City Council / Housing Authority
February 7, 2022

AFFIRMATIVELY FURTHERING FAIR HOUSING

Appendix D

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐2 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Affirmatively Furthering Fair Housing
Beginning January 1, 2019, AB 686 established new requirements for all California jurisdictions to ensure that local laws, programs, and activities affirmatively further fair housing.  All Housing Elements due on or after January 1, 2021 must contain an Assessment of Fair Housing (AFH) consistent with the core elements of the analysis required by the federal Affirmatively Further Fair Housing Final Rule of July 16, 2015.

Fair housing is a condition in which individuals of similar income levels in the same housing market have like ranges of choice available to them regardless of race, color, ancestry, national origin, age, religion, sex, disability, marital status, familial status, source of income, sexual orientation, or any other arbitrary factor.

Under  State  law,  affirmatively  further  fair  housing  means  “taking  meaningful  actions,  in  addition  to combatting discrimination, that overcome patterns of segregation and foster inclusive communities free from barriers that restrict access to opportunity based on protected characteristics. These characteristics can include, but are not limited to race, religion, sex, marital status, ancestry, national origin, color, familiar status, or disability.

On  January  23,  2017,  the  City  and  Pomona  Housing  Authority  (PHA)  conducted  an  Assessment  of  Fair Housing (AFH). The City’s AFH included the following:
 Analysis of HUD‐provided data, local data, and other information.  Engaging the community in fair housing planning.
 Consultation with the agencies and organizations identified by Federal consultation requirements.  Assessment of fair housing issues and contributing factors.  Identification of fair housing priorities, goals, and recommendations to address issues.  Making any proposed analysis and the relevant documents, including the HUD‐provided data and any other data to be included in the AFH, available to the public.  A public review draft of the AFH for comment.

Fair Housing Outreach
The  AFH  contains  a  citywide  analysis  of  demographics,  housing,  and  specifically  fair  housing  issues  in Pomona. The City’s demographics and income profile, household and housing characteristics, housing cost and availability, and special needs populations were discussed in Appendix A.1: Housing Needs Assessment.

AFH  Outreach
The city employed community outreach efforts to publicize the development of the AFH and to engage the community by garnering relevant feedback on housing issues. Outreach efforts included the following:
 Citizen community meetings
 Meetings with Pomona Housing Authority (PHA) tenants
 Meetings with PHA Resident Advisory Board Members
 Consultation with local housing agencies
 Distribution of a Housing Discrimination Survey

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐3 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Community Meetings
The City conducted community meetings at Pomona City Hall from October 2016 through January 2017.

Meetings were publicized through the following:
 Distribution of flyers
 Information postings
 Email blasts
 Citywide flyer inserts
 Information on the City’s webpage
 Notices in local newspapers
Additionally, input from housing and service providers, housing professionals, local religious organizations, and local schools was solicited in early 2016 to ensure that the fair housing concerns of low and moderate income and special needs residents were addressed.

Housing Discrimination Survey
The City released a Housing Discrimination Survey throughout the community and on the City’s webpage, beginning  in  October  2016.  Additionally,  door  to  door  survey  distribution  was  conducted  in  Racially  or Ethnically Concentrated Areas of Poverty (R/ECAPs). The Survey was available in both English and Spanish.

Overall, a total of 724 persons responded to the Fair Housing Survey.

Community Input
The City garnered community input through the process and identified the following fair housing issues, as noted by the community:
 Disproportionate Housing Needs of Protected Classes and Lack of Affordable Housing  Use of Housing Choice Vouchers (HCV) (Formerly known as Section 8 Program)  Housing Discrimination Based on Race and Disabilities AFH  Identified  Fair  Housing  Issues
The AFH intended to identify fair housing issues in the City of Pomona through engagement and analysis of relevant data. Within the legal framework of Federal and State laws and based on the guidance provided by the HUD Fair Housing Planning Guide, impediments to fair housing choice can be defined as:

Any  actions,  omissions,  or  decisions  taken  because  of  age,  race,  color,  ancestry,  national  origin,  age, religion, sex, disability, marital status, familial status, source of income, sexual orientation, or any other arbitrary factor which restrict housing choices or the availability of housing choices; or Any actions, omissions, or decisions which have the effect of restricting housing choices or the availability of housing choices on the basis of age, race, color, ancestry, national origin, age, religion, sex, disability, marital status, familial status, source of income, sexual orientation, or any other arbitrary factor.

