City Council / Housing Authority
February 7, 2022

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐1
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update

HOUSING CONSTRAINTS

Appendix B

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐2
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
A. Housing Constraints
A variety of constraints may affect the provisions and opportunities for adequate housing in the City of Pomona.  Housing  constraints  consist  of  both  governmental  constraints,  including,  but  not  limited  to, development  standards  and  building  codes,  land  use  controls,  and  permitting  processes;  as  well  as nongovernmental or market constraints, including but not limited to land costs, construction costs, and availability of finances. Combined, these factors can create barriers to availability and affordability of new housing, especially for lower and moderate‐income households.

B. Nongovernmental Constraints
Nongovernmental constraints largely affect the cost of housing in the City of Pomona and can produce barriers to housing production and affordability. These constraints include the availability and cost of land for residential development, the demand for housing, financing, and lending, construction costs, and the availability  of  labor,  which  can  make  it  expensive  for  developers  to  build  any  housing,  and  especially affordable  housing.  The  following  highlights  the  primary  market  factors  that  affect  the  production  of housing in Pomona.

1. Land and Construction Costs
Construction costs vary widely according to the type of development, with multi‐family housing generally less expensive to construct than single‐family homes. However, there is variation within each construction type, depending on the size of the unit and the number and quality of amenities provided. An indicator of construction  costs  is  Building  Valuation  Data  compiled  by  the  International  Code  Council  (ICC).  The International  Code  Council  was  established  in  1994  with  the  goal  of  developing  a  single  set  of  national model construction codes, known as the International Codes, or I‐Codes. The ICC updates the estimated cost  of  construction  at  six‐month  intervals  and  provides  estimates  for  the  average  cost  of  labor  and materials for typical Type VA wood‐frame housing. Estimates are based on “good‐quality” construction, providing for materials and fixtures well above the minimum required by state and local building codes.  In August  2020,  the  ICC  estimated  that  the  average  per  square‐foot  cost  for  good‐quality  housing  was approximately  $118.57  for  multi‐family  housing,  $131.24  for  single‐family  homes,  and  $148.44  for residential  care/assisted  living  facilities.  Construction  costs  for  custom  homes  and  units  with  extra amenities, run even higher. Construction costs are also dependent upon materials used and building height, as  well  as  regulations  set  by  the  City’s  adopted  Building  Code.  For  example,  according  to  the  ICC,  an accessory dwelling unit (ADU) or converting a garage using a Type VB wood framed unit would costs about $123.68 per square foot.  Although construction costs are a significant portion of the overall development cost, they are consistent throughout the region and, especially when considering high land costs, are not considered a major constraint to housing production in Pomona.

Land costs can pose a significant constraint to the development of affordable and middle‐income housing and represents a significant cost component in residential development. Land costs may vary depending on whether the site is vacant or has an existing use that must be removed. Similarly, site constraints such as environmental issues (e.g. soil stability, seismic hazards, flooding) can also be factored into the cost of land. A May 2021 Zillow search for lots for sale in Pomona returned 11 properties for sale ranging in size

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐3
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
from 0.18 acres to 1.94 acres and listed between $250,000 and $3,500,000. Of these 11 vacant lots, the average cost of land is approximately $44 per square foot: resulting in approximately $396,000 for a 9,000 square foot single‐family vacant lot and just under $2,000,000 for a vacant one‐acre lot for a multi‐family development.  This  is  considered  affordable  for  market‐rate  housing  and  moderately  affordable  for affordable housing and is therefore not considered a constraint.

2. Financing Availability
The availability of financing in a community depends on a number of factors, including the type of lending institutions  active  in  a  community,  lending  practices,  rates  and  fees  charged,  laws  and  regulations governing financial institutions, and equal access to such loans. Additionally, availability of financing affects a  person’s  ability  to  purchase  or  improve  a  home.   Under  the  Home  Mortgage  Disclosure  Act  (HMDA), lending institutions  are required to disclose  information  on the  disposition of loan applications  and the income,  gender,  and  race  of  loan  applicants.   The  primary  concern  in  a  review  of  lending  activity  is  to determine whether home financing is available to all residents of a community.  The data presented in this section include the disposition of loan applications submitted to financial institutions for home purchase, home  improvement,  and  refinancing  in  the  Los  Angeles‐Long  Beach‐Glendale  Metropolitan  Statistical Area/Metropolitan Division (MSA/MD).

Table  B‐1  below  displays  the  disposition  of  loan  applications  for  the  Los  Angeles‐Long  Beach‐Glendale MSA/MD,  per  the  2019  Home  Mortgage  Disclosure  Act  report.  The  table  below  displays  percent  of application  Approved,  Denied  and  Other  (Applications  Approved  But  Not  Accepted,  Applications Withdrawn, and Files Closed for Incompleteness). According to the data, applicants in the 120% MSA/MD median income range or more had the highest rates of loans approved. Of that income category, applicants who reported White had the highest percentage of approval and the number of applications. Applicants in the less than 50% MSA/MD median income range experienced higher percentages of denied loans than other income categories. In all income categories, applicants who reported White had the most approvals and applicants who reported Native Hawaiian or other Pacific Islander had the most denials. Encompassing all income levels, about 59% of applicants received a loan and 18.5% had their loan application declined.

Compared  to  the  Anaheim‐Santa  Ana‐Irvine  MSA/MD  region,  the  Los  Angeles‐Long  Beach‐Glendale MSA/MD region has a lower loan approval rate across the board. The most discrepancy is within the 80‐ 99% of MSA/MD Median group where the Los Angeles‐Long Beach‐Glendale region has approval rates 16‐ 31 percent below that of the same group in the Anaheim‐Santa Ana‐Irvine area. When compared to the Riverside‐San Bernardino‐Ontario MSA/MD region, the Los Angeles‐Long Beach‐Glendale MSA/MD region also has a lower loan approval on average. While the loan approval rate in the Los Angeles‐Long Beach‐ Glendale  MSA/MD  region  is  lower  than  the  Riverside‐San  Bernardino‐Ontario  MSA/MD  region,  the difference is not as dramatic as the difference with the Anaheim‐Santa Ana‐Irvine MSA/MD region.

Table B‐1:  Disposition of Loan Applications by Race/Ethnicity and Income ‐ LOS ANGELES‐LONG BEACH‐GLENDALE MSA/MD
Applications by Race/Ethnicity   Percent
Approved
Percent
Denied
Percent
Other  Total (Count)
LESS THAN 50% OF MSA/MDMEDIAN
American Indian and Alaska Native  24.2%  57.3%  18.5%   178 Asian  36.5%  42.1%  21.3%   1,932

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐4
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table B‐1:  Disposition of Loan Applications by Race/Ethnicity and Income ‐ LOS ANGELES‐LONG BEACH‐GLENDALE MSA/MD
Applications by Race/Ethnicity   Percent
Approved
Percent
Denied
Percent
Other  Total (Count)
Black or African American  42.0%  28.8%  29.2%   2,120
Native Hawaiian or other Pacific Islander  20.3%  67.0%  12.6%   182 White  44.1%  30.9%  24.9%   11,384
Hispanic or Latino  39.0%  36.2%  24.8%   6,559
50‐79% OF MSA/MD MEDIAN
American Indian and Alaska Native  37.0%  43.3%  19.7%   238 Asian  44.3%  34.1%  21.6%   2,873
Black or African American  42.8%  32.2%  25.0%   2,367
Native Hawaiian or other Pacific Islander  22.8%  62.2%  15.0%   254 White  49.0%  28.3%  22.7%   14,902
Hispanic or Latino  44.6%  32.5%  22.9%   10,611
80‐99% OF MSA/MD MEDIAN
American Indian and Alaska Native  41.4%  33.3%  25.2%   111 Asian  51.1%  27.4%  21.5%   1,611
Black or African American  47.3%  27.3%  25.4%   1,124
Native Hawaiian or other Pacific Islander  35.5%  47.3%  17.2%   93 White  53.6%  23.4%  23.0%   6,887
Hispanic or Latino  50.1%  26.7%  23.2%   4,974
100‐119% OF MSA/MD MEDIAN
American Indian and Alaska Native  42.0%  32.1%  25.9%   352 Asian  60.5%  19.9%  19.5%   5,869
Black or African American  49.9%  23.7%  26.3%   3,579
Native Hawaiian or other Pacific Islander  40.9%  39.9%  19.2%   291 White  60.1%  17.9%  22.0%   25,143
Hispanic or Latino  56.4%  20.7%  22.9%   16,541
120% OR MORE OF MSA/MD MEDIAN
American Indian and Alaska Native  48.9%  23.9%  27.2%   871 Asian  62.9%  14.3%  22.8%   35,764
Black or African American  55.0%  19.5%  25.5%   11,611 Native Hawaiian or other Pacific Islander  54.2%  23.3%  22.5%   1,052 White  64.9%  13.5%  21.7%   135,203
Hispanic or Latino  60.4%  16.5%  23.1%   42,722
TOTAL  59%  18.5%  22.6%  347,398
Source: Consumer Financial Protection Bureau, Disposition of loan applications, by Ethnicity/Race of applicant, 2019.

3. Economic Constraints
Market forces on the economy and the trickle‐down effects on the construction industry can act as a barrier to housing construction and especially to affordable housing construction. It is estimated that housing price growth will continue in the city and the region for the foreseeable future. Moving into 2020, the economy was growing, and California was seeing a 1.6 percent growth in jobs from 2019 and experiencing all‐time lows for unemployment rates. COVID‐19 had stalled much of the economy in early 2020; however, as the California economy regains momentum the housing stock and prices in the Pomona community remain stable. A housing market analysis by Redfin in April 2021 reports the median sale price of homes in Pomona

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐5
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
is $510,000 and has increased by 10.3% year‐over‐year. The median sale price of homes in Pomona was reported at $462,500 in March 2020. In addition, the median days a home spent on the market is reported to be 31 days – a 29.5% decrease year‐over‐year.

A  2021  California  Association  of  Realtors  (CAR)  report  found  that  homes  on  the  market  in  Los  Angeles County experienced a 14.4 percent year‐to‐year increase and cost a median of $664,120 in February 2021; approximately  $10,880  lower  than  the  Southern  California  median  home  price  in  the  same  month ($675,000). According to the CAR First Time Buyer Housing Affordability Index, for 2020 the median value of a home in Los Angeles County was $585,360 with monthly payments (including taxes and insurance) of $2,870 – requiring an average qualifying income of $86,100.

Mitigating  Non ‐Governmental  Constraints
The City has developed a variety of programs and methods to assist residential development and reduce the constraints brought on by market conditions. The City implements the SB 330 overlay, which promotes consistency between the City of Pomona Zoning Code and Land Use Designations. The SB 330 overlay also increase densities in previous low density and single‐unit areas of the community and promotes housing development opportunity. Additionally, the City implements streamlined permit review for projects with affordable housing, funding support and continued  staff coordination to increase  housing supply in the City.

Where  the  market  does  not  provide  for  lower  income  housing  the  City  utilizes  programs,  funding  and policies to bridge the gap between market development and the City’s RHNA goals.  Programs and efforts are identified in Section 5: The Plan for Pro Housing Pomona and include the following:
 Program 1.3A: By‐Right Housing Entitlement Analysis
 Program 1.3B: Housing Permit Streamlining
 Program 1.4B: Affordable Housing Incentives
 Program 2.4A: Community Land Trust
 Program 2.4B: Reuse, Repurpose and Redevelopment of Public Assembly Sites  Program 2.4C: Housing Development on City‐Owned Parcels  Program 2.5B: Affordable Housing Trust Funds & Targeted Investments  Program 3.1A: Express Permitting for Additional Units C. Governmental Constraints
In  addition  to  market  constraints,  local  policies  and  regulations  also  affect  the  price  and  availability  of housing  and  the  provision  of  affordable  housing.  For  example,  State  and  Federal  regulations  affect  the availability of land for housing and the cost of housing production, making it difficult to meet the demand for affordable housing and limiting supply in a region. Regulations related to environmental protection, building codes, and other topics have significant, often adverse, impacts on housing cost and availability.

