City Council / Housing Authority
February 7, 2022

HOUSING NEEDS ASSESSMENT
Appendix A.1

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐2 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
A. Housing Needs Assessment
The Housing Needs Assessment for the City of Pomona provides an overview of  publicly available data and public  engagement  and  surveying  about  the  City’s  housing  and  population  conditions.  The  needs assessment  develops  context  for  the  goals,  programs,  and  policies,  developed  in  the  Housing  Element.

Specifically,  the  needs  assessment  describes  the  community’s  population,  employment,  economics  and household characteristics; special Needs groups and housing stock characteristics are also described. The needs  assessment  also  summarizes  public  engagement  and  surveying  conducted  in  the  Pomona community and describes the results.

B. POPULATION CHARACTERISTICS
Population characteristics affect current and future housing demands in a community. A city’s population growth,  age  composition  and  race  and  ethnicity  composition  influence  the  type  and  extent  of  housing needed.  Similar  factors  may  also  affect  the  ability  of  the  local  population  to  afford  housing  costs.  The following section describes and analyzes the various population characteristics and local trends that affect housing needs in Pomona.

1. Population Growth
Table  A.1‐1  provides  population  projections  through  2040  as  calculated  by  the  Southern  California Association of Governments (SCAG) 2016‐2040 Regional Growth Forecast. The City of Pomona is forecast to increase by 26.3 percent through 2040. Compared to the rest of the County, Pomona’s population will grow by approximately 10 percent more than surrounding cities. The City’s population growth forecast is also greater than the Cities of Diamond Bar and Claremont; however, the Cities of Ontario and Chino are projected  to  experience  almost  double  the  population  growth  of  Pomona.  Population  projections  are critical to the planning of housing in order to meet the needs of both current and future Pomona residents.

Table A.1‐1: Population Growth Forecast by City (2010 – 2040) Jurisdictions
Population  Percent Change
2010
Actual
2012
Projected
2020
Projected
2035
Projected
2040
Projected
2010 ‐
2020
2020 ‐
2040
Ontario  163,924  166,300  197,600  248,800  258,600  20.5%  30.9% Chino  77,983  79,400  86,200  114,200  120,400  10.5%  39.7% Pomona  149,058  150,500  160,800  181,700  190,400  7.9%  18.4% Diamond Bar  55,544  56,000  57,800  62,400  63,900  4.1%  10.6% Claremont  34,926  35,500  36,300  38,200  39,400  3.9%  8.5% Los Angeles
County  9,818,605  9,923,000  10,326,000  11,145,000  11,514,000  5.2%  11.5% Sources: 2010 Census and SCAG 2016‐2040 Regional Growth Forecast by Jurisdiction Report.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐3 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update

2. Age Characteristics
Housing demand within the market may be determined by preferences of certain age groups. Interest in housing type may vary by the type of household (age, family/non‐family, etc.). Households may look to upgrade in terms of quality and size; additionally, younger and middle‐aged households seek homes that can  accommodate  growing  households,  while  older  households  may  look  to  downsize  to  lower maintenance homes.1 For example, seniors may favor apartments, low to moderate‐cost condominiums, and smaller or more affordable single‐family units because they tend to live on smaller or fixed incomes and have smaller families. Middle‐aged persons between 35 and 65 years of age make up a major portion of the homebuyer market for moderate to high‐cost apartments and condominiums because they generally have higher incomes and larger families to accommodate. As population moves through different stages of life, housing must accommodate new or adjusted needs.

In 2010, those between 5 and 19 years of age made up the largest percentage of the population. More recently, in 2015 and 2019, persons between 20 and 34 years of age make up the largest percent of the population. Figure A.1‐1 shows that between 2010 and 2019 the general age of the population has been increasing;  the  percentage  of  children  and  young  adults  under  19  has  decreased  from  a  total  of  35.2 percent  to  29  percent.  Meanwhile,  those  over  the  age  of  50  have  increased  from  21  percent  to  27.1 percent. Adults aged 20 to 34 years have maintained the most stable percentages over the 9 years, possibly due to the number of students attending local universities. The figure’s aging trend points towards changing housing needs within the City of Pomona.

Figure A.1‐1: Age Distribution in Pomona (2010‐2019)

Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2010, 2015, 2019.

Table A.1‐2 shows that Pomona’s most populous age group is between 25 and 44 years and represents

28.3 percent of the population in 2019. This trend is consistent with the County and the Cities of Ontario

1 RCLCO Real Estate Advisors, Housing and Community Preference Survey, 2018.

Under 5 years 5  to 19 years 20  to 34 years 35  to 49 years 50  to 64 years 65 years and over
2010 8.6% 26.2% 23.6% 20.7% 14.0% 7.0%
2015 7.4% 23.3% 24.8% 19.6% 15.9% 8.9%
2019 7.4% 21.6% 24.5% 19.4% 16.5% 10.6%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐4 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
and Chino. Diamond Bar and Claremont, however, have higher percentages of persons between 45 and 64 years of age. All jurisdictions listed in Table A.1‐2 have the lowest percentages of persons age 15 to 17.

Table A.1‐2: Comparative Age Distribution by City
Jurisdiction  Under 5  5 to 14  15 to 17  18 to 24  25 to 44  45 to 64  65 years + Ontario  6.9%  14.8%  4.6%  10.9%  31.0%  22.6%  9.2%
Chino  5.8%  11.0%  3.4%  8.6%  32.6%  27.0%  11.6%
Pomona  7.4%  13.2%  4.4%  13.6%  28.3%  22.5%  10.6%
Diamond Bar  5.3%  11.2%  3.5%  7.4%  25.5%  30.4%  16.7% Claremont  4.7%  9.7%  4.0%  16.2%  21.0%  25.1%  19.3% Los Angeles
County  6.1%  12.1%  3.8%  9.7%  29.8%  25.2%  13.3%
Source:  American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

3. Race and Ethnicit y Characteristics
Equal opportunity for housing is an important component in the provision of housing units within cities and jurisdictions.  The  analysis  of  current  race  and  ethnicity  demographics  assists  the  city  in  determining potential housing needs across all racial and ethnic groups within Pomona. The Housing Element contains a  further  discussion  of  race  and  ethnicity  in  the  Fair  Housing  analysis  within  Appendix  D.  Figure  A.1‐2 illustrates the racial and ethnic composition of the City of Pomona, which is shown to be made up of mostly White Alone individuals at 47.5 percent followed by 29.6 percent of individuals who identify as Some Other Race. Compared to Los Angeles County, Pomona has smaller White, Asian, and Black or African American populations. Those identifying as American Indian/Alaska Native and Native Hawaiian/Other Pacific Islander represent  the  smallest  racial  groups  in  both  Pomona  and  Los  Angeles  County.  Additionally,  Pomona’s American Indian/Alaska Native population is approximately 2 percent greater than Los Angeles County’s.

The Population  of all races who also  identify as  Hispanic  or Latino is shown  in Figure  A.1‐2. The City  of Pomona has a much greater population of individuals identifying as Hispanic or Latino than Los Angeles County at 71.7 percent compared to 48.5 percent.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐5 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure A.1‐2: Racial and Ethnic Composition (2019)

*Of any race. Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Table A.1‐3 shows that in 2019, the majority of residents in Pomona and surrounding cities identified as White, with the exception of Diamond Bar which population is majority Asian (58.4 percent). The City of Pomona has one the lowest White population than the surrounding cities and the County. The American Indian/Alaska  Native  and  Some  Other  Race  populations  in  Pomona  have  the  highest  percentages  when compared to the surrounding cities and the rest of Los Angeles County. The City of Pomona also has an Asian population that represents the lowest percentages in comparison to the surrounding area.

Table A.1‐3: Comparative Racial/Ethnic Composition (2019) Jurisdiction  White
Alone
Black or
African
American
American
Indian and
Alaska
Native
Asian
Native
Hawaiian
or Other
Pacific
Islander
Some
Other
Race
Two or
More
Races

Hispanic or
Latino
(of any race)
Ontario  48.9%  5.5%  1%  6.8%  0.2%  32.5%  5.1%  70%
Chino  52.4%  5.5%  0.5%  15.2%  0.8%  19.5%  6.2%  51% Pomona  47.5%  5.6%  2.4%  10.2%  0.1%  29.6%  4.4%  71.7% Diamond Bar  27.7%  3.6%  0.4%  58.4%  0.1%  6.1%  3.8%  18.6% Claremont  63.9%  5.3%  1%  14.3%  0%  8.4%  7.1%  25.4% Los Angeles
County  51.3%  8.1%  0.7%  14.6%  0.3%  21%  4%  48.5%
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

White
Alone
Black or
African
American
American
Indian and
Alaska
Native
Asian
Native
Hawaiian
and Other
Pacific
Islander
Some
Other Race
Two or
More
Races
Hispanic or
Latino*
Pomona 47.5% 5.6% 2.4% 10.2% 0.1% 29.6% 4.4% 71.7%
Los Angeles County 51.3% 8.1% 0.7% 14.6% 0.3% 21.0% 4.0% 48.5% 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐6 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
An important component of analyzing race and ethnicity is identifying how demographics within Pomona have changed over time. Figure A.1‐3 illustrates changes between 2010 and 2019. The Pomona population that identifies as White and Some Other Race have both experienced the greatest fluctuations between 2010 and 2019. In 2015, the White population grew by 15 percent, while those identifying as Some Other Race decreased by 15 percent. The Black or African American population has been steadily decreasing (a

2.6 percent total decrease), while the Asian and American Indian/Alaska Native populations have increase increased from 7.8percent to 10.2 percent and 0.7 percent to 2.4 percent, respectively.

Figure A.1‐3: Race and Ethnicity in Pomona, 2010‐2019

Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2010, 2015, 2019 It is important to understand the demographic characteristics of Pomona and how those characteristics may affect and determine different housing needs and desires. Housing needs may vary between ethnic or racial groups due to different cultural norms or preferences. For example, Asian or Hispanic cultures often choose to live multi‐generationally, requiring larger housing units. If these considerations are unaccounted for, inappropriate housing stock and availability within a city may occur leading to overcrowding C. ECONOMIC CHARACTERISTICS
Income levels and economic characteristics vary throughout Pomona and generate a difference in housing unit  demand  and  housing  type  demand.  Housing  needs  at  different  income  levels  throughout  Pomona highlight the importance of developing and maintaining a diverse housing stock. Similarly, since housing demand increases as employment increases, the amount of housing within Pomona may be affected by changes in economic conditions.