Development of the AFH involved an examination of the following seven HUD‐required fair housing issues and use of a template format AFH tool for narrative input:
 Segregation/Integration   Disability and Access Issues  Disparities in Access to Opportunity   Disproportionate Housing Needs

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐4 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
 Publicly Supported Housing Location and
Occupancy
 Racially or Ethnically Concentrated Areas
of Poverty (R/ ECAPs)
 Fair Housing Enforcement, Outreach
Capacity and Resources

The analysis yielded the following:
 Access  to  Decent,  Affordable,  and  Adequate  Housing:  Impediments  including  availability  of affordable units in range of unit sizes, location and type of affordable housing, lack of affordable, accessible housing in range of unit sizes, and location of accessible housing.  Public Policies and Regulatory Constraints to Housing Options: Impediments include land use and zoning laws which limit accessibility and availability of housing.  Public/Private  Investment:  Impediments  include  lack  of  private  investments  in  specific neighborhoods and lack of public investments in specific neighborhoods.  Fair Housing Services, Outreach/Education, and Enforcement: Impediments include lack of local private  fair  housing  outreach  and  enforcement,  lack  of  local  public  fair  housing  enforcement, private discrimination, and source of income discrimination.  Transportation and Access to Services: Impediments include access to financial services, lending discrimination,  location  of  employers,  location  of  environmental  health  hazards  and  location  of proficient schools and school assignment policies.

Previously Identified Local Contributing Factor
The  AFH  also  identified  the  following  local  contributing  factors  perceived  to  be  creating,  contributing, perpetuating, or increasing the severity of fair housing issues:
 Disproportionate  Housing  Needs  of  Protected  Classes  and  Lack  of  Affordable  Housing:  Housing Discrimination Based on Race and Disabilities: Residents commented that housing discrimination based on race and disabilities persist in the community. Minority, elderly, and disabled households in Pomona are disproportionately represented in the low‐income group, which subsequently leads to a lack of housing choice. While the City has been diligently working to expand the affordable housing inventory, the needs in the community remain unmet due to diminished funding.  Use of Housing Choice Vouchers (Section 8): A total of 1,110 households in Pomona rely on the assistance  to  afford  decent  and  adequate  housing;  including  low‐income  families,  persons experiencing  homelessness,  veterans,  transitional  aged  youth,  disabled  and  homeless  families, victims  of  domestic  violence,  and  persons/households  at‐risk  of  housing  instability.  The  HCV program is in high demand with a long waiting list of applicants. Not only do applicants have to wait a long time to receive a voucher, but once a voucher is available, it often takes a long time to find a  landlord  who  would  accept  it.  Voucher  use  is  primarily  concentrated  in  the  City's  central  and eastern neighborhoods.
 Housing  Discrimination  Based  on  Race  and  Disabilities:  Residents  commented  that  housing discrimination based on race and disabilities persist in the community. 2021 ‐2029  Housing  Element  Update  Outreach
In order to ensure the Housing Element reflects and meets the needs of the Pomona community, public input  was  sought  throughout  the  Housing  Element  update  process.  Multiple  rounds  of  outreach  were conducted using diverse methods. Due to the COVID‐19 pandemic, which occurred throughout the entirety

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐5 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
of the Housing Element update and resulted in in‐person activities being prohibited, all outreach efforts were shifted to virtual formats. As part of the 2021‐2029 Housing Element Update, the City held a variety of workshops, meetings, and engagement opportunities to solicit input and feedback from the community.

