  ground  equipment.   Should  above  ground equipment be permitted by the City, equipment and enclosures shall be screened with fencing and landscaping such that said equipment is not visible from public street  areas,  as  determined  by  the  Community  Development  Department.

Transformers shall not be located in the front or side building setback area.

19.18. WATER BACKFLOW PREVENTERS
Domestic  and  Fire  Water  Backflow  preventers  and  similar  above  ground equipment shall be placed away from the public right of way and site driveways to  a  location  approved  by  the  Cupertino  Planning  Department,  Santa  Clara County Fire Department and the water company.

20.19. BEST MANAGEMENT PRACTICES
Utilize  Best  Management  Practices  (BMPs),  as  required  by  the  State  Water Resources Control Board, for construction activity, which disturbs soil. BMP plans shall be included in grading and street improvement plans.

21.20. NPDES CONSTRUCTION GENERAL
PERMIT
When  and  where  it  is  required  by  the  State  Water  Resources  Control  Board (SWRCB), the developer must obtain a Notice of Intent (NOI) from the SWRCB, which  encompasses  preparation  of  a  Storm  Water  Pollution  Prevention  Plan (SWPPP), use of construction Best Management Practices (BMPs) to control storm water runoff quality, and BMP inspection and maintenance.

22.21. EROSION CONTROL PLAN
Developer must provide an approved erosion control plan by a Registered Civil Engineer.   This  plan  should  include  all  erosion  control  measures  used  to  retain materials on site.  Erosion control notes shall be stated on the plans.

23.22. WORK SCHEDULE
Every 6 months, the developer shall submit a work schedule to the City to show the timetable for all grading/erosion control work in conjunction with this project.

24.23. TRAFFIC CONTROL PLAN
The developer must submit a traffic control plan by a Registered Traffic Engineer to be approved by the City. The plan shall include a temporary traffic control plan for work in the right of way as well as a routing plan for all vehicles used during construction. All traffic control signs must be reviewed and approved by the City prior  to  commencement  of  work.   The  City  has  adopted  Manual  on  Uniform Traffic  Control  Devices  (MUTCD)  standards  for  all  signage  and  striping  work throughout the City.

25.24. STREET TREES
Street trees shall be planted within the Public Right of Way to the satisfaction of the  Director  of  Public  Works  and  shall  be  of  a  type  approved  by  the  City  in accordance with Ordinance No. 125.

26.25. FIRE PROTECTION
Fire sprinklers shall be installed in any new construction to the approval of the City.

27.26. SANTA CLARA COUNTY FIRE

DEPARTMENT
A letter of clearance for the project shall be obtained from the Santa Clara County Fire Department prior to issuance of building permits.  Clearance should include written approval of the location of any proposed Fire Backflow Preventers, Fire Department  Connections  and  Fire  Hydrants  (typically  Backflow  Preventers should be located on private property adjacent to the public right of way, and fire department connections must be located within 100’ of a Fire Hydrant).

28.27. FIRE HYDRANT
Fire hydrants shall be located as required by the City and Santa Clara County Fire Department as needed.

29.28. DEDICATION OF UNDERGROUND
WATER RIGHTS
Developer shall “quit claim” to the City all rights to pump, take or otherwise extract water from the underground basin or any underground strata in the Santa Clara Valley.

30.29. UTILITY EASEMENTS
Clearance approvals from the agencies with easements on the property (including PG&E, AT&T, and California Water Company, and/or equivalent agencies) will be required  prior  to  recordation  of  Final  Map  or  issuance  of  building  permits, whichever  comes  first.   Provide  letters  from  PG&E  and  AT&T  to  state  their concurrence with the proposed easement relocation.

SECTION  V:   CONDITIONS  ADMINISTERED  BY  THE  SANTA  CLARA COUNTY FIRE DEPARTMENT

1. DEVELOPMENT REVIEW:

Review of this Developmental proposal is limited to acceptability of site access and water  supply  as  they  pertain  to  fire  department  operations  and  shall  not  be construed  as  a  substitute  for  formal  plan  review  to  determine  compliance  with adopted  model  codes.  Prior  to  performing  any  work  the  applicant  shall  make application  to,  and  receive  from,  the  Building  Department  all  applicable construction permits.

2. EMERGENCY RADIO RESPONDER COVERAGE
As noted on Sheet A1.1) Emergency responder radio coverage in new buildings.

All new buildings shall have approved radio coverage for emergency responders within the building based upon the existing coverage levels of the public safety communication  systems  of  the  jurisdiction  at  the  exterior  of  the  building.  This section shall not require improvement of the existing public safety communication systems. Refer to CFC Sec. 510 for further requirements. This system is required for Building 1.

3. PUBLIC/PRIVATE FIRE HYDRANTS REQUIRED
(As  noted  on  Sheet  C8A)  Provide  public  fire  hydrant(s)  at  location(s)  to  be determined  jointly  by  the  Fire  Department  and  San  Jose  Water  Company.

Maximum hydrant spacing shall be 500 feet, with a minimum single hydrant flow of (to be determined at a later date) residual. Fire hydrants shall be provided along required fire apparatus access roads and adjacent public streets. CFC Sec. 507, and Appendix B and associated Tables, and Appendix C. Approved Hydrant Plan (PC 20‐1062)  included  in  plan  set.  Please  note  that  FDC  location  will  be  further reviewed for compliance with SCCFD SP‐2.

4. FIRE SPRINKLERS REQUIRED:
(As noted on Sheet A0) Approved automatic sprinkler systems in new and existing buildings and structures shall be provided in the locations described in this Section or in Sections 903.2.1 through 903.2.18 whichever is the more restrictive. For the purposes  of  this  section,  firewalls  used  to  separate  building  areas  shall  be constructed in accordance with the California Building Code and shall be without openings or penetrations. NOTE: The owner(s), occupant(s) and any contractor(s) or  subcontractor(s)  are  responsible  for  consulting  with  the  water  purveyor  of record in order to determine if any modification or upgrade of the existing water service is required. A State of California licensed (C‐16) Fire Protection Contractor shall submit plans, calculations, a completed permit application and appropriate fees  to  this  department  for  review  and  approval  prior  to  beginning  their  work.

CFC Sec. 903.2 as adopted and amended by LOSMC.

5. WATER SUPPLY REQUIREMENTS
Potable  water  supplies  shall  be  protected  from  contamination  caused  by  fire protection  water  supplies.  It  is  the  responsibility  of  the  applicant  and  any contractors and subcontractors to contact the water purveyor supplying the site of such  project,  and  to  comply  with  the  requirements  of  that  purveyor.  Such requirements  shall  be  incorporated  into  the  design  of  any  water‐based  fire protection  systems,  and/or  fire  suppression  water  supply  systems  or  storage containers  that  may  be  physically  connected  in  any  manner  to  an  appliance capable of causing contamination of the potable water supply of the purveyor of record. Final approval of the system(s) under consideration will not be granted by this office until compliance with the requirements of the water purveyor of record are  documented  by  that  purveyor  as  having  been  met  by  the  applicant(s).  2016 CFC Sec. 903.3.5 and Health and Safety Code 13114.7.

6. PARKING
When parking is permitted on streets, in both residential/commercial applications, it
shall conform to the following:
• parking is permitted both sides of the street with street widths of 36 feet or more • parking is permitted on one side of the street with street widths of 28 – 35 feet • no parking is permitted when street widths are less than 28 feet

7. FIRE LANE MARKING REQUIRED:

As  noted  on  Sheet  A1.1)  Provide  marking  for  all  roadways  within  the  project.

Markings  shall  be  per  fire  department  specifications.  Installations  shall  also conform to Local Government Standards and Fire Department Standard Details and Specifications A‐6. CFC Sec. 503.3.

