City Council / Housing Authority
February 7, 2022

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐i

An Update to the Housing Element of the Pomona General Plan for the Sixth Cycle, 2021 to 2029
Pro Housing Pomona

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐ii
Acknowledgements
Mayor  and  City  Council
► Mayor Tim Sandoval
► Vice‐Mayor Steve Lustro
► Councilmember John Nolte
► Councilmember Victor Preciado
► Councilmember Nora Garcia
► Councilmember Elizabeth Ontiveros‐Cole
► Councilmember Robert S. Torres
Planning  Commission
► Chair Alfredo Camacho
► Vice‐Chair Kristie Kercheval
► Commissioner Yesenia Miranda Meza
► Commissioner Gwen Urey
► Commissioner Carlos Gomez
► Commissioner Ron VanderMolen
► Commissioner Kyle Brown
City  Manager
► James Makshanoff
Development  Services  & Planning  Division  Staff
► Anita D. Gutierrez, AICP
► Ata Khan
► Geoffrey Starns, AICP, LEED AP BD+C
► Vinny Tam, AICP
► Alex Jimenez
► Alina Barron
► Lynda Lara
► Alan Fortune
► Carlos Molina
► Lina Do
► Zully Villegas
Pomona  Housing  Authority  & Housing  Services  Staff
► Benita DeFrank
► Beverly Johnson
► George Montano
► Donyielle Holley
► Maria Siacunco
Kimley ‐Horn  Staff
► Dave Barquist, AICP
► Molly Mendoza, AICP
► Ines Galmiche
► Erik Mumm
► Clara Eddy
► Bryant de la Torre

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐iii
Table  of Contents
Introduction ............................................................................................................................... ..... HE‐4 SECTION 1 – Housing Needs Assessment .........................................................................................  HE‐8 SECTION 2 – Existing Housing Constraints .....................................................................................  HE‐16 SECTION 3 – Existing Housing Resources .......................................................................................  HE‐19 SECTION 4 – Affirmatively Furthering Fair Housing ........................................................................ HE‐25 SECTION 5 – The Plan for Pro Housing Pomona ............................................................................. HE‐29

Appendices
► A.1 ‐ Housing Needs Assessment
► A.2 ‐ Community Engagement Summary
► B ‐ Existing Housing Constraints
► C ‐ Existing Housing Resources & Site Inventory
► D ‐ Affirmatively Furthering Fair Housing
► E ‐ Review of Past Performance
► F ‐ Consistency Check
► G ‐ Definitions of Housing Policy Terms

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐4
Introduction
The “Housing Crisis,” which means housing availability and affordability, is one of the biggest challenges facing communities across the State of California, including the City of Pomona.  This document discusses what that specifically means for Pomona at a policy and program level, accounting for State mandates, existing  constraints,  and  the  unique  attributes  of  being  an  urban  City  with  a  majority  Hispanic/Latino population, with a disproportionally high number of households with below moderate‐income levels, and the fifth highest Regional Housing Needs Assessment allocation in Los Angeles County.

Pomona is committed to  supporting  the  production of  quality,  affordable housing across all economic strata,  as  evidenced  by  recent  policies,  streamlining  efforts,  and  pursuit  of  the  State’s  Pro  Housing designation. Pomona’s focus over the next eight years will be to provide both the policy framework and regulatory mechanisms to encourage a range of quality, affordable housing options to meet our State‐ mandated  goals,  support  our  existing  residents  in  their  housing  needs,  and  accommodate  future population growth.

What is the purpose of this document?
The purpose of this document is twofold. First, to function as the City’s “Housing Element” that fully complies with State law. Second, to establish Pomona’s vision for ““Pro Housing Pomona.” What is a “Housing Element?”
The  Housing  Element  is  one  of  the  seven  State  mandated  elements  included  in  the  City  of  Pomona’s General  Plan.  The  purpose  of  the  Housing  Element  is  to  identify  and  plan  for  the  City’s  existing  and projected  housing  needs;  it  contains  a  detailed  outline  and  work  program  of  the  City’s  goals,  policies, quantified objectives, and programs for the preservation, improvement, and development of housing for a sustainable future. Each eight‐year planning cycle, the City is allocated a specific number of housing units  through the  Regional Housing Needs Allocation (RHNA). The  RHNA quantifies  current and future housing growth within a city and allows for synchronization with the Regional Transportation Plan and Sustainable  Communities  Strategy  (RTP/SCS).  Through  research  and  analysis,  the  Housing  Element identifies  available  candidate  housing  sites  and  establishes  the  City’s  official  housing  policies  and programs  to  accommodate  the  City  of  Pomona’s  RHNA  as  determined  by  the  Southern  California Association of Governments (SCAG). The RHNA allocation given to each jurisdiction intends to accomplish the following:
► Increase  the  housing  supply  and  the  mix  of  housing  types,  tenure  (rental  or  ownership),  and affordability in all cities and counties within the region in an equitable manner. ► Promote  infill  development  and  socioeconomic  equity,  the  protection  of  environmental  and agricultural resources, and the encouragement of efficient development patterns. ► Promote an improved intraregional relationship between jobs and housing.

What is the RHNA for Pomona?
The  California  Department  of  Housing  and  Community  Development  (HCD)  established  the  planning period for the current 6th Cycle RHNA from October 15, 2021 to October 15, 2029. For the 2021‐2029 planning period the City is allocated a total of 10,558 units, including 2,799 units affordable to very low‐ income households, 1,339 units affordable to low‐income, 1,510 units affordable to moderate‐income, and 4,910 units affordable to above‐moderate (market‐rate) income households.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐5
What does “Pro Housing Pomona” mean?
“Pro Housing” is a specific term defined by State law that is intended to give cities like Pomona a clear pathway  to  establish  housing  policy  that  addresses  Statewide  housing  needs.  Cities  designated  “pro housing” by the State receive priority on grant funding applications.

Pro  Housing  Pomona  is based  on  the  following  ten  action  steps:

1. Establish financial incentives for housing, including a housing trust fund.

2. Improve development standards to reduce barriers to on‐site housing production.

3. Allow residential land uses by‐right.

4. Maximize zoning density for residential units.

5. Streamline the production of accessory dwelling units and duplexes.

6. Improve permit processes to reduce time and cost for housing construction.

7. Establish objective design standards and pre‐approved site plans for housing permits.

8. Establish  development  standards  for  affordability,  choice,  and  equity,  including  inclusionary housing.

9. Develop a Housing Element with policies that are pro‐housing and anti‐racist.

10. Engage  the  public,  including  advocacy  groups  and  State,  County,  and  local  partners,  early  and often.

Who is this document for?
► Pomona Residents. The housing policy contained in this document is intended to benefit all residents of  Pomona.  It  is  imperative  that  the  City  write  a  document  that  not  only  meets  the  technical requirements  of  State  Agency  and  City  Official  audiences,  but  that  can  be  plainly  and  easily understood  by  the  community.  To  that  end,  the  format  of  this  document  has  been  intentionally framed to walk readers through the housing policy process, providing definitions of terms, frequently asked  questions,  and  key  findings.  The  goal  is  to  enable  residents  to  advocate  for  or  provide constructive criticism of the housing policies shaping their households. ► Housing  Stakeholders.  Housing  policy  involves  multiple  groups  and  individuals  working  together towards a common goal. This may include non‐profit organizations, housing developers, architects, engineers, community‐based organizations, and local public and private institutions. This document contains information that can benefit all of these stakeholders, by providing a clear sense of Pomona’s position on housing policy, housing needs determined from surveying and data analysis, and sharing a housing inventory.
► State Agency. The agency responsible for administering State laws related to housing is called the California  Department  of  Housing  and  Community  Development,  or  HCD.  HCD  will  review  this document  for  consistency  against  Government  Code  statutes  contained  in  the  California  Code  of Codes,  and  to  determine  if  the  City  of  Pomona  can  defensibly  and  adequately  meet  its  RHNA allocation. The consistency analysis is contained in Appendix F: Consistency Check. The RHNA analysis is contained in Section 3: Housing Resources and Appendix C: Housing Resources & Inventory. ► City Officials. Any element of the Pomona General Plan must go through a General Plan Amendment if  changed.  Since  the  Housing  Element  is  updated  every  eight  years,  it  requires  a  General  Plan Amendment adopted by the Pomona City Council.  In adopting this document, the City Council will also review for consistency against other elements of the General Plan and its own Council Goals and Priorities. This consistency analysis is contained in Appendix F: Consistency Check. Beyond adoption,

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐6
this document serves as the definitive Pomona housing policy guide through 2028 for city officials to use in conversations related to housing.

How was this document developed?
The Housing Element uses a robust set of data and information to understand current housing needs, potential housing opportunity and access challenges and housing development barriers or challenges. US Census  data,  American  community  survey  data  and  Economic  and  Employment  data  provide  a foundational  understanding  of  existing  housing  conditions  and  needs  in  Pomona.  Data  from  the  City’s Assessment  of  Fair  Housing,  UC  Berkeley’s  Urban  Displacement  project,  UC  Davis’  Center  for  Regional Change data and other regional and state data develop a deeper understanding of fair housing issues in the City. Additionally, local sources such as the City’s municipal code, local ordinance, the City’s General Plan  and  General  Plan  Elements  all  support  an  analysis  of  potential  development  challenges  or opportunities in Pomona. A complete list of data sources used in this document can be found in Appendix F: Consistency Check.

In addition to local, state and federal data, the community of Pomona was a vital partner in understanding key issues and challenges and providing input on program opportunities to address such concerns. During the Housing Element Updated process, the City hosted multiple community workshops, provided print and  online  surveys,  and  gathered  stakeholder  and  community  members  together  to  understand  the community’s key concerns about housing. The input and feedback received was developed into Section 1:

Housing Needs Assessment. Additionally, feedback and input received from the community shaped the programs developed in Section 5: The Plan for Pro Housing Pomona.

How is this document organized?
This  document  meets  the  two  purposes  of  State  compliance  and  establishing  Pro  Housing  Pomona through the following five sections. All evidence and consistency checks are contained in the Appendices for those readers seeking to review the full City analysis.

Section 1. Housing Needs Assessment
This involves analyzing public data to find unique housing needs in Pomona. It also involves engaging the Pomona community to learn directly from residents about their housing needs.  Supportive Evidence for Key Findings in Section 1 can be found in Appendix A‐Housing Needs Assessment.

Section 2. Existing Housing Constraints
Once the City understands housing needs, it identifies all of the existing barriers that may prevent it from addressing these needs. Barriers can be governmental, such as permitting processes and City codes, or non‐governmental, such as housing market forces. Ideally, these barriers can be removed over the next eight years. Supportive Evidence for Key Findings in Section 2 can be found in Appendix B‐Existing Housing Constraints.

Section 3. Existing Housing Resources
The City identifies all of the existing resources at its disposal to help address identified housing needs.

These resources can be existing Pomona Housing Authority programs and subsidies, the Pomona General

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐7
Plan encouraging housing growth, an existing suitable inventory of land to accommodate housing needs, and housing‐forward rules and regulations. Ideally, these resources are strengthened and deepened over the next eight years. Supportive Evidence for Key Findings in Section 3 can be found in Appendix C‐Existing Housing Resources.

Section 4. Affirmatively Furthering Fair Housing
State law recently mandated that cities updating Housing Elements analyze fair housing within the context of their population. This law, known as Affirmatively Furthering Fair Housing, was also previously adopted as  a  Federal  rule  in  2016.  The  City  of  Pomona  published  a  comprehensive  AFFH  document  in  2017.

Supportive Evidence for Key Findings in Section 4 can be found in Appendix D‐Affirmatively Furthering Fair Housing.

Section 5. The Plan for Pro Housing Pomona
After evaluating Sections 1 through 4, the City establishes an eight‐year plan and vision for meeting all housing needs, removing barriers, and strengthening resources, which establishes Pro Housing Pomona.

This plan includes goals, policies, and programs that will be adopted by the City Council and certified by HCD.

Appendices: Consistency & Supportive Evidence
As a final measure, the City holds the plan up against State law, the Pomona General Plan, City Council goals and priorities, and the Pomona Housing Authority’s Strategic Plans to make sure it’s consistent with laws and existing City policies. Furthermore, all support evidence, such as publicly available data sets that have been analyzed, are included in respective appendices.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐8

SECTION  1
HOUSING NEEDS

ASSESSMENT
This section contains the key findings after conducting a housing needs assessment through both data analysis and community participation and engagement. The findings are the result of analyzing publicly available data for population, employment, housing stock, and affordability trends, and analyzing the results of surveying and outreach conducted by the City on housing needs.

Additional  supportive  evidence  can  be  found  in  Appendix  A.1:  Housing  Needs  Assessment  and  A.2 Community Engagement Summary.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐9
Pomona has unique housing challenges for its population.

The Housing Needs Assessment begins with understanding the makeup of Pomona’s population and the population trends observed in publicly available data. From this data, four trends emerge.

Expected population growth in Pomona
Pomona’s population is expected to significantly increase over the next 20 years. There are two important points of data that provide insight on Pomona’s population trends. ► U.S.  Census.  The  U.S.  Census  forecasts  that  the  City  of  Pomona’s  population  will  increase  from 160,800 residents in 2020 to 190,400 in 2040, an increase of approximately 30,000 residents. ► RHNA Allocation. The State’s Regional Housing Needs Assessment (RHNA) allocation to Pomona is 10,558  housing  units  for  the  planning  period  from  2021  to  2028.  This  allocation  is  based  upon  a methodology that considers a City’s existing built environment and its ability to grow around public transit  stations  and  public  transit  priority  areas  to  make  the  most  efficient  use  of  land.  While  this projection is not for population, it is important to consider against Pomona’s average household size to better understand how this allocation may or may not accelerate the population growth projected by the U.S. Census, or create displacement risks for existing households from increased development pressure.

From this baseline population and unit projection data, the City evaluated additional notable population trends.

Aging population, declining youth population
Pomona’s  population  is  aging,  while  its  youth  population  is  declining.  The  number  of  young  adults  in Pomona  under  the  age  of  19  continues  to  decline  year  over  year,  representing  35.2  percent  of  the population in 2010 to 29 percent in 2019. Meanwhile, the population over the age of 50 increased from 21  percent  in  2010  to  27.1  percent  in  2019.  The  declining  youth  population  is  reflected  in  declining enrollment at Pomona Unified School District schools, which has seen a steady decline in new students.