White Alone
Black or
African
American
American
Indian and
Alaska Native
Asian
Native
Hawaiian or
Other Pacific
Islander
Some Other
Race
Two or More
Races
Hispanic or
Latino
2010 47.9% 8.2% 0.7% 7.8% 0.1% 31.7% 3.7% 70.4%
2015 62.9% 6.6% 1.0% 9.3% 0.3% 16.2% 3.6% 69.5%
2019 47.5% 5.6% 2.4% 10.2% 0.1% 29.6% 4.4% 71.7%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐7 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update

1. Employment and Wage Scale
Employment  characteristics  within  a  city  can  directly  affect  housing  need  and  trends.  Employment  and income affect the ability for the population to purchase housing and may influence the types of housing households or persons are able to purchase. Table A.1‐4 summarizes projected employment growth for Pomona and its surrounding cities along with Los Angeles County from 2012 to 2040. The data is projection data from SCAG’s 2016‐2040 Final Growth Forecast.

Pomona is estimated to experience an employment growth of 22 percent (12,100 new jobs) between 2012 and 2040. Pomona’s employment growth is about one percent less than the County but is greater than project growth in Chino and Claremont. Job growth is an opportunity for cities to add housing options for the current and future workforce.

Table A.1‐4: Employment Growth, 2012‐2040
Jurisdiction  2012
Estimated
2020
Estimated
2035
Projected
2040
Projected
% Change
2012‐2040
# Change
2012‐2040
Ontario  103,300  129,300  170,600  175,400  69.8%  72,100 Chino  42,600  45,500  50,000  50,600  18.8%  8,000
Pomona  55,100  60,500  64,700  67,200  22%  12,100
Diamond Bar  15,400  17,100  18,500  19,300  25.3%  3,900 Claremont  17,400  18,500  19,300  19,700  13.2%  2,300 Los Angeles
County  4,246,000  4,662,000  5,062,000  5,226,000  23.1%  980,000 Source: SCAG 2016‐2040 Final Growth Forecast by Jurisdiction Report.

Based  on  the  American  Community  Survey  (ACS)  5‐Year  Estimates,  the  number  of  employed  people  in Pomona is estimated to have reached 62,591 in 2010. This value surpasses that projected by the SCAG 2016‐2040 Final Growth Forecast for 2020 by approximately 2,000.

Analyzing trends in employment by industry helps to understand income wages and housing needs. Table A.1‐5 shows 2010 and 2019 ACS employment data for Pomona by sector. Employment is considered the employment status of residents in the city of Pomona and may include jobs within the City and outside City limits. Essentially, the employment numbers reported by SCAG are reflective of the population of persons in the job force who are employed. Key findings identified in the table include the following:
 Education  services,  health  care,  and  social  assistance  industries  were  the  largest  employers  of Pomona residents at 18.8 percent.
 The  manufacturing  and  retail  trade  industries  also  employed  relatively  high  percentages  at  just under 12 percent each, however, from 2010 to 2019 the manufacturing industry decreased from

17.36 percent to 11.9 percent.
 The agriculture, forestry, fishing and hunting, and mining industry experienced the greatest growth between 2010 and 2019 with an increase of 195.4 percent.  The  Arts,  entertainment,  recreation,  accommodation,  and  food  services  increased  from  8.5 percent to 10.8 percent.
 The professional, scientific, management, and administrative services increased by 34.3 percent between 2010 and 2019.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐8 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
 Meanwhile, the information industry decreased by 25 percent. Overall, there was a 12.5 percent increase in employment for Pomona residents between 2010 and 2019.

Table A.1‐5: Employment by Sector, 2019
Industry Sector
2010  2019  Percent
Change
2010‐2019
People
Employed
Percent of City
Employment
People
Employed
Percent of City
Employment
Agriculture, forestry, fishing
and hunting, and mining  238  0.4%  703  1.0%  195.4%
Construction  5,120  8.2%  5,972  8.5%  16.6%
Manufacturing  10,855  17.3%  8,412  11.9%  ‐22.5%
Wholesale Trade  2,953  4.7%  2,752  3.9%  ‐6.8%
Retail Trade  7,728  12.3%  8,277  11.8%  7.1%
Transportation and
warehousing, and utilities  4,782  7.6%  5,502  7.8%  15.1% Information  989  1.6%  742  1.1%  ‐25.0%
Finance and insurance, and
real estate and rental leasing  3,584  5.7%  3,046  4.3%  ‐15.0% Professional, scientific,
management, and
administrative services
5,685  9.1%  7,642  10.9%  34.4%
Education services, health
care, and social assistance  10,256  16.4%  13,204  18.8%  28.7% Arts, entertainment,
recreation, accommodation,
and food services
5,347  8.5%  7,589  10.8%  41.9%
Other services (except public
administration)  3,324  5.3%  4,279  6.1%  28.7%
Public Administration  1,730  2.8%  2,298  3.3%  32.8%
Total Employment  62,591  100.0%  70,418  100.0%  12.5% Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Analyzing  unemployment  rate  is  essential  to  understand  current  and  future  housing  affordability  and needs. According to 2019 ACS survey data, at 7.1 percent, Pomona has the largest unemployment rate compared to surrounding cities and Los Angeles County. This reflects approximately 2 percent more than surrounding cities, and about 1 percent more than Ontario and Los Angeles County. The City of Chino has the lowest unemployment rate listed in Table A.1‐6.

Table A.1‐6 – Unemployment Rate, 2019
Jurisdiction  Unemployment Rate
Ontario  6.5%
Chino  5.1%
Pomona  7.1%
Diamond Bar  5.6%
Claremont  5.4%
Los Angeles County  6.1%
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Based  on  the  data  summarized  in  Table  A.1‐6,  approximately  7  percent  of  Pomona’s  population  was without  work  in  2019  and  therefore  may  require  more  affordable  housing  options.  For  those  that  are employed, income level can further identify housing types and needs.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐9 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
According to SCAG’s approved Regional Housing Needs Assessment (RHNA) Methodology, housing needs by income are broken down into four income levels:
 Very Low Income (50 percent or less of the County’s median income)  Low Income (50‐80 percent of the County’s median income)  Moderate Income (80‐120 percent of the County’s median income)  Above Moderate Income (120 and above of the County’s median income) Los Angeles County’s median income for 2019 was $68,044, according to ACS data. Table A.1‐7 shows the occupations that fall below 50 percent of this amount are Protective Services; Installation, Maintenance and  Repair;  Sales;  Office  and  Administrative  Support;  Production;  Transportation  and  Material  Moving; Healthcare Support; Building, Grounds Cleaning, and Maintenance; Personal Care and Service; Farming, Fishing and Forestry; Food Preparation and Serving Related. Most occupations in Los Angeles County have an average income that is either low or very low. If this trend is applied to Pomona, it should be anticipated that affordable housing stock is needed to accommodate potential income levels.

Table A.1‐7: Mean Salary by Occupation in Los Angeles County Occupation  Salary
Management  $114,390
Legal  $104,938
Healthcare Practitioners and Technical  $82,497
Architecture and Engineering  $96,327
Computer and Mathematical  $91,016
Life, Physical and Social Sciences  $76,729
Business and Financial Operations  $73,862
Education, Training and Library  $58,704
Arts, Design, Entertainment, Sports and Media  $66,605
Construction and Extraction  $53,407
Protective Services  $42,698
Community and Social Service  $51,576
Installation, Maintenance and Repair  $49,710
Sales  $30,061
Office and Administration Support  $38,518
Production  $30,113
Transportation and Material Moving  $30,369
Healthcare Support  $32,833
Building, Grounds Cleaning, and Maintenance  $30,108
Personal Care and Service  $25,036
Farming, Fishing and Forestry  $25,294
Food Preparation and Serving Related  $24,851
Source: California Employment Development Division, Occupational Wage data, 2016‐2026.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐10 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
D. Household Characteristics
Statistics like income, affordability, and special needs groups are typically measured at the household level.

A “household” consists of a house and its occupants, which may include a single occupant, related persons, or unrelated people sharing a housing unit. Some occupants may be classified as a Special Needs group, which may include large families, single parent households, or low and extremely low‐income households, which are so classified as they may face unique financial housing challenges. Household trends for Pomona are analyzed within this section and provide useful information used to plan for the future housing needs of the City.

1. Household Type and Size
Table  A.1‐8  and  Figure  A.1‐4  display  ACS  data  from  2019  on  household  characteristics  for  Pomona  and surrounding  cities.  The  ACS  reported  a  total  of  39,097  households  in  Pomona  as  of  2019.  Of  these households, just under half are married‐couple family households (48.3 percent) and 23.2 percent are non‐ family households. Non‐family households include persons living alone and persons living with roommates.

Female headed households without a spouse present also represent just under 20 percent of the Pomona households.

In  comparison  to  nearby  cities,  the  City  of  Pomona  has  the  lowest  percent  of  married‐couple  family households  (48.3  percent);  Los  Angeles  County  has  an  estimated  45.1  percent  married‐couple  family households. In contrast, Pomona has the largest percentage of single female households at 19.2 percent.

This is approximately 5 percent more than Los Angeles County and 9 percent more than Claremont which has the lowest at 10.1 percent.

Table A.1‐8: Household Characteristics
Jurisdiction
Married‐
Couple
Family HH
% of Total
HH
Female
HH, No
Spouse
Present
% of Total
HH
Non‐
Family HH
% of Total
HH
Total
Households
Ontario  26,065  51.5%  9,358  18.5%  11,126  22.0%  50,621 Chino  12,829  58.5%  3,224  14.7%  4,554  20.8%  21,918 Pomona  18,886  48.3%  7,523  19.2%  9,060  23.2%  39,097 Diamond
Bar  11,688  65.3%  2,288  12.8%  3,137  17.5%  17,904
Claremont  6,691  57.0%  1,188  10.1%  3,452  29.4%  11,729 Los Angeles
County  1,495,658  45.1%  488,776  14.7%  1,105,856  33.3%  3,316,795 *HH – Household
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐11 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure A.1‐4: Pomona Household Characteristics (2019)

Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Table A.1‐9 summarizes household changes from 2010 through 2019. Married‐couple family households experienced the greatest decrease (2 percent); female households with no spouse present also decreased 1 percent. In comparison, non‐family households grew by about 3 percent. Senior households experienced the most growth at 6 percent in 9 years.

Table A.1‐9: Changes in Household Types
Household Type  2010  Percent  2015  Percent  2019  Percent Married‐Couple
Family Households  19,383  50.3%  19,531  49.6%  18,886  48.3% Female Households,
No Spouse Present  7,707  20%  7,600  19.3%  7,523  19.2% Non‐Family
Household*  7,977  20.7%  8,899  22.6%  9,060  23.2%
Householder 65 Years
or Over  5,125  13.3%  6,379  16.2%  7,575  19.4%
Total Households  38,535  100%  39,378  100%  39,097  100% Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2010, 2015, 2019. *Non‐family Households includes unrelated persons living in one housing units, e.g. persons living alone, roommates, partners or couples cohabitating.

The City of Pomona is forecast to have a household growth about 10 percent over that of the County, but less than the growth anticipated for the Cities of Chino and Ontario (Table A.1‐10). Claremont households are estimated to increase the least at 12.8 percent, which is approximately 20 percent less than Pomona households.