While  the  City  of  Pomona  has  no  control  over  State  and  Federal  Laws  that  affect  housing,  local  laws including  land  use  controls,  site  improvement  requirements,  fees  and  exactions,  permit  processing procedures, and other factors can constrain the maintenance, development, and improvement of housing

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐6
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
create barriers to housing. All information regarding the City’s zoning, development standards, and fees is available  to  the  public  on  the  City  of  Pomona's  website  (www.pomonaca.gov/)  pursuant  to  Gov.  Code §65940.1 (a)(1)(B).

1. Land Use Controls
Cities in California are required by Law to prepare a comprehensive, long term General Plan to guide future development. The Land Use Element of the General Plan establishes permitted land uses and development density throughout the City of Pomona.

The  following  lists  the  Place  Type  designations  identified  in  the  City’s  General  Plan  (2014).  These  Place Types guide the transect zoning regulations which allows for a variety of housing types. The Place Types include the following:
 Activity Center
 Residential Neighborhood
 Neighborhood Edge
 Urban Neighborhood
 Transit Oriented District: Neighborhood
 Transit Oriented District: Core
 Workplace District
 Workplace District Edge
Within  the  Place  Types  listed  above,  the  City  has  identified  Transect  Zones  which  regulate  the  use  and intensity  of  residential  developments  within  Pomona.  The  Transect  Zones  (including  density  and  heigh limits) are listed below:
 T6‐A DOWNTOWN CORE – 2‐12 floors and 5‐100 DU/AC
 T6‐B TYPICAL – 2‐6 floors and 20‐100 DU/AC
 T5 TYPICAL – up to 6 floors and 80 DU/AC
 T4‐A TYPICAL – up to 4 floors and 70 DU/AC
 T4‐B NEIGHBORHOOD EDGE – up to 3 floors and 40 DU/AC
 T4‐B SECONDARY CORRIDORS – up to 3 floors and 30 DU/AC  T4‐B RESIDENTIAL TRANSITION – up to 3 floors and 20 DU/AC  T3 TYPICAL – up to 2.5 floors and 20 DU/AC
 SD SPECIAL DISTRICTS – 9‐100 floors
Note: The City currently defaults to implementing the General Plan Transect Zones rather than the Pomona Zoning Ordinance where applicable, using the SB 330 Overlay. The City has identified a goal to update the Zoning Ordinance for consistency with the General Plan. Minimum densities range based on development standards applied to the site, site acreage and developer interest. More recently (2018‐2021) the City has seen and processed primarily high‐density residential projects, it is not typical for developers to request to develop and density below what development standards or minimum densities permit.

State  Density  Bonus  Law
In accordance with State Law – Government Code Section 65915 – a housing development my increase the number of units above the maximum permitted and/or receive reductions in development standards in exchange for reserving units for very low‐, low‐income, and/or moderate‐income households or for seniors.

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐7
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
These units must be restricted to their level of affordable for at least 55 years. The City's Density Bonus regulations are not in compliance with state law, so the City defers to using the current State Density Bonus regulations under Government Code 65915. The City’s Zoning Code states that a density bonus or other incentives may be granted when a developer agrees to one of the following:
 20% of the total units of a housing development for persons and families of lower income;  10% of the total units of a housing development for very low‐income households; and/or  50%  of  the  total  units  of  a  housing  development  for  qualifying  senior  residents,  as  defined  in Section 51.2 of the California Civil Code.

A density bonus may only apply to developments which include five or more owner‐occupied housing units.

The developer must enter into written agreement with the City to guarantee for 30 years the affordability of said units to low‐ and moderate‐income households.

Until 2021, under Government Code Section 65915, known as the Density Bonus Law, the maximum bonus was  35%.  California  state  law  AB  2345  states  that  all  jurisdictions  in  California  are  required  to  process projects  proposing  up  to  50%  additional  density  as  long  as  those  projects  provide  the  additional  Below Market Rate units (BMR) in the “base” portion of the project, unless the locality already allows a bonus above 35%. The bill also lowered the BMR thresholds for concessions and incentives for projects with low income BPRs. As of 2021, Government Code Section 65915 authorizes an applicant to receive 2 incentives or concessions for projects that include at least 17% of the total units for lower income households, at least 10% of the total units for very low‐income households, or at least 20% for persons or families of moderate income in a common interest development. It also allows an applicant to receive 3 incentives or concessions for projects that include at least 24% of the total units for lower income households, at least 15% of the total units for very low‐income households, or at least 30% for persons or families of moderate income in a common interest development.

The City’s Density Bonus program allows a maximum of 25% density increase; however, AB 2345 requires an allowance of up to 50% density bonus when the base BMR is proposed. Currently, the City refers to the latest  State  Density  Bonus  law  provisions  and  implements  the  most  recent  changes  of  state  law.

Additionally, the City has included a program in Section 4: Housing Plan to update the City’s Development Code in compliance with state legislation.

2. Residential Deve lopment Standards
The  City  of  Pomona  Zoning  code  establishes  residential  zoning  districts  that  permit  a  variety  of developments and land uses in  accordance with the  General  Plan. Table B‐2  provides the development standards  established  for  each  zoning  district  to  guide  appropriate  development.  The  development standards include minimum lot size requirements, building setback, and lot coverage. The City of Pomona does not have a history of developer request to build at densities less than permitted.  Single‐Family Residential District (R‐1‐
20,000)
 Single‐Family Residential District (R‐1‐
10,000)

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐8
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
 Single‐Family Residential District (R‐1‐
7,500)
 Single‐Family Residential District (R‐1‐
7,200)
 Single‐Family Residential District (R‐1‐
6,000)
 Single‐Family Residential Overlay District
(R‐1‐E Overlay)
 Planned Development Overlay District   Low Density Multiple‐Family Residential District (R‐2)
 Medium Density Multiple‐Family
Residential District (R‐3)
 High Density Multiple‐Family Residential
District (R‐4)
 Administrative and Professional Office
District (A‐P)
 Planned Residential Development
District (PRD)
 Neighborhood Stores and Services
Commercial District (C‐1)
 Neighborhood Shopping Center
Commercial District (C‐2)
 General Commercial District (C‐3)   Highway Commercial District (C‐4)  Commercial and Industrial District (C‐
IND)
 Special Industry Zone (M)
 Light Industrial District (M‐1)   General Industrial District (M‐2)  Fairgrounds Zoning District (F)

Table B‐2: Pomona Development Standards ‐ Dimensions
Zone
Min. Dimensions  Min. Yard Setbacks (feet)  Construction Standards Lot Size  Lot
Width  Front  Side  Rear  Max.

Height
Max. Lot
Coverage
Min. Density
(2)
R‐1‐20,000  20,000 sq.ft.  100 ft.  30(1)  8  30  35 ft.  35%  1 DU/ 20,000 sq.ft.

R‐1‐10,000  10,000 sq.ft.  80 ft.  25(1)  5  25  35 ft.  35%  1 DU/10,000 sq.ft.

R‐1‐7,500  7,500 sq.ft.  65 ft.   25(3)  5  25  35 ft.  35%  1 DU/7,500 sq.ft.

R‐1‐7,200  7,500 sq.ft.  65 ft.  25(3)  5  25  35 ft.  35%  1 DU/7,500 sq.ft.

R‐1‐6,000  6,000 sq.ft.  60 ft.  25(3)  5  25  35 ft.  35%  1 DU/6,000 sq.ft.

R‐2  3,000 sq.ft.     25   (4)  (5)  35 ft.  N/A  7‐15
DUs/acre
R‐3  2,500 sq.ft.  27 ft.   25  (4)  (5)  35 ft.  N/A  15‐30 DUs/acre
R‐4  40,000  100  25  (6)  25  75 ft.  N/A  30‐70
DUs/acre
A‐P  40,000  100  25  (6)  25  75 ft.  N/A  30‐70
DUs/acre
C‐1  N/A  N/A  25  10  10  N/A  35%  N/A
C‐2  N/A  N/A  25  10  10  40 ft.   35%  N/A
C‐3  N/A  N/A  N/A  N/A  N/A  40 ft.  50%  N/A
C‐4  N/A  N/A  N/A  N/A  N/A  75 ft.  50%  N/A
C‐IND  N/A  N/A  N/A  10  N/A  75 ft.  50%  N/A
M  40,000 sq.ft.  100 ft.  60/20
(7)  10  20  75 ft.  N/A  N/A

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐9
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table B‐2: Pomona Development Standards ‐ Dimensions
Zone
Min. Dimensions  Min. Yard Setbacks (feet)  Construction Standards Lot Size  Lot
Width  Front  Side  Rear  Max.

Height
Max. Lot
Coverage
Min. Density
(2)
M‐1  N/A  N/A  25  20  20%  75 ft.  N/A  N/A
M‐2  N/A  N/A  25  20  20%  100 ft.  N/A  N/A
F  N/A  N/A  N/A  N/A  N/A  N/A  N/A  N/A
Notes:
1) Except in hilly areas ‐ in no case may said yard be less than 10 feet. 2) DU – Dwelling Units
3) Except in hilly areas ‐ in no case may said yard be less than 10 feet. The maximum depth is 40 feet. 4) One‐half the height of the building wall adjacent to the yard. 5) Equal to the height of the building wall adjacent to the rear yard – in no case less than 15 feet. 6) One‐quarter the height of the building wall adjacent to the yard – in no case less than 10 feet. 7) 60 feet minimum on a major or secondary street and 20 feet on all other streets.

Source: City of Pomona Zoning Code
Yard  Requirements
A yard is defined by the City’s Zoning Code as any open space on the same lot with a building unoccupied and unobstructed from the ground upward to the sky, except for the projections and/or accessory buildings permitted  by  the  Ordinance  No.  3621  Section  5.  All  yards  must  be  completely  landscaped  except  for driveways, walkways, or side or rear‐yard open patios.

Lot  Coverage
Lot coverage refers to the portion of a lot or building site which is occupied by any building or structure, regardless of whether said building or structure is intended for human occupancy. Lot coverage is regulated in  order  to  avoid  nuisances  from  inappropriate  and  excessive  massing  or  density  in  a  particular  zoning district.

Maximum  Building  Heights
Building  height  is  defined  as  the  vertical  distance  measured  from  adjoining  curb  level  to  the  top  plate, exclusive of chimneys and ventilators; provided, however, that where buildings are set back from the street line,  the  height  shall  be  measured  from  the  average  elevation  of  the  finished  grade  at  the  front  of  the building.

Parking  Standards
Sufficient off‐street parking must be provided to avoid street overcrowding. This is maintained through the establishment on parking requirements, which fluctuate depending on the land use/housing type and the number  of  bedrooms.  Single‐Family  Residences  shall  have  a  minimum  of  two  covered  parking  spaces located  within  a  garage  with  ingress  from  and  egress  to  a  street,  alley,  or  highway.  Garages  shall  have minimum  interior  dimensions  of  twenty  feet  by  twenty  feet  for  every  dwelling  unit.  Single‐Family Residences should provide one guest parking space for every four dwelling units. Table B‐3 provides the parking requirements specific to the City of Pomona.