8. TWO WAY COMMUNICATION SYSTEM:
(As noted on Sheet A1.1) Two‐way communication systems shall be designed and installed in accordance with NFPA 72 (2016 edition), the California Electrical Code (2013  edition),  the  California  Fire  Code  (2016  edition),  the  California  Building Code  (2016  edition),  and  the  city  ordinances  where  two  way  system  is  being installed, policies, and standards. Other standards also contain design/installation criteria  for  specific  life  safety  related  equipment.  These  other  standards  are referred to in NFPA 72.

9. FIRE ALARM SYSTEM REQUIREMENT
(As noted on Sheet A1.1) The building shall be provided with a fire alarm system in accordance with CFC #907.2.9.

10. REQUIRED EMERGENCY ACCESS
(As noted on Sheet A1.1) Minimum clear width: The minimum clear width of fire department  access  roads  shall  be  20  feet.  Facilities,  buildings,  or  portions  of buildings hereafter constructed shall be accessible to fire department apparatus by way of an approved fire apparatus access road (including bridges and culverts) with an asphalt, concrete or other approved driving surface capable of supporting the imposed load of fire apparatus weighing at least 75,000 pounds (34050 kg) or as otherwise determined by the fire code official. The proposed location of the new structure and revised locations of parking spaces impedes the minimum required access  to  portions  of  both  the  new  and  existing  structures.  CFC  Sec.  503  and SCCFD SD&S A‐1.

11. GROUND LADDER ACCESS
(As  noted  Sheet  A1)  Ground‐ladder  access  rescuer  from  second  and  third  floor rooms shall be made possible for fire department operations. With the climbing angle of seventy‐five degrees maintained, an approximate walkway width along either side of the building shall be no less than seven feet clear. Landscaping shall not be allowed to interfere with the required access. CFC Sec. 503 and 1029 NFPA 1932 Sec. 5.1.8 through 5.1.9.2. Required for all residential townhouses/rowhouses and each emergency egress window.

12. ADDRESS IDENTIFICATION
New  and  existing  buildings  shall  have  approved  address  numbers,  building numbers or approved building identification placed in a position that is plainly legible and visible from the street or road fronting the property. These numbers shall  contrast  with  their  background.  Where  required  by  the  fire  code  official, address numbers shall be provided in additional approved locations to facilitate emergency response. Address numbers shall be Arabic numbers or alphabetical letters. Numbers shall be a minimum of 4 inches (101.6 mm) high with a minimum stroke width of 0.5 inch (12.7 mm). Where access is by means of a private road and the building cannot be viewed from the public way, a monument, pole or other sign or means shall be used to identify the structure. Address numbers shall be maintained. CFC Sec. 505.1

13. CONSTRUCTION SITE FIRE SAFETY
All construction sites must comply with applicable provisions of the CFC Chapter 33 and our Standard Detail and Specification SI‐7. Provide appropriate notations on subsequent plan submittals, as appropriate to the project. CFC Chp. 33.

14. ROADWAY VEHICLE SUPPORT
(As  noted  on  Sheet  A1.1)  Documentation  letter  from  a  structural  engineer verifying  that  the  roadway  over  the  underground  parking  structure  shall  be capable of supporting  75,000 pounds provided.

SECTION VI:  CONDITIONS ADMINISTERED BY THE OFFICE OF COMMUNITY DEVELOPMENT – BUILDING DIVISION

1. CALIFORNIA BUILDING CODE:

The proposed scope of work shall comply with the 2019 California Building Code Chapter 11A.

SECTION VII:  CONDITIONS ADMINISTERED BY THE CUPERTINO SANITARY

DISTRICT
 District will require developer/owner to enter into an Installer’s Agreement. If the project is approved in Planning Phase and moves into final design, please have the developer/engineer contact CUSD to initiate the Installer’s Agreement.  New Cupertino Sanitary District Permit Fees & Service Charges were approved on December 5th, 2018 and were implemented on December 18th, 2018.  Cupertino Sanitary District Lateral Plan Check Fee ($300) (O.C. 7102.3.1) will be required during the Building Permit Phase
 Cupertino Sanitary District Grease Control Device Plan Check Fee ($800) (O.C. 7102‐3.2) will be required during the Building Permit Phase for Restaurant.  Cupertino Sanitary District Treatment Plant Capacity Fee – Non‐Residential Fee is required for the subject improvements (O.C. 7202) during the Building Permit Phase
 Commercial Retail Store (Greater than 5,000 SF) is $0.81/SF  Full Service Restaurant is $15.51/SF
 Cupertino  Sanitary  District  Pump  Zone  Fee  is  required  for  the  subject improvements. (O.C. 7202) during the Building Permit Phase  Commercial Retail Store (Greater than 5,000 SF) is $0.38/SF  Full Service Restaurant is $6.37/SF
 Disconnecting & Capping Fee ($1000) is required for the five existing laterals.  Five  (5)  existing  sanitary  sewer  laterals  serving  property  shall  be abandoned  and  disconnected  from  the  Sanitary  sewer  mainline  and manholes.
 See attached APN map in submittal 1 for reference.
 To  install  New  Property  Line  Cleanout  (PLCO)  as  per  District  Standard,  see details 9/12 in Submittal 1.
 Offsite and onsite sewer manholes (MH) shall be constructed to CuSD standards.  Grant Sanitary Sewer Easements dedicated to CUSD for mainlines located within property.
 Sanitary sewer mainlines within private property shall be located within roadway for ease of maintenance.
 On  site  sewer  that  serves  more  than  one  legal  parcel,  District  will  require “DISTRICT SANITARY SEWER EASEMENT”, not PRIVATE/PUE.
 Restaurant  and  Kitchen  area  must  connect  to  adequately  sized  Grease  control device. Grease control devices must be sized by Cupertino Sanitary District.  On Sheet C8, it required the 2.5” force main from basement sump pump to go with sand/oil separator. Attached CUSD standard details 15 for reference. (Only if  it  is  connected  to  a  sewer  line  to  pump  out  sewer  in  the  basement.  It  is  not applicable if it is a sump pump to pump out the basement in case it floods – for SD purpose)
 A  backflow  device  will  be  requires  if  the  elevation  of  the  lowest  finished  floor with plumbing is less than 12” above the nearest upstream manhole.

PASSED  AND  ADOPTED  at  a  regular  meeting  of  the  City  Council  of  the  City  of Cupertino this 13th day of January, 2022 by the following vote:

Members of the City Council

AYES:

NOES:

ABSENT:

ABSTAIN:

SIGNED:

________
Darcy Paul, Mayor
City of Cupertino

________________________
Date

ATTEST:

________
Kirsten Squarcia, City Clerk

________________________
Date

CC 01-13-22
#2
Development Project
22690 Stevens Creek
Blvd
Written Comments
1 Melissa Robertson
From: Griffin <[email protected]>
Sent: Tuesday, January 11, 2022 9:42 AM
To: City Clerk; City of Cupertino Planning Commission
Subject: Fwd: 1-11-2022 PC Mtg Agenda Item #2 GP - PLEASE READ DURING MEETING CAUTION: This email originated from outside of the organization. Do not click links or open attachments unless you recognize the sender and know the content is safe.

Dear City Clerk and Planning Commission,

I am unable to attend tonight’s PC meeting but request that the following portion of my written communication I sent last night be read during public comment for AGENDA ITEM #2 (see below)

I very much appreciate it.  Thank you.