Married‐Couple
Households
Female Households, No
Spouse Present Non‐Family Households Householders Age 65 or Above
Pomona 48.3% 19.2% 23.2% 19.4%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐12 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table A.1‐10: Household Growth Forecast by Jurisdiction, 2012‐2040 Jurisdiction  2012  2020  2035  2040  Percent Change
from 2012‐2040
Ontario  45,100  58,300  72,200  75,300  67.0%
Chino  21,000  24,500  32,200  34,000  61.9%
Pomona  38,600  43,400  48,800  51,100  32.4%
Diamond Bar  17,900  19,100  20,700  21,200  18.4%
Claremont  11,700  12,200  12,800  13,200  12.8%
Los Angeles County  3,257,000  3,494,000  3,809,000  3,946,000  21.2% Sources: 2010 Census and SCAG 2016‐2040 Regional Growth Forecast by Jurisdiction Report.

Table  A.1‐11  displays  average  household  size  for  Pomona  compared  to  nearby  cities.  Pomona  has  an average household size of 3.77 in 2019, almost 1 person per household more than Los Angeles County (2.99). Pomona’s average household size is the largest of the surrounding cities. Claremont has the lowest average household size at 2.69 persons per household. More persons per household require larger housing units, additionally, there are affordability and overcrowding factors to consider for larger households.

Table A.1‐11: Average Household Size by Jurisdiction
Jurisdiction  Average Persons
per Household
Ontario  3.48
Chino  3.39
Pomona  3.77
Diamond Bar  3.13
Claremont  2.69
Los Angeles County  2.99
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019

2. Household Income
Household income is directly connected to affordability. As a household’s income increases, the ability to afford a higher priced housing unit also increases. This may include access to a larger sized unit and/or the ability  to  move  from  a  rental  to  an  ownership  opportunity.  However,  as  household  income  decreases, households are more likely to utilize a disproportionate amount of their income toward housing costs. This may result in incidences of overcrowding and substandard living conditions.

The  California  State  Department  of  Housing  and  Community  Development  (HCD)  has  identified  the following income categories based on the Median Family Income (MFI) of Los Angeles County:
 Very Low‐income: households earning between 0 and 50 percent of the MFI  Low‐income: households earning between 51 percent and 80 percent of the MFI  Moderate Income: households earning between 81 percent and 120 percent of the MFI  Above Moderate Income: households earning over 120 percent of the MFI State law also defines extremely low‐income as households earning 30 percent or less of the MFI and are considered a subset of the very low‐income category. Combined, the extremely low, very low, and low‐ income groups are referred to as lower income.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐13 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Pomona’s  household  income  characteristics  directly  inform  the  housing  types  that  would  be  most beneficial to the City’s population. Income characteristics assist in determining to what degree affordable housing is required to meet the needs of a population. Further, above average income levels allow for the occupancy of larger housing units. Table A.1‐12 shows the lower income categories represent 61.5 percent of households in Pomona and moderate to above moderate‐income category represents 38.5 percent.

Table A.1‐12: Households by Income Category in Pomona
Income Category (% of County MFI)  Households  Percent
Extremely Low (30% MFI or less)  8,300  21.4%
Very Low (30% to 50% MFI)  7,230  18.6%
Low (50% to 80% MFI)  8,375  21.5%
Moderate or Above (Over 80% MFI)  14,960  38.5%
Total  38,870  100%
Source: Department of Housing and Urban Development (HUD) Comprehensive Housing Affordability Strategy (CHAS), 2013‐ 2017.

The  median  household  income  in  Pomona  is  shown  to  be  $60,598  which  is  $7,446  below  Los  Angeles County’s median household income of $68,044. Figure A.1‐5 illustrates this difference with comparisons to surrounding cities and Los Angeles County’s income median. Therefore, a significant number of households in Pomona have a lower income and depending on housing prices in the City, may not be able to afford housing within the immediate area.

Figure A.1‐5: Median Household Income by City (2019)

Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Table A.1‐13 below shows that the median household income in Pomona is approximately 10.9 percent lower than the regional median. Pomona has the lowest median income in the area, followed by Ontario.

The cities of Chino, Diamond Bar, and Claremont have median incomes well above Los Angeles County’s median income with Claremont having the highest.
$65,046
$81,711
$60,598
$99,083  $101,420
$68,044
$‐
$20,000
$40,000
$60,000
$80,000
$100,000
$120,000
Ontario Chino Pomona Diamond  Bar Claremont
Income Los Angeles County

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐14 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table A.1‐13: Median Household Income
Jurisdiction  Median Income  Percent Above/Below
Regional Median
Ontario  $65,046 ‐ 4.4%
Chino  $81,711  20.1%
Pomona  $60,598  ‐10.9%
Diamond Bar  $99,083  45.6%
Claremont  $101,420  49.1%
Los Angeles County  $68,044  ‐‐
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Figure  A.1‐6  illustrates  that  that  about  41  percent  of  Pomona  residents  earn  an  annual  income  over $100,000, and 10 percent earn over $150,000. On the other hand, 41 percent earn below $50,000 and less than the City’s median household income.

Figure A.1‐6: Pomona Income Breakdown by Category

Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

E. Housing Problems & Severe Housing Problems
“Housing Problems” and “Severe Housing Problems” are official terms used by the Census Bureau in its Comprehensive  Housing  Affordability  Strategy  (CHAS),  which  provides  detailed  information  on  housing needs by income level for different types of households in Pomona. The most recent available CHAS data for Pomona was published in August 2020 and was based on 2013‐2017 ACS data (Table A.1‐14). A “housing problem” may include one or more of the following variables:

Housing Problems:

18.1%

10.0%

13.2%

18.2%

15.0%

15.3%

10.2%
Less than $25,000
$25,000 to $34,999
$35,000 to $49,999
$50,000 to $74,999
75,000 to $99,999
$100,000 to $149,999
$150,000 or more

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐15 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
 Units lack complete kitchen facilities.
 Units lack complete plumbing (bathroom) facilities.
 Overcrowded units with more than one person per room.

Housing cost burdens, including utilities, exceeding 30 percent of gross income; Severe Housing Problems:
 Units lack complete kitchen facilities.
 Units lack complete plumbing (bathroom) facilities.
 Overcrowded units with more than 1.5 persons per room.  Housing cost burdens, including utilities, exceeding 50 percent of gross income.

Table A.1‐14 shows that a greater percentage of renters experience Housing Problems than homeowners.

Approximately 70 percent of renters in Pomona have at least 1 of 4 Housing Problems and about 50 percent have at least 1 of 4 Severe Housing problems. Conversely, 43.1 percent of homeowner households have a Housing Problem and about a quarter have at least 1 Severe Housing Problem. In total, a little over half of households in Pomona live with at least 1 Housing Problem and 37.5 percent live with at least 1 Severe Housing Problem.

Table A.1‐14: Housing Assistance Needs of Lower Income Households Housing Problem
Overview**  Owner  Percent of
Owner HH  Renter  Percent of
Renter HH  Total  Percent of
Total HH
Household has at least
1 of 4 Housing
Problems
8,820  43.1%  12,905  70.1%  21,725  55.9%
Household has none of
4 Housing Problems  11,490  56.2%  5,055  27.5%  16,545  42.6% Cost Burden not
available, no other
problems
150  0.7%  450  2.4%  600  1.5%
Total  20,460  52.6%*  18,410  47.4%*  38,870  100%
Severe Housing
Problem Overview***  Owner  Percent of
Total HH  Renter  Percent of
Total HH   Total  Percent of
Total HH
Household has at least
1 of 4 Severe Housing
Problems
5,155  25.2%  9,435  51.2%  14,590  37.5%
Household has none of
4 Severe Housing
Problems
15,155  74.1%  8,525  46.3%  23,680  60.9%
Cost Burden not
available, no other
problems
150  0.7%  450  2.4%  600  1.5%
Total  20,460  52.6%*  18,410  47.4%*  38,870  100%
* Percent of total households
** The four housing problems are: incomplete kitchen facilities, incomplete plumbing facilities, more than 1 person per room, and cost burden greater than 30%.
*** The four severe housing problems are: incomplete kitchen facilities, incomplete plumbing facilities, more than 1.5 persons per room, and cost burden greater than 50%.

Source: U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), Comprehensive Housing Affordability Strategy (CHAS) 2013‐ 2017.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐16 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update

1. Overcrowding
Overcrowded  households  are  defined  as  those  with  more  than  one  occupant  per  room,  excluding bathrooms,  kitchens,  hallways,  and  porches.  Severely  overcrowded  households  are  households  with greater  than  1.5  persons  per  room.  An  overcrowded  household  may  result  from  a  number  of  factors, including a lack of affordable housing (which forces more than one household to live together) and/or a lack of available housing units of adequate size.

Overcrowding in households can accelerate the physical deterioration of housing stock and infrastructure due to the intensive use of individual housing units resulting in excessive wear and tear, and the potential cumulative overburdening of community infrastructure and sewer, trash, and water service capacity. This burden  can  further  be  exacerbated  by  declining  environmental  and  public  health  outcomes  due  to proximity of persons living together.  The combination of lower incomes and high housing costs may result in households living in overcrowded housing conditions.

Table  A.1‐15  shows  that  renters  are  more  disproportionately  impacted  by  overcrowding  than  owner occupied households. The data shows that there is a higher percentage of renters living in overcrowded housing units than homeowner; this may be a result of persons living together to reduce housing costs, the City’s  proximity  to  a  college  and  students’  tendency  to  live  more  than  person  per  room,  or  multiple‐ generations living in inadequate sized units. Eight percent of households are renter occupied and severely overcrowded, while approximately two percent are owner occupied and severely overcrowded. In total, about 31 percent of Pomona households are overcrowded with renters representing 67 percent of that amount.

Table A.1‐15: Overcrowding by Tenure, Pomona
Tenure
Overcrowded Units
(1.0 to 1.5 persons/room)
Severely Overcrowded Units
(>1.51 persons/room)
Total Overcrowded
Occupied Units
Number of
Units
Percent of
Total
Occupied
Units
Number of
Units
Percent of
Total Occupied
Units
Number of
Units
Percent of
Total
Occupied
Units
Owner
Occupied  1,728  8.4%  391  1.9%  2,119  10.3%
Renter
Occupied  2,352  12.7%  1,528  8.3%  3,880  21%
Total  4,080  21.1%  1,919  10.2%  5,999  31.3%
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

When  compared  to  surrounding  cities  and  to  the  County,  the  City  of  Pomona  has  the  greatest  total percentage of overcrowded units at 31.3 percent, as shown in Table A.1‐16. Pomona also has the highest rates  of  overcrowding  than  its  surrounding  cities  and  the  County  for  both  owner  and  renter  occupied households (10.3 percent and 21 percent, respectively).