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐10
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table B‐3: Multi‐Family Parking Requirements
Number of Bedrooms  Parking Spaces Required
Bachelor Unit  1 space for each unit, 1 guest parking space for every 4 dwelling units
One Bedroom  1.5 spaces for each, 1 guest parking space for every 4 dwelling units
Two Bedroom  2 spaces for each unit, 1 guest parking space for every 4 dwelling units
For each additional bedroom  0.5 spaces for each unit, 1 guest parking space for every 4 dwelling units
Source: City of Pomona Zoning Ordinance Part III Section .503

Minimum  and  Maximum  Densities
Minimum densities range based on development standards applied to the site, site acreage and developer interest.  More  recently  (2018‐2021)  the  City  has  seen  and  processed  primarily  high‐density  residential projects,  it  is  not  typical  for  developers  to  request  to  develop  at  a  density  below  what  development standards or minimum densities permit.

The existing development standards have not proved to be a constraint to meeting the maximum density.

There  is  enough  flexibility  that  setback  requirements  do  not  constitute  a  constraint  on  residential development.  The  City’s  35‐foot  height  limit  for  all  R‐1  through  R‐3  developments  does  not  pose  a constraint to meeting the City’s established densities and is not considered a constraint to the development of housing. Due to no maximum lot coverage requirements for multifamily zones, there are no scenarios in which maximum densities would not be feasible.

3. Planned Residential Developments
The City has established a Planned Residential Development (PRD) District with the purpose of facilitating development that will be consistent with the public interest and in retaining the unique character of certain areas, while also providing for more flexible development standards and provisions than are permitted by other residential zone districts. In addition, PRDs allow for planned subdivisions with smaller minimum lot sizes or master‐planned, large multi‐unit apartment communities.

4. Local Ordinances
An ordinance is a law passed by a municipal government that is enacted to maintain or improve public safety, health, and general welfare. Locally adopted ordinances such as inclusionary ordinances or short‐ term rental ordinances may directly impact the cost and supply of residential development. Impacts may create governmental constraints to the development of housing and may hinder the City from meeting its share  of  the  regional  housing  need  and  the  need  for  housing  for  persons  with  disabilities,  supportive housing, transitional housing, and emergency shelters.

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐11
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Inclusionary  Housing  Ordinance
Inclusionary Housing Ordinances are local zoning ordinances which either mandate or encourage housing developers  to  include  a  specified  percentage  of  units  affordable  to  lower  and  moderate‐income households. Inclusionary Housing Ordinances bring affordable housing to market and increases types of housing available to different income levels.

The City of Pomona currently has an Inclusionary Housing Ordinance. Any residential development that includes three or more units is subject to the ordinance. Inclusionary Housing requirements include:
 For sale single family detached dwelling units shall include for‐sale moderate‐income units equal to seven percent of the total number of dwelling units in the residential development.  For  sale  townhomes,  condominiums  or  similar  attached  dwelling  units  shall  include  for‐sale moderate‐income  units  equal  to  eleven  percent  of  the  total  number  of  dwelling  units  in  the residential development.
 Rental low‐income units included within the residential development equal to fifteen percent of the total number of for‐sale and rental dwelling units included in the residential development.  Rental low‐income units located outside the boundaries of the residential development equal to fifteen percent of the total number of dwelling units in the residential development.  Rental moderate‐income inclusionary units included within the residential development equal to thirteen percent of the total number of dwelling units in the residential development.  Rental low‐income units located outside the boundaries of the residential development equal to fifteen percent of the total number of dwelling units in the residential development.  Alternatives  to  developing  units  on‐site  includes  In‐lieu  fees,  land  dedication,  and  off‐site development
 For‐sale inclusionary units are legally restricted to 45‐year affordability.  Rental units are legally restricted to 55‐year affordability.

Inclusionary Housing requirements often increase the cost of development of housing, but incentives and waivers allow developers to develop housing for all income levels without creating constraints.

Short ‐Term  Rental  Ordinance
Short‐term rentals are commonly defined as an accessory use of a Primary Residence for the purposes of providing temporary lodging for compensation for up to 30 days or less. The purpose of Short‐Term Rental Ordinances is to establish regulations, standards, and a permitting process governing the renting or leasing of privately owned, visitor‐serving dwelling units on a short‐term basis. Short‐Term Rental Ordinances are often established to safeguard residents by ensuring that short‐term rental activities do not threaten the character  of  neighborhoods  and  that  such  short‐term  rental  activities  do  not  become  a  nuisance,  or threaten the public health, safety, or welfare of neighboring properties.

The  City  of  Pomona  does  not  have  a  Short‐Term  Rental  Ordinance  but  does  have  Short‐Term  Rental Guidelines detailed below:
 A Business License is required when renting a property for short‐term rentals

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐12
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
 A property must be registered with the City when renting it out as a short‐term rental  Short Term Rental of Accessory Dwelling Units (ADU’s) is prohibited per City Ordinance  Monthly remittance must be submitted to The City of Pomona to report rental income received The Short‐Term Rental Guidelines do not pose a governmental constraint to the development of housing for any income level.

Growth  Management  Measures
Growth management measures are techniques used by a government to regulate the rate, amount, and type  of  development.  Growth  management  measures  allow  cities  to  grow  responsibly  and  orderly, however, if overly restricted can produce constraints to the development of housing, including accessible and affordable housing. The City of Pomona does not have any growth management measures that would affect or hinder the development of housing in the City.

5. Specific Plans
The purpose of a Specific Plan is to implement the goals and objectives of a city’s General Plan in a more focused and detailed manner that is area and project specific. The Specific Plan promotes consistency and an  enhanced  aesthetic  level  throughout  the  project  community.  Specific  Plans  contain  their  own development standards and requirements that may be more restrictive than those defined for the city as a whole. The following sections provide brief descriptions of the City of Pomona’s adopted Specific Plans which affect the development of housing.

Downtown  Pomona  Specific  Plan
The purpose of the Specific Plan is to implement a vision for Downtown Pomona which supports Transit Oriented  Development  (TOD)  around  station  and  transit  areas,  as  well  as  reconcile  overlapping development standards, land uses, and boundary conditions with the Pomona Corridors Specific Plan. The Specific Plan allows for Mixed‐Use – High Density Residential (MU‐HDR) and also Residential‐Multifamily (R‐MF). Densities permitted within the Specific Plan’s 232 acres range between 40 to 100 dwelling units per acre.

Pomona  Corridors  Specific  Plan
The purpose of the Specific Plan is to allow for private and public investments activities along the Garey Avenue, Holt Avenue, Mission Boulevard, and Foothill Boulevard corridors, and to support and promote the type of investment that will enhance the beauty and vitality of the City’s primary commercial corridors.

The Specific Plan includes a total of 1,95 acres and permits the following residential uses in various locations throughout the Plan: Live Work units, Multi‐Family with Common Entries and Individual Entries, and Single Family Attached and Detached units.

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐13
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Phillips  Ranch  Specific  Plan
The purpose of the Specific Plan is to facilitate developments that meet the adopted guidelines within the Project area. The Specific Plan permits densities up to 8 dwelling units per acre and the following uses:

Multiple Family (rental units) Attached, and Single Family Attached and Detached units.

Mountain  Meadows  Specific  Plan
The  purpose  of  the  Specific  Plan  is  to  allow  for  residential,  including  detached  and  attached  units, undeveloped empty lots, and open space in the northwest portion of Pomona. Multiple family residential uses and expressly prohibited.

6. Variety of Hous ing Types Permitted
California  Housing  Element  Law  mandates  jurisdictions  must  make  sites  available  through  zoning  and development standards to promote the development of a variety of housing types for all socioeconomic levels  of  the  populations.  Housing  types  include  single‐family  homes,  multi‐family  housing,  accessory dwelling units, factory‐built homes, mobile‐homes, employee and agricultural work housing, transitional and supportive housing, single‐room occupancy (SROs), and housing for persons with disabilities. Table B‐ 4 shows the various housing types permitted throughout the City of Pomona

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]        Page B‐14 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table B‐4: Permitted Housing Types
Housing Types  O
R‐1‐
20,0
00 R‐1‐
10,0
00 R‐1‐
7,50
0 R‐1‐
7,20
0 R‐1‐
6,00
0 R‐1‐E  R‐2  R‐3  R‐4  A‐P  C‐1  C‐2  C‐3  C‐4  C‐
IND  M  M‐1  M‐2  F
Single‐Unit Dwellings ‐   P  P  P  P  P  P  P  P  P  P  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐ Accessory Dwelling Units ‐   P  P  P  P  P  P  P  P  P  P  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐ Multi‐Unit Dwelling  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐   P  P  P  P  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐ Mobile Home/
Manufactured Homes  ‐  P  P  P  P  P  P  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐ Day Care Home
(8 or fewer persons)  ‐  P  P  P  P  P  P  P  P  P  P  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐ Day Care Home (1)
(9‐14 persons)  ‐  P  P  P  P  P  P  P  P  P  P  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐ Day Care Center (1) (less
than 24 hours per day)  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP Residential Care Facility
(1) (6 or fewer persons)  ‐  P  P  P  P  P  P  P  P  P  P  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐ Residential Care Facility
(1) (more than 6 persons)  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP Residential Service
Facility (1) (6 or fewer
persons)
‐  P  P  P  P  P  P  P  P  P  P  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐ Residential Service
Facility (1) (more than 6
persons)
‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  CUP Rooming house ‐   CUP  CUP  CUP  CUP  CUP  ‐  ‐  ‐  ‐   CUP  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐ Homeless Shelters  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐   P  ‐  ‐  ‐  ‐ Single‐Unit Dwelling for
caretaker of industrial
use
‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  P  ‐  ‐  ‐ Single‐Unit Dwelling for
owner/lessee of
industrial establishment
‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  CUP  CUP ‐ Farmworker Housing  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]        Page 3‐15 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table B‐4: Permitted Housing Types
Housing Types  O
R‐1‐
20,0
00 R‐1‐
10,0
00 R‐1‐
7,50
0 R‐1‐
7,20
0 R‐1‐
6,00
0 R‐1‐E  R‐2  R‐3  R‐4  A‐P  C‐1  C‐2  C‐3  C‐4  C‐
IND  M  M‐1  M‐2  F
Low Barrier Navigation
Centers  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐ Rest Homes  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐   CUP  CUP  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐ In‐Patient Drug Abuse
Treatment Facility  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐  P  P  ‐  ‐  ‐  ‐  ‐ Transitional Housing2    P  P  P  P  P  P  P  P  P
Supportive Housing2     P  P  P  P  P  P  P  P  P

1. Subject to the provisions of Section .5809‐14.

2. Ordinance Number 4224 amended the City’s code to permit transitional and supportive housing in all residential zones as standalone use.

Source: City of Pomona Zoning Code

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐16
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Accessory  Dwelling  Unit
An Accessory Dwelling Unit (ADU) is defined by the City’s Zoning Ordinance as an attached or a detached residential  dwelling  unit  that  provides  complete  independent  living  facilities  (permanent  provisions  for living,  sleeping.  eating.  cooking,  and  sanitation)  for  one  or  more  persons  and  is  located  on  a  lot  with  a proposed or existing primary residence. ADUs are currently permitted in all residential zones. The zoning requirements and development standards of ADUs meets the intent of State law through the provisions of Ordinance No. 4281 which was adopted on March 16, 2020 and went into effect September 1, 2021.

Single ‐Family  Dwelling
Single‐Family Dwelling is defined as one permanent residential dwelling located on a single lot with yard areas that separate that dwelling from other dwellings. It shall be a detached building designed and/or used exclusively for the occupancy of one family. The definition of Dwelling, One Family meets the requirements set forth by California law. All residential zones permit the development of One Family Dwellings.

Multiple ‐Family  Dwelling
A Multiple Dwelling is defined as a building designed for permanent residency for three or more families living  independently  of  each  other.  This  includes  apartment  houses  and  condominiums,  but  does  not include hotels, motels, or inns. It is a detached building designed and used for occupancy by two or more families, all living independently of each other. Multiple‐family dwelling developments are permitted in all higher density residential zones.