This may be attributable to declining birth rates within certain census tracts of Pomona, though the City has not yet analyzed for a correlation between these two variables. The average age of a City’s population is relevant in determining housing type necessities.

Changing Racial Demographics
From 2010 to 2019, Pomona’s racial demographics have shifted. The Black or African American population has been steadily decreasing (a 2.6 percent total decrease), while the Asian and American Indian/Alaska Native  populations  have  increased  from  7.8  percent  to  10.2  percent  and  0.7  percent  to  2.4  percent, respectively. The White population remained relatively similar from 47.9 percent to 47.5 percent.

High rate of Latino and Hispanic households
The majority of Pomona’s population is Hispanic or Latino of any race. More than 7 out of 10 residents in Pomona identify as Hispanic or Latino, which is among the highest rates in Los Angeles County. The City of Pomona has a much greater population of individuals identifying as Hispanic or Latino than Los Angeles County at 71.7 percent compared to the County’s 48.5 percent. The high percentage of Hispanic or Latinos in Pomona requires a better understanding of the nuances within the definition of Hispanic or Latino, the unique  housing  needs  facing  Hispanic  or  Latino  households,  and  the  risks  these  households  face  with increased housing growth in Pomona. As will be discussed, one immediate need within Hispanic or Latino households is supporting multiple generations living together.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐10
Why does this document use the term “Hispanic or Latino?” The United States Census Bureau uses the term “Hispanic or Latino” to refer to a person of Cuban, Mexican, Puerto Rican, South or Central American, or other Spanish culture or origin regardless of race. This term is not a “race” but is used in statistical counts as an aggregate term to include all persons of Cuban, Mexican, Puerto Rican, South or Central American, or other Spanish origin. The primary  reason  to  use  this  term  is  for  ease  of  data  analysis,  as  a  significant  amount  of  publicly available data studied in this document is based on this definition. The use of Hispanic or Latino is not intended to negate or diminish the value of any other gender‐neural, pan‐ethnic  terminology used as a self‐identifier.

High rate of college students and recent graduates
Pomona  has  a  significant  population  of  college  students  and  recent  graduates.  Pomona  is  served  by multiple local collegiate institutions, including California State Polytechnic University of Pomona (Cal Poly Pomona), Western University of Health Sciences, and institutions in neighboring cities including University of La Verne and the Claremont Colleges. Based on 2019 data, there are approximately 16,183 Pomona residents enrolled in college or graduate school. Students may seek shared housing situations to decrease expenses  and  can  be  assisted  through  roommate  referral  services  offered  on  and  off  campus.  While college  graduates  provide  a  specialized  pool  of  skilled  labor  that  is  vital  to  the  economy,  a  lack  of affordable housing may lead to their departure from Pomona post‐graduation.

Pomona's households are increasingly female‐headed, non‐family, large, and multi‐generational.

After  analyzing  population  trends,  the  Housing  Needs  Assessment  analyzed  data  about  Pomona’s households. Four more trends emerged.

Household income levels are low
The median household income in Pomona is $60,598, which is $7,446 below Los Angeles County’s median household  income  of  $68,044.  The  U.S.  Department  of  Housing  and  Urban  Development  (HUD)  sets income categories based on Median Family Income, or MFI. Based on these income categories, nearly two out of three households (61.9 percent) in Pomona are considered lower income and depending on housing prices in the City, may not be able to afford housing within the immediate area.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐11
How is Household income defined and used??
According  to  the  U.S.  Census,  “a  family  consists  of  two  or  more  people  (one  of  whom  is  the householder) related by birth, marriage, or adoption residing in the same housing unit. A household consists of all people who occupy a housing unit regardless of relationship. A household may consist of a person living alone or multiple unrelated individuals or families living together.” ► Median Household Income. This data is sourced from the American Community Survey of the U.S.

Census.
► Median Family Income (MFI).  Also known as “HUD Area Median Family Income (HAMFI)” or “Area Median Income (AMI),” this is the median family income calculated by HUD for each jurisdiction, in order to determine Fair Market Rents (FMRs) and income limits for HUD programs. MFI will not necessarily be the same as other calculations of median incomes (such as a simple Census number in the Median Household Income), due to a series of adjustments that are made. This custom data set is known as Comprehensive Housing Affordability Strategy, or CHAS.

High rates of female‐headed households
Nearly one out of five households in Pomona (19.2%) are headed by a single female parent. This household type has needs that may not be readily available including access to high quality day care and access to common open space to recreate easily. In addition, female‐headed households in particular face income inequalities present in workplaces. Pomona’s single‐parent female households face poverty levels twice as high as the Los Angeles County average.

High rates of non‐family households
More than one out of five households in Pomona (23.2) percent represent non‐family households, which is defined as unrelated people living in one housing unit, such as people living alone, roommates, partners or couples cohabitating. This household type may have an increased need for private open space to enable individual privacy within a shared living arrangement. In single‐unit neighborhoods, zoning may further constrain the ability to enable amenities that may otherwise be allowed for multi‐unit households to help satisfy  higher  demand.  Non‐family  households  may  also  face  structural  constraints  in  qualifying  for financial support as their needs may not be adequately captured by metrics such as Median Family Income or assumptions of non‐family households as non‐owners.

Large, multi‐generational households
The size of Pomona households is also large. 26 percent of Pomona households are considered “large,” which is defined as 5 or more individuals per household. The average household size in 2019 was 3.77, which is almost one person per household more than the Los Angeles County average. Many of these households are also considered “overcrowded,” which is defined as more than one person living per room within a house. 31.3 percent of households are considered overcrowded, compared to 21.8 percent in Los Angeles  County.  Two  out  of  every  three  of  these  overcrowded  households  are  renters  as  opposed  to homeowners. Overcrowding may be attributed to three reasons:
► Financial Necessity. Overcrowding may be the result of a lack of affordability, with an individual family member being unable to seek independent living due to cost burden. ► Cultural  Preference.  Overcrowding  data  does  not  consider  the  cultural  relevance  of  multi‐ generational households. A multi‐generational household is defined as including two or more adult generations, or including grandparents and grandchildren younger than 25, in the same household.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐12
There  is  often  cultural  preference  to  live  multi‐generationally,  however  the  City’s  existing  housing stock may not provide units to accommodate these preferences in addition to affordability. Therefore, overcrowding may occur due to multigenerational households. ► Zoning Limitations. Overcrowding may reflect zoning regulations that do not enable the expansion of living area on a property or adding rooms to reduce overcrowding. Recent local and State legislation on accessory dwelling units, or ADUs, have significantly addressed this zoning limitation, though there may be additional zoning constraints that need to be addressed, which are discussed in more detail in Section 2: Existing Housing Constraints.

These differing reasons require further analysis by the City in order to determine housing type needs, respective programs, and policy change.

What does “multi‐generational” household mean?
A multi‐generational household is defined as including two or more adult generations, or including grandparents and grandchildren younger than 25, in the same household.

Housing needs to address disabilities, extreme poverty, and homelessness.

As part of its analysis of special needs groups, the City identified various housing challenges for persons with disabilities, those experiencing extreme poverty, and the homeless. ► Physical  Disability.  Ambulatory  difficulty  is  the  most  widespread  physical  disability  in  Pomona.

Ambulatory  difficulties  relate  to  issues  with  walking  and  movement.  Approximately  52  percent  of Pomona’s disabled population have ambulatory difficulty.   This represents 5.7 percent of the total population of Pomona.
► Developmental Disability.  Of the 15,393 individuals with developmental disabilities assisted by San Gabriel/Pomona  Regional  Center  in  2019/2020,  the  majority  were  diagnosed  with  an  intellectual disability (43.4 percent).

The design of housing‐accessibility modifications, the proximity to services and transit, and the availability of group living opportunities represent some of the types of considerations that are important in serving the needs of this group. Incorporating ‘barrier‐free’ design in all, new multi‐family housing (as required by California and Federal Fair Housing laws) is especially important to provide the widest range of choices for residents with disabilities. Special consideration should also be given to the affordability of housing, as people with disabilities may be living on a fixed income. ► Extreme Poverty. Extremely low‐income households are those households which earn less than 30 percent  of  the  Median  Family  Income.  There  are  approximately  8,300  extremely  low‐income households in Pomona (renters and owners). Of these households, 6,970 are experiencing at least one defined  “housing  problem,”  which  includes  incomplete  kitchen  facilities,  incomplete  plumbing facilities, more than one person per room, or a cost burden greater than 30%. ► Homelessness. HUD defines persons who are experiencing homelessness as those who are living in a place not meant for human habitation (such as a car), in a shelter, transitional housing or are exiting an institution where they are temporarily residing. Homelessness affected a total of 45,039 persons in the County of Los Angeles in 2018 and rose to 54,291 persons in 2020. Increases in the number of people experiencing homelessness or housing insecurity may increase due to availability of income,

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐13
increase  in  housing  costs,  unexpected  expenses  or  external  factors  which  exacerbate  such insecurities. In 2020, a total of 722 persons were identified as experiencing homelessness in Pomona.

Additionally,  community  engagement  and  community  participation  revealed  that  residents  saw  an increase need to support housing opportunities for special needs groups, low and extremely low‐income households, as well as for persons who experience homelessness and housing insecurities. A total of 20 percent  of  a  survey  respondent  noted  that  the  City  should  prioritize  unhoused  persons,  followed  18 percent who identified seniors as a priority a 15 percent who identified persons with disabilities.

Employment trends reveal middle‐income housing needs.

In  addition  to  household  data,  the  Housing  Needs  Assessment  analyzed  employment  trends  within Pomona and the region and its relationship to housing affordability.

Pomona’s  workforce  has  changed  significantly  over  the  past  decade.  The  Manufacturing  and  Retail industry  declined  from  17.36  percent  to  11.9  percent  from  2010  to  2019.  At  the  same  time,  the Professional, Scientific, Management, and Administrative Services industry increased by 34.3 percent, and Arts, Entertainment, Recreation, Accommodation, and Food Services increased from 8.5 percent to 10.7 percent.  The  largest  employment  sector  currently  is  Education  Services,  Health  Care,  and  Social Assistance, representing 18.8 percent of the Pomona workforce. Workforce data is important to study as it  correlates  to  household  affordability.   The  mean  salary  for  jobs  in  industries  that  are  increasingly represented in Pomona may fall within the range known as “moderate income,” which is 80 to 120 percent of  median  household  income.  This  is  also  sometimes  referred  to  as  “workforce  housing”  or  “missing middle”  housing, as it represents individuals and families that earn too much to qualify for traditional affordable housing, but not enough to afford market rate rents in the communities where they work.

The options for housing in Pomona are limited to mostly single detached units on single lots.

The City looked at its housing stock in relationship to changing demographic needs. As of 2019, single unit detached homes made up the majority of the Pomona housing stock (62.9 percent). Single unit attached homes,  which  include  townhomes  and  condominiums,  made  up  another  6.4  percent.  Multi‐unit developments, such as apartments, made up 26.5 percent of the housing stock and 4 percent were mobile homes. In comparison to the rest of the County, Pomona has a higher percentage of single unit detached homes and a lower percentage of multi‐unit developments.

Survey results support expanding the definition of and options for Pomona’s housing stock beyond a single unit detached home on a single lot. In some cases, this means continuing to support the implementation of accessory dwelling units on such lots or incorporating them into new home construction. For seniors, single‐level units are in demand. In other cases, the community suggests mixed‐use buildings, such as 1‐ to‐3‐bedroom apartments with ample common open space or converting older industrial buildings into live‐work or mixed‐use units with ground‐floor retail. Other suggestions were mixed‐type developments, that may combine various sizes of housing (micro units, traditional units, large units) on a single site.

Other  solutions  were  focused  more  explicitly  on  special  needs  populations,  tying  housing  stock  to population need. Multiple respondents supported transitional and supportive housing, considering the use of shipping containers repurposed for affordable housing, co‐living arrangements, and small square footage detached units or smaller lots.

There is also interest in alternative construction methods for housing, such as “modular” housing, which is housing that is built indoors in a factory‐like setting, then covered and transported to the site where a

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐14
builder  assembles  them.  These  are  distinct  from  “mobile  homes,”  and  are  the  same  as  traditional construction except for where they’re built. Modular is also referred to as “factory built,” “system built,” or “prefabricated.”
In  asking  the  community  where  additional  housing  could  be  built,  respondents  cited  surplus  Pomona Unified School district property, City‐owned parking lots, underused houses of worship, empty motels, vacant land, and existing building conversions in Downtown as examples of suitable land for additional housing options.

The community has serious concerns about displacement, unstable rent prices, tenant protections, and housing affordability.

Survey respondents provided specific ideas on how the government could support households in Pomona.

On the programmatic side, the community is interested in providing more rental vouchers through the Housing Choice Voucher program, also referred to as “Section 8;” identifying funding sources to subsidize affordable housing development; providing low to no cost loans to finance Accessory Dwelling Units; first‐ time home buyer options and down payment assistance; and loans or grants for low‐income households to restore their homes in a historic district.

On the regulatory side, the community is interested in ordinances for rent control and rent stabilization, limitations  on  re‐selling  or  “flipping”  houses,  mandating  a  percentage  of  affordable  units  in  new developments,  prevailing  wage  agreements  for  new  housing  development,  and  anti‐displacement measures such as eviction moratoriums.

The community is also interested in exploring alternative models of property ownership as a means to prevent displacement in Pomona’s neighborhoods. The most popular alternative cited is a “community land trust.”
What is a "community land trust?”
A community land trust is a method of land ownership. In this model, a trust, which is typically a non‐ profit or community‐based organization, purchases land and maintains ownership of it permanently.

Future homeowners enter into long‐term renewable leases with the trust, rather than a traditional sale.

When the homeowner sells, they earn a portion of the increased property value, and the remainder is kept  by  the  trust.  Through  this  method,  affordability  for  future  households  can  conceivably  be maintained, leaving the property to be less vulnerable to changing housing market conditions.

Existing residential uses located within the City’s industrial zones face increased environmental justice concerns and pollution burden.

Pomona is home to a significant amount of industrially zoned land, typically designated as “M” zoning, which is generally the most permissive zoning with respect to allowable land uses. In the City’s Eastern Workplace District, which is generally located east of Reservoir Street to City limits and South of Mission Boulevard, there are a significant number of residential properties that are adjacent to these industrial land uses. Although residential uses are no longer permitted in this zone, these residences were permitted through legacy zoning dating as far back as 1930, when residential uses were permitted in industrial zones, and  are  now  considered  legally  non‐conforming.  Today,  the  CalEnviroScreen  health  assessment  tool identifies these areas as pollution burdened, which requires special attention when establishing housing

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐15
policy  and  establishing  land  use  permissions  for  industrial  uses.  Improving  quality  of  life  is  critical  to support Pomona's households and neighborhoods.