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐17 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table A.1‐16: Overcrowded Housing Units by Tenure
Jurisdiction
Owner Occupied Overcrowded
Units
(>1.0 persons/room)
Renter Occupied Overcrowded
Units
(>1.0 persons/room)
Total Overcrowded
Units
Count  Percent1  Count  Percent1  Count  Percent1
Ontario  1,903  7.1%  4,256  18.1%  6,159  25.2%
Chino  572  4.1%  1,039  12.8%  1,611  16.9%
Pomona  2,119  10.3%  3,880  21%  5,999  31.3%
Diamond Bar  359  1.7%  359  8.4%  718  10.1%
Claremont  57  0.8%  92  2.2%  149  3%
Los Angeles
County  84,291  5.6%  291,621  16.2%  375,912  21.8%

1. Percent of total overcrowded units.

Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

2. Overpayment (Cost Burden) in Relation to Income
State  and  Federal  standards  indicate  that  a  household  paying  more  than  30  percent  of  its  income  for housing is overpaying. Severe overpayment is when greater than 50 percent of total income is allocated to housing costs. Overpayment for housing can cause an imbalance on the remainder of a household’s budget.

Overpayment (also referred to as cost burden) provides an indicator of the ability to sustain a household budget  in  consideration  of  other  factors  beyond  housing  costs  (utilities,  food,  maintenance,  etc.).

Whenever  households  pay  an  excessive  amount  of  their  income  on  costs  directly  related  to  housing,  it decreases the amount of income available for other needs. This indicator is an important measurement of local housing market conditions as it reflects the affordability of housing in the community.   Federal and state  agencies  utilize  overpayment  indicators  to  determine  the  amount  of  funding  allocated  to  a community to assist with housing opportunities.

Table A.1‐17 below summarizes Pomona’s households in context of overpayment and household income.

The majority of homeowners with a cost burden greater than 30 percent are those who have a household income between 50 and 80 percent of the HUD Median Family Income (MFI). Of owner households with a cost burden over 50 percent, most earn below 30 percent of the MFI.  As Table A.1‐17 shows, renters have higher percentages of overpayment than owners. About 13 percent of renter households who earn below 30  percent  of  the  MFI  experience  a  cost  burden  over  30  percent;  11.1  percent  of  those  households experience a cost burden over 50 percent. Low‐income renters in Pomona experience cost burdens are greater rates than homeowners in the City.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐18 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table A.1‐17: Summary of Housing Overpayment
Income by Cost
Burden1
Homeowners  Renters
Cost
Burden
> 30%
Percent2
Cost
Burden
> 50%
Percent2
Cost
Burden
> 30%
Percent2
Cost
Burden
> 50%
Percent2
Household Income
less‐than or = 30%  1,695  4.4%  1,310  3.4%  5,105  13.1%  4,300  11.1% Household Income
>30% to less‐than
or = 50% MFI3
1,925  5%  1,160  3%  3,335  8.6%  1,275  3.3%
Household Income
>50% to less‐than
or = 80% MFI3
2,285  5.9%  650  1.7%  1,945  5%  235  0.6%
Household Income
>80% to less‐than
or = 100% MFI3
755  1.9%  55  0.1%  310  0.8%  20  0.1%
Household Income
>100% MFI3  689  1.8%  4  0%  90  0.2%  0  0%
Total  7,349  18.9%  3,179  8.2%  10,785  27.7%  5,830  15%

1. Cost burden is the ratio of housing costs to household income. For renters, housing cost is gross rent (contract rent plus utilities). For owners, housing cost is "select monthly owner costs", which includes mortgage payment, utilities, association fees, insurance, and real estate taxes.

2. Percent of total households in Pomona

3. MFI refers to the HUD Area Median Family Income – this is the median family income calculated by HUD for each jurisdiction, to determine Fair Market Rents (FMRs) and income limits for HUD programs. MFI will not necessarily be the same as other calculations of median incomes (such as a simple Census number), due to a series of adjustments that are made.

Source: Department of Housing and Urban Development (HUD) Comprehensive Housing Affordability Strategy (CHAS), 2013‐ 2017.

F. Special Needs Groups
Special needs groups are those that may encounter added difficulty in procuring adequate and affordable housing due to natural circumstances. Special needs populations include seniors, persons with disabilities, large  households,  single  parent  households,  students,  and  farm  workers.  In  addition,  many  often  have lower incomes or may be homeless.

Table A.1‐18: Special Needs Groups
Special Needs Groups  Count  Percent of Total
Households
Percent of Total
Population
Total Senior Population  16,124  ‐‐  10.6%
Senior Headed
Households1
7,575
households  19.4%  ‐‐
Seniors Living Alone2  2,385
households  6.1%  ‐‐
Persons with Disabilities  16,631 persons  ‐‐  11%
Persons with
Developmental
Disabilities3
15,393 persons  ‐‐  ‐‐
Large Households   10,111
households  25.9%  ‐‐

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐19 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table A.1‐18: Special Needs Groups
Special Needs Groups  Count  Percent of Total
Households
Percent of Total
Population
Single‐Parent Households  4,768
households  12.2%  ‐‐
Single‐Parent, Female
Headed Households with
Children (under 18 years)
3,271
households  8.4%  ‐‐
People Living in Poverty  26,511  ‐‐  17.9%
Farmworkers4  703 persons   1%
Migrant Farmworkers  395 persons  ‐‐  ‐‐
Seasonal Farmworkers  1,044 persons  ‐‐  ‐‐
Permanent Farmworkers  1,061 persons  ‐‐  ‐‐
Persons Experiencing Homelessness  722 persons5  ‐‐  ‐‐

1. Seniors age 60 or older.

2. Seniors age 65 or older.

3. Total persons who received service from the San Gabriel/Pomona Regional Center for FY 2019‐2020.

4. Agriculture, forestry, fishing and hunting, and mining industry. Farmworker data is taken of the population 16 years and over. Data taken at the County level and provided by USDA Statistics Services.

5. Total results from 2020 homeless count by Los Angeles Homeless Services Authority (LAHSA).

Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019; San Gabriel/Pomona Regional Center Total Annual Expenditures  and  Authorized  Services  Report,  2019‐2020;  United  States  Department  of  Agriculture,  National Agriculture Statistics – Hired Farm Labor, 2017; Los Angeles Homeless Services Authority 2020 Homeless County by Community/City.

1. Seniors
Individuals 65 years old or older are commonly referred to as seniors. Seniors may have limited incomed tied  to  retirement  payments  and  high  healthcare  costs.  Due  in  part  to  their  age,  seniors  are  also  more susceptible  to  mobility  issues  and  self‐care  limitations.  Specific  housing  needs  of  the  senior  population includes affordable housing, supportive housing (such as intermediate care facilities), group homes, and other housing that includes a planned service component. Table A.1‐19 summarizes the senior population of  Pomona,  and  surrounding  cities  and  the  County  are  included  for  reference.  Pomona  has  one  of  the lowest senior populations at 10.6 percent, approximately three percent less than Los Angeles County. In the area, Claremont has the highest senior population with nine percent more than Pomona, while Ontario has the lowest at one percent less than Pomona.

Table A.1‐19: Persons Age 65 and Over
Jurisdiction  Population Count  Percent of Population
Ontario  16,301  9.2%
Chino  10,401  11.6%
Pomona  16,124  10.6%
Diamond Bar  9,389  16.7%
Claremont  6,975  19.3%
Los Angeles County  1,335,978  13.3%
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Table  A.1‐20  illustrates  the  tenure  of  senior  households  in  the  City  of  Pomona.  The  majority  of  senior households are owner‐occupied with 69.4 percent of all senior households.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐20 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update

Table A.1‐20: Senior Households by Tenure
Tenure  Senior Households  Percent of Total Senior
Households
Owner Occupied   5,254   69.4%
Renter Occupied   2,321   30.6%
Total     7,575   100.0%
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Federal housing data defines the household type as ‘elderly family’ if it consists of two persons with either or both age 62 or over. Table A.1‐21 summarizes the income and tenure of elderly family households in Pomona.  Of  elderly  family  households  in  Pomona,  31.4  percent  earn  less  than  30  percent  of  the surrounding area income, 51.4 percent earn less than 50 percent of the surrounding area.

Table A.1‐21: Elderly Households by Income and Tenure
Income category, relative
to surrounding area  Owner  Renter  Total  Percent of Total Elderly Households
Extremely Low (30% MFI
or less)  965  1,145  2,110  31.4%
Very Low (30% to 50%
MFI)  860  485  1,345  20.0%
Low (50% to 80% MFI)  895  380  1,275  19.0%
Moderate (80% to 100%
MFI)  335  85  420  6.2%
Above Moderate (100%
MFI or more)  1,315  260  1,575  23.4%
Source: HUD CHAS, 2012‐2016, (Reported by the Southern California Association of Governments Per‐Certified Local Housing Data for 2021).

Affordable housing benefits the senior population as they often have fixed incomes that may not allow for the financial flexibility necessary to acquire suitable housing. In addition to overpayment problems faced by seniors due to their relatively fixed incomes, many seniors are faced with various disabilities. Smaller, more affordable housing units allow for a greater accommodation of their lifestyles.

2. Persons with Physical and Developmental Disabilities Physical and developmental disabilities can hinder access to traditionally designed housing units as well as potentially limit the ability to earn adequate income. Physical, mental, and/or developmental disabilities may deprive a person from earning income, restrict one’s mobility, or make self‐care difficult. Thus, persons with disabilities often have special housing needs related to limited earning capacity, a lack of accessible and affordable housing, and higher health costs associated with a disability.   Some residents suffer from disabilities that require living in a supportive or assisted‐living setting.

Ambulatory difficulty is the most widespread disability in Pomona. Ambulatory difficulties relate to issues with walking and movement. Approximately 52 percent of Pomona’s disabled population have ambulatory difficulty.  This represents 5.7 percent of the total population of Pomona.  Self‐care difficulties was the least common  as  shown  in  Table  A.1‐22.  Disabilities  require  different  living  conditions  which  inform  housing

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐21 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
needs for Pomona. Those with ambulatory difficulties may require smaller single‐story spaces due to a lack of ability to walk long distances.

Table A.1‐22: Disability Status
Disability Type  Under 18  18 to 64  65 and Over  Total Percent of
Population
with a
Disability
Percent of
Total
Population1
Hearing Difficulty  222  1,545  2,178  3,945  23.7%  2.6% Vision Difficulty  368  1,943  1,445  3,756  22.6%  2.5% Cognitive
Difficulty  1,216  3,383  1,760  6,359  38.2%  4.2%
Ambulatory
Difficulty  268  3,746  4,633  8,647  52%  5.7%
Self‐care
Difficulty  460  1,438  1,780  3,678  22.1%  2.4%
Independent
Living Difficulty    2,784  3,351  6,135  36.9%  4.1%
Total2  2,534  14,839  15,147  16,631  100%  11%

1. Total noninstitutionalized population.

2. This number may double count persons having one or more disabilities.

Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Housing opportunities for persons with disabilities can be addressed through the provision of affordable, barrier‐free  housing.  Rehabilitation  assistance  can  be  targeted  toward  renters  and  homeowners  with disabilities for unit modification to improve accessibility.