The  engagement  process  was  designed  to  be  accessible  to  all  persons,  therefore,  every  event  and  all information was provided in both English and Spanish. Additionally, the City provided details on the Housing Element through presentations provided at local organizations, community meetings and religious events.

A detailed overview of all outreach efforts is provided in Appendix A.2 of this Housing Element. 2021 ‐2029  Housing  Element  Summary  of  Comments
Comments received during all stakeholder interviews, webinars, surveys, office hours, and City meetings can be grouped into the following topics:
 Diverse Housing Challenges
o Pomona has unique housing challenges for its population. o There are increasing and changing racial Demographics. o There is are high rates of college students and recent graduates. o Pomona's  households  are  increasingly  female‐headed,  non‐family,  large,  and  multi‐ generational.
o Overall,  household  income  levels  in  Pomona  are  low  and  there  is  a  need  for  more accessible and affordable housing.
o Housing needs to address disabilities, extreme poverty, and homelessness.  Limited Housing Stock and Displacement
o The options for housing in Pomona are limited to mostly single detached units on single lots.
o There is a lot of multigenerational living in Pomona but there isn’t affordable housing. o There is limited availability of needed affordable housing. o  The  community  has  serious  concerns  about  displacement,  unstable  rent  prices,  tenant protections, and housing affordability.
 Environmental Justice
o The community identified key discrepancies in environmental quality throughout Pomona. o Existing  residential  uses  located  within  the  City’s  industrial  zones  face  increased environmental justice concerns and pollution burden.
 Neighborhood Conditions
o The community expressed various needs related to maintaining a high quality of life in their households and neighborhoods.
o Community  members,  City  Council  and  Planning  Commission  noted  the  importance  of smart  growth  and  the  necessity  to  provide  housing  near  jobs,  open  space  and  other community resources.

During the House Element update, all comments received were considered. Goals, policies and programs of the Housing Element were developed after the majority of the outreach had been completed so that they reflected community feedback. A summary of how each common topic comment was incorporated is as follows:

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐6 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
 Diverse Housing Challenges: Several programs were identified to address the unique and varying needs  of  the  diverse  Pomona  community.  Most  notably,  the  City  developed  Program  1.2A  to rework  and  entirely updated the Pomona Zoning Code for both consistence with state law  and requirement, but also to remove potential discriminator development practices and support a wide variety of housing development. Additionally, the City identified Program, 2.6B to develop a public online  housing  dashboard  to  provide  housing  resources  and  access  information.  Additional programs to  address diverse housing challenges  include: Programs 1.4A, 2.1A,  2.1B, 2.1C, 2.2B,

2.2C, 2.4A and 3.5A.
 Limited  Housing  Stock  and  Displacement:  Many  of  the  City’s  goals  and  policies  focus  on  both maintaining existing housing stock and increasing housing supply in Pomona. Specifically, the City has  developed  the  following  programs  support  the  maintenance  of  existing  housing:  Programs

2.3A, 2.3B, 2.3C, 2.3D, 2.3E, 2.6A and 4.3A. Each of these programs focuses on providing support to  property  owners  to  preserve  housing  stock  and  maintain  existing  affordability  covenants.

Additionally, the City developed Programs 1.3A, 1.4A, 1.4B, 1.4C, 2.4B, 2.4C, and 3.1A to reduce governmental constraints on housing development, support affordable housing development and increase housing opportunity throughout the City.
 Environmental Justice: Through engagement and data analysis, the City found that environmental justice was a primary concern among residents of lower income households. Therefore, the City created Program 5.1A. The program focuses on developing an Environmental Justice Element to be integrated into the Pomona General Plan.  The program will initiate and adopt a new element that  directly  addresses  environmental  justice  through  clear  policy  language  that  supports outcomes  that  reduce  pollution  burden  and  exposure  to  harmful  pollutants  for  all  Pomona households.
 Neighborhood Conditions: Smart growth was a key theme identified by stakeholders, residents, and City decision makers. During community engagement, participants noted that access to jobs, parks and open space, and transit and transportation options were importance when considering where housing should go. The City developed a robust sites analysis that identifies appropriate lots throughout the City to increase housing which is supported by infrastructure, open space, essential retail and transit (Program 1.1A and 1.1C). Additionally, to improve neighborhood conditions and develop sense of place throughout the community, the City developed Programs 4.1A, 4.1B, 4.2A,

4.4A and 4.5A.