The community expressed various needs related to maintaining a high quality of life in their households and neighborhoods.

For  households,  the  rehabilitation  and  repair  of  existing  homes  remains  a  clear  need.  85.9  percent  of Pomona’s  housing  stock  was  built  before  1990  is  now  over  30  years  old.  Additionally,  Comprehensive Housing  Affordability  Strategy  (CHAS)  data  compiled  by  HUD  identifies  existing  housing  problems  in Pomona. According to the data, over half of all households (both owners and renters) experience some type of housing problem. Housing problems are considered a lack of a complete kitchen, lack of complete plumbing facilities, or overcrowding in a unit.

For  neighborhoods,  the  community  expressed  multiple  concerns.  First,  the  community  would  like  to support active transportation and an increase in open space, parks, and recreational resources. Multiple survey responses expressed a desire for walkable neighborhoods that can support healthy choices and lifestyles.  To  that  end,  roadway  safety  and  street  design  was  also  raised  as  concerns.  This  includes designing Pomona’s roads to support multiple modes of transportation, such as walking and bicycling, and generally  increasing  the  ability  for  active  transportation,  while  also  improving  street  lighting  for  safer streets. These needs are even more pronounced in Pomona’s neighborhoods that have higher poverty rates and lower parks per acre in their neighborhoods.

Parking  remains  a  key  issue  facing  neighborhoods.  Residents  have  expressed  concern  over  a  lack  of adequate  parking  in  certain  neighborhoods,  which  may  worsen  with  increased  housing  units  such  as accessory dwelling units. Some residents expressed a desire for more on‐site parking solutions, including driveways,  to  maintain  more  open  neighborhood  streets  with  fewer  parked  cars.  Others  expressed  a desire for more transit‐oriented development to less the burden of needing a car for transportation.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐16
SECTION  2
EXISTING HOUSING

CONSTRAINTS
This Section contains the key findings on existing housing constraints that need to be addressed to meaningfully tackle the key findings from the Housing Needs Assessment. The constraints identified in this section are in addition to those identified in the City’s fair housing analysis. Those findings can be found in Section 4: Affirmatively Furthering Fair Housing.

The evidence to support these findings can be found in Appendix B: Existing Housing Constraints.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐17
Pomona’s zoning regulations contain outdated development standards that limit housing development.

The  Pomona  Zoning  Ordinance  (PZO)  contains  multiple  development  standards  that  constrain  the construction of new housing. Four notable standards include:
► Lot Coverage. The various R‐ zones within the PZO establish lot coverage limitations that are typically no  greater  than  35  percent.  This  coverage  limitation  constrains  the  ability  for  both  existing  house additions  and  new  accessory  dwelling  units,  or  household  improvements  such  as  patio  covers  or adding accessory structures.
► Parking.  The  PZO  regulates  off‐street  (private  property)  vehicular  parking  requirements.  These regulations create constraints to housing. For example, housing additions that increase existing floor space by 50 percent trigger the requirement of a two‐car enclosed garage. This does not enable relief for uncovered parking, tandem parking, or reduced parking ratios. ► Site Constraints. Site development standards can often be inflexible and prescriptive in where they can be located on a parcel and how they are defined. For example, common open space on multi‐unit developments cannot include side yards or front yards, and have narrow definitions. As a result, the ability to add housing density can be diminished to satisfy site requirements. ► Permitting  Various  Housing  Types.  The  majority  of  Pomona’s  housing  stock  consists  of  detached single units on a single lot. This stock is the result of zoning regulations that inherently restrict the supply of new housing in Pomona and can place pressure upon those few neighborhoods in the City that do allow for multi‐unit development. This pressure has been alleviated in recent years through the  permission  of  accessory  dwelling  units,  though  these  units  are  not  second  primary  units (duplexes), but accessory to the main single unit.

These zoning regulations, when evaluated together, prevent homeowners from expanding their existing living space to accommodate multiple generations living together or to alleviate overcrowding and may prevent individual developers from pursuing higher density housing or multi‐unit development across the city’s neighborhoods.

Pomona’s zoning regulations contain outdated land use definitions on certain types of housing.

The PZO contains dated definitions of “group care facilities.” It includes more recently updated definitions of “transitional” and “supportive” housing, though they appear to be inadequate to capture the nuance of such uses. Moreover, the permission level for housing may require a Conditional Use Permit. In other cases, land uses like farmworker housing or low barrier navigation centers are not explicitly called out as “by right” uses.

Lack of universal design and limited reasonable accommodations for persons with disabilities.

While the PZO does contain reasonable accommodation language in its group care facilities section, it otherwise does not have explicit reasonable accommodation language across all housing types and uses.

Furthermore,  the  PZO  lacks  universal  design  standards  that  provide  regulations  to  assist  those  with  a disability.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐18
The housing market poses an economic challenge to households who cannot afford rising house values.

It is estimated that housing price growth will continue in the city and the region for the foreseeable future.

Moving into 2020, the economy was growing, and California was seeing a 1.6 percent growth in jobs from 2019 and experiencing all‐time lows for unemployment rates. COVID‐19 had stalled much of the economy in early 2020; however, as the California economy regains momentum the housing stock and prices in the Pomona community remain stable. A housing market analysis by Redfin in April 2021 reports the median sale price of homes in Pomona is $510,000 and has increased by 10.3% year‐over‐year. The median sale price of homes in Pomona was reported at $462,500 in March 2020. In addition, the median days a home spent on the market is reported to be 31 days – a 29.5% decrease year‐over‐year.

A 2021 California Association of Realtors (CAR) report found that homes on the market in Los Angeles County experienced a 14.4 percent year‐to‐year increase and cost a median of $664,120 in February 2021; approximately  $10,880  lower  than  the  Southern  California  median  home  price  in  the  same  month ($675,000). According to the CAR First Time Buyer Housing Affordability Index, for 2020 the median value of a home in Los Angeles County was $585,360 with monthly payments (including taxes and insurance) of $2,870 – requiring an average qualifying income of $86,100.

Some areas of Pomona are at risk of wildland fires, which limits the potential for housing development.

The  Noise  and  Safety  Element  of  the  General  Plan  identifies  parts  of  the  City  as  being  susceptible  to wildland fires due to hilly terrain, dry weather conditions, and plant cover. Parts of Phillips Ranch and Ganesha Hills are identified as the most at risk of wildland fires, where even a small fire may quickly spread and threaten nearby residential areas. The greatest fire hazard threatening residential neighborhoods are for those located near the wildland/urban interface areas. The prevalence of open space and steep slopes near  neighborhoods  in  Philips  Ranch  and  Ganesha  Hills  create  higher  potential  risk  for  wildland  fires affecting residential communities.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐19
SECTION  3
EXISTING HOUSING

RESOURCES
This section contains the key findings on existing housing and financial resources that can support and mitigate the conclusions of the Housing Needs Assessment. Additionally, this section contains a summary of the adequate sites analysis to accommodate the City’s 2021‐2029 Regional Housing Needs Assessment (RHNA) allocation.

The complete evidence to support these findings can be found in Appendix C: Existing Housing Resources & Site Inventory.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐20
The City has available, suitable land currently zoned to meet its RHNA allocation for all income levels without the risk of housing displacement.

The City of Pomona updated its General Plan in 2014, one year after the start of its fifth RHNA cycle (2013‐ 2021). The 2014 Pomona General Plan coincided with the adoption of the Pomona Corridors Specific Plan, which  implemented  zoning  for  new  housing  density  and  mixed‐used  opportunities  along  Pomona’s corridors of Garey and Holt Avenues and Mission and Foothill Boulevards. In 2019, the City updated the Downtown Pomona Specific Plan, which regulates approximately 250 acres in the center of the City, to also implement zoning for housing density and mixed‐use called out in the General Plan.

In 2020, in response to Senate Bill 330 (SB 330), the City adopted the “SB 330 Overlay District,” an urgency ordinance (Ordinance No. 4306) that implemented General Plan densities across all eligible parcels that had not yet been zoned after the 2014 General Plan. This action enables the City to pursue immediate housing development at densities consistent with the General Plan without the need for rezoning actions.

The City of Pomona has identified sites with sufficient capacity to accommodate the 2021‐2029 RHNA and demonstrates additional capacity beyond State requirements. ► Pomona  Corridors  Specific  Plan.  The  City  has  identified  91  parcels  within  the  Pomona  Corridors Specific  Plan  (PCSP),  which  runs  along  major  corridors  in  Pomona  going  both  east/west  and north/south.
► Downtown  Pomona  Specific  Plan.  Additionally,  the  City  has  identified  38  parcels  within  the Downtown Pomona Specific Plan (DPSP), which is located at the center of the City and is adjacent to the Downtown Metrolink Station.
► SB 330 Overlay District. The City has identified 63 parcels that are within the SB 330 Overlay District. ► Phillips Ranch Specific Plan: The City has identified 2 parcels that are within the Phillips Ranch Specific Plan.
► Accessory Dwelling Units. The City of Pomona has determined based on past performance that it is appropriate to anticipate the development of 2,184 accessory dwelling units from 2021 to 2029. This projection is based primarily on the huge uptick in permitting that the City has experienced between 2018 and 2021 and the calculation is outlined within Appendix B.

As shown in Table 1, the identified sites have been evaluated based on surrounding and existing onsite development to determine the extent to which on‐site uses are likely to redevelop within the planning period (2021‐2029).

To  ensure  compliance  with  recent  amendments  to  State  law  under  Senate  Bill  330,  none  of  the  sites identified for statutory compliance would create a risk of displacement, as they do not currently contain a housing development.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐21
Table 1: Summary of RHNA Status and Sites Inventory
Very Low
Income
Low
Income
Moderate
Income
Above
Moderate
Income
Total
RHNA (2021‐2029)  2,799 units  1,339 units  1,510 units  4,910 units  10,558 units Projected Unit Capacity on Site Inventory
Unit Capacity on Projects in
the Pipeline (In review, on
entitled land, issued
permits, or in construction
since June 30, 2021)
310 units  8 units  2,234 units  2,552 units
Unit Capacity on Existing
Residentially Zoned Land  3,459 units  1,759 units  5,855 units  11,073 units Projected ADU Construction
Projected ADU Construction  853 units  26 units  373 units  1,253 units Projected Sites Inventory Total
Total Units towards RHNA  4,622 units  1,793 units  8,462 units  14,878 units Total Unit Capacity Over
RHNA   484 units  283 units  3,552 units  4,320 units
Pro Housing Pomona
Percentage  12%  19%  72%  41%
The City's CEQA streamlining process for housing projects has significantly reduced the time period for discretionary reviews.

The City has made significant strides since 2017 in streamlining the environmental review of discretionary housing projects subject to the California Environmental Quality Act (CEQA). The City has taken advantage of its Certified Final Environmental Impact Report (EIR) of the 2014 Pomona General Plan and Pomona Corridors Specific Plan to rely up on  exemptions, such as Section 15182, Projects Pursuant to a Specific Plan, and Section 15183, Projects Consistent with a General Plan, Community Plan, or Zoning. For housing development projects proposing density consistent with the General Plan or Pomona Corridors Specific Plan, discretionary review is typically reduced from 18 months to 6 months.

The City has taken advantage of State legislation accelerating housing production.

Multiple State laws have been amended to accelerate housing production statewide. The City has leaned into  these  laws  and,  where  appropriate,  tailored  them  to  housing  development  in  Pomona.  The  most prominent examples of State and local alignment are:
► Accessory Dwelling Units. Ordinance No. 4307 of the City of Pomona represents local co nsistency with the State’s current laws on accessory dwelling units. This ordinance has been updated multiple times since 2018 to maintain consistency with changing State law. The City is currently  processing approximately 15 to 18 ADUs monthly.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐22
► SB 330 Overlay District. The Housing Crisis Act of 2019, also known as Senate Bill 330, went into effect on January 1, 2020. Among other provisions, SB 330 locked in a City’s established General Plan density by limiting legislative actions and downzoning efforts, and established a vesting application pathway.

As the City’s 2014 General Plan established an aggressive threshold of housing density citywide, the City  has  routinely  relied  upon  SB  330  to  streamline  the  production  of  housing  in  zones  not  yet currently consistent with the General Plan, including the establishment of a formal SB 330 Vesting Application. Most notably, on August 2, 2021, as an urgency measure, the City adopted Ordinance No. 4306, which established an “SB 330 Overlay District,” effectively implementing General Plan densities citywide through zoning to create an immediate, formal process for housing multi‐unit development applications.
► State Density Bonus Law. The City has taken full advantage of the State mandated “Density Bonus Law” provisions contained in Government Code 65915‐65918. The density bonus is a tool typically discussed between the City and prospective applicants and has been used both to lead to the creation of additional  affordable units and enable requests  for waivers and  concessions from  development standards.

The City actively provides public subsidies, programs, and education to support affordable and fair housing.

The  City  and  its  housing  authority,  the  Pomona  Housing  Authority  (PHA),  actively  support  Pomona residents  with  a  combination  of  financial  subsidies,  programs,  and  education,  while  also  pursuing strategies to ensure affordable, fair, safe, clean, and sanitary housing. These existing efforts fall into the following categories:
► Interim, Transitional & Supportive Housing. The City’s Homeless Continuum of Care Strategic Plan assists  homeless  individuals  and  families  with  moving  from  homelessness  to  self‐sufficiency, permanent  housing,  and  independent  living.  Existing  successful  strategies  include  street  outreach, collection of quality data, and homeless prevention. Others, such as coordinated assessment, critical intervention through case management, and increase in access to mainstream benefits have been recently been implemented. This plan also includes management of Hope for Home, the City’s own emergency shelter.
► Rental & Ownership Assistance. PHA administers Section 8 Housing Choice vouchers within the City, a Federal government program established by the 1974 Housing and Community Development Act to assist very low‐income families, the elderly, and the disabled with rent subsidy payments in privately owned  rental  housing  units.  Section  8  participants  are  able  to  choose  any  housing  that  meets  the requirements of the program and are not limited to units located within subsidized housing projects.