Mobile  Home/  Manufactured  Home
The  City  of  Pomona’s  Zoning  Code  defines  mobile  home  to  be  a  vehicle  designed  or  used  for  human habitation when used as a place of residence where such vehicle conforms to applicable state rules and regulations. A Manufactured House is defined a housing unit built with a vehicular chassis, designed and equipped for human habitation, and for being drawn by a motor vehicle, conforming to the National Mobile Home Construction and Safety Standards Act of 1974. Mobile and manufactured homes are permitted in R‐1 residential zones.

Group  Care  Facility
A  Group  Care  Facility  is  defined  as  a  facility  maintained  and  operated  to  provide  residential  or nonresidential care and service to children or adults including day care centers, day care homes, residential care facilities, and residential service facilities. Group care facilities are permitted through Section .5809‐ 14 of the City’s Zoning Code. Provisions are subject to requests for Reasonable Accommodations.

Homeless  Shelter/Emergency  Shelter
A Homeless/Emergency Shelter is defined as a facility which provides immediate and short‐term housing and  supplemental  services  for  the  homeless.  Supplemental  services  may  include  food,  counseling,  and access to other social programs. Such facility is operated by a government agency or private non‐profit

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐17
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
organization, which shelter meets the standards contained in Title 25, California Administrative Code, Part 1, Chapter F, Subchapter 12, Section 7972.

State  law  (SB  2)  requires  that  jurisdictions  identify  in  their  Housing  Element  zones  in  the  city  where emergency shelters are allowed as a permitted use without Conditional Use Permits or other discretionary permits. The identified zone(s) must have sufficient capacity to accommodate the shelter need and at a minimum,  provide  capacity  for  at  least  one  year‐round  shelter.  Permit  processing  and  development  / operational  standards  for  emergency  shelters  must  be  objective  and  facilitate  the  development  of,  or conversion to, emergency shelters.

Prior  to  the  implementation  of  SB2,  the  City  permitted  emergency  shelters  in  the  C‐IND,  M‐1  and  M‐2 zones, subject to the approval of a Conditional Use Permit.  Also through the Determination of Similarity process, emergency shelters have been allowed in the R‐1‐7,200 and R‐2 zones by right for up to six persons and  with  a  Conditional  Use  Permit  for  seven  to  twelve  persons.   As  part  of  its  compliance  with  the requirements of SB 2, in June 2019 the City of Pomona replaced the use of conditional use permits with an overlay  zone  that  authorizes  the  construction  of  emergency  shelters  without  a  discretionary  permit process.   Emergency  shelters  are  prohibited  in  the  C‐IND,  M‐1,  and  M‐2  zones  unless  those  zones  are included in the Emergency Shelter (ES) Overlay Zone.  Community care facilities and transitional/supportive housing for six or fewer persons continue to be permitted by right, consistent with existing State laws (such as the Lanterman Disability Services Act and other Community Care Licensing Programs).

A  three‐month  winter  shelter  program  operated  and  funded  by  the  Los  Angeles  Homeless  Services Authority  (LAHSA)  operated  at  the  Pomona  Armory  since  1988,  and  recently  relocated  to  La  Puente  in December 2018. The seasonal program was funded to provide 115 beds for individuals and operated at full capacity nightly for the seasonal period. The program relocation coincided with the opening of the City’s Hope for Home, which doubled the available beds for single adult’s year‐around.

Of the various data sources on homelessness discussed above (see “Special Needs Groups”), the Point‐in‐ Time (P.I.T.) count of unhoused persons in Pomona conducted in January 2020 and the results of the survey completed  in  June  2020  provides  the  most  comprehensive  and  up  to  date  picture  of  the  unhoused population in Pomona.   The report indicates that a total of 722 unhoused individuals existed in the 2020 P.I.T count in the City, of which 320 were sheltered and 402 were unsheltered.

Emergency Shelter Overlay
To address the need for an emergency shelter beds, the City conducted a staff level review of the various zoning districts and identified parcels that have the greatest amount of vacant and underutilized land in the City, have the potential for adaptive reuse of the existing facilities, are located near main arterials and accessible to public transit routes, and are near service providers and job centers.  On April 18, 2016 the City Council approved a Code Amendment to add definitions for Emergency Shelters, Supportive Housing, Transitional  Housing  and  Target  Population.  At  the  same  meeting,  the  City  Council  also  amended  the Pomona Corridors Specific Plan to add an Emergency Shelter (ES) overlay district to the property addressed as  1390  E.  Mission  Boulevard.  On  July  2019,  the  City  Council  further  amended  the  Pomona  Corridors Specific  Plan  to  designate  ES  overlay  to  a  second  parcel  at  1400  E.  Mission  Boulevard  for  the  specific purpose of building a year‐round emergency shelter. In July 2019, the City Council further amended the ES Overlay to include 1753 N. Park Avenue (Our House Family Shelter) and 2180 W. Valley Boulevard (ARC).

The 2019 amendment also removed any bed limit on (1) 1390 E. Mission Boulevard (APN 8327‐014‐907

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐18
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
formerly 8327‐014‐005), (2) 1400 E. Mission Boulevard (APN 8327‐014‐906) formerly 8327‐014‐028 and 029) and, (3) 2180 W. Valley Boulevard (APN 8707‐007‐004) and increased the previous bed capacity for the 1753 N. Park Avenue site from 13 to 20. In May 2021, the City as part of its 5th Cycle implementing program  2.18,  amended  the  ES  Overlay  to  include  an  additional  three  (3)  parcels  located  at  property address  3505‐3531  Pomona  Blvd  (APN  Nos.  8719‐001‐007;  8719‐001‐010;  8719‐001‐011),  as  well  as amended off‐street parking requirements for “emergency shelter” to a ratio of no greater than one (1) parking space per (10) individual beds, and  one (1) parking space per staff member. The current list of properties and the associated existing and projected bed capacity is as follows:

Table B‐5: Bed Capacity for Shelters
Address
Parcel
Size
(acres)
Existing Use  Number of existing
beds
Number of
beds if
existing use
repurposed
Number of beds
using a 50 %
development
scenario
1400 E. Mission Blvd  2.58 ac  Homeless Shelter  400  ‐‐  ‐‐ 1390 E. Mission Blvd.  1.36 ac  Homeless Shelter  (included in count for 1400 E. Mission)  ‐‐  ‐‐
1753 N. Park Avenue  4.0 ac  Homeless Shelter  20  ‐‐  ‐‐ 2180 W. Valley Blvd.  3.82 ac  Drug Rehabilitation Center  ‐‐  ‐‐  331 3505‐3531 Pomona
Boulevard  2.07 ac  Industrial facility (structure
built 1977, 1980)  ‐‐  91  453
Totals   ‐‐  ‐‐  420  91  784
Source: City of Pomona, 2022.

Hope for Home
In 2017, in order to address increases in the homeless population, the City Council approved a contract to construct a year‐round shelter to house up to 400 individuals.     In December 2018, the City of Pomona opened a state of the art, year‐round emergency homeless shelter – Hope for Home, located at 1390‐1400 E. Mission Boulevard on 3.94 acres of land, with 2.59 acres being buildable land.  The Hope for Home is a campus  like  facility  comprised  of  four  buildings,  which  includes  an  ambulatory  clinic  (Building  A),  a commercial kitchen and dining area (Building B), a shower/restroom/laundry facility (Building C) and the emergency homeless shelter (Building D), as well as ancillary amenities such as dog kennels, open space, benches, tables, and shade structures. Building D is 16,000 square feet and accommodates up to 400 beds, which is achieved through 208 assembled bunk beds and 198 cots, which are set up on an as needed basis.

Additionally, the emergency homeless shelter includes 596 storage lockers (388 accessed exterritorialy and 208 accessed within the shelter itself).  The American Red Cross standard of 40 sq. ft. per bed was used in calculating how many beds could fit in the emergency homeless shelter (16,000 sq. ft. /400 beds = 40 sq. ft. per bed), in addition there is approximately another 14,000 sq. ft. of supportive services available in Buildings A, B and C, which equates to roughly 75 sq. feet of services (including bed space) per individual.

Beyond the physical structures there is approximately 15,000 sq. ft. of open space on the site. All buildings are  completed  and  actively  serving  the  homeless  population  with  a  range  of  supportive  programs  and services to help the homeless gain self‐sufficiency and transition to permanent housing. According to the City’s  Neighborhood  Services  Director,  as  of  January  2021,  the  Hope  for  Home  shelter  has  a  funding

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐19
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
capacity for 208 homeless persons per night. In addition, the City utilizes state funding for the Pomona Police Department to allow officers to work alongside social service workers to conduct outreach activities.

The Hope for Home Shelter has been in use since the winter shelter located at the Pomona Armory was discontinued by the California Department of General Services in early December of 2018.   At that time, 100 winter shelter beds used at the Armory were transferred to the Hope for Home Shelter and increased by 15 new winter shelter beds and 208 new interim crisis beds were established.  Thus, the Hope for Home Shelter currently maintains 323 beds, with an overall capacity of 400 beds.

Analyzing Additional Capacity
All sites included in the ES Overlay were analyzed at a parcel level for proximity to existing resources that could serve emergency shelters, including emergency vehicular access, adjacency to healthcare resources, proximity to reliable transit routes, and regional connectivity and then analyzed for realistic development potential of an emergency shelter. This included a site analysis of land suitability, vehicular access, adequate width and depth of lot, and restrictions from any recorded easements or land dedications In July 2019, The Behavior Health Services’ American Recovery Center (ARC) located at 2180 West Valley Boulevard,  Pomona  was  added  to  the  ES  Overlay.  The  ARC  is  an  existing  Residential  Substance  Abuse Treatment facility. It provides medical detoxification, residential‐inpatient, outpatient, and court‐related services.  The  ARC  sits  on  a  3.82‐acre  parcel  with  a  significant  portion  (1.52  acres)  being  vacant  or underutilized. The ARC is adjacent to Valley Boulevard, a major Pomona City of Pomona Housing Element 2013‐2021  10‐56  thoroughfare  and  has  access  to  nearby  local  freeways.  The  site  is  served  by  Foothill Transit Bus Lines 480 and 482, and a bus stop is located across the Humane Way Street. In addition, the site  is  served  by  the  Pomona  Valley  Transportation  Authority  which  provides  dial‐a‐ride  transportation services for a small fee. The ARC is also near supportive services such as a Los Angeles County social services office  (0.3  miles  away),  the  Pomona  Valley  Hospital  Medical  Center  (4  miles  away),  the  San  Dimas Community Hospital (4.8 miles away) and multiple medical clinics within a 2‐mile radius. Given the nature of services offered by the ARC and its location, it would be appropriate to expand the ES Overlay Zone to this site. The ARC property is zoned M‐1‐S, which allows a building of up to six stories, with no specific setbacks or lot coverage requirements. Table B‐6 shown below indicates the redevelopment scenarios that support the potential for additional beds. Using the conservative approach of a 50% lot coverage approach, 331 beds would be possible at this site.

Table B‐6: ARC Redevelopment Scenarios
Building Assumptions for

1.52 acres (66,221 sq. ft)
Building Sq.

Footage at %
Lot Coverage
Avg. Beds/Sq.

Ft.

Capacity (1
person = 1
bed)
Remainder of Sq. Footage
of Open Space at % Lot
Coverage
@ 40% Lot Coverage  26,488   100  265  39,723
@ 50% Lot Coverage  33,111   100  331  33,101
@ 60% Lot Coverage  39,733   100  397  26,478
Assumptions:

1.  Assumes existing building remains and the 1.52‐acre vacant area is developed

2. The redevelopment scenarios assume construction of a one‐story building. A multi‐story building would likely contain   more capacity.