Peggy

START OF
COMMENT TO BE READ DURING PUBLIC COMMENT FOR Agenda #2
Dear Planning Commissioners and Staff,

In 2021 a serious mistake was made regarding the approval of a project (Bateh Brothers Property) that from all intents in our General Plan was misinterpreted to allow the complete loss of retail on a site that was a “Neighborhood Commercial
Center”.  This should NEVER have happened and yet it did!

If you do anything in 2022, it should be to improve all the objective standards for land use designations with commercial and residential so that staff doesn’t interpret them to mean zero commercial.  Commercial centers should remain
predominantly commercial centers so we do not loose any more retail and do not exasperate the retail deserts and inequities in access that are growing!   As housing density increases, we need places we can walk to for basic daily needs.

EXAMPLE of improving a standard

“All mixed‐use areas with commercial zoning will require retail as a substantial component…”

MAKE THIS OBJECTIVE BY REPLACING WITH

“All mixed‐use areas with commercial zoning SHALL require retail to be a minimum of 75% of total square footage…”

PLEASE make this
your highest priority this year and make it quickly!   With new staff this becomes even more critical.

Sincerely,
Peggy Griffin

END OF COMMENT
1 Melissa Robertson
From: Andrew Wang <[email protected]>
Sent: Thursday, January 13, 2022 7:47 AM
To: City Council
Cc: City Clerk
Subject: Written statement re Canyon Crossing and 22690 Stevens Creek development Attachments: canyon crossing letter.pdf; 22690 stevens creek letter.pdf CAUTION: This email originated from outside of the organization. Do not click links or open attachments unless you recognize the sender and know the content is safe.

Hello councilmembers of Cupertino,

I would like to comment on the items on the agenda for the City Council special meeting on Thursday, January 13, 2022, at 6:45 PM.

I am attaching my written remarks to this email as PDFs.

The file titled "canyon crossing letter" is in response to the Canyon Crossing development proposal.

The one titled "2690 stevens creek letter" is in response to the 22690 Stevens Creek Blvd development proposal.

I am including the City Clerk in this email as is required to have this read into the public record.

I hope you will take my ideas,
concerns, and remarks into consideration.

Thanks!
Andrew

• Rosa californica ("California wildrose")
We suggest that the architects of 22690 Stevens Creek choose from this non-exhaustive list of California native plants to replace the proposed Pyrus:
• Heteromeles arbutifolia ("toyon"), but pruned in the shape of a tree • Quercus agrifolia ("coast live oak")
• Quercus douglasii ("blue oak")
• Acer macrophyllum ("big leaf maple")
• Prunus ilicifolia ("hollyleaf cherry")
We urge the City Council to halt the 22690 Stevens Creek development proposal until these issues are addressed and resolved.

CC 01-13-2022
#2
Development Project
22690 Stevens Creek Bvld
Draft Resolution for DP-2020-001
Desk Item

RESOLUTION NO. _________

A RESOLUTION OF THE CUPERTINO CITY COUNCIL
APPROVING A DEVELOPMENT PERMIT TO A NINE (9) UNIT RESIDENTIAL DEVELOPMENT AND ONE (1) ADU LOCATED AT 22690 STEVENS CREEK BOULEVARD (APN: 341‐14‐066, 342‐14‐104 & 105)

SECTION I:  PROJECT DESCRIPTION
Application No.:  DP‐2020‐001
Applicant:   Alan Enterprises LLC
Location:   22690 Stevens Creek Boulevard;
APN#s 341‐14‐066, 342‐14‐104 & 105

SECTION II:  FINDINGS FOR DEVELOPMENT PERMIT:

WHEREAS,  the  City  of  Cupertino  received  an  application  for  a  Development  Permit (Application No. DP‐2020‐001) as described in Section I of this resolution; and WHEREAS, pursuant to the provisions of the California Environmental Quality Act of 1970  (Public  Resources  Code  Section  21000  et  seq.)  (“CEQA”)  and  the  State  CEQA Guidelines  (California  Code  of  Regulations,  Title  14,  Section  15000  et  seq.)  (ʺCEQA Guidelinesʺ),  the  City  prepared  an  Initial  Study  and  proposed  Mitigated  Negative Declaration (“Project”); and
WHEREAS,  on  October  28,  2021,  the  City  of  Cupertino’s  Environmental  Review Committee held a duly noticed public hearing to receive public testimony and reviewed and  considered  the  information  contained  in  the  Draft  IS/MND,  and  voted  5‐0‐0  to recommend that the City Council adopt the Draft IS/MND (EA‐2020‐001) and mitigation measures; and
WHEREAS, on November 23, 2021, the Planning Commission held a duly noticed public hearing  to  receive  staff’s  presentation  and  public  testimony,  and  to  consider  the information  contained  in  the  IS/MND  along  with  all  staff  reports,  other  pertinent documents,  and  all  written  and  oral  statements  received  prior  to  and  at  the  public hearing, and recommended on a 4‐1‐0 (Wang no) vote, based on substantial evidence in the record, that the City Council adopt the MND, adopt and incorporate into the Project and implement as conditions of approval all of the mitigation measures for the project that are identified in the IS/MND, and adopt the Mitigation Monitoring and Reporting Program for the Project (EA‐2020‐001); and
WHEREAS, on November 23, 2021 the Planning Commission recommended on a 4‐1‐0 (Wang  no) vote that the City Council approve Zone  Map Amendment (Z‐2020‐001) in

substantially similar form to the Resolution presented (Resolution No. 6932), approve the Development  Permit  (DP‐2020‐001)  in  substantially  similar  form  to  the  Resolution presented  (Resolution  No.  6933),  approve  the  Architectural  and  Site  Approval  Permit (ASA‐2020‐001) in substantially similar form to the Resolution presented(Resolution No. 6935), approve the Vesting Tentative Map (TM‐2020‐001) in substantially similar form the Resolution presented (Resolution No.6934) AND approve the Use Permit (U‐2020‐001) in substantially similar form to the Resolution presented (Resolution No. 6936) WHEREAS, all necessary public notices having been given as required by the Procedural Ordinance  of  the  City  of  Cupertino  and  the  Government  Code,  and  the  Planning Commission held at least one public hearing in regard to this application, and on January 1813, 2022, the City Council held a public hearing to consider the Development Permit; and
WHEREAS, the City Council of the City of Cupertino is the decision‐making body for this Resolution; and
WHEREAS, on January 1813, 2022, after consideration of substantial evidence contained in the entire administrative record, and prior to consideration of the Development Permit, the City Council adopted Resolution No. [####] adopting and requiring as conditions of approval all of the mitigation measures for the Project which are within the responsibility and jurisdiction of the City that are identified in the IS/MND, and adopting the Mitigation Monitoring and Reporting Program for the Project; and
WHEREAS, the applicant has met the burden of proof required to support the application for a Development Permit.

WHEREAS, the City Council finds as follows with regard to this application:

1. The  proposed  development,  at  the  proposed  location,  will  not  be  detrimental  or injurious to property or improvements in the vicinity, and will not be detrimental to the public health, safety, general welfare, or convenience; The  project  has  been  determined  to  be  consistent  with  the  General  Plan,  and  the  Zoning Ordinance with the adoption of the Zone Map Amendments (Z‐2020‐001). The project has been designed to be compatible with and respectful of adjoining land uses. Additionally, all mitigation measures that are within the responsibility and jurisdiction of the City have been adopted and will be made conditions of approval in order to mitigate potential impacts to a less than significant level. Therefore, the project will not be detrimental or injurious to properties or improvements in the vicinity, and will not be detrimental to the public health, safety, general welfare, or convenience.

2. The proposed development will be located and conducted in a manner in accord with the  Cupertino  Comprehensive  General  Plan  and  the  purpose  of  the  City’s  zoning ordinances.