They typically pay 30 to 40 percent of their income for rent and utilities.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐23
Table 2: Pomona Housing Authority Rental Assistance Voucher Allocations Program  Population  2018  2019  2020  2021  FY 2021‐2022 Funding
Housing Choice Voucher  Low‐Income Families  905  905  905  905  $16,348,122 HUD Veterans Affairs
Supportive Housing
(VASH) Project‐Based
Homeless Veterans  30  30  30  30  $332,312
HUD VASH  Homeless Veterans  30  30  30  30  $244,978
Mainstream
Non‐Elderly Disabled
and Homeless
Families (Ages 18‐62)
17  17  63  63  $1,823,881
Foster Youth Initiative
Tenant Protection
Transitional Aged
Youth (Ages 18‐24)  ‐‐  ‐‐  ‐‐  4  $56,399
Emergency Housing
Vouchers1
Homeless, At‐Risk of
Homelessness,
Victims of Domestic
Violence, Households
At‐Risk of Housing
Instability
‐‐  ‐‐  ‐‐  78  $1,623,396
TOTALS  ‐‐  982  982  1028  1110  $20,429,088
1All vouchers represent permanent voucher assistance so long as tenant is within qualifying population.

The  City  also  manages  a  Family  Self‐Sufficiency  program  to  foster  homeownership,  economic independence,  and  self‐sufficiency  among  Section  8  participants.  The  City’s  recent  Moving  to  Work designation  will  further  facilitate  flexibility  in  the  City’s  execution  of  this  program.  To  facilitate  home ownership, the City’s First Time Homebuyer Program assists with down payments and closing costs to income‐qualifying households.
► Healthy Homes. The City funds multiple programs to ensure that existing housing stock is safe, clean, and sanitary. For example, the Lead Education Awareness and Control (LEAC) Program component provides  free  lead  testing  and  lead  reduction  to  help  prevent  lead  poisoning  in  homes  that  may contain  lead‐based  paint  hazard.  The  Healthy  Home  Program  Component  will  only  be  provided  to properties approved for LEAC assistance. This provides additional funding of up to $5,000 per unit to address  other  housing  hazards.  Additional  programs  include  the  Homeowner  Rehabilitation  Loan Program,  the  Housing  Improvement  Program,  and  accessibility  and  code  correction  improvement grants.
► Affordable Housing Development. The City provides financial and technical assistance to non‐profit housing  development  organizations.  The  Community  Housing  Development  Organization  set‐aside funding  program  has  been  successfully  used  for  the  development  of  affordable  housing  stock.

Moreover,  the  City  has  received  Permanent  Local  Housing  Allocation  (PHLA)  funding  to  provide additional “gap” funding support to affordable housing projects, and to support the construction of affordable accessory dwelling units. Beyond these programs, the City’s recent Inclusionary Housing Ordinance contains a provision for in‐lieu fees to be deposited into the City’s Affordable Housing Trust Fund,  which  can  further  finance  the  construction  of  affordable  units.  Lastly,  the  City  actively

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐24
participates  in  the  San  Gabriel  Valley  Regional  Housing  Trust  Fund,  which  serves  as  a  significant regional match for affordable housing projects.
► Housing  Education.  The  City  provides  resources  for  Pomona  residents  to  understand  existing programs and to address fair housing concerns.

The City's Inclusionary Housing ordinance provides a permanent source of affordable housing production.

On February 1, 2021, the City adopted an Inclusionary Housing program under Ordinance No. 4295, which became 100 percent effective on May 3, 2021. Under this regulation, any new residential development that includes three or more dwelling units must meet specified inclusionary housing requirements, which include:
► For‐Sale Dwelling Units. Detached units must set aside 7 percent of units for Moderate income or 15% for Low or Very Low Income on‐site or off‐site; Attached units must set aside 11 percent of units for Moderate income or 15 percent for Low or Very Low Income on‐site or off‐site. ► Rental Dwelling Units. Rental units must set aside 13 percent of units for moderate income on‐site or 15 percent of units for low or very low income.
► In‐Lieu  Fee.  As  an  alternative  to  providing  affordable  for‐sale  or  rental  dwelling  units  on‐site, developers may pay an in‐lieu fee of $11.40 per square foot of applicable detached product, or $9.30 per square foot of applicable attached product, which is deposited into an Affordable Housing Trust Fund managed by the Pomona Housing Authority. Developments proposing more than 30 housing units may only pay an in‐lieu fee if approved by City Council. ► Deed Restriction. Units require covenant restrictions ranging from 45 to 55 years.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐25
SECTION  4
AFFIRMATIVELY FURTHERING
FAIR HOUSING
This section contains the key findings of fair housing issues and concerns, as well as local contributing factors  which were identified in the fair housing analysis.  Key findings  were  derived using local, State and Federal data, as well as include a consideration of public feedback received during the update process.

The complete evidence to support these findings can be found in Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐26
What is Fair Housing and what does it look like in Pomona? Fair housing is a condition in which individuals of similar income levels in the same housing market have like ranges of choice available to them regardless of race, color, ancestry, national origin, age, religion, sex, disability, marital status, familial status, source of income, sexual orientation, or any other arbitrary factor. Under State law, affirmatively further fair housing means “taking meaningful actions, in addition to combatting discrimination, that overcome patterns of segregation and foster inclusive communities free  from  barriers  that  restrict  access  to  opportunity  based  on  protected  characteristics.  These characteristics  can  include,  but  are  not  limited  to  race,  religion,  sex,  marital  status,  ancestry,  national origin, color, familiar status, or disability.”
Pomona residents identified some key issues related to fair housing access in the City. When asked about challenges  that  exist,  nine  percent  of  survey  participants  said  that  discrimination  and  prejudice  is  a primary  challenge  to  housing  access.  In  addition,  12  percent  of  participants  identified  mitigating  and preventing racism, injustice and discrimination as key avenues to directly support and house community members.  Overall,  engagement  from  the  community  revealed  the  following  key  issues  related  to  fair housing in Pomona:
► Discriminatory housing practices toward residents of color ► Overall lack of affordable housing for low‐income residents ► Challenges finding housing near economic opportunities ► Landlord‐tenant conflict and unresolved fair housing disputes ► Unsafe or unsanitary living conditions and housing problems Housing discrimination based on race and disability persist in Pomona Residents commented that housing discrimination based on race and disabilities persist in the community.

Minority,  elderly,  and  disabled  households  in  Pomona  are  disproportionately  represented  in  the  low‐ income group, which subsequently leads to a lack of housing choice. While the City has been diligently working to expand the affordable housing inventory, the needs in the community remain unmet due to diminished funding.

Housing Choice Vouchers rejected by landlords as a source of income In 2020, a total of 1,110 people relied upon the HCV program. The HCV program is in high demand with a long waiting list of applicants. Not only do applicants have to wait a long time to receive a voucher, but once a voucher is available, it often takes a long time to find a landlord who would accept it. Voucher use is primarily concentrated in the City's central and eastern neighborhoods.

Recent  State  legislation  strengthened  a  tenant’s  ability  to  use  housing  choice  vouchers  as  a  source  of income. SB 329 redefines source of income to be inclusive of Federal, State or local public assistance, and SB 222 adds to the definition Veterans Affairs Supportive Housing (VASH) vouchers.

Pomona residents may face more barriers to securing mortgages than other communities.

The availability of financing in a community depends on a number of factors, including the type of lending institutions  active  in  a  community,  lending  practices,  rates  and  fees  charged,  laws  and  regulations governing  financial  institutions,  and  equal  access  to  such  loans.  Additionally,  availability  of  financing

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐27
affects  a  person’s  ability  to  purchase  or  improve  a  home.  The  primary  concern  in  a  review  of  lending activity is to determine whether home financing is available to all residents of a community.

What is the Home Mortgage Disclosure Act (HDMA)?
HDMA  is  a  law  passed  in  1975  that  requires  lending  institutions  to  disclose  information  on  the disposition  of  loan  applications  and  the  income,  gender,  and  race  of  loan  applicants.  Data  is available  nationwide  and  provided  by  “Metropolitan  Statistical  Area/Metropolitan  Division,”  or MSA/MD. For Pomona, the most relevant MSA/MD is Los Angeles‐Long Beach‐Glendale.

According to 2019 HDMA data for the Los Angeles‐Long Beach‐Glendale MSA/MD, applicants in the 120% MSA/MD median income range or more had the highest rates of loans approved. Of that income category, applicants who reported White had the highest percentage of approval and the number of applications.

Applicants in the less than 50% MSA/MD median income range experienced higher percentages of denied loans than other income categories. In all income categories, applicants who reported White had the most approvals and applicants who reported Native Hawaiian or other Pacific Islander had the most denials.

Encompassing  all  income  levels,  about  59%  of  applicants  received  a  loan  and  18.5%  had  their  loan application declined.

Pomona has two census tracts of racial or ethnic concentrations of poverty
► Census Tract 4027.02. This tract, generally located between White Avenue and Dudley Street along Holt Avenue, consists of a median family income of $38,843, with a population of 6,487 residents,

94.17% of whom are minority. The housing stock consists of 291 owner‐occupied units and 968 1‐4 family units.
► Census Tract 4023.04. This tract, generally located between East End and Mills Avenues along Holt Avenue, consists of a median family income of $42,036, with a population of 4,041 residents, 94.06% of whom are minority. The housing stock consists of 277 owner‐occupied units and 775 1‐4 family units.

Location  of  residence  can  have  a  substantial  effect  on  mental  and  physical  health,  education opportunities, and economic opportunities. Urban areas that are more residentially segregated by race and income tend to have lower levels of upward economic mobility than other areas. Research has found that racial inequality is thus amplified by residential segregation.1 However, these areas may also provide different opportunities, such as ethnic enclaves providing proximity to centers of cultural significance, or business, social networks and communities to help immigrants preserve cultural identify and establish themselves in new places.  Overall, it is important to study and identify these areas in order to understand patterns of segregation and poverty in a City.

1 Schulz, A. J., Williams, D. R., Israel, B. A., & Lempert, L. B. (2002). Racial and spatial relations as fundamental determinants of health in Detroit. The Milbank quarterly, 80(4), 677–iv. https://doi.org/10.1111/1468‐0009.00028

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐28
What is a Racially or Ethnically Concentrated Area of Poverty (R/ECAP)? To assist communities in identifying racially/ethnically concentrated areas of poverty (R/ECAPs), HUD has  developed  a  census  tract‐based  definition  of  R/ECAPs.  The  definition  involves  a  racial/ethnic concentration  threshold  and  a  poverty  test.  The  racial/ethnic  concentration  threshold  is straightforward: R/ECAPs must have a non‐white population of 50 percent or more. Regarding the poverty  threshold,  extreme  poverty  is  identified  as  census  tracts  with  40  percent  or  more  of individuals living at or below the poverty line. Because overall poverty levels are substantially lower in many parts of the country, HUD supplements this with an alternate criterion. Thus, a neighborhood can be a R/ECAP if it has a poverty rate that exceeds 40 percent% or is three or more times the average tract poverty rate for the metropolitan/micropolitan area, whichever threshold is lower.

Pomona’s overall environmental health and quality is considered low.

The  California  Office  of  Environmental  Health  Hazard  Assessment  (OEHHA)  developed  a  screening methodology to help identify California communities disproportionately burdened by multiple sources of pollution called the California Communities Environmental Health Screening Tool (CalEnviro Screen). The data tool is made up of 20 indicators and identifies areas with increased pollution burden and areas of vulnerabilities based on health and demographics. The CalEnviro screen map identifies most of Pomona as high scoring, meaning that nearly all of the City experiences high exposure to harmful pollutants.

Persons who identify as Native Hawaiian or American Indian or Hispanic experience the highest levels of segregation with persons who identify as White in the City of Pomona.

The Fair Housing Analysis of Appendix D identifies levels of segregation in the City of Pomona through a dissimilarity index. The dissimilarity index is the most used measure of segregation between two groups, reflecting  their  relative  distributions  across  neighborhoods  (as  defined  by  census  tracts).  The  index represents  the  percentage  of  the  minority  group  that  would  have  to  move  to  new  neighborhoods  to achieve perfect integration. The race and ethnic groups with the highest scores were the Native Hawaiian Population (53.4) and Hispanic population (44.9). These scores correlate directly with the percentage of people within that racial or ethnic group that would need to move into a predominately White census tract  to  achieve  a  more  integrated  community.  For  instance,  53.4  percent  of  the  Native  Hawaiian population  would  need  to  move  into  predominately  White  census  tract  areas  to  achieve  “perfect” integration or 44.9 percent of the Hispanic population would need to move into the predominantly White census tract areas for perfect integration.

The majority of residents in Pomona have a moderate to low level of access to opportunity throughout the City.

The UC Davis Regional Opportunity Index shows that most residents within Pomona have a moderate to low level of access to opportunity throughout the City.  Additionally, analysis of the TCAC/HCD opportunity Area Maps show that all census tracts in Pomona are classified with the “Low to Moderate Resource” designation.   This indicates that these census tracts may lack essential mobility, retail/food, economic, housing or civic resource that may promote upward mobility and result in healthier neighborhoods.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐29
SECTION  5
THE PLAN FOR
PRO HOUSING POMONA
This section describes the City of Pomona’s housing strategy and policy plan for the 6th Cycle planning period (2021‐2029). The goals policies and programs were developed using key data, community feedback, and a review of the City’s past performance. The goals are intended to address the concerns and key findings identified in the Pro Housing Pomona summary above and are supported by the data in Appendices A through G.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐30
Introduction
The City of Pomona’s housing policy and strategy plan is organized by goals, supported by policies, and implemented by programs. Goals are aspirational purpose statements that indicate the City’s direction and intention on housing‐related opportunities, challenges, and community need. A goal includes several policies; a policy is a statement that describe the City’s preferred course of action to work towards and reach the intended goal. A goal and its related policies also include programs, or specified efforts and actions the City will take to achieve its goals. Each program is associated with actions, which are steps the City will take to implement the program and further the City’s policies and goals.

The following goals, policies, and programs were developed to meet the needs of all segments of the City and are informed by the following:
► A housing needs assessment that includes a demographic analysis of the Pomona Community and input and feedback gathered throughout the process from community members, local stakeholders, advocacy groups and City decision makers,
► An analysis and assessment go Governmental and non‐governmental constraints, ► An  analysis  of  existing  housing  resources  and  adequate  sites  analysis  to  accommodate  the  City’s RHNA; and
► A review of the 2014‐2021 5th Cycle Housing Element.