Assessment of Fair Housing Issues
Lending Practices
Table  D‐1  below  displays  the  disposition  of  loan  applications  for  the  Los  Angeles‐Long  Beach‐Glendale MSA/MD,  per the 2019  Home Mortgage  Disclosure  Act report. According  to the data,  applicants in  the 120% MSA/MD median income range or more had the highest rates of loans approved. Of that income category,  applicants  who  reported  White  had  the  highest  percentage  of  approval  and  the  number  of applications.  Applicants  in  the  less  than  50%  MSA/MD  median  income  range  experienced  higher percentages  of  denied  loans  than  other  income  categories.  Key  findings,  as  shown  in  the  table  below include:

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐7 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
 Low Income applicants (less than 50 percent of the MSA/MD median income) are more likely to have a loan application denied, the highest rates of denial were among Native Hawaiian/Pacific Islander (67 percent) and American Indian and Alaska Natives (58.3 percent).  Above moderate‐income applicants (100+ percent of the MSA/MD median income) experienced the highest rates of loan approvals. However, Native Hawaiian/Pacific Islander and American Indian and Alaska Native applicants in the above moderate‐income category still experienced high rates of loan denial (above 30 percent denial for applicants making 100‐119% of the MSA/MD median income and above 20 percent denial for applicants making 170%+ of the MSA/MD median income).  Across  all  income  categories,  applicants  who  identified  as  White  had  the  highest  rates  of  loan approvals.
 Overall, applicants who identified as white made the majority of all loan applications, followed by applicants who identified as Hispanic or Latino.

Table D‐1:  Disposition of Loan Applications by Race/Ethnicity and Income ‐ LOS ANGELES‐LONG BEACH‐GLENDALE MSA/MD
Applications by Race/Ethnicity   Percent
Approved
Percent
Denied
Percent
Other  Total (Count)
LESS THAN 50% OF MSA/MD MEDIAN INCOME
American Indian and Alaska Native  24.2%  57.3%  18.5%   178 Asian  36.5%  42.1%  21.3%   1,932
Black or African American  42.0%  28.8%  29.2%   2,120
Native Hawaiian or other Pacific Islander  20.3%  67.0%  12.6%   182 White  44.1%  30.9%  24.9%   11,384
Hispanic or Latino  39.0%  36.2%  24.8%   6,559
50‐79% OF MSA/MD MEDIAN
American Indian and Alaska Native  37.0%  43.3%  19.7%   238 Asian  44.3%  34.1%  21.6%   2,873
Black or African American  42.8%  32.2%  25.0%   2,367
Native Hawaiian or other Pacific Islander  22.8%  62.2%  15.0%   254 White  49.0%  28.3%  22.7%   14,902
Hispanic or Latino  44.6%  32.5%  22.9%   10,611
80‐99% OF MSA/MD MEDIAN
American Indian and Alaska Native  41.4%  33.3%  25.2%   111 Asian  51.1%  27.4%  21.5%   1,611
Black or African American  47.3%  27.3%  25.4%   1,124
Native Hawaiian or other Pacific Islander  35.5%  47.3%  17.2%   93 White  53.6%  23.4%  23.0%   6,887
Hispanic or Latino  50.1%  26.7%  23.2%   4,974
100‐119% OF MSA/MD MEDIAN
American Indian and Alaska Native  42.0%  32.1%  25.9%   352 Asian  60.5%  19.9%  19.5%   5,869
Black or African American  49.9%  23.7%  26.3%   3,579
Native Hawaiian or other Pacific Islander  40.9%  39.9%  19.2%   291 White  60.1%  17.9%  22.0%   25,143
Hispanic or Latino  56.4%  20.7%  22.9%   16,541
120% OR MORE OF MSA/MD MEDIAN
American Indian and Alaska Native  48.9%  23.9%  27.2%   871 Asian  62.9%  14.3%  22.8%   35,764
Black or African American  55.0%  19.5%  25.5%   11,611