State  law  requires  that  the  Housing  Element  discuss  the  housing  needs  of  persons  with  developmental disabilities.  As defined by federal law, “developmental disability” means a severe, chronic disability of an individual that:
 Is  attributable  to  a  mental  or  physical  impairment  or  combination  of  mental  and  physical impairments;
 Is manifested before the individual attains age 22;
 Is likely to continue indefinitely;
 Results in substantial functional limitations in three or more of the following areas of major life activity: a) self‐care; b) receptive and expressive language; c) learning; d) mobility; e) self‐direction; f) capacity for independent living; or g) economic self‐ sufficiency; and  Reflects  the  individual’s  need  for  a  combination  and  sequence  of  special,  interdisciplinary,  or generic  services,  individualized  supports,  or  other  forms  of  assistance  that  are  of  lifelong  or extended duration and are individually planned and coordinated.

The  San  Gabriel/Pomona  Regional  Center  provides  various  support  services  to  individuals  with developmental disabilities from 30 cities in the Foothill, Pomona, and El Monte Health Districts.  According to the San Gabriel/Pomona Regional Center Total Annual Expenditures and Authorized Services Report for 2019  to  2020,  a  total  of  15,393  individuals  from  the  region  with  developmental  disabilities  received services.  Of  the  15,393  individuals,  the  majority  were  diagnosed  with  an  intellectual  disability  (43.4 percent).  The  rest  were  diagnosed  with  autism  (30.3  percent),  Cerebral  Palsy  (2  percent),  Epilepsy  (0.8 percent),  Category  5  (1.6  percent),  and  22  percent  with  some  other  disability.  Of  those  who  received

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐22 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
services, 16.1 percent were White, 12.4 percent were Asian, 5.2 percent were Black or African American,

0.2  percent  were  American  Indian  or  Alaska  Native,  0.1  percent  were  Native  Hawaiian  or  Other  Pacific Islander, and 9.7 percent were Some Other Race. At 56.3 percent, over half of those who received services identified as Hispanic or Latino. Most individuals who received services were 3 to 21 years of age (40.8 percent), the rest were over 22 years of age (39.8 percent) and under the age of 2 (19.3 percent). Over 80 percent of individuals who received services lived at home with a parent or guardian.

According to the State of California Department of Development Services Consumer County by California Zip Code for December 2020, a total of 2,117 individuals with a Pomona mailing address (91766, 91767, or 91768)  received  developmental  disability  services.  Of  the  2,117  individuals,  1,018  (48.1  percent)  were under  the  age  of  18  and  1,099  (51.9  percent)  were  over  the  age  of  18.  Approximately  80  percent  of individuals who received services lived at home with a parent or guardian.

Many  people  with  developmental  disabilities  can  live  and  work  independently  within  a  conventional housing environment. Individuals with more severe developmental disabilities may require a group living environment  where  supervision  is  provided.  The  most  severely  affected  individuals  may  require  an institutional  environment  where  medical  attention  and  physical  therapy  are  provided.  Because developmental disabilities exist before adulthood, the first issue in supportive housing for persons with developmental disabilities is the transition from the person’s living situation as a child to an appropriate level of independence as an adult.

The design of housing‐accessibility modifications, the proximity to services and transit, and the availability of group living opportunities represent some of the types of considerations that are important in serving the needs of this group. Incorporating ‘barrier‐free’ design in all, new multi‐family housing (as required by California and Federal Fair Housing laws) is especially important to provide the widest range of choices for residents  with  disabilities.  Special  consideration  should  also  be  given  to  the  affordability  of  housing,  as people with disabilities may be living on a fixed income.

There are several housing types appropriate for people living with a development disability: rent subsidized homes,  licensed  and  unlicensed  single‐family  homes,  inclusionary  housing,  Section  8  vouchers,  special programs for home purchase, HUD housing, and SB 962 (veterans) homes.

3. Large Households
Large households are households of five or more individuals. The need to procure resources for a large group  requires  a  greater  portion  of  income  that  would  otherwise  go  toward  housing.  This  may  lead households to find smaller, more affordable housing units which may not be large enough to adequately contain a household of that size, leading to overcrowding. Securing housing large enough to accommodate all members of a household may be more challenging for renters, because multi‐family rental units are typically smaller than single‐family ownership units. Many apartment complexes do not typically have 4‐ or 5‐bedroom units and as bedroom count increases, the affordability of a housing unit typically decreases.

Table A.1‐23 below display data for large households in Pomona, but tenure (owner or renter). In Pomona, large households represent about 26 percent of all households. Of this amount, owners and renters have a near even split, with a difference of 5 percent more for owners (52.1 percent). 5‐person households are more  common  for  both  owners  and  renters.  In  total,  7‐or‐more  person  households  represent  a  larger

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐23 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
portion of large households than 6‐person households. The provision of affordable housing may alleviate potential overcrowding burdens experienced by these households.

Table A.1‐23: Large Households by Tenure
Household Size
Owner  Renter  Total
Count  Percent  Count  Percent  Count  Percent
5‐Person Household  2,325  23%  2,239  22.1%  4,564  45.1% 6‐Person Household  1,399  13.8%  1,321  13.1%  2,720  26.9% 7‐or‐More Person
Household  1,540  15.2%  1,287  12.7%  2,827  28%
Total  5,264  52.1%1  4,847  47.9%1  10,111  25.9%2

1. Percent of large households.

2. Percent of total households.

Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

4. Single-Parent Households
Single parent households face different challenges due to the greater need for daycare services, health care services, and other services. An issue observed for female headed households with no male present is a  lower  average  income  due  to  income  inequalities  present  in  workplaces.  Table  A.1‐24  estimates  that single‐parent female households with no spouse present nearly double, compared to the number of single‐ parent  male  households  with  no  spouse  present  (8.4  percent  and  3.8  percent,  respectively).  Both percentages  are  greater  than  in  Los  Angeles  County.  Compared  to  the  County,  Pomona  single‐parents female households living in poverty represent a total of the population that is twice as much as Los Angeles County.

Table A.1‐24: Single‐Parent Households
Jurisdictions
Single Parent‐Male,
No Spouse Present
Single Parent‐Male
Household Living in
Poverty
Single Parent‐
Female, No Spouse
Present
Single Parent‐
Female Household
Living in Poverty
Count  Percent1  Count  Percent1  Count  Percent1  Count  Percent1 Pomona  1,497  3.8%  786  2%  3,271  8.4%  4,753  12.1% Los Angeles County  86,362  2.6%  50,570  1.5%  211,592  6.4%  214,363  6.5%

1. Percent of total households.

Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

5. Farmworkers
Farmworkers are traditionally defined as persons whose primary incomes are earned through permanent or seasonal agricultural labor. Permanent farm laborers work in the fields, processing plants, or support activities on a generally year‐round basis. When workload increases during harvest periods, the labor force is supplemented by seasonal workers, often supplied by a labor contractor. For some crops, farms may hire migrant workers, defined as those whose travel prevents them from returning to their primary residence every evening. Farm workers have special housing needs because they earn lower incomes than many other workers and move throughout the year from one harvest location to the next.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐24 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
The United States Department of Agriculture, National Agriculture Statistics provides data on hired farm labor  across  the  United  States.  The  data  is  compiled  at  both  a  State  and  County  level  only.  Within  Los Angeles County, there were a total of 3,266 hired farm workers in 2017. A total of 1,044 were considered permanent  workers  (working  150  days  or  more  per  year),  1,061  were  considered  seasonal  workers (working less than 150 days per year), and 395 were migrant workers farmworkers.

According  to  the  California  Employment  Development  Department,  the  average  farm  worker  (Farming, Fishing, and Forestry Occupation) in Los Angeles County earned a median annual income of $25,294. This annual income would place each individual or household in the very low‐income bracket for Pomona. This limited  income  may  be  exacerbated  by  their  tenuous  and/or  seasonal  employment  status.  These employees  and  households  may  reside  in  severely  overcrowded  dwellings,  in  packing  buildings,  or  in storage sheds. Farmworker households is a group in need of further affordable housing options.

6. Extremely Low-Income Hou seholds and Poverty Status
The  2013‐2017  Comprehensive  Housing  Affordability  Strategy  (CHAS)  data  indicates  there  were approximately 15,530 very low‐ and extremely low‐income households living in Pomona. Very low‐income households are those households that earn 50 percent or less of the median family income (MFI) for Los Angeles County. Extremely low‐income households are those households which earn less than 30 percent of  the  MFI.  There  are  approximately  8,300  extremely  low‐income  households  in  Pomona  (renters  and owners). Table A.1‐25 below includes data characterizing affordability and cost burden for various income groups. Extremely low‐income households are more likely to experience overpayment, overcrowding, and substandard housing conditions.

A total of 1,740 extremely low‐income households in Pomona live in owner‐occupied housing units with at least one of the four housing problems. The housing problems identified by CHAS include the following:
 Units with physical defects (lacking complete kitchen or bathroom);  Overcrowded conditions (housing units with more than one person per room);  Housing cost burdens, including utilities, exceeding 30 percent of gross income; or  Severe housing cost burdens, including utilities, exceeding 50 percent of gross income.

Moderate income households also occupy the smallest amount of owner households with at least one of the four housing problems. For owner occupied units, households with low‐income levels occupy the most housing  units  with  at  least  one  housing  problem  (2,720  households).  In  contrast,  renters  earning  an extremely  low  income  have  the  most  housing  units  with  at  least  one  housing  problem  (5,220).  As  the income goes up for renters, the number of housing units with a housing problem goes down.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐25 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table A.1‐25: Housing Problems for all Households by Tenure Income by Housing Problem
Household has at least
1 of 4 Housing
Problems
Household has none of
4 Housing Problems
Cost Burden not
available, no other
Housing Problem
Owner
Less‐than or = 30%  1,740  335  150
>30% to less‐than or = 50% MFI  2,045  955  0
>50% to less‐than or = 80% MFI  2,720  1,800  0
>80% to less‐than or = 100% MFI  980  1,590  0
>100% MFI  1,330  6,810  0
Total  8,820  11,490  150
Renter
Less‐than or = 30%  5,220  405  450
>30% to less‐than or = 50% MFI  3,785  445  0
>50% to less‐than or = 80% MFI  2,660  1,195  0
>80% to less‐than or = 100% MFI  765  895  0
>100% MFI  475  2,115  0
Total  12,905  5,055  450
* The four housing problems are: incomplete kitchen facilities, incomplete plumbing facilities, more than 1 person per room, and cost burden greater than 30%.
** The four severe housing problems are: incomplete kitchen facilities, incomplete plumbing facilities, more than 1.5 persons per room, and cost burden greater than 50%.