Regional Housing Needs Assessment
The  Southern  California  Association  of  Governments  (SCAG)  has  conducted  a  Regional  Housing  Needs Assessment (RHNA) to determine the City’s share of the affordable housing needs for the Los Angeles County region (process shown in Figure 1 below).   The RHNA quantifies Pomona’s local share housing needs for the region by income category.  Income categories are based on the most current Median Family Income (MFI) for Los Angeles County.  The City’s 2021‐2029 RHNA growth need is as follows:
► 2,799 units – Very low income (0‐50% County MFI)
► 1,339 units – Low income (51‐80% of County MFI)
► 1,510 units – Moderate income (81‐120% of County MFI) ► 4,910 units – Above moderate income (120% or more of County MFI) ► 10,558 units – TOTAL (All Income Categories)
Figure 1: RHNA Determination Process, Pomona

Department of
Housing and
Community
Development
HCD determines and
distributes the State’s
housing need to all the
regional councils of
government
Southern California
Association of
Governments
SCAG develops
methodology to
determined “fair share”
distribution of the
region’s housing need
to local jurisdictions -
RHNA
City of
Pomona
RHNA
Allocation,
2021-2029
10,558 units

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐31
Housing Goals
An important component of the Housing Element is an evaluation and reconsideration of the goals and policies that serve as the framework for more detailed implementing actions and programs.   The goals and policies described in this plan support the State of California’s overarching goal of providing “decent housing  and  a  suitable  living  environment  for  every  Californian”  (Government  Code  Section  65580).

Consistent with the City of Pomona’s past practices, the housing goals embody the State’s established goals for required local action (Government Code Section 65583).

The City of Pomona has identified the following housing goals as part of this Housing Element Update:
► HOUSING GOAL #1: Pomona’s land use regulations encourage the development and preservation of safe, healthy, affordable housing as well as a variety of housing types, home ownership models, and designs.

► HOUSING GOAL #2: The City and Pomona Housing Authority actively support Pomona residents with financial resources and housing education to secure safe, decent, and sanitary housing.

► HOUSING GOAL #3: Pomona’s households have the resources to improve their property, to continue living in Pomona across multiple generations, to build income and equity, and to be shielded from displacement and rapid changes in affordability.

► HOUSING  GOAL  #4:  Pomona’s  households  are  supported  by  a  strong  network  of  resources  and amenities that encourage quality public health outcomes.

► HOUSING GOAL #5: Pomona’s housing policy actively supports fair and equal housing opportunity for all  persons  regardless  of  race,  religion,  sex,  marital  status,  ancestry,  national  origin,  family  status, physical challenges, or color.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐32
GOAL 1
LAND USE REGULATION
Pomona’s  land  use  regulations  encourage  the  development  and preservation of safe, healthy, affordable housing as well as a variety of housing types, home ownership models, and designs.

This  goal  directly  addresses  the  Housing  Needs  Assessment  Findings  pertaining  to  type,  design,  and location of housing units, the ability to subdivide property to create for sale units and accommodating population  growth.  It  also  addresses  Existing  Housing  Constraints  related  to  outdated  Pomona  Zoning Ordinance regulations and land use definitions. Lastly, it builds upon Existing Housing Resources related to the adequate sites inventory and the 2014 Pomona General Plan.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐33
Policy 1.1: Identify and maintain an inventory of land suitable for housing at all income levels.

Program 1.1A: Adequate Sites Inventory
The City will maintain an inventory of available vacant and underutilized sites and provide this inventory to interested developers. The City will monitor its status of meeting the Regional Housing Needs Allocation (RHNA) annually and ensure that the City has adequate sites available to accommodate its RHNA. The City will  promote  incentives  available  for  housing,  live/work  development,  and  mixed‐use  development citywide.

Timing: Begin implementation upon adoption, ongoing throughout 6th Cycle Responsibility Agency: Planning
Funding: General Fund
Program 1.1B: Housing Program Monitoring
The Housing Plan is the planning tool to guide and implement housing programs and strategies for the 6th cycle  planning  period  and  the  City  has  identified  several  monitoring  programs  and  implementation actions.  Additionally,  HCD  requires  all  jurisdictions  to  report  and  submit  progress  of  program implementation through the 2021‐2029 planning cycle as well as conducts a mid‐cycle review for progress in  consideration  of  SB  35  eligibility.  The  City  will  dedicate  the  appropriate  staff  and  resources  to implementing the outline programs in the Housing Plan and submit the Housing Annual Progress Report to HCD.

Timing: Begin implementation upon adoption, evaluate progress Annual Review and Submittal Responsible Agency: Planning and Housing Division
Funding Source: General Fund
Program 1.1C: Water and Sewer Service Purveyors
Pursuant to SB 1087, Chapter 727, Statutes of 2005, the City of Pomona will transmit its adopted Housing Element and any future amendments to local water and sewer service providers. This legislation enables the  coordination  between  the  City  and  water  and  sewer  purveyors  when  considering  future  housing development.   Additionally, the City encourages that priority for water and sewer service is granted to projects  that  include  units  affordable  to  lower‐income  households.  The  City  will  submit  the  adopted Housing Element to local water and sewer purveyors for their review and input.

Timeframe: Upon adoption of the Housing Element
Responsible Agency: Planning
Funding Sources: General Fund

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐34
Policy 1.2: Update the Pomona Zoning ordinance to implement the Pomona General Plan, address existing regulatory constraints, and ensure a variety of subdivisions, housing types, designs, and home ownership models.

Program 1.2A: Pomona Zoning Ordinance Update
The City of Pomona updated the City’s General Plan in 2014. The 2014 update included strategies for land use to improve and increase housing opportunities, improve the lives of Pomona residents, and create policy consistency of all General Plan Elements for future growth. In order to appropriately implement the goals of both the General Plan update and the Housing Element, the City will comprehensively update the Pomona  Zoning  Ordinance,  the  first  complete  overhaul  since  its  creation  in  1951.  Actions  include  the following:

1. Implement the Pomona General Plan, ensuring no net loss of density or downzoning.

2. Implement  the  goals  and  policies  of  the  Pomona  General  Plan,  especially  land  use  place  type designations.

3. Adopt  development  standards  that  meaningfully  address  housing  constraints  related  to  lot coverage, parking, site standards, and unit type requirements so as to not unnecessarily limit the development of housing for reasons other than public health and safety.

4. Adopt subdivision standards to encourage various types of subdivisions and lot splits.

5. Adopt universal design standards and reasonable accommodation language to support individuals with physical and developmental disabilities.
a. Revise  the  Municipal  Code  for  Reasonable  Accommodations  to  remove  subjective language from the findings for approval or denial.  Specifically revise Zoning  Ordinance Section  .5809‐14,  Subsections  A‐D  to  remove  the  language  which  states”  “Potential impacts on surrounding uses” when considered for reasonableness of the request.

6. Update regulatory language to comply with provisions for farmworker housing in compliance with the Employee Housing Act (Sections 17000‐17062.5 of the California Health and Safety Code).

7. To comply with  SB 48,  the City of Pomona will adopt  policies, procedures, and regulations for processing Low Barrier Navigation Centers to establish a non‐discretionary local permit approval process.   In  the  interim,  any  submitted  application  for  this  use  type  will  be  processed  in accordance with State law (Section 65662).

8. Adopt  land  use  classifications  and  processes  that  are  consistent  with  Federal  and  State  fair housing  definitions,  including  definitions  for  group  care  facilities,  Farmworker  Housing,  and transitional and supportive housing.

9. Adopt by‐right land use permissions for low‐barrier navigation centers and supportive housing pursuant to and compliant with State law.

10. Review and revise section Appendix I. Part III. Section .5809‐14 (Group Care Facilities) and Section .580  (Conditional  Use  Permits)  to  remove  subjectivity  and  increase  certainty  in  approval  of request, and in turn, increase accessible housing opportunity.

Timing: Initiate Updates Within 12 Months of Adoption, Complete by July 2023 Responsibility Agency: Planning
Funding: Grant Sources

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐35
Policy 1.3:  Regulate housing that is consistent with the Pomona General Plan through a by‐right process with a streamlined, predictable, and transparent development process.

Program 1.3A: By‐Right Housing Entitlement Analysis
The City will implement the following in the Pomona Zoning Ordinance Update:

1. Allow by right housing for housing developments with 20 percent or more affordable to lower income households on nonvacant sites identified in the Fifth Cycle (per Government Code Section 65583.2(I)) and identified in Appendix C.

2. Consider  removing  Conditional  Use  Permit  requirements  for  all  housing  land  uses  citywide.

Update any specific plans as necessary as a clean‐up action as part of this action.

3. Implement objective design standards for housing development projects in the Pomona Zoning Ordinance.

4. Establish  a  Development  Plan  Review,  or  DPR,  with  a  public  hearing  process,  similar  to mechanisms used in the Pomona Corridors Specific Plan and Downtown Pomona Specific Plan.

5. Establish thresholds for housing projects to enable ministerial review without public hearing, even for design review (Development Plan Review), for qualifying affordable housing projects, while maintaining  discretionary  authority  and  environmental  review  for  housing  development exceeding such thresholds.

Timing: Initiate Within 12 Months of Adoption and Finalize Within 24 Months of Adoption Responsibility Agency: Planning
Funding: Grant Sources
Program 1.3B: Housing Permit Streamlining and SB 35 Provisions The City will undertake the following actions to streamline the housing development review process to help provide predictable and transparent outcomes for housing projects:

1. The  City  will  develop  streamlining  procedures  and  objective  standards  for  qualified  projects, under  SB  35,  to  be  approved  ministerially.  The  City  will  make  the  procedures  available  to  the public on the City’s webpage and at the public counter.

2. Establish  a  one‐stop  permit  center  that  allows  easier  access  to  all  Departments  within  the development review process at City Hall.

3. Upgrade technology to expand City’s existing permit system (Energy) to allow for online permit application submittal and the ability to for applicants to track project status online.

4. Upgrade technology to allow for a 100% electronic permit review and routing system.

5. Fast track permit process for Accessory Dwelling Units (ADUs) and other housing permits.

6. Explore and implement, if funding permits, an online cloud‐based application to provide location based  permit  guides  with  all  development  standards  and  permit  process  aggregated  into  one guide sheet.

Timing: Begin Implementation within 6 Months of Adoption. Complete SB 35 procedures with 18 months. Complete Upgrades with 24 months.

Responsibility Agency: Development Services
Funding: Grant Sources

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐36
Policy 1.4: Encourage affordable housing through both regulatory mandates and incentive programs.

Program 1.4A: Inclusionary Housing
On February 1, 2021, the City adopted an Inclusionary Housing program under Ordinance No. 4295, which became 100 percent effective on May 3, 2021. Under this regulation, any new residential development that includes three or more dwelling units must meet specified inclusionary housing requirements The Inclusionary  Ordinance  also  includes  an  In‐lieu  fee  which  developers  may  pay  as  an  alternative  to providing  on‐site  units;  the  in‐lieu  fee  is  directed  to  an  Affordable  Housing  Fund  to  support  a  variety affordable  housing  programs  and  projects.  The  City  will  enforce  and  manage  the  recently  adopted Inclusionary Housing Ordinance through an Inclusionary Housing Program. Actions include the following:

1. Track number of developments providing on‐site units against ones utilizing the in‐lieu fee.

2. Coordinate  acceptance  and  use  of  in‐lieu  funds  into  Affordable  Housing  Trust  Fund  with Neighborhood Services and Economic Development Departments.

3. Policy review for effectiveness, which may include interviews of developers to better understand how inclusionary requirements affect financial feasibility of projects, including proforma analysis.

4. Provide a report to City Council on status of Inclusionary Housing Ordinance program.

5. Align regulations with local density bonus ordinance adoption (See Program 1.4B).

Timing: Initiate Within 12 Months of Adoption, implement all monitoring annually and complete evaluation by 2024
Responsibility Agency: Planning / Neighborhood Services / Economic Development Funding: General Fund
Program 1.4B: Affordable Housing Incentives
The  City  currently  defers  to  State  Density  Bonus  Law  for  projects  seeking  to  take  advantage  of  the development  of  additional  housing  density  or  seeking  waivers  and  concessions  from  development standards. The City will pursue local alignment of density bonus laws and evaluate additional “bonus” and incentive programs to encourage affordable housing production.  Actions include the following:

1. Implement  a  local  density  bonus  incentive  program  and  additional  bonus/incentive  programs based upon economic analysis.

2. Ensure  incentives  also  target  moderate  income  rental  projects  that  do  not  currently  have incentives in the State Density Bonus Law, assuming market feasibility.

3. Educate prospective applications about density bonus and other incentives through informational campaigns, web content, and meetings.

Timing: Complete ordinance within 24 Months of Adoption of Pomona Zoning Ordinance (July 2025), provide information annually.

Responsibility Agency: Planning
Funding: General Fund
Program  1.4C:  Development  of  Housing  for  Extremely  Low  and  Lower‐Income Housing
The City recognizes the importance of supporting the development of housing for low and extremely low‐ income households. While the City does not build housing, it is a primary goal of the Housing Element to support developers and increase the feasibility of development of housing for extremely low‐ and low‐ income households. Actions for this program include the following:

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐37

4. When  funding  is  available,  the  City  shall  subsidize  up  to  100  percent  of  the  City’s  application processing fees for qualifying developments where all units affordable to 80% AMI or lower.

5. Providing  support  and  assist  with  funding  or  funding  applications  for  affordable  housing developments.

6. Promote the benefits of this program to the development community by posting information on the City’s webpage and creating a handout to be distributed with land development applications.

7. Proactive and annual outreach with developers, both market rate and affordable.

8. Provide  information  about  fee  subsidies  for  projects  that  include  units  affordable  to  low  and extremely low‐income households at City Hall and the planning counter.

9. Investigate new funding opportunities and administer funds as they become available.

Timing: Explore funding sources upon adoption of Housing Element, Implement annually on a case by case basis throughout the 6th Cycle.

Responsibility Agency: Planning
Funding: General Fund

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐38
GOAL 2
PARTNERSHIPS, GOVERNMENT
FUNDING & EDUCATION
The  City  and  Pomona  Housing  Authority  actively  support  Pomona residents  with  financial  resources  and  housing  education  to  secure safe, decent, and sanitary housing.

This goal directly addresses the Housing Needs Assessment Findings pertaining to financial assistance to secure housing, first time homebuyer support, rental assistance, and other government support. It also builds upon the Existing Housing Resources of the City and its Pomona Housing Authority (PHA) to support Pomona’s households. The outbreak of novel coronavirus disease has led to unprecedented challenges that directly impact Pomona’s households. Now, more than ever, the City and PHA are needed to support residents seeking to navigate the housing uncertainty of a post‐COVID reality. Additionally, the City has partners with local and regional organizations to support housing, and as part of this goal the intends to continue and deepen collaboration with community‐based organizations to increase the City’s capacity and resources to address resident housing needs.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐39
Policy 2.1: Continue implementing strategic plan on homelessness and deepen resource allocation to at‐risk homelessness services, including interim, transitional, and permanent supportive housing.