3. The 100 sq. ft. per bed ratio is a more conservative estimation of potential build out, compared with the Hope for Home facility. Other shelters recently constructed in Orange County also use a 100 sq. ft. per bed ratio, so it is a reasonable build

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐20
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table B‐6: ARC Redevelopment Scenarios
Building Assumptions for

1.52 acres (66,221 sq. ft)
Building Sq.

Footage at %
Lot Coverage
Avg. Beds/Sq.

Ft.

Capacity (1
person = 1
bed)
Remainder of Sq. Footage
of Open Space at % Lot
Coverage
out assumption. The actual lot coverage of recent industrial developments constructed in the area range from 20% coverage to 50% coverage.

In May 2021, the City amended the ES Overlay to include an additional three (3) parcels currently zoned Commercial Industrial (C‐IND), located at property address 3505‐3531 Pomona Blvd (APN Nos. 8719‐001‐ 007;  8719‐001‐010;  8719‐001‐011).  Two  lots  are  vacant,  and  one  lot  is  developed  with  a commercial/industrial  structure  (built  1977,  1980).  Multiple  services  are  located  within  500  feet  of  the parcels, including the California Conservation Corps, Cal Poly Pomona, Los Angeles County Child Support Services, Behavioral Health Services (medical), Foothill Transit Bus routes 195 & 482 and the Temple/57 Freeway.   In analyzing this site for realistic feasibility of development, the City reviewed the recent track record of allowing the conversion of existing commercial and industrial uses into higher density residential development. For example, in 2017, the City entitled the redevelopment of an 8.44‐acre site previously zoned industrial. The site was re‐zoned “Transit Oriented District” in the 2014 Corridors Specific Plan as part  of  the  2014  General  Plan  implementation.  The  subject  site  was  previously  occupied  by  a  134,000 square foot one‐story light industrial building, including an associated chemical storage building. The site was  redeveloped  into  647  residential  housing  units,  and  ground‐floor  commercial  development, representing over 70 units per acre of density. 312 of those units are currently under construction and expected  to  be  completed  by  2022.  Table  B‐7  below  demonstrates  the  redevelopment  scenarios  that support the potential for additional beds. Using the conservative approach of a 50% lot coverage approach, 453 beds would be possible at this site.

Table B‐7: 3505‐3531 Pomona Boulevard Redevelopment Scenarios Building Assumptions
for 2.07 acres (90,508
sq. ft)
Building Sq.

Footage at %
Lot Coverage
Avg. Beds/Sq.

Ft.

Capacity (1
person = 1
bed)
Remainder of Sq. Footage
of Open Space at % Lot
Coverage
@ 40% Lot Coverage  36,203  100  362  54,305
@ 50% Lot Coverage  45,254  100  453  45,254
@ 60% Lot Coverage  54,304  100  543  36,204
Assumptions:

1.  Assumes existing building is expanded or new construction.

2. The redevelopment scenarios assume construction of a one‐story building. A multi‐story building would likely contain   more capacity.

3. The 100 sq. ft. per bed ratio is a more conservative estimation of potential build out, compared with the Hope for Home facility.

Other  shelters  recently  constructed  in  Orange  County  also  use  a  100  sq.  ft.  per  bed  ratio,  so  it  is  a  reasonable  build  out assumption.

Project Roomkey
In  additional  to  the  bed  capacity  in  the  ES  Overlay,  the  City  actively  participates  in  Project  Roomkey, established in March 2020 as a statewide initiative that aims to provide non‐congregate shelter options for people experiencing homelessness, protect human life, and minimize strain on health care system capacity during the COVID‐19 pandemic.  In addition to hotels that had already agreed to shelter the homeless for

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐21
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
isolation, the State of California entered into a partnership with Motel 6 to secure additional motel rooms.

Of these Motel 6 locations, the current location at South Garey Avenue was selected as a participant for the Project Roomkey program. Since February 2021, the City of Pomona has allocated 21 rooms at Motel 6, which were obtained with vouchers provided through Project Roomkey. These vouchers are anticipated to continue through December 30, 2022.

Transitional  Housing
Government Code Section 65582 defines "transitional housing" as buildings configured as rental housing developments but operated under program requirements that call for the termination of assistance and recirculating of the assisted unit to another eligible program recipient at some predetermined future point in time, that shall be no less than six months from the beginning of assistance.

On  April  16,  2016,  The  City  adopted  ordinance  2016‐4224  which  amended  its  Zoning  Code  to  allow Transitional Housing to be considered a residential use of property, subject only to restrictions that apply to other residences of the same type (single‐family or multi‐family) in the same zone.

Supportive  Housing
The California Health and Safety Code defines supportive housing as housing with no limit on length of stay that  is  occupied  by  a  target  population,  and  that  is  linked  to  onsite  or  offsite  services  that  assist  the supportive  housing  resident  in  retaining  the  house,  improving  their  health  status,  and  maximizing  their ability to live and, when possible, work in the community. “Target population” means persons with lower incomes who have one or more disabilities, including mental illness, HIV or AIDS, substance abuse, or other chronic health conditions, or individuals eligible for services provided under the Lanterman Developmental Disabilities Services Act (Division 4.5, commencing with Section 4500, of the Welfare and Institutions Code, who  include  persons  diagnosed  with  a  developmental  disability  before  age  18)  and  may,  among  other populations, adults, emancipated minors, families with children, elderly persons, young adults aging out of the foster care system, individuals exiting from institutional settings, veterans, or homeless people. The Pomona Municipal Code does not address Supportive Housing by definition.

On  April  16,  2016,  The  City  adopted  ordinance  2016‐4224  which  amended  its  Zoning  Code  to  allow Supportive  Housing  as  a  residential  use  of  property,  subject  only  to  restrictions  that  apply  to  other residences of the same type (single‐family or multi‐family) in the same zone.

Low  Barrier  Navigation  Centers
AB 101 states that “The Legislature finds and declares that Low Barrier Navigation Center developments are essential tools for alleviating the homelessness crisis in this state and are a matter of statewide concern‐ .”  Low  Barrier  Navigation  Centers  are  defined  as  a  Housing  First,  low‐barrier,  service‐enriched  shelter focused  on  moving  people  into  permanent  housing  that  provides  temporary  living  facilities  while  case managers  connect  individuals  experiencing  homelessness  to  income,  public  benefits,  health  services, shelter, and housing. Low Barrier Navigation Centers are required as a use by right in areas zoned for mixed uses and nonresidential zones permitting multifamily uses if it meets specified requirements. The Pomona Municipal Code does not address Low Barrier Navigations Centers by definition. A program is included in

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐22
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Pro‐Housing Pomona Section 5 to ensure the City’s development standards allow Low Barrier Navigation Centers by‐right in all zones that permit mixed‐uses and non‐residential uses.

Farmworker  Housing
California Health and Safety Code Sections 17021.5 and 17021.6 generally require agricultural employee housing to be permitted by‐right, without a conditional use permit (CUP), in single‐family zones for six or fewer persons and in agricultural zones with no more than 12 units or 36 beds. The Pomona Municipal Code does not address Farmworker Housing by definition. A program is included in Pro‐Housing Pomona Section 5 to ensure the City’s development standards allow Farmworker Housing by‐right, without a CUP, in single‐family zones for six or fewer persons.

7. Housing for Persons with Disabilities
Both the Federal Fair Housing Amendment Act (FHAA) and the California Fair Employment and Housing Act require governments to make reasonable accommodations (that is, modifications or exceptions) in their zoning laws and other land use regulations to afford disabled persons an equal opportunity to housing.

State law also requires cities to analyze potential and actual constraints to the development, maintenance, and improvement of housing for persons with disabilities.

The Housing Element Update must also include programs that remove constraints or provide reasonable accommodations for housing designed for persons with disabilities.  The analysis of constraints must touch upon each of three general categories: 1) zoning/land use; 2) permit and processing procedures; and 3) building  codes  and  other  factors,  including  design,  location  and  discrimination,  which  could  limit  the availability of housing for disabled persons.

Reasonable  Accommodation
Reasonable accommodation in the land use and zoning context means providing individuals with disabilities or developers of housing for people with disabilities, flexibility in the application of land use and zoning and building regulations, policies, practices and procedures, or even waiving certain requirements, when it is necessary  to  eliminate  barriers  to  housing  opportunities.  For  example,  it  may  be  reasonable  to accommodate requests from persons with disabilities to waive a setback requirement or other standard of the  Zoning  Code  to  ensure  that  homes  are  accessible  for  the  mobility  impaired.  Whether  a  particular modification is reasonable depends on the circumstances.

The  Pomona  Municipal  Code  allows  for  reasonable  accommodations  for  group  facilities  only.  The  City recognizes that disabled individuals may benefit from the ability to live in group care facilities and that strict adherence  to  provisions  of  the  Zoning  Ordinance  could  result  in  the  exclusion  of  such  a  facility  from  a location particularly suitable to meeting the needs of certain disabled persons. Therefore, it is the policy of the City of Pomona to provide reasonable accommodation for persons with disabilities seeking fair access to housing in the application of regulations, policies, and processes set forth in Zoning Ordinance Section .5809‐14, Subsections A‐D. A person with disabilities is someone who has a physical or mental impairment that substantially limits one or more of such person's major life activities. Laws that protect persons with disabilities  against  discrimination  include  within  their  protection  persons  who  are  recovering  from

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐23
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
addictions  to  alcohol  or  narcotics  so  long  as  such  persons  are  not  currently  using  the  substances.  The following are considered regarding the reasonableness of the requested accommodation:
 Special need created by the disabilities
 Benefits that may result from the requested adjustment of a regulation or policy  Potential impacts on surrounding uses
 Physical attributes of the subject property and structures  Alternative accommodations that may provide equivalent benefits  Whether  the  requested accommodation would  impose  an  undue  financial  or  administrative burden on the City
 Whether the requested accommodation would require a fundamental alteration of the nature of a program

8. Development Fees
Residential developers are subject to a variety of permitting, development, and impact fees in order to access services and facilities as allowed by State law. The additional cost to develop, maintain, and improve housing  due  to  development  fees  result  in  increased  housing  unit  cost,  and  therefore  is  generally considered  a  constraint  to  housing  development.  However,  fees  are  necessary  to  provide  planning  and public services in Pomona.

The varying degrees of development fees result in location of projects and housing type. The presumed total cost of development is also contingent on the project meeting city policies and regulations and the circumstances involved in a particular development project application. Table B‐8 provides the planning processing fees and Table B‐9 provides the engineering and development fees.