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐8 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table D‐1:  Disposition of Loan Applications by Race/Ethnicity and Income ‐ LOS ANGELES‐LONG BEACH‐GLENDALE MSA/MD
Applications by Race/Ethnicity   Percent
Approved
Percent
Denied
Percent
Other  Total (Count)
Native Hawaiian or other Pacific Islander  54.2%  23.3%  22.5%   1,052 White  64.9%  13.5%  21.7%   135,203
Hispanic or Latino  60.4%  16.5%  23.1%   42,722
TOTAL  59%  18.5%  22.6%  347,398
Source: Consumer Financial Protection Bureau, Disposition of loan applications, by Ethnicity/Race of applicant, 2019.

Fair Housing Enforcemen t and Outreach Capacity
The  City  of  Pomona  provides  access  to  fair  housing  assistance  through  the  Housing  Rights  Center.  The Housing Rights Center (HRC) is the nation's largest non‐profit civil rights organization dedicated to securing and promoting Fair Housing. HRC actively supports and promotes freedom of residence through education, advocacy, and litigation, to the end that all persons have the opportunity to secure the housing they desire and  can  afford,  without  regard  to  their  race,  color,  religion,  gender,  sexual  orientation,  national  origin, familial status, marital status, disability, ancestry, age, source of income or other characteristics protected by law. The City of Pomona is in compliance with existing fair housing laws. There have been no findings against the City of Pomona from the U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) Office of Fair Housing and Equal Opportunity (FHEO) or from the State Department of Fair Employment and Housing (DFEH).

HRC  provides  programs  and  services  focused  on  eliminating  housing  discrimination,  providing  general housing  assistance,  and  counseling,  education,  and  outreach  activities  to  residents  in  the  Los  Angeles County. In recent years, the Housing Rights Center has performed the following in the region:
 Housing Counseling
 Discrimination Investigation & Disability Accommodations  Community Workshops and Events
 Monthly Rental Listing
The City of Pomona also provides informational fact sheets and flyers regarding fair housing rights, in both Spanish  and  English.  The  City  is  committed  to  mitigating  fair  housing  issues  and  discrimination  in  the community and increasing fair housing access and opportunity.

The City of Pomona and the HRC investigate fair housing complaints within the City. Periodic testing is also done in conjunction with fair housing investigations. The Investigations Department of HRC conducts fact finding  investigations  and  proposes  potential  solutions  for  victims  of  housing  discrimination.  HRC  case resolutions include:
 Mediation
 Conciliation
 Referral to state and federal administrative agencies, or  Referral to HRC’s Litigation Department

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐9 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
From 2009 to 2016, HRC provided direct services to 2,795 persons, of which 188 inquiries were individuals alleging housing discrimination in Pomona. After thoroughly screening and counseling the 188 complaints, HRC opened 58 fair housing cases. The top three discrimination biases were physical disability (53 percent), mental disability (19 percent), and race (14 percent). HRC conducted investigations on the 58 cases. In their findings, about 64 percent of investigations found the cases sustained allegations, while 15 percent had inconclusive  evidence,  and  another  21  percent  were  still  pending.  Nearly  45  percent  of  the  cases  with evidence  of  discrimination  closed  as  successfully  conciliated  resulting  from  both  the  complainant  and respondent agreeing to a resolution. In 21 percent of cases no enforcement action was possible. In the remaining cases the client withdrew (seven percent of all cases), and roughly 28 percent of cases were still pending.