The  General  Plan  land  use  designation  for  the  property  is  Commercial/Residential.  The proposed use has been determined to be consistent with the General Plan in that the General Plan allows for commercial, residential, or a mixed‐use commercial residential development.

The  subject  property  will  be  zoned  Planned  Development  with  General  Commercial  and Residential intent with the approval of the Zone Map Amendment (Z‐2020‐001). Projects that are not on the City’s list of approved Housing Element sits are required to obtain a Use Permit (U‐2020‐001), which the project is seeking and subject to approval, see Condition of Approval (COA) #3 in Section III. The proposed development has been determined to meet the applicable development  standards  in  the  General  Plan  and  the  City  of  Cupertino’s  Municipal  Code.

Therefore,  the  proposed  development  is  consistent  with  the  purpose  of  the  City’s  zoning ordinance.

NOW, THEREFORE, BE IT RESOLVED:

That  after  careful  consideration  of  maps,  facts,  exhibits,  testimony  and  other  evidence submitted in this matter and the IS/MND and the Mitigation Monitoring and Reporting Program for the Project (EA‐2020‐001), subject to the conditions which are enumerated in this Resolution beginning on PAGE 3 thereof, and those contained in all other Resolutions approved for this Project,
The  application  for  a  Development  Permit,  Application  No.  DP‐2020‐001,  is  hereby approved, and that the subconclusions upon which the findings and conditions specified in  this  Resolution  are  based  are  contained  in  the  Public  Hearing  record  concerning Application no. DP‐2020‐001 as set forth in the Minutes of the City Council Meeting of January 1813, 2022, and are incorporated by reference as though fully set forth herein.

SECTION  III:   CONDITIONS  ADMINISTERED  BY  THE  COMMUNITY DEVELOPMENT DEPARTMENT.

1. APPROVED EXHIBITS
Approval is based on the plan set dated January 29, 2021 consisting of 47 sheets labeled as 22690 Stevens Creek Blvd, Cover Sheet, A1.01‐A1.20, L1‐L4, C0.0‐C7.2, JT1‐JT5,  SL1‐SL3,  Photometric  Plan,  prepared  by  Dahlin  Group,  BKF,  Tarrar Utility Consultants, Thomas Baak & Associates, LLP, and CREE Lighting, except as may be amended by conditions in this resolution.

2. ACCURACY OF PROJECT PLANS
The applicant/property owner is responsible to verify all pertinent property data including  but  not  limited  to  property  boundary  locations,  building  setbacks, property  size,  building  square  footage,  any  relevant  easements  and/or construction records. Any misrepresentation of any property data may invalidate this approval and may require additional review.

3. CONCURRENT APPROVAL CONDITIONS
The  conditions  of  approval  contained  in  file  nos.  ASA‐2020‐003,  Z‐2020‐001,  U‐ 2020‐001, TM‐2020‐001, EA‐2020‐001

4. ANNOTATION OF THE CONDITIONS OF APPROVAL
The conditions of approval set forth shall be incorporated into and annotated on the first page of the building plans.

5. CONSULTATION WITH OTHER DEPARTMENTS
The  applicant  is  responsible  to  consult  with  other  departments  and/or  agencies with regard to the proposed project for additional conditions and requirements.

Any misrepresentation of any submitted data may invalidate an approval by the Community Development Department.

6. DEVELOPMENT ALLOCATION
The  applicant  shall  receive  an  allocation  of  nine  (9)  of  the  residential  unit allocations for the Citywide housing allocation.

7. BELOW MARKET RATE HOUSING PROGRAM
The applicant shall participate in the City’s Below Market Rate (BMR) Housing Program by dedicating 15% of the units.  The applicant shall record a covenant, which shall be subject to review and approval by the City Attorney, to be recorded prior to the issuance of building permits. One 4BR unit shall be provide as a BMR unit. The unit shall be made available to moderate income levels in compliance with the City’s BMR Manual.

8. BMR UNIT DESIGN REQUIREMENTS
The Applicant shall detail how the following requirements shall be met prior to building permit issuance:
a) BMR units shall be comparable to market‐rate units in terms of unit type, number of  bedrooms  per  unit,  quality  of  exterior  appearance  and  overall  quality  of construction.
b) Interior  features  and  finishes  in  the  affordable  units  shall  be  durable,  of  good quality and consistent with the contemporary standards of new housing.

9. BMR AGREEMENT
Prior  to  the  recordation  of  a  final  map  or  issuance  of  any  building  permit,  an affordable  housing  agreement  shall  be  recorded  against  the  property.  The affordable housing agreement shall include, but not be limited to the following:
a) Total number of BMR units, type, location (site map), square footage, number of bedrooms, and construction scheduling of market‐rate and BMR units;

b) Provisions to ensure concurrent construction and completion of  BMR units  and market‐rate units;
c) Affordability levels for each BMR unit;
d) Provisions for income certification and screening of potential occupants of BMR units;
e) Restriction control mechanisms;
f) Financing of ongoing administrative and monitoring costs; g) Other reasonably required provisions to implement the Affordable Housing Plan.

10. BMR UNIT TERMS OF AFFORDABILITY:

Prior to occupancy, the proposed project shall record covenants that require the units  to  be  occupied  at  rents  that  are  affordable  to  moderate  income  level households for a period not less than 99 years from the date of first occupancy of the unit.

11. PUBLIC ART REQUIREMENT
Public art shall be provided for the project in accordance with General Plan Policy 2‐66  and  the  City’s  Public  Art  Ordinance  (Chapter  19.148  of  the  Cupertino Municipal Code). The minimum expenditure for the artwork, including, but not limited to design, fabrication, and installation is one (1) percent of the construction valuation  for  the  first  $100  million  on  construction  valuation,  or  0.9%  of construction  valuation  for  valuation  in  excess  of  $100  million.  The  project  pro forma shall be provided to the City to confirm the project budget. The public art plans  (including  location  and  design)  shall  be  reviewed  by  the  Fine  Arts Commission  during  the  building  permit  stage,  in  advance  of  final  occupancy.

Once approved by the Fine Arts Commission, the public artwork shall be installed to the satisfaction of the City prior to final occupancy. In the event the developer or  property  owner  determines  that  the  placement  of  artwork  on  a  particular property may not be feasible, the developer or property owner may apply to the Fine Arts Commission for an in‐lieu payment alternative as indicated in Chapter

19.148 of the Cupertino Municipal Code. The in lieu payment shall be 1.25% of the construction valuation.

12. DEMOLITION REQUIREMENTS
All  demolished  building  and  site  materials  shall  be  recycled  to  the  maximum extent  feasible  subject  to  the  Building  Official.   The  applicant  shall  provide evidence that materials were recycled prior to occupancy.

13. FORMATION OF A PROPERTY OWNER’S ASSOCIATION
A Property Owner’s Association shall be formed to maintain the common areas of the property. The Conditions, Covenants and Restrictions (CC&Rs) shall be reviewed and

approved by the City Attorney and the Director of Community Development prior to recordation.   The  following  terms  shall  be  incorporated  into  the  Association’s Conditions, Covenants and Restrictions:
 The members/board shall meet at a minimum of once/year  The Association dues shall cover:
o Maintenance  of  common  area  on  the  property  in  compliance  with  the approved  project  and  conditions  of  approval,  including  hardscaping, parking,  landscaping  and  accessory  facilities  and  amenities,  such  as  trash bins/areas, common amenity areas, tree grates, outside trash bins, fences, etc, o Building and site repair on a regular schedule, or as otherwise necessary, and building renovation and replacement as necessary to ensure that the property is maintained.
o Permits, including tree removal permits, required for maintenance and repair of facilities in the common areas
 Any  changes  to  the  exterior  of  the  development  must  be  reviewed  by  the Property Owner’s Association.
 Any changes to the CC&R’s must be reviewed and approved by the City  Disbanding of the Association shall require an amendment to the permit.