Note: MFI = HUD Median Family Income, this is the median family income calculated by HUD for each jurisdiction, to determine Fair Market Rents (FMRs) and income limits for HUD programs. MFI will not necessarily be the same as other calculations of median incomes (such as a simple Census number), due to a series of adjustments that are made.

Source: U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), Comprehensive Housing Affordability Strategy (CHAS) 2013‐2017.

To calculate the projected RHNA housing needs for extremely low‐income households, the City assumed 50 percent of its very low‐income housing need are for extremely low‐income households. The very low‐ income housing need is 2,799 housing units which allows the City to estimate 1,400 housing units as the extremely low‐income housing need.

Housing  Extremely  Low‐Income  households  (those  with  incomes  less  than  30%  of  the  County  Median income)  are  generally  challenging.  Table  A.1‐26  shows  that  there  are  8,804  persons  in  Pomona  with incomes less than 30% of the Area Median Income.  Asian and Other Non‐Hispanic and Black, Non‐Hispanic Households  experience  the  highest  rates  of  extremely  low  income,  representing  25.3  percent  and  23.7 percent  of  the  total  Extremely  Low‐Income  Population  respectively.   This  income  category  is  generally distributed evenly amongst other racial/ethnic groups.  Renters tend to have a higher incident of Extremely Low Income in Pomona (34.9 percent versus 11.3 percent Owner‐occupied).

Table A.1‐26: Extremely Low‐Income Housing Needs
Number of Households
<30% MFI  Percent Share <30% MFI
White, Non‐Hispanic  1,480  21.2%
Black, Non‐Hispanic  745  23.7%
Asian and Other Non‐Hispanic  1,304  25.3%
Hispanic  5,275  22.3%
TOTAL  8,804  22.6%
Renter Occupied  6,495  34.9%

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐26 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table A.1‐26: Extremely Low‐Income Housing Needs
Number of Households
<30% MFI  Percent Share <30% MFI
Owner Occupied  2,300  11.3%
Source: HUD CHAS, 2012‐2016.

MFI refers to Median Family Income

Despite  representing  only  5.6  percent  of  the  Pomona  population,  the  Black  and  African  American population is estimated to have one of the highest rates of poverty in Pomona in 2019 (19.7 percent). The case is the same for those identifying as Two or More Races. Conversely, the White population represents almost half of the City’s residents yet has a poverty level of 17.8 percent. The values shown in Figure A.1‐7 outline potential differences in housing needs based on poverty status for different racial and ethnic groups within the City.

Figure A.1‐7: Percent Living Below the Poverty Line, by Race and Ethnicity

Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Key Challenges and Resources to Address Extremely Low‐Income Needs Extremely Low‐Income Households in Pomona have exhibited the following unique challenges to housing:
 Need for increased affordable housing options
 Markedly higher incidents of cost burden for housing
 Need for smaller housing unit options such as SRO’s
 Rental assistance
 Higher incidents of homelessness
White
Black or
African
American
American
Indian and
Alaska
Native
Asian
Native
Hawaiian
and Other
Pacific
Islander
Some
other race
Two or
more
races
Hispanic
or Latino
origin (of
any race)
Below Poverty Line 17.8% 19.7% 11.3% 14.7% 1.4% 19.2% 19.7% 18.2% Race/Ethnicity 47.5% 5.6% 2.4% 10.2% 0.1% 29.6% 4.4% 71.7% 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐27 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
 Higher likelihood for transitional and supportive housing Extremely Low‐Income household needs are focused on affordability of housing and access to subsidies and  services  that  support  lower  monthly  overall  costs.    To  address  these  challenges,  Pomona  must consider a variety of solutions to address the above issues. These may include:
 Affordable housing options for Extremely low‐income households  Preservation of subsidized housing units
 Creation of additional subsidized housing units
 Housing with a service component
 Transitional, Supportive and Homeless housing options Resources to address the needs of Extremely Low‐Income households include a variety of federal, state and regional programs, such as Section 8, HUD, LIHTC USDA, CalHFA and other public and private funding sources.

To address the housing needs of extremely low‐income households, the City will adopt housing programs to facilitate construction of housing for extremely low‐income households and supportive housing. While many programs will benefit ELI households, Program 1.4C: Development of Housing for Extremely Low and  Lower‐Income  Housing  and  Program  2.2A:  Housing  Choice  Vouchers  will  directly  impact  ELI households.  All  Housing  Programs  can  be  found  in  Section  5:  The  Plan  for  Pro  Housing  Pomona.  This effort  is  designed  to  identify  the  range  of  local  resources  and  assistance  needed  to  facilitate  the development of housing for extremely low‐income households, and promote a variety of housing types, including higher density, multifamily supportive, single room occupancy and shared housing.

7. Persons Experiencing Homelessness
Homelessness has become an increasingly important issue within California. Factors contributing to the rise in homelessness include increased unemployment and underemployment, a lack of housing affordable to lower and moderate‐income persons (especially extremely low‐income households), reductions in public subsidies to the poor, and the de‐institutionalization of the mentally ill.

State  law  mandates  that  municipalities  address  the  special  needs  of  homeless  persons  within  their jurisdictional  boundaries.  “Homelessness”  as  defined  by  the  U.S.  Department  of  Housing  and  Urban Development  (HUD)  has  recently  been  updated,  the  following  is  a  list  of  the  updated  descriptions  for homeless and the changes in the definition from HUD:
 People  who  are  living  in  a  place  not  meant  for  human  habitation,  in  emergency  shelter,  in transitional  housing,  or  are  exiting  an  institution  where  they  temporarily  resided.  The  only significant  change  from  existing  practice  is  that  people  will  be  considered  homeless  if  they  are exiting an institution where they resided for up to 90 days (it was previously 30 days) and were in a shelter or a place not meant for human habitation immediately prior to entering that institution.  People who are losing their primary nighttime residence, which may include a motel or hotel or a doubled‐up situation, within 14 days and lack resources or support networks to remain in housing.

HUD  had  previously  allowed  people  who  were  being  displaced  within  7  days  to  be  considered homeless. The proposed regulation also describes specific documentation requirements for this category.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐28 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
 Families with children or unaccompanied youth who are unstably housed and likely to continue in that  state.  This  is  a  new  category  of  homelessness,  and  it  applies  to  families  with  children  or unaccompanied youth who have not had a lease or ownership interest in a housing unit in the last 60 or more days, have had two or more moves in the last 60 days, and who are likely to continue to be unstably housed because of disability or multiple barriers to employment.  People who are fleeing or attempting to flee domestic violence, have no other residence, and lack the resources or support networks to obtain other permanent housing. This category is similar to the current practice regarding people who are fleeing domestic violence.

This definition does not include persons living in substandard or overcrowded housing units, persons being discharged from mental health facilities (unless the person was homeless when entering and is considered to  be  homeless  at  discharge),  or  persons  who  may  be  at  risk  of  homelessness  (for  example,  living temporarily with family or friends).

Table A.1‐27 shows the population of persons experiencing homelessness on a regional level, in Pomona, and  in  the  surrounding  cities.  Pomona  experienced  a  6.8  percent  decrease  in  its  homeless  population between 2018 and 2020. Claremont saw a decrease, but Ontario and Chino increased by 13.3 percent and

10.7  percent,  respectively.  Los  Angeles  County  saw  an  increase  of  about  20.5  percent  in  people experiencing homelessness over these 3 years.

Table A.1‐27: Homelessness in Pomona and Surrounding Cities Jurisdiction  2018  2019  2020
Percent
Change
2018‐2019
Ontario  90  128  102  13.3%
Chino  28  23  31  10.7%
Pomona  775  696  722  ‐6.8%
Diamond Bar  4  4  4  0.0%
Claremont  27  27  17 ‐ 37.0%
Los Angeles
County  45,039  49,521  54,291  20.5%
Source: Los Angeles Homeless Service Authority, 2018‐2020; Los Angeles County Homeless Partnership Point in Time Count Report 2018‐2020.

8. Students
The need for student housing is another significant factor affecting housing demand. Student housing often only produces a temporary housing need based on the duration of the educational institution enrolled in.

The impact on housing demand is often increased in areas surrounding universities and colleges. According to the American Community Survey 2019 data, there are approximately 16,183 Pomona residents enrolled in college or graduate school. Students may seek shared housing situations to decrease expenses and can be assisted through roommate referral services offered on and off campus. College graduates provide a specialized pool of skilled labor that is vital to the economy; however, a lack of affordable housing may lead to their departure post‐graduation.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐29 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update

9. Undocumented Population
The  Migration  Policy  Institute  estimates  a  total  undocumented  population  of  880,000  persons  in  Los Angeles County. This estimation is derived from ACS data for 2014‐2018 and the 2008 Survey of income and Program Participation (SIPP), weighted to 2018 unauthorized immigrant population estimates provided by Jennifer Van Hook of Pennsylvania State University. Of these 880,000 estimated persons, approximately 56 percent are estimated to be from Mexico, 12 percent from El Salvador, and 10 percent from Guatemala.

About 80 percent of undocumented persons in Los Angeles County are estimated to be from Mexico and Central  America,  and  about  69  percent  have  been  living  in  the  United  States  for  at  least  10  years.  An estimated 56 percent of undocumented persons in the County are between the ages of 25 and 44 years.

Of those over the age of 16 years, approximately 65 percent are employed, 5 percent are unemployed, and 30 percent are not in the labor force. The most common industries of employment are Accommodation and  Food  Service,  Arts,  Entertainment,  and  Recreation  (17  percent);  Construction  (15  percent); Manufacturing  (14  percent);  Professional,  Scientific,  Management,  Administrative,  and  Waste Management  Services  (13  percent);  and  Retail  Trade  (10  percent).  Approximately  38  percent  of undocumented persons in the County are at or above 200 percent of the poverty level.

G. Housing Stock Characteristics
Pomona’s housing stock is defined as the collection of all housing units located within its jurisdiction. The characteristics  of  the  housing  stock,  including  growth,  type,  age  and  condition,  tenure,  vacancy  rates, housing costs, and affordability are important in determining the housing needs for the community. This section details the housing stock characteristics of Pomona to identify how well the current housing stock meets the needs of current and future residents of the City.

1. Housing Growth
Table A.1‐28 shows growth trends for housing units in Pomona and surrounding cities. The data shown in the table reflects ACS 5‐year estimates and is not based on true City reported figures. An evaluation of the existing  development  and  development  opportunities  is  outlined  in  Appendix  B‐D,  Housing  Constraints, Resources, and AFFH. The number of housing units in Pomona have increased slightly between 2010 and 2015. In 2019, the estimated housing units for the City are lower than those in 2015 – this does not reflect a true loss of units, but rather estimations.