Program 2.1A: Strategic Plan to Combat Homelessness
The City will continue to implement the Homeless Continuum of Care Strategic Plan to assist homeless individuals  and  families  with  moving  from  homelessness  to  self‐sufficiency,  permanent  housing,  and independent living. Actions include the following:

1. Street outreach, collection of quality data, and homeless prevention.

2. Coordinated assessment, critical intervention through case management, and increase in access to mainstream benefits.

3. Support for individuals with high barriers to housing or that don’t readily meet definitions for care.

4. Evaluate effectiveness of Plan.

Timing: Begin implementation upon adoption, implement outreach and coordination annually.

Support residents on a case‐by‐case basis and complete program evaluation by 2025.

Responsibility Agency: Housing Services
Funding: Grant Sources
Program 2.1B: Interim and Transitional Rental Assistance The Pomona Housing Authority currently allocates 215 rental assistance vouchers for homeless veterans, non‐elderly  disabled  and  homeless  families,  transitional  aged  youth,  and  the  homeless,  at‐risk  of homelessness, victims of domestic violence, and households at‐risk of housing instability. Actions include the following:

1. Continue  allocating  HUD  vouchers  to  special  needs  and  vulnerable  populations  to  support transitional and permanent supportive housing needs.

2. Continue  funding  homeless  households  with  permanent  disabilities,  non‐elder  disabled,  and homeless  families  ages  18‐62  through  the  Continuum  of  Care  Permanent  Supportive  Housing Program and Mainstream vouchers.

3. Support Pomona families with PUSD students with interim housing resources.

4. Support Project RoomKey and other efforts at interim housing.

Timing: Begin implementation upon adoption, implement annually on an ongoing case‐by‐case basis Responsibility Agency: Housing Services
Funding: Pomona Housing Authority
Program 2.1C: Housing for Persons with Physical and Developmental Disabilities The City will implement and enforce reasonable accommodation requests as appropriate and will support development of a variety of housing types specifically to meet the needs of persons with physical and developmental  disabilities.  The  housing  needs  of  persons  with  disabilities,  in  addition  to  affordability, range from slightly modifying existing units to requiring a range of supportive housing facilities. Actions include the following:

1. To accommodate the needs of these residents the City will seek State and Federal monies, as funding becomes available, in support of housing construction and rehabilitation targeted for persons with disabilities, including developmental disabilities.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐40
Timing: Begin implementation upon adoption, implement annually on a case‐by‐case basis per requests. Seek funding annually.

Responsibility Agency: Planning
Funding Source: Grant Sources
Policy 2.2: Provide financial resources to low‐income and moderate‐ income Pomona households seeking rental or ownership.

Program 2.2A: Housing Choice Vouchers
The City currently allocates 905 Housing Choice Vouchers for low‐income families. The City of Pomona was  recently  designated  as  a  “Moving  to  Work”  demonstration  program  city  by  HUD.  As  part  of  this designation, Pomona’s Housing Authority can pursue flexible approaches to its housing choice voucher program that achieves the following three goals: streamlining the implementation of the Federal program; initiatives  that  promote  self‐sufficiency  among  program  participants;  and  initiatives  that  increase affordable housing development. Actions include the following:

Housing  Choice  Vouchers:

1. Continue implementing the Housing Choice Voucher program.

2. Maintain information on the City’s website and prepare written communication for tenants and other interested parties about HCV Section 8 housing opportunities.

3. Assist tenants and prospective tenants to acquire additional understanding of housing law and related policy issues.

4. Monitor Section 8 waiting list and housing opportunities managed through the Housing Division to ensure information provided on the City website is up to date. As the Section 8 waiting list is opened, promote the availability of the program through marketing materials made available to the public.

5. Continue allowing the direct dispersal of the U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) Housing Choice Voucher Program rental certificates and vouchers.

Moving  to Work:

1. Implement Moving to Work designation to ensure program streamlining, initiatives that increase self‐sufficiency and economic independence of program participants, and initiative that increase affordable housing opportunities.

2. Increase the percentage of project‐based vouchers.

Timing: Begin implementation upon adoption, Ongoing throughout 6th Cycle Responsibility Agency: Housing Services
Funding: Pomona Housing Authority

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐41
Program 2.2B: Family Self‐Sufficiency Program
The City will continue the Family Self‐Sufficiency Program which fosters homeownership among Section 8  recipients.  The  program  assists  Family  Self‐Sufficiency  participants  with  achieving  economic independence and self‐sufficiency. Actions include the following:

1. Advertise the program at community outreach events, on the city’s webpage, and other public avenues.

Timing: Begin implementation upon adoption, Ongoing case‐by‐case basis Responsibility Agency: Neighborhood Services
Funding: Grant Sources
Program 2.2C: First‐Time Homebuyers
The  City  will  continue  promoting  the  City’s  First  Time  Homebuyer  Program  which  assists  with  down payments and closing costs. Actions include the following:

1. Provide down payment and closing cost assistance to approximately six low and or moderate‐ income buyers per year.

2. Advertise the program on City website, at Planning and Housing counters at City Hall, and at public outreach and community events.

Timing: Begin implementation upon adoption, Throughout 6th Cycle Responsibility Agency: Housing Services
Funding: Grant Sources
Policy 2.3: Support the rehabilitation and maintenance of healthy homes that are safe, decent, and sanitary through financial assistance.

Program 2.3A: Lead Education Awareness & Healthy Homes
The  City  will  continue  managing  the  Lead  Education  Awareness  and  Control  (LEAC)  Program,  which provides free lead testing and lead reduction to help prevent lead poisoning in homes that may contain lead‐based paint hazard. Actions include the following:

1. Provide free lead testing and lead reduction services to help prevent lead poisoning in homes that may contain lead‐based paint hazard.

2. Provide  additional  funding  of  $5,000  per  unit  to  address  other  housing  hazards  for  qualifying households under the Healthy Home program component.

Timing: Begin implementation upon adoption, implement annually Responsibility Agency: Housing Services
Funding: Grant Sources
Program 2.3B: Housing Improvement Program
The City will continue managing the Housing Improvement Program, which provides financial assistance to residents seeking accessibility and disability access improvements to their home, to conduct roof repair work, and to address code enforcement corrections. Actions include the following and are implemented annually:

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐42

1. Provide financial assistance to residents seeking accessibility and disability access improvements to their home.

2. Provide financial assistance to residents seeking to conduct roof repair work on their home.

3. Provide financial assistance to residents seeking to resolve code enforcement corrections on their home.

Timing: Begin implementation upon adoption, implement annually to residents on a case‐by‐case request basis.

Responsibility Agency: Housing Services
Funding: Grant Sources
Program 2.3C: Homeowner Rehabilitation Loan Program
Through the various HUD funded programs (CDBG and NSP) and other capital improvement programs, the City identifies areas of greatest needs on an annual basis and provides funds for appropriate programs to upgrade the substandard  conditions of  neighborhoods according to funding availability. For eligible properties,  owners  are  referred  to  the  City’s  rehab  loan  and  grant  assistance  programs,  and  once properties are cited, they are given sufficient time for compliance. Actions include the following:

1. The  City  will  fund  capital  improvements,  establish  partnerships  with  community  groups  and businesses when funding is available.

2. The City will review existing policy and revise to improve substandard neighborhoods.

3. Subject  to  need  and  funding  availability,  the  City  will  continue  to  provide  CDBG  funds  for  the construction of capital improvement projects within CDBG eligible areas.

Timing: Begin implementation upon adoption. Funding will be provided on a case‐by case, the program will be implemented annually. Review of existing policy and subsequent updates to be completed by 2024.

Responsibility Agency: Housing Services
Funding: Grant Sources
Program 2.3D: Maintenance and Rehabilitation of Individual Mobile Home Units The  City  will  continue  implementing  the  CalHome  Mobile  Home  Program  and  work  with  selected individual mobile homes units to correct health and safety problems related to infrastructure, upkeep, illegal/inferior construction, and aesthetics.  Actions include the following:

1. Provide 10 deferred, low‐interest rehabilitation loans annually to individual extremely low and low‐income mobile home units to correct health and safety problems related to infrastructure, upkeep, illegal or inferior construction, and aesthetics.

Timing: Begin implementation upon adoption, Throughout 6th Cycle Responsibility Agency: Housing Services
Funding: Grant Sources
Program 2.3E: Conserve and Improve Existing Housing Stock Properly  maintained,  safe  and  sustainable  housing  supports  a  household’s  ability  to  age  in  place  and promotes  high  quality  housing  options  for  future  homebuyers.  The  City  of  Pomona  is  committed  to monitoring  the  safety  and  quality  of  existing  housing  through  its  Code  Enforcement  department.

Currently,  the  City  has  identified  134  units  which  may  be  in  need  of  rehabilitation  through  the  City’s Rehabilitation,  emergency  grant  and  façade  rehabilitation  program.  If  a  property  requires  significant repairs or maintenance, the City will inform property owners of available assistance, such as rehabilitation

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐43
loans or grants available to address such issues. The City will actively maintain the quality of the existing housing  stock  and  annually  monitor  the  progress  of  the  Rehabilitation,  emergency  grant  and  façade rehabilitation program.

Timing: Begin implementation upon adoption, annual monitoring throughout 6th Cycle Responsibility Agency: Housing Services
Funding: Grant Sources

Policy 2.4: Encourage cooperative and alternative housing models rooted in community equity sharing, partner with local community‐ based organizations, and explore innovative re‐use of public assembly land and City‐owned land for affordable housing.

Program 2.4A: Community Land Trust
The City embarked on extensive community outreach efforts as a part of the 2021‐2029 Housing Element update process. Through outreach and market analysis, the City identified a community land trust as a potential  tool  in  increasing  opportunity  and  development  of  affordable  housing.  Actions  include  the following:

1. Conduct  feasibility  study  of  creating  and  implementing  a  community  land  trust  to  serve  as  an avenue to increase affordable housing units. This includes identifying potential sites and studying challenges of property acquisition.

2. Partner  with  non‐profit  organizations  and  community  stakeholders  to  refine  the  goals  and implementation of a community land trust in Pomona.

3. Identify and apply for grants or other funding sources to support the creation of a community land trust.

Timing: Initiate Within 24 Months of Adoption, complete feasibility study by 2025. Annually partner with local organizations and seek funding.

Responsibility Agency: Planning / Housing Services / Economic Development Funding: Pomona Housing Authority
Program 2.4B: Reuse, Repurpose and Redevelopment of Public Assembly Sites As  part  of  the  sites  analysis  for  the  2021‐2029  Housing  Element,  the  City  of  Pomona  identified  public assembly  properties,  particularly  houses  of  worship,  within  the  Housing  Element  but  believes  these partnerships with the organizations that serve Pomona could be an important component of the overall process of creating more affordable housing in the community.  Actions include the following:

1. Create an inventory and map of faith‐based organizations in the City of Pomona.

2. Create  an  informational  packet  outlining  land  use  and  zoning  opportunities  to  convert congregational and public assembly land uses into residential development.

3. Establish  contacts  with  faith‐based  organizations  and  connect  them  to  affordable  housing development resources.

Timing: Initiate and establish contacts within 6 months of adoption, complete inventory by within 24 months of initiation. Complete informational materials by December 2023.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐44
Responsibility Agency: Planning / Housing Services / Economic Development Funding: Grant Sources
Program 2.4C: Housing Development on City‐Owned Parcels The City will pursue the development of housing on City‐owned parcels Downtown and along commercial corridors.  The City will also work to create transitional housing for people moving out of homeless shelters and work with local organizations that serve the homeless to determine the level of need for this program, possible components, and cost. Actions include the following:

1. Perform  a  housing  land  suitability  and  infrastructure  study  of  City‐owned  parcels  in  order  to identify:

2. Sites with potential for housing (to include housing types that could potentially be constructed on site and maximum density).

3. Review housing potential against Surplus Land Act requirements, including options to sell off land or retain land and sell only air rights.

4. Determine barriers to development and estimate when sites could reasonably be developed given current constraints, such as land use policies, lack of available infrastructure.

5. Study  all  potential  housing  development  scenarios,  including  100  percent  affordable housing, transitional and permanent supportive housing, and mixed‐use developments.

6. Rank the top three locations to focus upon and provide information that would allow City to Issue a Request for Proposals to prospective developers for one or  more these  City‐owned sites for affordable  housing  re‐development. The  goal  is  to  identify  readily  developable  sites  that  can provide diverse, affordable housing within the next 0‐5 years.

7. Describe any opportunities to modify  public policies to support  increased expansion/supply of affordable housing, including mixed‐income rental housing and residential investment.

8. Describe possible recommendations for future housing programs and incentives to provide for private developers, to include best practices evidenced in other areas.

9. An  infrastructure  capacity  analysis  that  should  include:  site  conditions,  site  development, constraints,  sewer  and  water  utilities,  stormwater,  natural  resources,  among  other  factors  to inform housing readiness.

10. Identify opportunities for a large‐scale catalytic project.

11. Identify  possible  recommendations  for  future  housing  programs  and  incentives  to  provide  for private developers, to include best practices evidenced in other areas.

12. When  applicable,  reconcile  Vehicle  Parking  District  requirements  against  redevelopment potential and provide plan on which lot should be retained or consolidated.

13. Provide recommendations to consolidate parking lots to reduce heat island effects and reduce water runoff.

14. Upon  findings,  revise  and  amend  relevant  zoning  ordinance  to  allow  for  by‐right,  ministerial processing of affordable housing projects on city‐owned parcels.

Timing: Initiate within 18 months of adoption, complete program by 2025. Implement actions annually.

Responsibility Agency: Planning / Housing Services / Economic Development Funding: Grant Sources
Policy 2.5: Invest in affordable housing developments and initiatives to deepen affordability across all neighborhoods.

Program 2.5A: Community Housing Development Organization Assistance

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐45
The  City  will  continue  to  assist  in  finance  and  technical  assistance  to  nonprofit  housing  development organizations  through  the  Community  Housing  Development  Organization  (CHDO)  program.  Actions include the following:

1. Work  with  Certified  CHDOs  to  review  proposed  projects  and  provide  gap  funding  for  the development of approximately eight affordable housing units.