14. PRE‐CONSTRUCTION MEETING AND CONSTRUCTION MANAGEMENT PLAN
A demolition and construction management plan shall be submitted and reviewed prior  to  building  permit  issuance.   Prior  to  commencement  of  construction activities,  the  applicant  shall  arrange  for  a  pre‐construction  meeting  with  the pertinent  departments  (Building,  Planning,  and  Public  Works)  to  review  the prepared  construction  management  plan,  to  ensure  that  construction  complies with the conditions of approval, staging of construction equipment is appropriate, tree protection measures are in place, public access routes are identified, and noise and  dust  control  measures  are  established.  The  plan  shall  include  but  not  be limited to the following:
a. Compliance with CEQA Mitigation Measures
b. Appropriate construction staging area
c. Hours of construction
d. Compliance with the City noise ordinance
e. Best management practices
f. Staging  of  construction  equipment  shall  not  occur  within  ___  feet  of  any residential property.
g. Any  other  measures  as  determined  to  be  appropriate  by  the  Director  of Community Development

15. GRADING AND CONSTRUCTION HOURS AND NOISE LIMITS
The  applicant  shall  indicate  compliance  with  the  following  grading  and construction hours and noise limit requirements on all demolition, construction and  grading  permits,  and  in  the  construction  management  plan(s),  unless otherwise indicated.
a. All grading activities shall be limited to the dry season (April 15 to October 1), unless permitted otherwise by the Director of Public works. b. Construction hours and noise limits shall be compliant with all requirements of Chapter 10.48 of the Cupertino Municipal Code.
c. Grading,  street  construction,  underground  utility  and  demolition  hours  for work done more than 750 feet away from residential areas shall be limited to Monday through Friday, 7 a.m. to 8 p.m. and Saturday and Sunday, 9 a.m. to 6 p.m. Grading, street construction, demolition or underground utility work within  750  feet  of  residential  areas  shall  not  occur  on  Saturdays,  Sundays, holidays, and during nighttime period as defined in Section 10.48.053(b) of the Municipal Code.
d. Construction activities shall be limited to Monday through Friday, 7 a.m. to 8 p.m. and Saturday and Sunday, 9 a.m. to 6 p.m.  Construction activities are not allowed  on  holidays  as  defined  in  Chapter  10.48  of  the  Municipal  Code.

Nighttime  construction  is  allowed  if  compliant  with  nighttime  standards  of Section 10.48 of the Cupertino Municipal Code.
e. Rules and regulations pertaining to all construction activities and limitations identified  in  this  permit,  along  with  the  name  and  telephone  number  of  an applicant appointed disturbance coordinator, shall be posted in a prominent location at the entrance to the job site.
f. The  applicant  shall  be  responsible  for  educating  all  contractors  and subcontractors of said construction restrictions.

The applicant shall comply with the above grading and construction hours and noise limit requirements unless otherwise indicated.

16. ACOUSTIC STUDY AND REDUCTION OF INTERIOR NOISE LEVELS I Prior  to  the  issuance  of  building  permits,  the  project  applicant  shall  submit  an acoustic study to the satisfaction of the Cityʹs Community Development Director to demonstrate that unit interiors meet an interior noise level due to exterior noise of 45 dBA CNEL, consistent with State and local noise standards. The study shall be based on precise grading and architectural plans including specific construction method details and materials to calculate the necessary exterior to interior noise reduction of approximately 30 dBA to achieve 45 dBA CNEL. The precise exterior to interior reduction would be determined in the acoustical study when precise

grading  plans  with  building  elevations,  footprints  and  architectural  plans  are ∙available. The applicant will be required to incorporate into the project design all required  noise  insulation  features  and  techniques  necessary  to  reduce  interior noise levels to achieve the interior noise standard. To achieve the required interior noise  levels,  features  such  as  upgraded  exterior  wall  and  roof  assemblies, upgraded windows, and exterior doors may be required. In addition, a ʺwindows closed”  condition  will  be  required  with  minimum  supply  of  fresh  air  per  UBC requirements.

17. GREEN BUILDING
The  project  shall  be  constructed  in  accordance  with  the  City’s  Green  Building Ordinance (Chapter 16.58 of the Cupertino Municipal Code). The applicant shall obtain LEED Silver certification or an alternative reference standard in accordance with the ordinance since the building size is over 50,000 square feet. Third party LEED certification or alternative reference standard is required per the ordinance criteria.

18. BUILDING AND FIRE CODE
The applicant shall apply for and obtain building permits to allow the construction of  the  approved  project.  The  applicant  shall  provide  information  and  plans  to allow  the  Building  Official  and  the  Fire  Marshall  or  their  designee  that  the proposed  plans  comply  with  Building  and  Fire  Codes  in  effect  at  the  time  of application for a building permit.

19. TRASH AND DELIVERY ACTIVITIES
A detailed refuse and truck delivery plan shall be prepared by the applicant.  The plan shall specify locations of trash facilities, refuse pick up schedules and truck delivery schedules and routes.  All trash facilities must be screened and enclosed to  the  satisfaction  of  the  Public  Works  Department.   The  final  plan  shall  be submitted  to  the  City  for  review  and  approval  prior  to  issuance  of  building permits.

20. EXTERIOR BUILDING MATERIALS/TREATMENTS
The  final  building  exterior  plan  shall  closely  resemble  the  details  shown  on  the original approved plans. Final building exterior treatment plan (including but not limited  to  details  on  exterior  color,  materials,  architectural  treatments,  doors, windows,  lighting  fixtures,  and/or  embellishments)  shall  be  reviewed  and approved  by  the  Director  of  Community  Development  prior  to  issuance  of building  permits  to  ensure  quality  and  consistency.   Any  exterior  changes determined  to  be  substantial  by  the  Director  of  Community  Development  shall

either require a modification to this permit or a new permit based on the extent of the change.

Future  changes  to  the  exterior  building  materials/treatments  must  be  reviewed and approved by the Property Owner’s Association. However, any changes to the building  materials  that  do  not  match  the  approved  materials  shall  require  an amendment to this permit or a new permit.

21. DARK SKY COMPLIANCE AND/OR BIRD SAFE COMPLIANCE
Prior to issuance of Building Permits, the applicant/property owner shall submit final  plans  in  compliance  with  the  approved  lighting  plans  to  comply  with development standards of Cupertino Municipal Code Section 19.102.030 Bird‐Safe Development  Requirements  and/or  Section  19.102.040  Outdoor  Lighting Requirements. In the event changes are proposed from the approved plans, said changes  must  be  reviewed  and  approved  by  the  Director  of  Community Development  or  their  designee.  The  applicant  shall  provide  all  documentation required  to  determine  compliance  with  the  Municipal  Code.  The  final  lighting plan (including a detailed photometric plan) shall be reviewed and approved by the  Director  of  Community  Development  prior  to  building  permit  issuance.  A report from a licensed lighting engineer may be required to confirm all exterior lighting throughout the site complies with the City’s Ordinance.

22. ROOFTOP EQUIPMENT SCREENING
All  mechanical  and  other  equipment  on  the  building  or  on  the  site  shall  be screened  so  they  are  not  visible  from  public  street  areas  or  adjoining developments.   The height of the screening shall be taller than the height of the mechanical equipment that it is designed to screen.   A line of sight plan may be required to demonstrate that the equipment will not be visible from any public right‐of‐way.   The  location  of  the  equipment  and  necessary  screening  shall  be reviewed  and  approved  by  the  Director  of  Community  Development  prior  to issuance of building permits.