Table B‐8: Planning Application Fees
Description  Planning Fees (1)  Public Works Fees (2)  Total Appeal (3)   $928.33  N/A  $928.33
Appeal of Single‐Family Owner‐Occupied
Project  $128.33  N/A  $128.33
Change of Zone  $5,536.33  $372  $5,908.33
Code Amendment  $5,536.33  $372  $5,908.33
Conceptual Development Plan  $5,627.33  $372  $5,999.33 Conditional Use Permit  $5,768.33  $372  $6,140.33
Conditional Use Permit (Single‐Family,
Owner Occupied)  $1,788.33  $372  $2,160.33
Conditional Use Permit for Alcohol Related
Use  $6,424.33  N/A  $6,424.33
Determination of Similarity  $816.33  N/A  $816.33
Development Review (Pre‐App)  $2,767.33 (4)  $855  $3,622.33 Development Plan Review  $4,727.42  $372  $5,099.42
Environmental
Assessment
Categorical Exemption  $535.33  N/A  $535.33
Initial Study and Negative
Declaration (5)  $2,038.33  N/A  $2,038.33
Initial Study and
Environmental Impact
Report (EIR) (5)
$532.33  N/A  $532.33

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐24
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table B‐8: Planning Application Fees
Description  Planning Fees (1)  Public Works Fees (2)  Total Final Development Plan  $2,605.33  $372  $2,977.33
General Plan Amendment  $5,536.33  $372  $5,908.33
General Plan Conformity  $503.33  $372  $875.33
Historic District Designation  $503.33 + $10/lot  N/A  Calculated at time of submittal
Home Occupation Permit  $120.33  N/A  $120.33
Landscape Plan Check  $582.33  N/A  $582.33
Major Certificate of Appropriateness  $503.33  N/A  $503.33 Major Oak Tree Permit  $503.33  N/A  $503.33
Major Site Development Permit (DPSP)  $6,381.33  $372  $6,753.33 Master Sign Program  $1,752.33  N/A  $1,752.33
Minor Certificate of Appropriateness  $53.33  N/A  $53.33 Minor Conditional Use Permit  $4,868.33  N/A  $4,868.33 Minor Deviation Variance  $487.33  N/A  $487.33
Minor Oak Tree Permit  $120.33  N/A  $120.33
Minor Site Development Permit (DPSP)  $4,868.33  $372  $5,240.33 Outdoor Dining Permit (DSPS R.O.W)  $253.33  N/A  $253.33 Public Use Permit  $5,768.33  N/A  $5,768.33
RV Parking Permit  $361.33  N/A  $361.33
Sign Permit  $120.33  N/A  $120.33
Sign Permit Variance  $2,923.33  N/A  $2,923.33
Single Historic Landmark Designation  $203.33  N/A  $203.33 Specific Plan Amendment  $5,536.33  $372  $5,908.33
Temporary Banner Permit  $13.33  N/A  $13.33
Temporary Use Permit  $396.33  N/A  $396.33
Tentative Tract Map  $5,768.33 + $35/lot  $306  Calculated at time of submittal
Time Extension  $812.33  N/A  $812.33
Time Extension for Single‐Family Owner‐
Occupied Project  $128.33  N/A  $128.33
Variance  $4,624.33  $372  $4,996.33
Variance for Single‐Family Owner‐
Occupied Project  $2,303.33  $372  $2,675.33
Zoning/Rebuild Letter  $153.33  N/A  $153.33
Notes:

1. Fees include any applicable surcharge.

2. Effective 9/14/2018 on listed applications.

3. This fee is a deposit. If the appeal is not set for a public hearing by the City Council, $570 of the deposit is returned to the applicant.

4. Fee credited towards application fee for project if planning application is submitted within 12 months of Development Review comment letter prepared by the Planning Division.

5. Fee does not include cost for consultant services or staff review. Staff review is calculated at 15% of the cost for consultant services.

Source: City of Pomona Planning Division Planning Application Fees, 2018

Table B‐9: Engineering Fees
Description  Fee
Certificate of Compliance  $922
Base Fee  $1,117

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐25
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table B‐9: Engineering Fees
Description  Fee
Lot Line Adjustment/Lot
Merger  Each Additional Lot  $142
Processing Easements  City is Grantee  $1,138
City is Grantor  $1,558
Processing Quitclaim  $1,027
Release of Lien  $141
Final Parcel Map  $4,526
Tract Map  $5,094
Vacation of Public ROW/Easement  $1,945
Encroachment Permit Processing  $173
Plan Check (in house)  6%
Review of Building Site Plans  $114
Review of Traffic Impact Study  Actual + 20%
Review of Environmental Document/SUSMP  Actual + 20%
Preferential Parking Request  $390
Traffic Control Plan Review  $109
Review of Grading Plan Check  $294
Address Assignment/Verification Request  $49
Sanitary Sewer
Connection (Impact Fee)
Per Linear Foot  $30
Additional Per Acre  $500
Development Meetings – Planning (per meeting)  $855
Design Review Meetings – PW  $855
CUP Process  $372
Subdivision Tentative Map Process  $306
Inspection Permit  4%
Re‐Inspection Fee  $53
Drive Approach
(Inspection)
Residential, standard width  $311
Residential, over width  $311
Reinstatement of Expired Permit  $49
Sewer Laterals
(Inspection)
Base Fee  $523
Per Linear Feet Over 30 LF  $0.79
Source: City of Pomona Resolution No. 2018‐108
In 2021 the City of Pomona underwent an analysis process and market review to update and revise the city’s Development Impact Fees (DIF). The primary policy objective of a development impact fee program is to ensure that new development pays the capital costs associated with growth.1 Prior to 2021, the City implemented a flat development fee per project type, the analysis and update changed the flat fee to a fee per unit. Updating the impact fee schedule intends to increase funding for citywide, development‐related improvements, such as on and off sites improvements, and to increase smart growth and provide services as development intensifies. The City’s adopted 2021 Impact fee schedule is shown below in Table B‐10.

While overall impact fees have increase for residential to a per unit fee, rather than a flat fee, the City took the following actions as to not create impediments for affordable and accessible housing:

1 City of Pomona, Development Impact Fee Update Study, April 13, 2021.

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐26
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
 A  deferral  and  waiver  program  to  waive  fees  for  inclusionary  units  required  under  the  City Inclusionary Housing Ordinance
 A deferral and waiver program to defer fees for 100% affordable projects, including but not limited to cost limits for low and very low‐income households in rental housing  To capture the appropriate impact of live/work units and not overburden a typically one‐person unit with excessive fees, it recommended to tie live/work units to the 500 square foot unit size or below
 Shift  to  collecting  impact  fees  when  the  certificate  of  occupancy  is  issued  to  allow  the  building industry to better manage increased fees
Table B‐10: Residential Development Impact Fees
Residential – Per
Dwelling Unit (Square
Feet)
Fee
Roadways  Traffic
Signals
Public
Safety  Parks  Storm
Drain  Water  Sewer  TOTAL
Less than 500   $6,807  $592  $2,284  $4,873  $45  $2,424  $2,427  $19,452 500 to 749   $6,807  $592  $2,644  $5,640  $45  $2,806  $2,809  $21,343 750 to 999   $6,807  $592  $3,227  $6,885  $45  $3,425  $3,429  $24,410 1,000 to 1,499   $6,807  $592  $3,972  $8,473  $45  $4,216  $4,221  $28,326 1,500 to 1,999   $10,210  $887  $4,307  $9,188  $78  $4,572  $4,577  $33,819 2,000 to 2,499  $10,210  $887  $4,469  $9,532  $78  $4,742  $4,748  $34,666 2,500 to 2,999  $10,210  $887  $4,680  $9,982  $78  $4,966  $4,973  $35,776 3,000 to 3,999  $10,210  $887  $4,866  $10,381  $78  $5,164  $5,170  $36,756 Source: City of Pomona Development Impact Fee Update Study (April 13, 2021).

The development fees associated with each project is dependent on the housing type, density, and intensity of use. In addition to these direct fees, the total cost of development is contingent on the project meeting the City’s policies and standards, as well as the project applicant submitting necessary documents and plans in a timely manner.

The estimated total development and impact fees for a typical 3,000 square foot single‐family residential project on a 9,000 square foot lot, assuming it is not part of a subdivision and is consistent with existing city policies and regulations, can range from $35,776 to $36,756. Estimated total development and impact fees for a typical 34,848 square foot multi‐family residential project with ten units on one acre of land, assuming it is consistent with existing city policies and regulations range from $398,28 to $400,066.

These estimates are illustrative in nature and that actual costs are contingent upon unique circumstance inherent in individual development project applications. Considering the cost of land in Pomona, and the International Code Council (ICC) estimates for cost of labor and materials, the combined costs of permits and fees range from approximately 6.24% percent to 6.51% percent of the direct cost of development for a single‐family residential project and 6.13% percent to 6.16% percent for a multi‐family residential project.

Direct costs do not include, landscaping, connection fees, on/off‐site improvements, shell construction or amenities, therefore the percentage of development and impact fees charged by the City may be smaller if all direct and indirect costs are included.

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐27
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update

9. On-/Off-Site Improvements
Site  improvements  in  the  City  consist  of  those  typically  associated  with  development  for  on‐site improvements  (improvements  within  the  lot  or  property  boundaries  specific  to  the  project  or development), and off‐site improvements which are required as a result of a development or project (curb, gutter,  sidewalk,  road  widening  and  upgrading;  stormwater  facilities;  and  traffic  improvements).  Thus, these are costs that may influence the sale or rental price of housing.

Because residential development cannot take place without the addition of adequate infrastructure, site improvement requirements are considered a regular component  of development of housing within the City. The majority of cost associated with on and off‐site improvements is reimbursed to the City in the form of Development Impact Fees as these improvements would impact public facilities such as water and sewer lines. In April 2021, the City conducted a Development Impact Fee Update Study so analyze impact fees needed to support future developments in the City through 2040. The study concluded that there is a reasonable relationship between the use of fee revenue and new developments – both residential and non‐ residential – and that the fees positively advance a legitimate City interest by enabling the City to provide public facilities to new developments.

Subdivisions are required to make the necessary dedications for streets right of way and improvements based  on  the  Official  Plan  of  Principal  Streets  and  Highways  and/or  Book  of  Official  Plan  Lines  and  are dependent on the location of the purposed project.

10. Building Codes and Enforcement
As of May 2021, the City has adopted the 2019 California Building Code as the basis of its building code, including the ancillary information within the tables, attachments, addendums, and footnotes. This would include the California Administrative Code, Building Code, Residential Code, Electrical Code, Mechanical Code,  Plumbing  Code,  Energy  Code,  Historical  Building  Code,  Fire  Code,  Existing  Building  Code,  Green Building Standards Code, and California Referenced Standards Code. The adoption of the California Building Code therefore ensures a consistent development standard that would be promoted throughout the State.

The City of Pomona does not have a local Ordinance which pertain to or affect the Building Code.

The  Code  Compliance  staff  investigate,  enforce,  and  resolves  exterior  property  maintenance  issues  in violation  of  State  and  Local  law.  Code  Compliance  also  abates  nuisances  and  hazardous  conditions throughout the City. Code Compliance’s goal is to obtain voluntary compliance.   Working together with property owners, tenants, other City Departments and outside agencies, Code Compliance continues to improve  the  quality  of  life throughout the community.   Code Compliance continues to assist the  Police Department  with  the  cleanup  of  homeless  encampments  and  the  shutdown  of  illegal  marijuana dispensaries throughout the City.  Code Compliance is able to resolve exterior property maintenance issues by voluntary compliance, citations, abatements, and civil/criminal prosecution.

11. Local Processing and Permit Procedures
The development community commonly cites the permit processing time as a contributor to the high cost of  housing.  Depending  on  the  magnitude  and  complexity  of  the  development  proposal,  the  time  that

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐28
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
elapses from application submittal to project approval may vary considerably. Factors that can affect the length  of  development  review  on  a  proposed  project  include  the  completeness  of  the  development application and the responsiveness of developers to staff comments and requests for information. Approval times  are  substantially  lengthened  for  projects  that  are  not  exempt  from  the  California  Environmental Quality Act (CEQA), require rezoning or general plan amendments, or encounter community opposition.

Applicants for discretionary entitlements are recommended to request a pre‐application meeting with the respective department to: confirm City requirements as they apply to the proposed project; review the City’s review process, possible project alternatives or revisions; and identify information and materials the City will require with the application, and any necessary technical studies and information relating to the environmental review of the project.

The City complies with PSA requirements that were revised per SB 330. There are now vesting application processes and limitations on timing for review based on the size of a residential project. Additionally, ADU law was recently revised limiting an agency's time to approve or act on the application to 60 days maximum.

Compliance with all these new time limits would reduce or remove many constraints to housing. The City is in compliance with all permit processing procedures and tries to limit review time from initial application to issuance building permits. Although the development community cites the permit processing time as a contributor to the high cost of housing, the City must be diligent in its review of development projects.