Table A.1‐28: Housing Unit Growth Trends
Jurisdiction  2010  2015  2019
Percent
Change 2010
to 2017
Percent
Change 2017
to 2019
Ontario  48,575  50,535  52,927  4.0%  4.7%
Chino  21,121  21,368  23,614  1.2%  10.5%
Pomona  41,436  41,453  40,846  0.0%  ‐1.5%
Diamond Bar  18,356  18,606  18,535  1.4% ‐ 0.4%
Claremont  11,606  12,470  12,511  7.4%  0.3%
Los Angeles County  3,425,736  3,476,718  3,542,800  1.5%  1.9% Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐30 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update

2. Housing Type
Table A.1‐29 summarizes the available housing units in Pomona and Los Angeles County by housing type.

As of 2019, single unit detached homes made up the majority of the Pomona housing stock (62.9 percent).

Single unit attached homes, which include townhomes and condominiums, made up another 6.4 percent.

Multi‐unit developments, such as apartments, made up 26.5 percent of the housing stock and 4 percent were mobile homes. In comparison to the rest of the County, Pomona has a higher percentage of single‐ unit detached homes and a lower percentage of multi‐unit developments.

Table A.1‐29: Total Housing Units by Type
Jurisdiction
Single‐Unit
Detached
Single‐Unit
Attached  Multi‐Unit  Mobile Homes  Total
Units Count  %  Count  %  Count  %  Count  %
Pomona  25,692  62.9%  2,612  6.4%  10,832  26.5%  1,622  4%  40,846 Los Angeles
County  1,722,121  48.6%  223,134  6.3%  1,537,818  43.5%  57,197  1.6%  3,542,800 Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

3. Housing Availability and Tenure
Household size differs between renter and owner‐occupied housing units. In addition, family households generally occupy larger housing units such as single‐unit homes. The City of Pomona housing stock includes 20,621 owner occupied housing units and 18,476 renter occupied housing units, as shown in Table A.1‐30.

The  large  majority  of  owner‐occupied  homes  are  single  unit  detached  structures,  while  for  renters  the majority are multi‐unit developments.

As  Table  A.1‐31  shows,  the  City  of  Pomona  trends  towards  larger  household  size  when  compared  to surrounding cities. An average household size of 3.77 points towards a need for large housing units, as well as  a  potential  need  for  smaller,  independent  units  (ADUs)  for  extended  family  members  and  or  young person’s moving into the economic market in Pomona. The average household size for owner and renter households  in  Pomona  are  similar  (3.78  and  3.76,  respectively).  The  City  of  Claremont  has  the  lowest household  size  at  2.69  and  a  renter  occupied  household  size  of  2.37.  Los  Angeles  County’s  overall household size of 2.99 reflects almost an entire person difference with Pomona.

Table A.1‐30: Occupied Housing Units by Type and Tenure Tenure  Single‐Unit
Detached
Single‐Unit
Attached  Multi‐Unit  Mobile Homes  Total Occupied
Units
Owner
Occupied  86%  5%  3%  6%  20,621
Renter
Occupied  38%  8%  52%  3%  18,476
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐31 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table A.1‐31: Average Household Size by Tenure
Jurisdiction  Owner Occupied
Household Size
Renter Occupied
Household Size  Average Household Size
Ontario  3.52  3.43  3.48
Chino  3.42  3.34  3.39
Pomona  3.78  3.76  3.77
Diamond Bar  3.07  3.31  3.13
Claremont  2.87  2.37  2.69
Los Angeles County  3.17  2.83  2.99
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Pomona  has  one  of  the  lowest  vacancy  rates  of  the  surrounding  cities  (Figure  A.1‐8).  At  4.3  percent, Pomona’s vacancy rate is about 2 percent below Los Angeles County and 3 percent below Chino. Diamond Bar has the lowest vacancy rate at 1 percent below Pomona’s (3.4 percent). Of Pomona’s vacant units, a large portion are vacant for unknown reasons, according to ACS data (48.8 percent). Table A.1‐32 shows that just under 20 percent of vacant units are up for rent and 24.5 percent are either on the market or have already  been  sold  but  are  not  yet  occupied.  Additional  housing  units  can  be  found  by  improving  the development  of  additional  dwelling  units  on  vacant  parcels  or  the  development  of  vacant  parcels  to accommodate expanded housing units.

Figure A.1‐8: Vacancy Rates by Jurisdiction

Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Table A.1‐32: Vacant Housing Units by Type
Type of Housing  Estimate  Percentage
For rent  339  19.4%
Rented, not occupied  81  4.6%
For sale only  290  16.6%
Sold, not occupied  139  7.9%
For seasonal, recreational, or occasional use  47  2.7% For migrant workers  0  0.0%

4.4%

7.2%

4.3%

3.4%

6.3% 6.40%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
Ontario Chino Pomona Diamond  Bar Claremont Los  Angeles County

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐32 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table A.1‐32: Vacant Housing Units by Type
Type of Housing  Estimate  Percentage
Other vacant  853  48.8%
Total  1,749  100%
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

4. Housing Age and Condition
Housing age may affect the structural integrity of a house and can be an indicator of overall housing quality within  a  community.  For  example,  housing  that  is  over  30  years  old  is  typically  in  need  of  some  major rehabilitation, such as a new roof, foundation, plumbing, etc. Many Federal and State programs also use the age of housing as one factor in determining housing rehabilitation needs. Typically, a large proportion of  older  housing  stock  would  indicate  that  most  of  the  City’s  housing  stock  could  require  major rehabilitation. In Pomona, 85.9% of the housing stock was built prior to 1990 and is over 30 years old. The majority of the Pomona housing stock was built between 1950 and 1989 (Figure A.1‐9).

Figure A.1‐9: Housing Stock Age in Pomona

Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Figures A.1‐10 and A.1‐11 below illustrates tenure by year the housing unit was built. The Y axis represents the percentage of housing units built each identified time period on the X axis. The data shows the number of renters or owners that occupy housing units by age of the unit. Renters occupy more newer units than homeowners.  Given  the  higher  percentage  of  renters  in  multi‐family  units,  this  may  point  towards  the addition  of  new  multi‐family  developments  versus  older,  single‐unit  homes  that  are  occupied  by  more homeowners.

12.5%

7.5%

25.1%

14.9%

10.7%

15.2%

6.9%

4.8%

1.0% 1.4%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Built 1939
or earlier
Built 1940
to 1949
Built 1950
to 1959
Built 1960
to 1969
Built 1970
to 1979
Built 1980
to 1989
Built 1990
to 1999
Built 2000
to 2009
Built 2010
to 2013
Built 2014
or later

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐33 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure A.1‐10: Tenure by Year Housing Unit Built

Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Figure A.1‐11: Housing Units by Year Built and Tenure

Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Built
2014 or
later
Built
2010 to
2013
Built
2000 to
2009
Built
1990 to
1999
Built
1980 to
1989
Built
1970 to
1979
Built
1960 to
1969
Built
1950 to
1959
Built
1940 to
1949
Built
1939 or
earlier
Renter 0.6% 0.6% 3.4% 4.2% 6.9% 5.7% 7.9% 8.8% 3.0% 6.1% Owner 0.5% 0.4% 1.5% 2.8% 7.9% 4.9% 7.4% 16.4% 4.6% 6.3% 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%

0.5%

0.4%

1.5%

2.8%

7.9%

4.9%

7.4%

16.4%

4.6%

6.3%
0% 5% 10% 15% 20%
Built 2014 or later
Built 2010 to 2013
Built 2000 to 2009
Built 1990 to 1999
Built 1980 to 1989
Built 1970 to 1979
Built 1960 to 1969
Built 1950 to 1959
Built 1940 to 1949
Built 1939 or earlier
Homeowners

0.6%

0.6%

3.4%

4.2%

6.9%

5.7%

7.9%

8.8%

3.0%

6.1%
0% 2% 4% 6% 8% 10%
Built 2014 or later
Built 2010 to 2013
Built 2000 to 2009
Built 1990 to 1999
Built 1980 to 1989
Built 1970 to 1979
Built 1960 to 1969
Built 1950 to 1959
Built 1940 to 1949
Built 1939 or earlier
Renters

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐34 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Based  on  historical  data  sourced  from  Pomona’s  Code  Enforcement  Office  and  the  Pomona  Housing Authority’s past performance rehabilitating homes during the 5th Cycle, the City estimates that there are 134  units  in  need  of  rehabilitation.   Programs  have  been  included  in  Pro‐Housing  Pomona  Section  5  to facilitate the rehabilitation of 134 units in accordance with the City’s 6th Cycle quantified objectives.

5. Housing Costs and Affordability
The  median  home  value  in  Pomona  is  estimated  to  be  $394,500,  which  is  one  of  the  lowest  values compared to nearby cities and the County (Table A.1‐33). Pomona’s median home value is approximately $188,700 less than Los Angeles County and $278,000 less than Diamond Bar, which has the highest value.

Larger homes with higher prices are generally affordable to persons or households with moderate or above moderate incomes.

Table A.1‐33: Median Home Value by Community
Jurisdiction  Median Home Value (ACS)  Median Home Value (Zillow) Ontario  $375,000  $440,500
Chino  $459,100  $503,000
Pomona  $394,500  $448,000
Diamond Bar  $664,400  $692,000
Claremont  $672,500  $685,000
Los Angeles County  $583,200  $636,000
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019, Zillow Home Value Index, 2019.

According to data gathered from Zillow, the median home value in Pomona in 2021 is $586,939 which is almost  50  percent  more  than  the  value  of  the  American  Community  Survey  5‐Year  Estimate  for  2019.

According to Zillow, the median home value in Pomona is 21.2 percent higher in 2021 than that of 2020.

The median home value of homes in Pomona in 2020 was $474,247 which is still a higher value than the American Community Survey 5‐Year Estimates for 2019.

As shown in Table A.1‐34, monthly rent for a one bedroom in Pomona has increased from $867 to $1,062 (22.5 percent) between 2015 and 2019; experiencing the most price increase of all bedrooms. Studios saw the least amount of price increase at 7.2 percent.  In general, all rentals saw increase in prices over these 5 years, with the median gross rent increasing by 18.4 percent from $1,150 to $1,362. In comparison, the median income for Pomona households increased by 23.2 percent between 2019 and 2015 – from $49,186 to $60,598 annually.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐35 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table A.1‐34: Median Gross Rent by Bedrooms
Unit Size  2015  2016  2017  2018  2019  Percent Change 2015 ‐ 2019
Studio  $917  $916  $965  $998  $983  7.2%
1 Bedroom  $867  $887  $930  $985  $1,062  22.5%
2 Bedrooms  $1,160  $1,192  $1,244  $1,272  $1,346  16.0% 3 Bedrooms  $1,532  $1,557  $1,590  $1,614  $1,714  11.9% 4 Bedrooms  $1,743  $1,751  $1,899  $1,940  $2,081  19.4% 5 or More
Bedrooms  $1,838  $1,922  $2,027  $1,883  $2,169  18.0% Median Gross
Rent  $1,150  $1,183  $1,246  $1,289  $1,362  18.4%
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019.