During the update of this Housing Element, the City reached out to all agencies with track and record fair housing complaints, for 2018 through 2021 the following fair housing data is available:
 From 2018‐19 30 Pomona residents were served, a majority of which involved discrimination due to a physical disability.
 From 2018‐2019 30 fair housing complaints were made; 10 of the fair housing complaints were remedied via reasonable accommodation and 2 complaints underwent investigation.  From 2019‐2020 28 Pomona residents were served, a majority of which involved discrimination due to a physical disability or income.
 From  2019‐2020  28  fair  housing  complaints  were  made;  2  of  the  fair  housing  complaints  were remedied via reasonable accommodation and 8 complaints underwent investigation  From 2020‐2021 33 Pomona residents were served, a majority of which involved discrimination due to a physical disability
 From  2020‐2021  33  fair  housing  complaints  were  made;  1  of  the  fair  housing  complaints  was remedied via reasonable accommodation and 1 complaint underwent investigation.

Table D‐2: Fair Housing
2018‐2019
Activity  # of Served Clients For
Fiscal Year  Type of Service Provided and Summary/Outcome Investigations  12  8 Physical Disability, 2 Mental Disability 1 Gender, 1 Race
Remedies  12  10 Reasonable Accommodations, 2 Investigations Tests of Fair Housing  0  N/A
Findings  9  9 Sustain Allegations, 3 Inconclusive Evidence Settlements  0  N/A
Judgements  0  N/A
Complaints  30  21 Physical Disability, 5 Mental Disability, 1 Familial Status, 1 Gender, Race
2019‐2020
Activity  # of Served Clients For
Fiscal Year  Type of Service Provided and Summary/Outcome Investigations  10  7 Source of Income (Section 8), 1 Race 1 Mental Disability , 1 Physical Disability
Remedies  10  8 Investigations , 2 Reasonable Accommodations

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐10 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Tests of Fair Housing  7  7 Phone Tests
Findings  10  5 Sustains Allegations , 4 Inconclusive Evidence , 1 Pending Settlements  0  N/A
Judgements  0  N/A
Complaints  28  8 Physical Disability, 7 Source of Income (Section),  6 Mental Disability, 2 Race , 1 Color , 1 Arbitrary
2020‐2021
Activity  # of Served Clients For
Fiscal Year  Type of Service Provided and Summary/Outcome Investigations  2  1 Physical Disability, 1 Source of Income (Section 8) Remedies  2  1 Investigation, 1 Reasonable Accommodation Tests of Fair Housing  0  N/A
Findings   1 Pending, 1 Sustains Allegation
Settlements  0  N/A
Judgements  0  N/A
Complaints  33
20 Physical Disability, 5 Mental Disability, 4 Race
1 Familial Status, 1 Marital Status, 1 Sexual Orientation, 1 Source of Income (Section 8)
Source: City of Pomona, Inland Fair Housing and Mediation Board, Housing Rights Center.

Analysis of Federal, State, and Local Data and Local
Knowledge
Summary  of  Local  Knowledge
Fair  housing  issues  may  exist  in  Pomona  due  to  development  patterns,  population  growth,  economic changes,  or  other  external demographic shifts. Additionally, programs and policies shape cities  and can exacerbate fair housing issues that are brought on by other external factors. The City of Pomona is a diverse community that has shifted and changed over the last 100 plus years.  Based on the City’s records, Pomona began as a 13 square mile city in 1888 and as of 2022 is nearly 23 square miles. Since 1888, the City has undergone  78  individual  annexations  totaling  roughly  10  additional  square  miles  of  land.  The  spatial patterns  associated  with  these  annexations  may  have  a  correlation  to  the  demographics  and socioeconomics and environmental burden of existing neighborhoods.