Review times from initial application to permit issuance is comparable to other Cities in the region. Permit processing time in the City does not create a constraint on the development of housing.

All  discretionary  entitlement  applications  are  first  reviewed  by  City  Staff  for  completeness,  and discretionary applications must then receive a recommendation through a staff report prior to a review by the appropriate authority. Various applications may also require public noticing and a public hearing. The typical timeframe for the discretionary review of a single‐unit for‐sale, a single‐unit rental, or a multi‐unit condo  or  rental  housing  project  is  six  months  followed  by  an  additional  six  to  12  months  of  ministerial processing for a total of 12 to 24 months. For ministerial projects, the typical timeframe is between six and 12 months.

The appropriate review process and requirements for each discretionary planning permit application is as follows:

Pre‐Applications and Inquiries
Prior to submitting a ministerial or discretionary permit application, prospective applicants often visit the Planning Counter to make inquiries or to formally request a pre‐approved review. The following pathways are typically followed as follows at this stage of development:

1. Zoning Information Letter: Applicants may formally submit for a Zoning Letter application. A letter will be drafted and issued to the applicant outlining the property development potential of a given parcel, or multiple parcels. A Zoning Information Letter is generally completed within 10 business days of an application.

2. Inquires: Applicants may make formal inquiries to Planning Counter staff by email, phone, or in person at City Hall, between the hours of 7:30 A.M. to 6:00 P.M., Mondays through Thursdays.

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐29
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Often,  Planning  Staff  may  schedule  a  formal  meeting  with  a  prospective  application  to  discuss project  details  in  greater  detail.  These  meetings  typically  involve  Senior  Staff,  the  Planning Manager, and Director of Development Services, and are scheduled as needed.

3. Pre‐Applications: For projects involving discretionary actions, a Pre‐Application may be filed with the  Planning  Division.  A  Pre‐Application  represents  an  initial  site  plan  review  from  all  City departments  and  serves  as  an  opportunity  for  an  applicant  to  receive  formal  comments  on  a project  to  determine  the  feasibility  of  a  full  submittal.  Pre‐Applications  generally  take  3  to  6 months.

Discretionary Review Process
The following process is typical for actions on housing development projections involving “discretionary” authority,  which  typically  involves  approval  by  the  Director  of  Development  Services  or  Planning Commission. Generally, this process for housing development projects ranges from 6 months to 12 months, depending on the complexity of the project.

Overall Steps

1. Applicant submits an application based on a Completeness Application Checklist to the Planning Counter.

2. The Planning Division reviews an application for completeness. If there are missing elements to the application, an “Incomplete Letter” is issued. This process is timed in accordance with the Permit Streamlining Act.

3. Once an application is deemed complete, the Planning Division reviews the submittal against all relevant ordinances. Correction letters are issued as needed to resolve any non‐compliance.

4. Concurrent to Planning review, a copy of the submittal is routed internally to Public Works, Building and Safety, Water Resources, Trash, Police, and Pomona Unified School District for comments. All comments are organized and shared with the applicant as part of review.

5. Concurrent to compliance review, the environmental review process occurs, for compliance with the California Environmental Quality Act, or CEQA.

6. Once an application meets compliance and completeness, and environmental review is completed, it  is  noticed  for  a  public  hearing,  which  may  include  a  public  notice  to  the  Inland  Valley  Daily Bulletin, and anywhere from a 400 to 1,000‐foot radius noticing to property owners and tenants.

7. A  public  hearing  is  conducted  at  the  appropriate  discretionary  body,  which  may  include  the Director of  Development  Services or  the Planning  Commission.  Applications involving  legislative actions such as zone changes, general plan amendments, require City Council approval.

Detailed Steps

1. Application Intake:
a. Within 30 days (as required of the California Permit Streamlining Act) of submittal, staff will determine if application is complete

2. Routing to Departments:
a. After completeness is determined, staff will route the project to other departments and request a review and comments. Departments include:
i. Building & Safety

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐30
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
ii. Public  Works  (Transportation  &  Development  Division,  Parks,  Solid  Waste, Environmental)
iii. Water Resources
iv. Streets and Solid Waste
v. L.A. County Fire/Land Development Unit (Fire prevention) vi. Submit through the website: (lacounty.gov)
vii. Pomona Police Department

3. Review:
a. Each department will conduct their own review concurrently. Planning staff will schedule a site visit to the location of proposed project

4. Comment Letter:
a. The applicant will be issued a “Comment Letter” with comments from Building & Safety, Public Works, Water Resources, and Streets & Solid Waste Department (L.A. County Fire issues comments separately).
b. The California Environmental Quality Act (CEQA) requires all California public agencies to identify  and  inform  the  public  if  the  construction  of  the  proposed  project  may  have  a potential significant environmental effect.
i. Staff will make the determination of appropriate environmental review process c. If no > No further action
d. If yes > Is it exempt?
i. Yes > No further action
ii. No > An initial study is prepared and determine whether:
 A Negative Declaration can be prepared
 A mitigated Negative Declaration
 An Environmental Information Review (EIR) is needed

5. Staff Analysis:
a. Staff  will  analyze  against  the  city’s  general  plan,  zoning  ordinance,  and  all  applicable development standards
b. If  corrections  are  required:  Once  correction  are  made  and  received  by  staff,  then  the project is determined to be ready for public hearing

6. Project is Ready for Hearing:
c. Public hearing notice is prepared and published
i. Notice is mailed to radius requirement
ii. Publish to local newspaper (Inland Valley Daily Bulletin)

7. Public Hearing:
a. Date of Public Hearing (Planning Commission)
i. 2nd and 4th Wednesday’s
b. If project is approved or denied, the 20‐day appeal period begins i. If appealed: Project goes to City Council
ii. If no appeals: Planner files all necessary documents

8. Entitlement is Closed (Approved or Denied)
a. If  approved,  applicant  can  now  submit  for  building  permits  to  Building  &  Safety Department for construction. Submittals to plan check must be made by the expiration date listed on the approved resolution.

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐31
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Ministerial Review Process
The  following  process  is  typical  for  actions  on  housing  development  projects  involving  “ministerial” authority, which is also known as “plan check.” Plan checks for housing development projects typically take 6 months to 12 months, depending on the complexity of the project.

1. Application Intake:
a. The  Building  and  Safety  Department  intakes  all  ministerial  applications  and  checks  for completeness.

2. Routing to Departments:
a. After completeness is determined, Staff will route the project to other departments and request a review and comments. Departments include:
i. Building & Safety
ii. Planning
iii. Public  Works  (Transportation  &  Development  Division,  Parks,  Solid  Waste, Environmental)
iv. Water Resources

3. Review:
a. Each department will conduct their own review concurrently. Planning staff will schedule a site visit to the location of proposed project if necessary.

4. Correction Letter (multiple letters may be needed:
a. Staff from each respective department issues a correction letter within 14 and 28 days to the  application,  requesting  a  revised  plan,  or  determining  that  the  plan  as  submitted  is satisfactory. If a revision is required, the applicant re‐submits back to Step 1.

Estimated Total Review Time to Permit Issuance
From  initial  pre‐application  and  inquiry  to  discretionary  action  to  ministerial  permit  issuance,  housing development projects take anywhere from 12 to 24 months on average in the City of Pomona. Projects that do not involve discretionary action generally take 6 to 12 months, while projects involving discretionary action take 12 to 24 months.

Post Permit Issuance and Construction
Upon permit issuance, an applicant may proceed with construction of the housing development project.

This  timeline  is  generally  dictated  by  the  applicant’s  own  readiness  to  pursue  construction,  market conditions, weather, labor, and other non‐governmental variables. As phases of construction are complete, the applicant requests inspections from respective City departments, such as Building and Safety and Public Works. Upon final completion of a housing development project, a final inspection is conducted by each City department, and a Certificate of Occupancy is issued.

Senate  Bill  35
California Senate Bill 35 (SB 35), codified at Government Code Section 65913.41, was signed on September 29, 2017 and became effective January 1, 2018. SB 35 will automatically sunset on January 1, 2026 (Section 65913.4(m)). The  intent  of SB 35  is  to  expedite  and facilitate construction  of affordable housing. SB 35

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐32
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
applies  to  cities  and  counties  that  have  not  made  sufficient  progress  toward  meeting  their  affordable housing goals for above moderate‐ and lower‐income levels as mandated by the State. In an effort to meet the affordable housing goals, SB 35 requires cities and counties to streamline the review and approval of certain qualifying affordable housing projects through a ministerial process.

When a jurisdictions has made insufficient progress toward their Above Moderate income RHNA and/or have  not  submitted  the  latest  Housing  Element  Annual  Progress  Report  (2018)  it  is  subject  to  the streamlined ministerial approval process (SB 35 (Chapter 366, Statutes of 2017) streamlining) for proposed developments  with  at  least  50  percent  affordability.  All  projects,  which  propose  at  least  50  percent affordable units within Pomona are eligible for ministerial approval under SB 35 as determined by the SB 35  Statewide  Determination  Summary.  To  be  eligible  for  SB  35  approval,  sites  must  meet  a  long  list  of criteria, including:
 A multifamily housing development (at least two residential units) in an urbanized area;  Located where 75% of the perimeter of the site is developed;  Zoned or designated by the general plan for residential or mixed use residential;  In  a  location  where  the  locality’s  share  of  regional  housing  needs  have  not  be  satisfied  by building permits previously issued;
 One that includes affordable housing in accordance with SB 35 requirements;  Consistent with the local government’s objective zoning and design review standards; and  Willing to pay construction workers the state‐determined “prevailing wage.” A project does not qualify for SB 35 streamline processing if:
 A coastal zone, conservation lands, or habitat for protected species;  Prime farmland or farmland of statewide importance;
 Wetlands or lands under conservation easement;
 A very high fire hazard severity zone;
 Hazardous waste site;
 Earthquake fault zone;
 Flood plain or floodway;
 A site with existing multi‐family housing that has been occupied by tenants in the last ten years or is subject to rent control; or
 A site with existing affordable housing.2
According to HCD’s SB 35 Statewide Determination Summary (based on APR data received as of June 25, 2019), the City of Pomona has not made sufficient progress towards its Above‐Moderate income RHNA and is  therefore  subject  to  SB  35.  The  City  is  subject  to  the  streamlined  ministerial  approval  process  for proposed  developments  with  at  least  10  percent  affordability.  No  projects  have  been  submitted  or processed between 2014 and 2021 using SB 35.

2 JD Supra Knowledge Center, “How California’s SB 35 Can Be Used to Streamline Real Estate Development Projects”, Accessed March 26, 2021.

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐33
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
D. Infrastructure Constraints
Another factor that could constrain new residential construction is the requirement and cost to provide adequate  infrastructure  (major  and  local  streets;  water  and  sewer  lines;  and  street  lighting)  needed  to serve new residential development.   In most cases, where new infrastructure is required, it is funded by the developer and then dedicated to the City, which is then responsible for its maintenance.  Because the cost of these facilities is generally borne by developers, it increases the cost of new construction, with much of that increased cost often “passed on” in as part of home rental or sales rates.

1. Dry Utilities
Electricity
The City of Pomona utilizes two providers for electricity resources, including Southern California Edison (SCE),  which  provides  electricity  to  much  of  Southern  California.  According  to  the  California  Energy Commission, SCE consumed approximately 80,912 million kilowatts per hour (kWh) of electricity in 2019.

SCE continues to provide energy to the state of California through a series of methods including oil and natural gas, renewable energy resources and alternative diverse supplies.