23. SITE IMPROVEMENTS
All proposed site improvements shall be completed prior to final occupancy of any structures approved in conjunction with the project.

24. COMMON OPEN SPACE
The  residential  common  open  space  shall  provide  amenities  for  passive  and/or active  recreation  including  but  not  limited  to  play  structures,  barbeque  areas, picnic tables etc. and shall not be retained as only a hardscaped or landscaped area

25. NOISE LEVELS AND ABATEMENT
Project uses and all equipment installed on the site shall comply with the City’s Community Noise Control Ordinance at all times. Installation of any mechanical or other equipment shall be evaluated to determine that the installation meets the City’s  Community  Noise  Control  Ordinance.  Any  documentation  or  studies required  to  determine  this  shall  be  provided  by  the  applicant  as  his/her  sole expense. Should the  project exceed any of the stipulated maximum noise levels outlined  in  the  City’s  Community  Noise  Control  Ordinance,  an  acoustical engineer may be required to submit noise attenuation measures to the satisfaction of the Director of Community Development at the applicant’s expense.

26. INGRESS/EGRESS EASEMENT
The applicant shall record an appropriate deed restriction and covenant running with the land, subject to approval of the City Attorney, for all parcels that share a common private drive or private roadway with one or more other parcels.   The deed restriction shall provide for necessary reciprocal ingress and egress easement to and from the affected parcels.  The easements shall be recorded at such time as interest  in  one  or  more  of  the  affected  parcels  is  initially  sold  or  transferred  to another party.

27. INDEMNIFICATION
As part of the application, to the fullest extent permitted by law, the applicant shall agree  to  indemnify,  defend  with  the  attorneys  of  the  City’s  choice,  and  hold harmless  the  City,  its  City  Council,  and  its  officers,  employees,  and  agents (collectively,  the  “indemnified  parties”)  from  and  against  any  liability,  claim, action,  cause  of  action,  suit,  damages,  judgment,  lien,  levy,  or  proceeding (collectively referred to as “proceeding”) brought by a third party against one or more of the indemnified parties or one or more of the indemnified parties and the applicant related to any Ordinance, Resolution, or action approving the project, the  related  entitlements,  environmental  review  documents,  finding  or determinations, or any other permit or approval authorized for the project. The indemnification  shall  include  but  not  be  limited  to  damages,  fees,  and  costs awarded against the City, if any, and cost of suit, attorneys’ fees, and other costs, liabilities,  and  expenses  incurred  in  connection  with  such  proceeding  whether incurred  by  the  Applicant,  the  City,  or  the  parties  initiating  or  bringing  such proceeding.

The  applicant  shall  agree  to  (without  limitation)  reimburse  the  City  its  actual attorneys’ fees and costs incurred in defense of the litigation. Such attorneys’ fees and  costs  shall  include  amounts  paid  to  the  City’s  outside  counsel  and  shall include City Attorney time and overhead costs and other City staff overhead costs

and  any costs directly related to  the litigation reasonably incurred by City.  The applicant  shall  likewise  agree  to  indemnify,  defend,  and  hold  harmless  the indemnified  parties  from  and  against  any  damages,  attorneys’  fees,  or  costs awards, including attorneys’ fees awarded under Code of Civil Procedure section 1021.5, assessed or awarded against the indemnified parties. The Applicant shall cooperate with the City to enter a Reimbursement Agreement to govern any such reimbursement.

The Applicant shall agree to (without limitation) reimburse the City for all costs incurred in additional investigation or study of, or for supplementing, redrafting, revising, or amending, any document (such as an Environmental Impact Report, negative declaration, specific plan, or general plan amendment) if made necessary by  proceedings  challenging  the  project  approvals  and  related  environmental review, if the applicant desires to continue to pursue the project.

The Applicant shall agree that the City shall have no liability to the Applicant for business interruption, punitive, speculative, or consequential damages.

28. NOTICE  OF  FEES,  DEDICATIONS,  RESERVATIONS  OR  OTHER

EXACTIONS
The  Conditions  of  Project  Approval  set  forth  herein  may  include  certain  fees, dedication requirements, reservation requirements, and other exactions.  Pursuant to  Government  Code  Section  66020(d)  (1),  these  Conditions  constitute  written notice  of  a  statement  of  the  amount  of  such  fees,  and  a  description  of  the dedications, reservations, and other exactions.  You are hereby further notified that the  90‐day  approval  period  in  which  you  may  protest  these  fees,  dedications, reservations, and other exactions, pursuant to Government Code Section 66020(a), has begun.   If you fail to file a protest within this 90‐day period complying with all  of  the  requirements  of  Section  66020,  you  will  be  legally  barred  from  later challenging such exactions.

SECTION  IV:   CONDITIONS  ADMINISTERED  BY  THE  PUBLIC  WORKS

DEPARTMENT

1. EMERGENCY VEHICLE ACCESS EASEMENT
Developer shall provide an emergency vehicle access easement as necessary and  if required by the Santa Clara County Fire Department to facilitate emergency vehicle access onsite.

2. TRAFFIC SIGNAL INSTALLATION
New  traffic  signals  shall  be  installed  at  the  southwest  corner  of  Stevens  Creek Boulevard  and  South  Foothill  Boulevard  and  shall  be  approved  by  the  Director  of

Public  Works.  Traffic  signal  plans  must  be  completed  and  approved  prior  to  Final map approval.

3. STREE IMPROVEMENTS & DEDICATION
Roadway dedication in fee title and frontage improvements along the project will be required to the satisfaction of the Director of Public Works. Street improvements and grading  and  drainage  plans  must  be  completed  and  approved  prior  to  Final  map approval.

Street improvements may include, but not be limited to, new curb, gutter, detached sidewalk, ADA ramps, driveways, storm drain main upgrades and laterals, street tree installations,  green  stormwater  infrastructure,  traffic  signals,  streetlight  and/or pedestrian  push  button  relocation.  All  improvements  must  be  completed  and accepted  by  the  City  prior  to  Building  Final  Occupancy  or  Street  Improvement Encroachment Permit acceptance whichever comes first.

Maintenance  of  Green  Stormwater  Infrastructure  shall  be  the  responsibility  of  the Developer  and  included  in  the  Stormwater  Management  Facilities,  Operation, Maintenance  and  Easement  Agreement  to  be  executed  during  the  building  permit stage. Additional comments will be provided and shall be incorporated prior to Final Map approval.

4. ACCEPTANCE OF PROPERTY RIGHTS
The Public Works Director, or his/her designee, shall have the authority to accept all offers of dedications, easements, quitclaims and other property rights and interests on behalf of the City.

5. CURB AND GUTTER IMPROVEMENTS
Curbs and gutters, sidewalks and related structures shall be installed in accordance with  grades  and  standards  as  specified  by  the  Director  of  Public  Works.  All improvements must be completed and accepted by the City prior to Building Final Occupancy  or  Street  Improvement  Encroachment  Permit  acceptance  whichever comes first.

6. PEDESTRIAN AND BICYCLE IMPROVEMENTS
Developer shall provide pedestrian and bicycle related improvements (e.g. walkway and bicycle racks, etc.) consistent with the Cupertino Bicycle Transportation Plan and the Pedestrian Transportation Plan, and as approved by the Director of Public Works.

All improvements must be completed and accepted by the City prior to Building Final Occupancy  or  Street  Improvement  Encroachment  Permit  acceptance  whichever comes first.

7. STREET LIGHTING INSTALLATION
Developer shall provide pedestrian and bicycle related improvements (e.g. walkway and bicycle racks, etc.) consistent with the Cupertino Bicycle Transportation Plan and the Pedestrian Transportation Plan, and as approved by the Director of Public Works.