2. Provide technical assistance to approximately five interested non‐profit organizations, including information  on  HOME  program  requirements,  eligible  use  of  funds,  monitoring,  and  CHDO capacity building.

3. Author Requests for Proposals for rental housing development that includes criteria to prioritize projects that incorporate housing for extremely low‐income households.

Timing: Begin implementation upon adoption. Review projects on a case‐by‐case basis and provide technical assistance on a case‐by‐case basis. Complete proposal requests by 2023.

Responsibility Agency: Housing Services
Funding: Grant Sources
Program 2.5B: Affordable Housing Trust Funds & Targeted Investments The Pomona Housing Authority is a member and partner of the San Gabriel Valley Regional Housing Trust, and  recently  established  its  own  Pomona  Affordable  Housing  Trust  Fund  as  part  of  adopting  an Inclusionary  Housing  in‐lieu  fee  program.  Taken  together,  the  two  trust  funds  provide  a  key  financial opportunity to deepen investments in both small and large‐scale affordable housing developments.

Actions include the following:

Pomona  Affordable  Housing  Trust  Fund

1. Establish an eight‐year financial projection and strategic plan for potential Inclusionary Housing in‐lieu fees to be deposited into Pomona Affordable Housing Trust Fund.

2. Pursue small‐scale investments in affordable housing opportunities to complement larger‐scale investments  from  regional  housing  trust  and  CHDO  sources.  Examples  include  affordable  ADU development,  support  for  pensioned  senior  population  for  home  ownership  assistance,  and interim, transitional, and permanent supportive housing.

San  Gabriel  Valley  Regional  Housing  Trust

1. Continue membership in SGVRHT and regularly partner with other member cities on identifying best  practices,  resource  sharing,  and  opportunities  for  affordable  housing  development regionally.

2. Identify  large‐scale  affordable  housing  development  projects  in  need  of  gap  funding  and  seek Trust support for matched funding on grant applications and CHDO initiatives.

Other  Targeted  Affordable  Housing  Investments

2. Through  sources  like  the  Permanent  Local  Housing  Allocation,  supplement  Trust  Fund investments with additional targeted investments in affordable housing production.

Timing: Initiate upon adoption. Complete actions for Pomona Affordable Housing Trust Fund by 2024.

Implement actions for San Gabriel Valley Regional Housing Trust annually. Supplement investments in affordable housing production annually, on a case‐by‐case basis.

Responsibility Agency: Housing Services
Funding: Grant Sources

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐46
Policy 2.6: Monitor affordable units at risk of conversion, pursue strategies to protect affordable units, and provide education to tenants and homeowners to increase their knowledge of local housing actions and protect their housing status and investments.

Program 2.6A: Preserve and Monitor At‐Risk Housing & All Affordable Units The  City  of  Pomona  currently  has  15  affordable  housing  complexes  consisting  of  both  rental  and ownership  units.   These  15  projects  contain  1,079  deed‐restricted  units,  466  of  which  are  at  risk  of conversion  to  market  rate  during  the  10‐year  period  commencing  on  October  15,  2021.  The  City  will monitor these affordable units to ensure that housing costs are consistent with levels appropriate for the identified income category. The City will post an AB 987 Affordable Housing Database on its website and will  continue  to  track  affordable  housing  units  citywide  through  the  annual  certification  process.  In addition, as new affordable units are developed, these properties will be added to the table and will be monitored annually to ensure they meet affordability requirements. Actions include the following:

1. Monitor publicly assisted and deed‐restricted units to ensure housing costs are consistent with levels appropriate for identified income category.

2. Work with developers to maintain existing affordable housing stock in City.

3. Create  an  AB  987  Affordable  Housing  Database  on  publicly  accessible  website  and  continue tracking affordable housing units through annual certification process.

4. Explore  methods  to  continue  affordability  of  units  beyond  deed  restriction  expiration,  such  as project‐based vouchers, re‐financing, and 99‐year affordability covenants.

5. Require  property  owners  to  notify  tenants  and  local  governments  of  the  impending  loss  of affordability 12 and 6 months prior.

6. Proactively outreach to property owners at least three (3) years prior to expiration of covenant.

7. Identify organizations qualified to preserve at‐risk units and coordinate with them annually.

8. Assists with funding applications and provided support to tenants when funding is available on a case‐by‐case basis.

9. Create, and keep up to date, a fact sheet with education and information on available affordable housing opportunities.

Timing: Within Six Months of Adoption, implement annually.

Responsibility Agency: Planning / Housing Services
Funding: Grant Sources
Program 2.6B: Public‐Facing Online Housing Resources Dashboard In an effort to transparently share information on housing resources and opportunities with all Pomona households, and to increase the community’s knowledge on housing actions and policies and investments, the City will establish a public‐facing website that will function as a “dashboard” of housing resources.

Actions include:

1. The dashboard will list the addresses and building management contact information of affordable housing units on the City website and distribute the list to community and housing organizations annually.

2. The dashboard will display AB 987 affordability tracking (per Program 2.6A) and status of existing housing covenants and deed restricted units.

3. The dashboard will list existing, new, and substantially rehabilitated income‐restricted units.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐47

4. The  dashboard  will  make  a  list  of  units  acquired  and  substantially  rehabilitated  under  the Neighborhood Stabilization Program.

5. The dashboard will share the investments being made from the Pomona Affordable Housing Trust Fund and any leveraged funds invested in Pomona from the San Gabriel Valley Regional Housing Trust.

6. The dashboard will also be translated in Spanish and a paper‐based version will be available at the Housing Services counter along with reliable contact information and phone numbers to aid any households with limited or no internet access.

Timing: Initiated upon adoption of Housing Element, Ongoing throughout 6th Cycle Responsibility Agency: Housing Services, Planning
Funding: Grant Sources
Program 2.6C: Fair Housing Assistance Program
The City will continue provided fair housing assistance resources to the general public, as required by fair housing law. Actions include the following:

1. Partner with local non‐profit organizations.

2. Provide legal and information resources on fair housing to Pomona residents.

3. Provide fair housing educational information and outreach.

Timing: Implement upon adoption, Ongoing support and coordination throughout 6th Cycle Responsibility Agency: Housing Services
Funding: Grant Sources
Program 2.6D: Housing Leadership Academy
The  City  established  a  Housing  Leadership  Academy  in  February  2021  consisting  of  30  housing stakeholders in Pomona. The academy participated in a six‐week intensive housing policy workshop. The purpose of the academy is to empower and encourage local residents to actively participate in housing outcomes in their City. Actions include the following:

1. Continue involvement of Academy participants in Sixth Cycle Housing Element and development of goals, policies, and programs.

2. Increase  City’s  capacity  to  engage  Pomona  residents  by  empowering  Academy  participants  to share information and resources on various housing programs offered by the City.

Timing: Continue effort. Implementation upon adoption, Throughout 6th Cycle Responsibility Agency: Housing Services
Funding: Grant Sources

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐48
GOAL 3
HOUSEHOLD RESOURCES
Pomona’s households have the resources to improve their property, to continue living in Pomona across multiple generations, to build income and equity, and to be shielded from displacement and rapid changes in affordability.

This goal directly addresses issues of displacement. It also addresses the ability of current residents to remain  in  the  City  of  Pomona,  to  build  generational  equity  and  to  be  afforded  the  ability  to  age comfortably  in  place.  Lastly,  it  builds  upon  the  community  feedback  and  concerns  received  during community  engagement  and  aims  to  address  the  potential  displacement  issues  that  may  existing residents and future residents of the City.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐49
Policy 3.1: Enable Pomona households to accommodate multiple generations living together.

Program 3.1A: Express Permitting for Additional Units
Since the adoption of State and local laws pertaining to accessory dwelling units, or ADUs, the City has seen a significant increase in the number of ADU permit applications. The majority of these applications represent  conversions  of  existing  interior  garage  spaces.  More  recently,  the  City  adopted  an  SB  330 Overlay,  which  enables  the  creation  of  additional  primary  units  on  single‐family  zoned  parcels.

Collectively, ADU laws and the SB 330 Overlay provide a local opportunity to enable Pomona households to accommodate multi‐generational living. Actions include the following:

1. Implementation of a permit ready ADU and Duplex program to reduce time and costs associated with designing an ADU or second primary unit.

2. Creating permit ready plans for special needs populations, such as large households, seniors, and residents with physical or developmental disabilities.

3. Creating an expedited plan check review process to shorten the time to issue a permit.

4. Explore potential State and Regional funding sources for affordable ADUs and provide financing support for affordable ADUs with available funding.

5. Train  and  designated  specific  counter  staff  to  answer  questions  about  the  ADU  process  and provide information to interested property owners.

6. Create a monitoring program to track ADU and JADU creation and affordability levels throughout the planning period. This will allow the City to monitor the development of accessory units at all income levels. The monitoring program will track progress annually and will implement additional incentives within 2 years of the above incentives, and every 2 years subsequent, if ADUs are not approved and permitted at the rate anticipated in Appendix C and the above incentives do not increase ADU development. Additional incentives may include:
o Reduced or waived fees for affordable ADUS
o  Additional streaming of permit ready plans
o Provide financial support to develop lower income ADUS if funding is available Timing: Develop program Implementation Strategy within 6 months of adoption, Complete implementation and updates within 24 months. Monitor annually throughout 6th Cycle.

Responsibility Agency: Planning / Housing Services
Funding: Grant Sources
Policy 3.2: Encourage Pomona households to improve upon their land in a manner that is aligned with their cultural norms and practices.

Program 3.2A: Land Use in Practice
The majority of single‐family zoned parcels in the City require deep front and rear yards, and additional property  development  standards  that  may  prohibit  certain  uses  of  property.   The  City  will  evaluate potential constraints and limitations these development standards may have on residential development.

Actions include the following:

1. As part of Pomona Zoning Ordinance Update, assess the use of front yards, rear yards, and entire sites to determine appropriate property development standards.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐50

2. Study  historical  patterns  of  applications  for  relief,  such  as  requests  to  increase  lot  coverage, increases  in  height  of  fencing,  hedges,  and  walls,  and  other  relief  requests,  to  identify  any common needs not being met by existing zoning.

Timing: Initiate Within 12 Months of Adoption, Determine Strategy Within 24 Months Responsibility Agency: Planning
Funding: Grant Sources

Policy 3.3: Provide households with tools to pursue pathways to equity building through subdivision of land.

Program 3.3A: Lot Splits
Over  the  last  five  years,  the  City  has  approved  multiple  small‐lot  subdivisions  of  land  citywide.  This includes a code amendment permitting small lots in the Pomona Zoning Ordinance, and the creation of small  lots  within  the  Pomona  Corridors  Specific  Plan.  Lot  splits  in  single‐unit  neighborhoods  have  the potential to provide a new and low‐cost pathway to build equity among Pomona’s households, and to provide an alternative, affordable for‐sale housing solution. Actions include the following:

1. Adopt  standards  in  the  Pomona  Zoning  Ordinance  for  lot  splits  in  all  residential  zones  that consider public health and safety impacts and Los Angeles County Fire code requirements.

2. Identify parcels with access to public rights‐of‐way, inclusive of public alleys, and study potential for sub‐lots, access easements, and flag lots.

3. Reconcile  the  creation  of  fee  simple  small  lots  with  ADU  law.  Explore  potential  for  airspace subdivision / condominium as an alternative for‐sale model.

4. Assess feasibility of incentivizing lot splits with provisions of ensuring family connection or use as multi‐generational equity building tool.

Timing: Within 18 Months of Adoption
Responsibility Agency: Planning
Funding: Grant Sources
Policy 3.4: Shield Pomona households from displacement and rapid changes in affordability brought on by the acceleration of private equity in the housing market.

Program 3.4A: Rent Stabilization Feasibility Study
The City embarked on extensive community outreach efforts as a part of the 2021‐2029 Housing Element update process. Through outreach and available data analysis, the City identified rent stabilization as a potential tool to preserve and increase affordable housing opportunities. The City will initiate a market study to assess the feasibility of rent stabilization policies in the City of Pomona.

Timing: Explore Feasibility Within 18 Months of Adoption, Designate Approach Within 36 Months of Adoption
Responsibility Agency: Planning
Funding: General Fund

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐51
Program 3.4B: Local Tenant Protection Regulation Study
AB 1482, also known as the Tenant Protection Act of 2019, requires a landlord to have a “just cause” in order terminate a tenancy, limits annual rent increases, and provides other tenant protections. This law expires on January 1, 2030. The City does not have a local regulatory tool that aligns with AB 1482 or other tenant  protection  laws.  In  an  effort  to  understand  potential  benefits  of  a  local  tenant  protection ordinance, the City will initiate a feasibility study.

Timing: Explore Feasibility Within 18 Months of Adoption, Designate Approach Within 36 Months of Adoption
Responsibility Agency: Planning
Funding: General Fund
Policy 3.5: Encourage Pomona households to pursue entrepreneurial activities like home‐based businesses.

Program 3.5A: Home‐Based Businesses
The City allows home‐based businesses to conduct activity on private residential property through a Home Occupation Permit. After launching Activate Pomona during COVID‐19 measures, the City saw an increase in creative and innovative home‐based business requests that are limited by existing Home Occupation language. Actions include the following:

1. Update  Home  Occupation  language  in  Pomona  Zoning  Ordinance  update  to  reflect  a  wider breadth of home‐based businesses.

2. Study the potential for introducing commercial uses in residential neighborhoods, such as through an Accessory Commercial Unit, or limited Mixed‐Use properties.

Timing: Within 18 Months of Adoption
Responsibility Agency: Planning
Funding: General Fund

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐52
GOAL  4
NEIGHBORHOOD RESOURCES
Pomona’s households are supported by a strong network of resources and amenities that encourage quality public health outcomes.

This goal directly addresses issues of smart growth and healthy, safe, and equitable neighborhoods. It focuses on the amenities and resources which are essential to creating housing opportunities which are both  available  to  a  variety  of  income  levels  and  households,  as  well  as  are  connected  to  necessary resources.  Lastly,  it  builds  upon  the  community  feedback  and  concerns  received  during  community engagement about quality of life, the impact of future population growth, and access to transportation, retail, commercial and economic opportunities.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐53
Policy 4.1: Define and design Pomona’s rights‐of‐way to accommodate multi‐modal transportation, pedestrian and disability access, climate change resilience, and recreation and amenity space to the benefit of all residents
Program 4.1A: Citywide Complete Streets Initiative
The City of Pomona recognizes the importance of safe roads and sidewalks for all modes of transportation.