For example, the area generally west of Dudley Street and South of Interstate 10 and East of Interstate 71 was not originally part of Pomona but was slowly brought into the City through a series of 24 annexations (shown in Figure D‐1, Inset A), from 1952 to 1980. As each of these 24 plots of land were under Los Angeles County unincorporated regulation, it is reasonable to conclude that it both led to an uneven and scattered spatial  pattern  of  roads,  infrastructure,  and  cohesive  neighborhood  formation,  and  did  not  represent  a coordinated  or  intentional  investment  from  Pomona  to  support  these  neighborhoods  into  Cityhood.

Moreover,  early  annexations  were  ultimately  burdened  by  expansions  of  multiple  Interstate  highways, which  brought  additional  vehicular  lane  traffic  closer  to  neighborhoods  and,  over  time,  exacerbated pollution burden. For example, the Westmont neighborhood in West Pomona, brought into the City in the

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐11 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
1940’s (Annexation No. 2 and No. 4 ‐ Figure D‐1, Inset B), was ultimately divided by the Interstate 71, which has subsequently increased in capacity and split the neighborhood into western and eastern regions.

Similarly,  in  South  Pomona,  a  series  of  annexations  (No’s  3,  5,  7,  11,  19,  and  22‐  Figure  D‐1,  Inset  C) expanded the City south of Olive Street, leading to the construction of tract housing in the 1950’s. These homes were ultimately adjacent to an expanding Interstate 60, which brought pollution burden closer to these communities. It is important to note, though, that it may not have been foreseen at the time that placement  of  neighborhoods  near  burgeoning  Interstates  would  create  known  pollution  burdens,  and much of the research and evidence from the last 30 years has aided the City in better understanding the impact of near highway pollution on Pomona’s communities, as further evidenced in the CalEnviroScreen modeling by the State of California Office of Environmental Health and Hazard Assessment (OEHHA).

In  contrast,  the  annexation  of  Phillips  Ranch  into  the  City  in  1968  was  a  more  intentional,  purposeful addition  insofar  as  it  represented  a  master  planned  community  built  over  phases,  driven  by  specific developers (See No. 62). This annexation represented mostly single unit tract housing that ultimately led to the proliferation of single‐family home sales through the 1970s, 80s, and 90s, largely coordinated and planned, including the provision of roads, utilities, open space, and infrastructure.

Moreover,  the  City  has  evidence  to  show  the  “red  lining”  of  neighborhoods,  which  restricted  home ownership  opportunities  within  specific  neighborhoods  by  race,  was  practiced  in  Pomona.  The  City,  in coordination with the Claremont Lincoln University, cataloged this redlining history in a 2021 Story Map entitled “Structural Racism and Land Use and Policies in Pomona, California.”1 In the Los Angeles County redlining  map,  cities  had  their  residential  neighborhoods  graded.  The  Homeowners  Loan  Corporation (HOLC)  graded  200  metropolitan  cities  across  the  United  States.  Areas  of  Pomona  were  graded  from  A through D, with A being more desirable for investment. Again, this desirability included race as a factor. For example, the area south of Pomona Civic Center generally bounded south of Seventh Street and Grand from north and south and White Avenue and Thomas Street east to west was graded “D: Hazardous.” The description  from  HOLC  states  that  “this  is  another  area  which  has  degenerated  due  to  infiltration  of Mexicans. It differs from the other Mexican district in Pomona in that the improvements were not built in the  typical  Mexican  farm  labor  shack  type  but  are  the  relics  of  a  once  acceptable  neighborhood.”  In contrast, the area known today as Ganesha Hills, graded “A: Best,” described the area as “provides for the architectural supervision of plans for improvements and protects against racial hazards.” The City’s Story Map concludes that “these grades are a great representation of the tools of redlining: making it difficult or impossible  for  people  in  certain  areas  to  access  mortgage  financing  and  thus  become  homeowners.