In  addition,  the  City  of  Pomona  created  in  2020  Pomona  Choice  Energy  to  offer  its  residents  and  local businesses  another  option  for  electricity.  Pomona  Choice  Energy  is  locally‐managed,  not‐for‐profit,  and offers  clean  energy  at  low  and  competitive  rates.  Revenue  from  the  program  is  reinvested  into  the community through local programs and benefits. Pomona Choice Energy offers customers the option to choose between 35% carbon free energy, 100% renewable energy, or self‐generated energy or customers who generate their own electricity through solar, wind, or other methods.

Natural  Gas
The Southern California Gas Company (SCGC) provides natural gas service to Pomona and is the nation’s largest natural gas utility provider with more than to 21.8 million consumers across 24,000 square miles throughout  Central  and  Southern  California.  As  a  public  utility,  SCGC  is  under  the  jurisdiction  of  the California Public Utilities Commission (CPUC) which regulates natural gas rates and natural gas services, including in‐state transportation over the utilities’ transmission and distribution pipelines system, storage, procurement, metering, and billing.  Most of California’s natural gas supply comes from out of the state.

SCGC is responsible for providing service to residential, industrial, and commercial customers in Pomona.

2. Water Supply and Wastewater Capacity
Water  Supply
According to the City’s General Plan, water service within the City is provided by the City’s Public Works Department with supply sources including groundwater, treated surface water, imported water and water conservation. Groundwater is the primary source of water supply for the City, providing approximately 70% of  the  water,  which  is  drawn  from  four  groundwater  basins,  including:  Chino  Basin,  Pomona  Basin, Claremont Heights Basin and Spadra Basin. In addition, 23% of water is supplied by imported water from

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐34
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
the Metropolitan Water District of Southern California (MWD), and 7% is local surface water from the San Antonio and Evey Canyon watersheds and is treated at the Pedley Water Treatment Plant. As documented by  the  City’s  Water  and  Recycled  Water  Master  Plan  (dated  May  2005),  the  City  anticipates  having  a sufficient water supply to meet the projected annual water demands in a dry year through the year 2025.

However,  by  establishing  higher  density  development  patterns  there  will  be  less  demand  for  water primarily due to lower outdoor watering/ irrigation needs.

The existing demand for recycled water within the City is approximately 5,595 acre‐feet per year, according to the  City’s  General Plan. Major users  of recycled water  in the City include Cal Poly  Pomona, Frank G.

Bonelli Regional Park, the City of Pomona Parks Department, Cal Trans, and Robert’s Ready Mix. The City expects to add new customers to its list of recycled water users, and they estimate future demand (through the year 2025) to be approximately 6,189 acre‐feet per year. This is a 10% increase compared to existing recycled water demand and, according to the May 2005 Water and Recycled Water Master Plan, the City is planning improvements to its existing recycled water system to be able to accommodate the additional demand.  These  improvements  include  replacement  of  pumps,  new  pipelines,  and  the  addition  of  new recycled water fire hydrants.

Wastewater
Wastewater  service  within  the  City  of  Pomona  is  provided  by  the  City’s  Public  Works  Department.

Wastewater from the  City’s system is  treated by the  Los Angeles  County Sanitation Districts (LACSD). A majority of the City’s wastewater is treated and disposed of at the LACSD’s Pomona Water Reclamation Plant (PWRP). Sewage effluent from the neighboring cities of La Verne and Claremont is also treated at the PWRP. The PRWP currently has a design capacity of 15 million gallons per day (mgd) and in 2012 treated an average flow of 8.7 mgd; the PWRP is currently operating below design capacity. In addition, the City operates four pump stations that feed into the PWRP. As noted within the May 2005 Sewer Master Plan, all four pump stations have sufficient capacity to meet existing and estimated future service requirements (to the year 2025). The May 2005 Sewer Master Plan outlines a Capital Improvement Plan for the pipeline system and improvements to the pump stations.

On April 13, 2021 the City adopted an updated development impact fee schedule which considered public infrastructure and resources as they are related to growth in Pomona. The study and fee schedule identified storm drain, water, recycled water, and sewer fees to ensure that new development funds its fair share of public  services  and  resources.  The  City  plans  to  use  the  revenue  collected  through  these  fees  to  fund improvements, updates and necessary maintenance for public utilities and water and sewer resources.

3. Public Service Constraints
As  cities  grow  population  and  households  increase  as  well  as  economic  opportunities  and  respective employees. Public services such as fire, police and emergency services are vital to the health and safety of both the resident and working community. Costs to maintain and support these public services are funded by resident and business taxes, however costs to increase infrastructure to support public services is often funded by the developer and can be passed along to owners and renters in upfront costs. Additionally, it is important that where growth occurs in a city there is connectivity, appropriate resources and services.

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐35
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Fire  and  Emergency  Services
Fire Prevention
According to the City’s General Plan, the Los Angeles County Fire Department (LACFD) serves the City of Pomona. LACFD operates nine divisions, 21 battalions, 160 staffed fire stations, and 11 fire suppression camps and answers over 282,000 emergency calls annually. The City of Pomona is part of the LACFD Division VIII, located on the eastern boundary of the Department’s jurisdiction.

Emergency Medical Services (EMS)
The LACFD is also responsible for providing emergency medical services throughout the City of Pomona.

The  LACFD  EMS  Bureau  was  created  to  address  the  growing  needs  across  the  County  and  currently comprises about 85 percent of the Department’s responses. The Department is committed to providing prompt, clinically skilled, and caring services to ensure positive outcomes for the whole community.

Police  Services
The Pomona Police Department provides law enforcement services to the community. Services include the following:
 Preserving and protecting life and property;
 Enforcing City, County, and Federal statutes, ordinances, and laws;  Investigating criminal activities;
 Apprehending criminals and recover stolen property;
 Providing programs to educate the public in crime prevention; and  Processing all parking citations.

The  Pomona  Police  Department  is  made  up  of  the  Administrative  Services  Department,  Investigative Services Department, and the Operations Division. The Operations Divisions’ Patrol Services represents the primary function of the Police Department and is primarily responsible for reporting to “in progress” crimes, assisting the community, conducting investigations, arresting perpetrators, and report on crimes.

The Community Programs group within the Police Department is responsible for educating the community on crime prevention and encouraging the formation of Neighborhood Watch Groups and Business Watch Groups as a method of deterring crime. Other community events hosted by the Community Programs team members include:
 Coffee with a Cop   Shred‐A‐Thon
 Citizen’s Academy   Drug Take Back
 National Night Out   Santa Cop
On April 13, 2021 the City adopted an updated development impact fee schedule which considered services related to growth in Pomona. The study and fee schedule identified a public safety facilities fee to ensure that  new  development  funds  its  fair  share  of  public  safety  facilities.  The  City  plans  to  use  public  safety

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐36
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
facilities fee revenue to construct improvements and acquire capital facilities and equipment to add to the system of public safety facilities to serve new development.3 E. Environmental Constraints
The City of Pomona is located in the valley between Angeles Nation Forest to the north, San Bernardino National Forest to the west, and Cleveland Nation Forest to the south. The City is susceptible to several potential environmental constraints to the development of housing, including geologic and seismic hazards, flooding, and fire hazards, all of which are detailed below.

1. Geologic and Seismic Hazards
The  City  is  located  within  the  northern  portion  of  the  Peninsular  Range  geomorphic  province,  which  is characterized by steep, elongated valleys and ranges that generally trend northwestward from the tip of Baja California to the Los Angeles Basin. Within the City of Pomona, natural hazards such as seismic and soils hazards, liquefaction, and landslides pose potential hazards to the community.

Seismic  Hazards
The City of Pomona, as with the rest of Southern California, is located within a seismically active region.

Faults and earthquakes present direct hazards from fault ruptures and ground shaking. According to the City’s General Plan Noise and Safety Section, the United States Geological Survey (USGS) estimates a 60 percent probability that an earthquake with a magnitude 6.7 on the Richter scale will occur in Southern California in the coming years.

Faults
The City of Pomona is located near several major active faults, including the San Andreas, Sierra Madre, and  Whittier‐Elsinore  fault  zones.  Active  faults  located  within  the  City  include  the  San  Jose,  Indian  Hill, Chino, and Central Avenue faults.

The  Noise  and  Safety  Element  of  the  General  Plan  identifies  the  San  Jose  fault  as  having  the  greatest earthquake  activity  probability.  While  this  fault  and  the  other  local  faults  in  Pomona  may  have  smaller probabilities of earthquake activity, large ruptures of the major active faults may trigger additional ruptures locally. The General Plan policies seek to ensure that new structures are built with consideration of the major hazards associated with earthquakes.

2. Flooding
As a result of extensive flooding in the 1930s due to the San Antonio Canyon floodplain, the City developed several miles of large flood control channels to protect the City from future flooding. The Noise and Safety

3 City of Pomona, Development Impact Fee Update Study, April 13, 2021.

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐37
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Element of the General Plan identifies localized inundation as the greatest concern for the community. Full failure or rupture of the San Antonio Dam would result in the flooding of eastern portions of Pomona. Full failure or rupture of the Live Oak Reservoir would also result in the flooding of northern portions of the City. However, both possible events are considered highly unlikely to occur. 100‐Year Floods
One‐hundred‐year floods are those that have 1/100 or one percent chance of occurring in any given year.

According to the Los Angeles County Public Works Flood Zone Determination Website, the City of Pomona is not located within a 100‐year flood zone.

Figure B‐1 illustrates the flood zones within the City of Pomona in relation to the proposed sites selected for future housing. There are no housing sites located within the 100‐year flood zone. The majority of the sites are located within the 500‐year flood zone. The 500‐year flood zone is considered an area of minimal flood hazard  and does not present a constraint to  the development of housing as the sites  are  located within an existing developed context.

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐38
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure B‐1: Flood Zones and Proposed Sites Map
Source: FEMA, Flood Zones SCAG, published by Southern California Association of Governments, 2019, accessed November 2021.

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐39
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update

3. Fire Hazards
Wildland Fires
The Noise and Safety Element of the General Plan identifies parts of the City as being susceptible to wildland fires due to hilly terrain, dry weather conditions, and plant cover. The southwestern corner of the City and the Ganesha Hills areas are identified as the most at risk of wildland fires, where even a small fire may quickly spread and threaten nearby residential areas.

Urban Fires
The  greatest  fire  hazard  threatening  residential  neighborhoods  are  for  those  located  near  the wildland/urban  interface  areas.  The  prevalence  of  open  space  and  steep  slopes  near  neighborhoods  in Philips  Ranch  and  Ganesha  Hills  create  higher  potential  risk  for  wildland  fires  affecting  residential communities.

Figure B‐2 maps the fire hazard severity zones identified within the City in relation to the proposed sites for future housing. Based on the map all of the housing sites except for one are located outside of the fire hazard severity zones. The one site that is located within a fire hazard severity zone is already designated for housing and located adjacent to existing developed land. Additionally, the City’s emergency response services can accommodate the planned increase in dwelling unit capacity.

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐40
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure B‐2: Fire Hazard Severity Zones and Proposed Sites Map

Source: VHFHSV in LRA, Cal Fire, May 2012.

Appendix B: Housing Constraints [DRAFT]   Page B‐41
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update

4. Summary of Environmen tal Constrai nts on Sites
The City has reviewed all sites identified in the sites inventory for the above environmental concerns and considerations as well as development regulation and land use restrictions. Additionally, each site has been reviewed for access to infrastructure, water, utilities and additional development constraints. Where the analysis  showed  increased  barriers  to  development  related  to  environmental  concerns,  infrastructure concerns or existing conditions/development concerns (such as slope and grading, hazardous surrounding uses, restrictive development standards, etc.) the sites were removed. The result is a list and analysis of sites which are most ripe for development or redevelopment for housing, a complete analysis of the sites is provided in Appendix C.