An analysis of Zillow rentals in Pomona was done to estimate more realistic market rate rent in the City.

The average rent of 2‐8 properties of each unit type was calculated to determine the market rate rent of each unit type in 2021. The analysis yielded the following data:
 Studio – $1,253
 1 Bedroom – $1,379
 2 Bedrooms – $2,530
 3 Bedrooms – $2,766
 4 Bedrooms – $3,000
 5 or More Bedrooms – NA
 Median Gross Rent – $2,186
Table A.1‐35 shows that the median gross rent in Pomona is estimated to be $1,362 a month, which is the lowest  value  compared  to  the  surrounding  cities  and  the  County.  Pomona’s  median  gross  rent  value  is approximately $98 less per month than Los Angeles County and $709 less per month than Diamond Bar, which has the highest value.

Table A.1‐35: 2019 Median Gross Rent by Community
Jurisdiction
Unit Size  Median
Gross
Rent Studio  1 Bedroom  2
Bedrooms
3 Bedrooms
4 Bedrooms
5 or More
Bedrooms
Ontario   $1,099     $1,219     $1,457     $1,731     $1,959     $2,438     $1,499 Chino   $1,388     $1,138     $1,535     $1,990     $2,137     $2,785     $1,596 Pomona   $983    $1,062    $1,346    $1,714    $2,081    $2,169    $1,362 Diamond
Bar
$1,701     $1,474     $1,785     $2,292     $2,579     $3,178     $2,071 Claremont   $1,255     $1,168     $1,563     $1,907     $2,670    ‐‐    $1,561 Los Angeles   $1,085     $1,234     $1,605     $1,909     $2,110     $2,165     $1,460 Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐36 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Housing affordability is analyzed by comparing the cost of renting or owning a home in the City with the maximum affordable  housing costs for  households at different income levels.   The analysis information helps estimate the affordability of different sizes and types of housing and indicate the type of households most likely to experience overcrowding and overpayment.

The Federal Department of Housing and Urban Development (HUD) conducts annual household income surveys  nationwide  to  determine  a  household’s  eligibility  for  federal  housing  assistance.  Based  on  this survey,  the  California  Department  of  Housing  and  Community  Development  (HCD)  developed  income limits, based on the Median Family Income (MFI), which can be used to determine the maximum price that could be affordable to households in the upper range of their respective income category.  Households in the lower end of each category can afford less than those at the upper end. The maximum affordable home prices without overpayment for residents in Los Angeles County are shown in Table A.1‐37. This amount can  be  compared  to  current  housing  asking  prices  (Table  A.1‐33).  In  Table  A.1‐38,  the  data  shows  the maximum  affordable  monthly  rental  amount  that  a  household  can  pay  for  each  month  without overpayment.

Extremely Low-Income
For an Extremely low‐income household that earns less than 30 percent of the County MFI the maximum affordable home price for ownership is up to $76,500 for a one‐person household and up to $105,200 for a five‐person household in 2020. Extremely low‐income households cannot afford market‐rate rental or ownership housing in Pomona without a substantial cost burden.

Very Low-Income
The very low‐income limits are the basis for all other income limits. For a Very low‐income household that earns  between  31  percent  and  50  percent  of  the  County  MFI  the  maximum  affordable  home  price  for ownership is up to $149,600 for a one‐person household and up to $218,300 for a five‐person household in 2020. Very low‐income households cannot afford market‐rate rental or ownership housing in Pomona without a substantial cost burden.

Low-Income
For  a  Low‐income  household  that  earns  between  51  percent  and  80  percent  of  the  County’s  MFI  the maximum affordable home price for ownership is up to $260,000 for a one‐person household and up to $388,500  for  a  five‐person  household  in  2020.  Given  the  cost  of  housing  in  Pomona,  low‐income households  could  afford  market‐rate  rental  units.  Low‐income  households  would  not  be  able  to  afford ownership housing without a substantial cost burden.

Moderate Income
Persons and households of moderate income earn between 80 percent and 120 percent of the County’s MFI. The maximum affordable home price for a moderate‐income household is $268,300 for a one‐person household  and  $401,500  for  a  five‐person  family.  Moderate  income  households  can  generally  find affordable market‐rate rental units in the City. Ownership housing in Pomona is generally affordable to 5‐ person households but remain generally unattainable to smaller household sizes.

Affordability Conditions
Housing affordability is generally defined as 30 percent of a household income; however, a variety of other factors can influence a household budget, including but not limited to:

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐37 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
 Gas and transportation costs
 Food and essential market costs
 Family size and financial responsibilities
The California Budget and Policy Center created the “Making Ends Meet” tool, which presents basic family budgets for each of California’s 58 counties for four types of households: a single adult, a single‐parent family, a two‐parent family with one parent working, and a two‐working‐parent family.  Table A.1‐36 below displays the cost of necessary expenses for each household in Los Angeles County.

Table A.1‐36: Household Expenses, los Angeles County
Expense type  Two‐Working
Parent Family  Single Adult  Single Parent
Family
Two Parent Family
(One working Parent)
Food  $773  $268  $577  $773
Child Care  $1,295  $0  $1,246  $346
Health Care  $589  $115  $435  $454
Transportation  $510  $334  $480  $480
Miscellaneous  $787  $361  $463  $787
Source: California Budget and Policy Center, Making Ends Meet: How much Does It Cost to Support a Family in California?

The cost of food and transportation can cost upwards of $600 for a single person household. For someone in the low‐income category who makes less than $40,000 annually ($3,280 per month), transportation and food can cost upwards of 18 percent of overall income. In addition, costs of childcare and housing utilities can chip away at the overall affordability of living and limit a household’s options when looking for housing in Pomona.

Table A.1‐37: Affordable Housing Costs in Los Angeles County (2020) Annual Income  Mortgage  Utilities1  Tax and
Insurance
Total Affordable
Monthly Housing
Cost
Affordable
Purchase
Price
Extremely Low‐income (30% of AMFI)
1‐Person  $23,700  $349  $155  $89  $593  $76,500
2‐Person  $27,050  $402  $173  $101  $676  $88,000
3‐Person  $30,450  $437  $210  $$114  $761  $95,800
4‐Person  $33,800  $461  $257  $127  $845  $101,000
5‐Person  $36,550  $480  $297  $137  $914  $105,200
Very Low‐Income (50% of AMFI)
1‐Person  $39,450  $683  $155  $148  $986  $149,600
2‐Person  $45,050  $784  $173  $169  $1,126  $171,800
3‐Person  $50,700  $867  $210  $190  $1,268  $190,000

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐38 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table A.1‐37: Affordable Housing Costs in Los Angeles County (2020) Annual Income  Mortgage  Utilities1  Tax and
Insurance
Total Affordable
Monthly Housing
Cost
Affordable
Purchase
Price
4‐Person  $56,300  $939  $257  $211  $1,408  $205,800
5‐Person  $60,850  $996  $297  $228  $1,521  $218,300
Low‐income (80% AMFI)
1‐Person  $63,100  $1,186  $155  $237  $1,578  $260,000 2‐Person  $72,100  $1,359  $173  $270  $1,803  $297,800 3‐Person  $81,100  $1,513  $210  $304  $2,028  $331,700 4‐Person  $90,100  $1,658  $257  $338  $2,253  $363,500 5‐Person  $97,350  $1,772  $297  $365  $2,434  $388,500 Moderate Income (120% AMFI)
1‐Person  $64,900  $1,224  $155  $243  $1,623  $268,300 2‐Person  $74,200  $1,404  $173  $278  $1,855  $307,800 3‐Person  $83,500  $1,564  $210  $313  $2,088  $342,900 4‐Person  $92,750  $1,714  $257  $348  $2,319  $375,800 5‐Person  $100,150  $1,831  $297  $376  $2,504  $401,500

1. Utilities includes electric cooking, heating, water heating; basic electric; water; trash; air conditioning; refrigerator.

Source: 2020 LACDA Utility Allowance Schedule and California Department of Housing and Community Development, 2020 Income Limits and Kimley Horn and Associates Assumptions: 2020 HCD income limits; 30% gross household income as affordable housing cost; 15% of monthly affordable cost for taxes and insurance; 10% down payment; and 4.5% interest rate for a 30‐year fixed‐rate mortgage loan. Utilities based on Los Angeles County Development Authority Utility Allowance.

Table A.1‐38: Affordable Monthly Housing Cost for Renters in Los Angeles County (2020) Annual Income  Rent  Utilities1  Total Affordable
Monthly Housing Cost
Extremely Low‐income (30% of AMFI)
1‐Person  $23,700  $438  $155  $593
2‐Person  $27,050  $503  $173  $676
3‐Person  $30,450  $551  $210  $761
4‐Person  $33,800  $588  $257  $845
5‐Person  $36,550  $617  $297  $914
Very Low‐income (50% of AMFI)
1‐Person  $39,450  $831  $155  $986
2‐Person  $45,050  $953  $173  $1,126
3‐Person  $50,700  $1,058  $210  $1,268
4‐Person  $56,300  $1,151  $257  $1,408
5‐Person  $60,850  $1,224  $297  $1,521
Low‐income (80% AMFI)

Appendix A.1: Housing Needs Assessment [DRAFT]   Page A.1‐39 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table A.1‐38: Affordable Monthly Housing Cost for Renters in Los Angeles County (2020) Annual Income  Rent  Utilities1  Total Affordable
Monthly Housing Cost
1‐Person  $63,100  $1,423  $155  $1,578
2‐Person  $72,100  $1,630  $173  $1,803
3‐Person  $81,100  $1,818  $210  $2,028
4‐Person  $90,100  $1,996  $257  $2,253
5‐Person  $97,350  $2,137  $297  $2,434
Moderate Income (120% AMFI)
1‐Person  $64,900  $1,468  $155  $1,623
2‐Person  $74,200  $1,682  $173  $1,855
3‐Person  $83,500  $1,878  $210  $2,088
4‐Person  $92,750  $2,062  $257  $2,319
5‐Person  $100,150  $2,207  $297  $2,504

1. Utilities includes electric cooking, heating, water heating; basic electric; water; trash; air conditioning; refrigerator.

Source: 2020 LACDA Utility Allowance Schedule and California Department of Housing and Community Development, 2020 Income Limits and Kimley Horn and Associates Assumptions: 2020 HCD income limits; 30% gross household income as affordable housing cost; 15% of monthly affordable cost for taxes and insurance; 10% down payment; and 4.5% interest rate for a 30‐year fixed‐rate mortgage loan.  Utilities based on Los Angeles County Development Authority Utility Allowance.