Complete  streets  provide  important  and  adequate  transit  for  pedestrians,  cyclists  and  motor  vehicles alike. As a part of the Citywide Complete Streets Initiative, the City aims to focus on improved walkability, access to public transit for special needs groups and lower income neighborhoods, safe and shared roads for cyclists and  motor vehicles, and overall improvement in transit connectivity. The City was recently awarded  a  grant  from  the  Southern  California  Association  of  Governments  to  establish  a  citywide “complete streets” ordinance that enables the City to regulate and zone the streets.

Actions include the following:

1. Preparation of a Completer Streets Ordinance

2. Data collection and existing conditions report for First‐Last Mile connectivity at Future Metro L (Gold) Line station and existing Downtown Metrolink station, including:
o station area pedestrian, bicycle, and micro‐mobility improvements. o 15‐minute pedestrian radius around key academic, cultural, and public health institutions and K‐12 schools.
o enhancing Foothill Transit and Omnitrans routes and stops with high‐frequency service. o at‐risk neighborhoods with higher percentage of vulnerable populations.

3. Model  complete  street  network  segment  needs  based  on  both  quantitative  and  qualitative metrics,  balancing  active  transportation  goals  against  socioeconomic  indicators  of  social  and environmental justice.

4. Host 12 monthly pop‐up workshops throughout community and community walks and bike rides to collect specific community input; establish a technical advisory committee.

5. Establish  legal  proportionality  nexus  between  proposed  development  impacts  to  active transportation.

6. Adopt Ordinance that codifies Complete Streets into the Pomona Zoning Ordinance as a “Streets” module.

7. Implement  “quick  build”  demonstration  projects  to  test  Complete  Streets  regulations  in coordination with SCAG and Go Human Campaign.

Timing: Implement Within 24 Months of Adoption
Responsibility Agency: Planning, Public Works
Funding: Grant Sources
Program 4.1B: Transit Education
The City conducted an assessment of fair housing issues within the Housing Element and identified the following key themes:
► 96.2 percent of all jobs in Pomona are located
within ½ mile of transit
► There are 48,717 customer households within a
30‐minute transit commute of local businesses

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐54
► 2.21  percent  of  workers  in  Pomona  walk  to
work
► 0.86 percent of workers in Pomona bike to work
On average, households in Pomona have the following:
► 1,316 transit trips per week within ½ mile  ► 5 transit routes within ½ mile ► 77,858 jobs accessible in a 30‐minute transit
trip
► 2.67 percent of all commuters use transit
The  City  has  developed  a  robust  and  resourceful  transit  system,  however  the  community,  specifically those in the workforce either choose not to use transit for various convenience reasons or have limited education about the City’s transit system and therefore have limited access. To increase ridership the city will explore the feasibility if of developing an educational outreach program to empower the community to take advantage of existing and affordable transportation options. Actions include the following:

1. Identify areas of the City where public transit is not uses.

2. Explore feasibility of targeted outreach to increase ridership.

3. If necessary, create a strategy for an outreach program to promote public transit ridership and increase access to and knowledge of the City’s transportation system.

Timing: Explore Feasibility Within 18 Months of Adoption, Designate Approach Within 36 Months of Adoption
Responsible Agency: City of Pomona Planning Division and Transit Authority Funding Source: General Fund
Policy 4.2: Strengthen Pomona’s network of parks, trails, and recreational facilities.

Program 4.2A: Citywide Parks Improvement
The City of Pomona recognizes the social, health and welfare benefits of a strong parks network and park access for Residents. The Park improvement program will focus on analyzing existing conditions and needs at each of its 28 parks, including the condition of the facilities, community centers, and programming at each of the parks. This program will also assist the City in prioritizing and addressing the needs at each park,  identifying  appropriate  and  necessary  improvements  and  focus  on  increasing  the  quality  of  and access of the parks system for residents.

Actions include the following:

1. Preparation of a Parks Master Plan.

2.  Several community meetings to provide residents with an opportunity to share valuable input into the needs of the community.

3. The Master Plan may include an analysis of needs, a financial strategy analysis, and an analysis of the feasibility of new park development, a level of service cost analysis, and the identification of alternative funding sources for park development, maintenance, and administration.

Timing: Within 24 Months of Adoption
Responsibility Agency: Public Works
Funding: General Fund

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐55
Policy 4.3: Strengthen Pomona's preservation and protection of historic structures and sites for the benefit of all residents.

Program 4.3A: Preservation and Rehabilitation of Historic Building Stock The  City  will  continue  to  support  resident  efforts  at  preserving  historical  districts  and  landmarks throughout the City of Pomona. Actions include:

1. The  City  will  assist  residents  living  in  historic  districts  on  the  requirements  of  the  Historic Preservation ordinance.

2. The  City  will  establish  updated  Design  Guidelines  that  provide  predictable,  clear  guidance  on historical  architectural  styles  to  ensure  that  new  additions  and  improvements  on  historic properties preserve historic significance.

3. The City will develop a context statement and study potentially historically significant structures and neighborhoods citywide.

4. The City will refine its historic regulations to ensure the protection of potentially historic resources that are 50 years or older.

5. The City will provide one‐on‐one assistance at the public counter for the Mills Act Program, which enables tax‐based savings to homeowners seeking to improve historic properties.

6. The City will continue maintaining a website dedicated to Historic Preservation information.

Timing: Continued effort, Implementation upon adoption
Responsibility Agency: Planning
Funding: General Fund
Policy 4.4: Integrate the cultural arts into housing design and development across all neighborhoods.

Program 4.4A: Art in Public Places Program
The Art in Public Places Program was established in 2012 to promote the creation of public art citywide.

Included  in  this  program  is  the  Public  Art  Fund,  which  established  an  in‐lieu  fee  for  new  qualifying development towards public art. Public art improves quality of life in neighborhoods and can provide a vehicle for residents to express themselves creatively. Actions include:

1. Encourage applicants of new housing projects to integrate public art into projects and rely upon local artists to execute public art.

2. Work with the Cultural Arts Commission and Citizen’s Advisory Committee to engage the public on ideas for public art at a neighborhood scale, and release Calls for Artists to fund such ideas.

Timing: Continued effort, Implementation upon adoption
Responsibility Agency: Planning
Funding: Public Art Fund

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐56
Policy 4.5: Ensure that housing growth coincides with the protection of local‐serving commercial amenities and employment centers and encourage pathways for mutual aid.

Program 4.5A: Local Serving Resources
The  purpose  of  this  program  is  to  create  legal  pathways  for  households  to  pursue  mutual  aid  and community‐driven  efforts  at  providing  neighborhood  resources.  In  addition,  it’s  intended  to  study  the potential  to  protect  commercially  zoned  neighborhood  retail  from  full  redevelopment  without replacement. Actions include the following:

1. Establish regulations in the Pomona Zoning Ordinance for local‐serving retail, community gardens and urban agriculture, and other local serving resources.

Timing: Within 36 months of adoption
Responsibility Agency: Planning
Funding: General Fund

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐57
GOAL  5
FAIR HOUSING
Pomona’s  housing  policy  actively  supports  fair  and  equal  housing opportunity  for  all  persons  regardless  of  race,  religion,  sex,  marital status, ancestry, national origin, family status, physical challenges, or color.

This goal directly addresses the fair housing issues and local contributing factors to fair housing concerns identified in Appendix D of this document.   It focuses on increasing awareness about fair housing laws and rights, improving equity in the community and in housing opportunities. Lastly, it aims to mitigate past practices and policies which have exacerbation fair housing issues in Pomona and builds upon the community input received about key fair housing challenges related to housing access.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐58
Policy 5.1: Foster Diversity, Equity and Inclusion in housing by addressing barriers to accessing housing based on protected characteristics such as race, color, sex and more through Affirmatively Furthering Fair Housing (AFFH) policies.

Program 5.1A: Fair Housing in Land Use Regulations
The AFFH analysis made several conclusions with respect to fair housing that have land use regulatory implications. In order to meaningfully address these concerns, the City will take the following actions:

Racially/Ethnically ‐Concentrated  Areas  of Poverty  (R/ECAP  Areas):

R/ECAP areas are census tracts where more than half the population is non‐White and 40% or more of the population is in poverty or where the poverty rate is greater than three times the average poverty rate in the area. Pomona’s analysis identified two census tracts that are considered racially or ethnically concentrated, which means that the non‐white population is greater than 50 percent and the poverty rates exceed 40 percent. Moreover, no concentrated census tracts of “affluence,” defined as a census tract in which 80 percent or more of the population is White and has a median income of at least $125,000, exist in Pomona.

Actions include the following:

1. As part of the Pomona Zoning Ordinance update, analyze and identify regulations that may have historically contributed to the disparities in access to housing and propose innovative solutions such  lot  configuration,  affordability  covenants  and  land  splits  to  encourage  diversified development and support opportunities for wealth building through home ownership.

2. Explore and implement anti‐gentrification policies and regulations to combat displacement, which especially effect low‐income residents and communities of color.

3. Engage community health workers to conduct ground level site visits and meetings within R/ECAP census tracts to better understand resident and business barriers, resources, and needs.

Environmental  Justice:

The analysis also identified environmental health and exposure to harmful pollutants using the CalEnviro Screen  mapping  tool  (using  a  scale  of  0‐100  percent)  and  accompanying  data  (2018).  The  analysis demonstrated that a majority of Pomona is classified as high to very high (81‐100 percent), signifying high exposure  to  harmful  pollutants.  These  environmental  justice  concerns  overlap  with  other  realms, including public health, income, safety, climate resilience, and transformative justice. The City is need of a singular new Element of the Pomona General Plan that meaningfully studies and defines policies around these interdependent subjects.

Actions include the following:

1. Initiate  and  adopt  a  new  Element  of  the  Pomona  General  Plan  that  directly  addresses environmental justice through clear policy language that supports outcomes that reduce pollution burden and exposure to harmful pollutants for all Pomona households.

2. Integrate  the  disciplines  of  transformative  justice,  climate  resilience,  emergency  preparedness and  safety,  and  public  health  into  the  new  Element,  to  establish  a  more  holistic  and interdisciplinary approach to connecting fair housing challenges with public health outcomes.

3. Establish health Indicators to meaningfully measure progress towards equity.

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐59
Timing: Begin within 12 Months of Adoption and complete  Zoning Code Review and update by July 2023. Complete program actions related to Racially/Ethnically Concentrated Areas of Poverty (R/ECAP Areas) by 2025. Complete program actions related to Environmental Justice by 2026.

Responsibility Agency: Planning
Funding: Grant Sources
Program 5.1B: Fair Housing in Government and Non‐Government Financing The AFFH analysis identified discrimination in lending within the non‐government finance industry, and a reluctance among landlords to accept housing assistance vouchers. Barriers to housing resources continue to persist in the realm of both government and non‐government financing.  Actions include the following:

1. SB 329 redefines source of income to be inclusive of Federal, State or local public assistance, and SB 222 adds to the definition Veterans Affairs Supportive Housing (VASH) vouchers. The City will assess whether a local ordinance is necessary to further protect use of vouchers as a source of income and implement upon findings.

2. The Pomona Housing Authority and City will work with financial institutional partners, including banks,  credit  unions,  and  alternative  banking  models,  to  identify  ways  to  discourage discrimination  in  underwriting  and  lending  to  Pomona  households.   This  include  studying cooperative models like community land trusts as a means to prevent fair housing discrimination.

Timing: Begin within 12 Months of Adoption and complete assessment by 2024. Work with financial institutional partners annually, implement programmatic results of analysis and coordination by 2026.

Responsibility Agency: Housing Services
Funding: Grant Sources
Program 5.1C: Fair Housing in Economic Opportunity
The AFFH analysis summarized findings from the UC Davis Regional Opportunity Index, which concludes that  the  majority  of  residents  within  Pomona  have  a  moderate  to  low  level  of  access  to  opportunity throughout the City.  Additionally, analysis of the TCAC/HCD opportunity Area Maps show that all census tracts in Pomona are classified with the “Low to Moderate Resource” designation.   This indicates that these census tracts may lack essential mobility, retail/food, economic, housing or civic resource that may promote upward mobility and result in healthier neighborhoods.  Actions include the following:

1. The City will study trends in home‐based businesses and home occupations and explore programs to  encourage  the  establishment  of  businesses  based  on  household  demand  that  can  facilitate entrepreneurship without the need for new brick‐and‐mortar leases or property purchase.

2. As  part  of  the  Pomona  Zoning  Ordinance  update,  the  City  will  analyze  ways  to  preserve neighborhood‐serving  retail  and  incentive  the  redevelopment  of  parcels  for  housing  that  can retain critical amenities and resources for neighborhoods.

3. As  part  of  the  Citywide  Complete  Streets  Ordinance,  the  City  will  explore  how  to  activate  the public  rights‐of‐way  to  be  more  inclusive  of  mutual  aid  and  urban  agriculture  and  other  legal pathways  to  encourage  the  sharing  of  resources  within  neighborhoods  to  increase  economic opportunity.

Timing: Begin within 6 Months of Adoption and complete by 2024 Responsibility Agency: Planning, Economic Development
Funding: Grant Sources

Pro Housing Pomona – Housing Element 2021‐2029
HE‐60
Quantified  Goals  and Objectives
California  Housing  Element  Law  requires  jurisdictions  to  estimate  the  number  of  affordable  housing opportunities that will be created over the planning period. The quantified objectives for the 2029‐2029 Housing Element presents the anticipated and potential affordable housing development for the planning period starting on June 30, 2021.

Table 3 presents the City’s quantified objectives in four categories:
► Construction of units as projected by the Regional Housing Needs Assessment allocations ► Construction of accessory dwelling units
► Preservation of exiting deed restricted units at risk of conversion to market rate ► Rehabilitation of units with various issues impeding health, safety and livability

Table 3: Summary of Quantified Objectives
Income Group  Extremely
Low  Very Low  Low  Moderate  Above
Moderate  Total
New  Construction
(RHNA)
1,399
units*
1,400
units
1,339
units  1,510 units  4,910 units  10,558
units
Accessory Units  1,486 units  5 units  650 units  2,181 units
Preservation  466 units  0 units  0 units  466 units
Rehabilitation1  134 units  0 units  0 units  134 units *Extremely Low Units are defined by HCD as half of the City’s Very‐Low Income need.

1. * Based on data from the City of Pomona rehabilitation, emergency grant and façade rehabilitation programs