All improvements must be completed and accepted by the City prior to Building Final Occupancy  or  Street  Improvement  Encroachment  Permit  acceptance  whichever comes first.

8. GRADING
Grading  shall  be  as  approved  and  required  by  the  Director  of  Public  Works  in accordance with Chapter 16.08 of the Cupertino Municipal Code. 401 Certifications and  404  permits  maybe  required.  Please  contact  Army  Corp  of  Engineers  and/or Regional Water Quality Control Board as appropriate.

9. DRAINAGE
Drainage  shall  be  provided  to  the  satisfaction  of  the  Director  of  Public  Works.

Hydrology and pre‐ and post‐development hydraulic calculations must be provided to indicate whether additional storm water control measures are to be constructed or renovated.   The  storm  drain  system  may  include,  but  is  not  limited  to,  subsurface storage of peak stormwater flows (as needed), bioretention basins, vegetated swales, and  hydrodynamic  separators  to  reduce  the  amount  of  runoff  from  the  site  and improve  water  quality.   Any  storm  water  overflows  or  surface  sheeting  should  be directed away from neighboring private properties and to the public right of way as much as reasonably possible.

All storm drain inlets shall be clearly marked with the words “No Dumping – Flows to Creek” using permanently affixed metal medallions or equivalent, as approved by the Environmental Programs Division.

Additional comments will be provided and shall be incorporated prior to Final Map approval.

10. C.3 REQUIREMENTS

C.3  regulated  improvements  are  required  for  all  projects  creating  and/or  replacing 10,000 S.F. or more of impervious surface (collectively over the entire project site).  The developer  shall  reserve  a  minimum  of  4%  of  developable  surface  area  for  the placement of low impact development measures, for storm water treatment, unless an alternative storm water treatment plan, that satisfies C.3 requirements, is approved by the Director of Public Works.

The Applicant must include the use and maintenance of site design, source control and  storm  water  treatment  Best  Management  Practices  (BMPs),  which  must  be designed per approved numeric sizing criteria.   A Storm Water Management Plan, Storm  Water  Facilities  Easement  Agreement,  Storm  Water  Facilities  Operation  and Maintenance Agreement, and certification of ongoing operation and maintenance of treatment BMPs are each required.

All  storm water management plans are required to obtain certification from  a  City approved third party reviewer.

11. SUBDIVISION AGREEMENT
The  project  developer  shall  enter  into  a  subdivision  agreement  with  the  City  of Cupertino providing for payment of fees, including but not limited to checking and inspection fees, storm drain fees, park dedication fees and fees for under grounding of utilities. Said agreement shall be executed prior to recordation of Final Map.

Estimated Fees:
a. Checking & Inspection Fees:   Per current fee schedule ($4,482 or 5% of improvement costs)
b. Grading Permit:   Per current fee schedule ($3,450 or 6% of improvement costs)
c. Storm Drainage Fee:   Per current fee schedule ($3,777 per AC + $286 per unit)
d. Transportation Impact Fee:   Per current fee schedule $38,199 (single family $6797 per unit) ($6,695 per new PM trip)
e. Encroachment Permit Fee:   Per current fee schedule ($3,095 or 5% of improvement costs)
f. Park Fees (excluding BMR units):   Per current fee schedule: $480,000 ($60,000 per unit)
g. Storm Management Plan Fee   Per current fee schedule ($1,484) h. Map Checking Fee   Per current fee schedule ($11,527) i. Street Tree Fee:   By Developer or Per current fee schedule: $427 per tree
Bonds:
a. Faithful Performance Bond: 100% of Off‐site and On‐site Improvements b. Labor & Material Bond: 100% of Off‐site and On‐site Improvement c. On‐site Grading Bond: 100% of site improvements.

‐ The fees described above are imposed based upon the current fee schedule adopted by  the City Council. However, the fees imposed herein may be modified at  the

time of recordation of a final map or issuance of a building permit in the event of said change or changes, the fees changed at that time will reflect the then current fee schedule.

12. FINAL MAP
A final map will be subject to City Council approval and shall be recorded prior to issuance  of  building  permits.  Existing  buildings  must  be  demolished  prior  to recordation of the final map as building(s) cannot straddle between parcel lines.

13. TRANSPORTATION IMPACT FEES
The  Project  is  subject  to  the  payment  of  Transportation  Impact  Fees  under  City’s Transportation Impact Fee Program under (Chapter 14.02 of the Cupertino Municipal Code).

14. PARKS
The  residential  project  is  subject  to  the  payment  of  park  fees  in‐lieu  of  park  land dedication  under City’s Park Land Dedication Fee (Chapter 13.08 of the Cupertino Municipal Code). Below Market Rate units do not incur Park Land Dedication Fees.

15. SURVEYS
A  Boundary  Survey  and  a  horizontal  control  plan  will  be  required  for  all  new construction  to  ensure  the  proposed  building  will  be  set  based  on  the  boundary survey and setback requirements.

16. TRASH, RECYCLING AND COMPOST ENCLOSURES
Trash enclosure plans must be designed in accordance with the City’s “Public Works Guidelines”  posted  at  www.cupertino.org/nowaste,  and  to  the  satisfaction  of  the Environmental  Programs  Manager. Clearance  by  the  Public  Works  Department  is required prior to obtaining a building permit. (CMC 9.18.210 H & K) Applicant  shall  enter  into  an  agreement  with  the  City  that  indemnifies  and  holds harmless both the City and the refuse and recycling collection company (Recology) from  and  against  any  harm,  damage  or  maintenance  that  may  occur  or  become necessary to onsite paving stone driveway surfaces.

17. OPERATIONS & MAINTENANCE AGREEMENT
Developer  shall  enter  into  an  Operations  &  Maintenance  Agreement  with  the  City prior to final occupancy.  The Agreement shall include the operation and maintenance for non‐standard appurtenances in the public road right‐of‐way that may include, but is not limited to, sidewalk, pavers, and street lights.

18. UNDERGROUND UTILITIES
Developer  shall  comply  with  the  requirements  of  the  Underground  Utilities Ordinance  No.  331  and  other  related  Ordinances  and  regulations  of  the  City  of Cupertino,  and  shall  coordinate  with  affected  utility  providers  for  installation  of underground utility devices.   Developer shall submit detailed plans showing utility underground provisions.  Said plans shall be subject to prior approval of the affected Utility provider and the Director of Public Works.

19. TRANSFORMERS & CABINETS
Electrical transformers, telephone cabinets and similar equipment shall be placed in underground  vaults.   The  developer  must  receive  written  approval  from  both  the Public  Works  Department  and  the  Community  Development  Department  prior  to installation  of  any  above  ground  equipment.   Should  above  ground  equipment  be permitted by the City, equipment and enclosures shall be screened with fencing and landscaping  such  that  said  equipment  is  not  visible  from  public  street  areas,  as determined by the Community Development Department.  Transformers shall not be located in the front or side building setback area.

20. WATER BACKFLOW PREVENTERS
Domestic and Fire Water Backflow preventers and similar above ground equipment shall be placed away from the public right of way and site driveways to a location approved  by  the  Cupertino  Planning  Department,  Santa  Clara  County  Fire Department and the water company.

21. BEST MANAGEMENT PRACTICES
Utilize Best Management Practices (BMPs), as required by the State Water Resources Control  Board,  for  construction  activity,  which  disturbs  soil.  BMP  plans  shall  be included in grading and street improvement plans.

22. NPDES CONSTRUCTION GENERAL PERMIT
When and where it is required by the State Water Resources Control Board (SWRCB), the  developer  must  obtain  a  Notice  of  Intent  (NOI)  from  the  SWRCB,  which encompasses preparation of a Storm Water Pollution Prevention Plan (SWPPP), use of  construction  Best  Management  Practices  (BMPs)  to  control  storm  water  runoff quality, and BMP inspection and maintenance.

23. EROSION CONTROL PLAN
Developer  must  provide  an  approved  erosion  control  plan  by  a  Registered  Civil Engineer.   This  plan  should  include  all  erosion  control  measures  used  to  retain materials on site.  Erosion control notes shall be stated on the plans.

24. WORK SCHEDULE
Every 6 months, the developer shall submit a work schedule to the City to show the timetable for all grading/erosion control work in conjunction with this project.

25. TRAFFIC CONTROL PLAN
The developer must submit a traffic control plan by a Registered Traffic Engineer to be approved by the City. The plan shall include a temporary traffic control plan for work  in  the  right  of  way  as  well  as  a  routing  plan  for  all  vehicles  used  during construction.  All  traffic  control  signs  must  be  reviewed  and  approved  by  the  City prior to commencement of work.  The City has adopted Manual on Uniform Traffic Control Devices (MUTCD) standards for all signage  and striping work throughout the City.

26. STREET TREES
Street trees shall be planted within the Public Right of Way to the satisfaction of the Director of Public Works and shall be of a type approved by the City in accordance with Ordinance No. 125.

27. FIRE PROTECTION
Fire sprinklers shall be installed in any new construction to the approval of the City.

28. SANTA CLARA COUNTY FIRE DEPARTMENT
A letter of clearance for the project shall be obtained from the Santa Clara County Fire Department prior to issuance of building permits.  Clearance should include written approval of the location of any proposed Fire Backflow Preventers, Fire Department Connections and Fire Hydrants (typically Backflow Preventers should be located on private property adjacent to the public right of way, and fire department connections must be located within 100’ of a Fire Hydrant).

29. FIRE HYDRANT
Fire hydrants shall be located as required by the City and Santa Clara County Fire Department as needed.

30. SAN JOSE WATER COMPANY CLEARANCE
Provide San Jose Water Company approval for water connection, service capability and  location  and  layout  of  water  lines  and  backflow  preventers  before  Final  Map approval.

31. DEDICATION OF UNDERGROUND WATER RIGHTS
Developer  shall  “quit  claim”  to  the  City  all  rights  to  pump,  take  or  otherwise extract water from the underground basin or any underground strata in the Santa Clara Valley.

32. SANITARY DISTRICT
A letter of clearance for the project shall be obtained from the Cupertino Sanitary District prior to Final Map approval.

33. UTILITY EASEMENTS
Clearance  approvals  from  the  agencies  with  easements  on  the  property  (including PG&E,  AT&T,  and  California  Water  Company,  and/or  equivalent  agencies)  will  be required prior to recordation of Final Map. or issuance of building permits, whichever comes first.  Provide letters from PG&E and AT&T to state their concurrence with the proposed easement relocation.

SECTION V:   CONDITIONS ADMINISTERED BY THE SANTA CLARA COUNTY FIRE DEPARTMENT

1. FIRE SPRINKLERS REQUIRED:
(As noted on Sheet A0) Approved automatic sprinkler systems in new and existing buildings and structures shall be provided in the locations described in this Section or in  Sections  903.2.1  through  903.2.18  whichever  is  the  more  restrictive.  For  the purposes of this section, firewalls used to separate building areas shall be constructed in  accordance  with  the  California  Building  Code  and  shall  be  without  openings  or penetrations.  NOTE:  The  owner(s),  occupant(s)  and  any  contractor(s)  or subcontractor(s) are responsible for consulting with the water purveyor of record in order  to  determine  if  any  modification  or  upgrade  of  the  existing  water  service  is required. A State of California licensed (C‐16) Fire Protection Contractor shall submit plans,  calculations,  a  completed  permit  application  and  appropriate  fees  to  this department for review and approval prior to beginning their work. CFC Sec. 903.2 as adopted and amended by CMC.

2. WATER SUPPLY REQUIREMENTS
Potable  water  supplies  shall  be  protected  from  contamination  caused  by  fire protection water supplies. It is the responsibility of the applicant and any contractors and subcontractors to contact the water purveyor supplying the site of such project, and to comply with the requirements of that purveyor. Such requirements shall be incorporated into the design of any water‐based fire protection systems, and/or fire suppression  water  supply  systems  or  storage  containers  that  may  be  physically connected  in  any  manner  to  an  appliance  capable  of  causing  contamination  of  the potable water supply of the purveyor of record. Final approval of the system(s) under consideration  will  not  be  granted  by  this  office  until  compliance  with  the requirements of the water purveyor of record are documented by that purveyor as having  been  met  by  the  applicant(s).  2016  CFC  Sec.  903.3.5  and  Health  and  Safety Code 13114.7.

3. ADDRESS IDENTIFICATION
New and existing buildings shall have approved address numbers, building numbers or  approved  building  identification  placed  in  a  position  that  is  plainly  legible  and visible  from  the  street  or  road  fronting  the  property.  These  numbers  shall  contrast with  their  background.  Where  required  by  the  fire  code  official,  address  numbers shall be provided in additional approved locations to facilitate emergency response.

Address numbers shall be Arabic numbers or alphabetical letters. Numbers shall be a minimum of 4 inches (101.6 mm) high with a minimum stroke width of 0.5 inch (12.7 mm). Where access is by means of a private road and the building cannot be viewed from  the  public  way,  a  monument,  pole  or  other  sign  or  means  shall  be  used  to identify the structure. Address numbers shall be maintained. CFC Sec. 505.1

4. CONSTRUCTION SITE FIRE SAFETY
All construction sites must comply with applicable provisions of the CFC Chapter 33 and  our  Standard  Detail  and  Specification  SI‐7.  Provide  appropriate  notations  on subsequent plan submittals, as appropriate to the project. CFC Chp. 33.

SECTION VI:  CONDITIONS ADMINISTERED BY THE OFFICE OF COMMUNITY DEVELOPMENT – BUILDING DIVISION

1. CALIFORNIA BUILDING CODE:

The  proposed  scope  of  work  shall  comply  with  the  2019  California  Building  Code Chapter 11A.

SECTION VIII:  CONDITIONS ADMINISTERED BY THE CUPERTINO SANITARY

DISTRICT
 District  will  require  developer/owner  to  enter  into  an  Installer’s  Agreement.  If  the project is approved and moves into final design, please have the developer/engineer contact us to initiate the Installer’s Agreement.
 Connection permit fees, Sewer Development Fees, & Treatment Plant Capacity Fees will be  required  for  the  proposed  work  during  the  Building  Permit  Phase  and  will  be required as part of the Installer’s Agreement.
 Cupertino  Sanitary  District  shall  approve  sanitary  sewer  civil  plans  during  Building Permit Phase.
 Provide  Cupertino  Sanitary  District  with  a  sanitary  sewer  easement  (SSE)  that  is separate from the Public Utility Easement (PUE). Location of SSE can be the same as proposed PUE.
 Addition of 9 residential units to the system might cause an issue with the District’s downstream sewer capacity through the City of Santa Clara.  Provide  the  Cupertino  Sanitary  District  with  new  parcel  numbers  for  lots  after subdivision.

PASSED  AND  ADOPTED  at  a  regular  meeting  of  the  City  Council  of  the  City  of Cupertino this 18th 13th day of January, 2022 by the following vote:

Members of the City Council

AYES:

NOES:

ABSENT:

ABSTAIN:

SIGNED:

________
Darcy Paul, Mayor
City of Cupertino

________________________
Date
ATTEST:

________
Kirsten Squarcia, City Clerk

________________________
Date