Redlining  directed  both  public  and  private  capital  to  native‐born  white  families  and  away  from  African American  and  immigrant  families.  As  home  ownership  was  arguably  the  most  significant  means  of intergenerational wealth building in the United States in the 20th century, these redlining practices from eight decades ago had long‐term effects in creating wealth inequalities that we still see today.” In addition to redlining and annexation history, the City in the 1950’s zoned land in the eastern edge of the City as  light and general  industrial, which led to the  proliferation  of warehouses, trucking facilities, and

1 https://storymaps.arcgis.com/stories/c5b6b05808014b5a9e24cf82b2a4dd1b

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐12 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
waste and recycling facilities. However, this zoning was on land that also included existing single and multi‐ unit housing, which ultimately increased the pollution burden on these legally non‐conforming homes.

In summary,   a number of practices, policies and economic and demographic shifts may have created or exacerbated fair housing conditions and issues in the City of Pomona. A further analysis using available State and Federal data is below, followed by a summary of contributing factors to fair housing.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐13 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐1: City of Pomona, Annexations

Source: City of Pomona, Annexation Map.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐14 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Integration  and  Segregation  Patterns  and  Trends
The dissimilarity index is the most commonly used measure of segregation between two groups, reflecting their relative distributions across neighborhoods (as defined by census tracts). The index represents the percentage  of  the  minority  group  that  would  have  to  move  to  new  neighborhoods  to  achieve  perfect integration of that group. An index score can range in value from 0 percent, indicating complete integration, to 100 percent, indicating complete segregation. An index number above 60 is considered to show high similarity and a segregated community.

It is important to note that segregation is a complex topic, difficult to generalize, and is influenced by many factors.  Individual  choices  can  be  a  cause  of  segregation,  with  some  residents  choosing  to  live  among people of their own race or ethnic group. For instance, recent immigrants often depend on nearby relatives, friends, and ethnic institutions to help them adjust to a new country.  Alternatively, when White residents leave  neighborhoods  that  become  more  diverse,  those  neighborhoods  can  become  segregated.  Other factors, including housing market dynamics, availability of lending to different ethnic groups, availability of affordable housing, and discrimination can also cause residential segregation.

Data  from  the  Brown  Diversity  and  Disparities  report2  shows  that  from  1980  through  2010  the  City  of Pomona became increasingly diverse. In 1980, the Non‐Hispanic White population totaled 46.7 percent of the overall population and decreased to about 13.5 percent in 2010. On the other hand, in the same period, the Hispanic population increases from 30.5 percent (1980) to 70.5 percent (2010). Additionally, while the total populations for those who identified as Asian increased from 1980 to 2020, 2.4 percent to 9.1 percent, the total population of those who are Non‐Hispanic Black decreased from 18.6 percent to 7.3 percent. In 2019,  the  Non‐Hispanic  Black  population  totaled  about  5.3  percent  of  the  population.3  The  continued decrease in the Black population and increase in the Hispanic population is consistent with demographics trends for the greater Los Angeles region. In 1980, the Non‐Hispanic Black population equaled 12.4 percent of the overall population of the Los Angeles Metropolitan Statistical Area (MSA) and the Hispanic population totaled 27.7 percent. By 2010, the Black population totaled 8.9 percent whereas the Hispanic population increased to 47.7 percent.4   According to 2019 ACS data, the total Non‐Hispanic Black population in Los Angeles was 7.7 percent and the total Hispanic population increased to 48.6 percent.

Figure D‐2 shows the dissimilarity between each of the identified race and ethnic groups and Pomona’s White  population,  the  higher  scores  indicate  higher  levels  of  segregation  among  those  race  and  ethnic group. The White population within Pomona make up most of the City’s population at approximately 47.5 percent, where 10.8 percent are White (non‐Hispanic or Latino) according to 2019 American Community Survey (ACS) estimates.

The  race  and  ethnic  groups  with  the  highest  scores  were  the  Native  Hawaiian  Population  (53.4)  and Hispanic population (44.9). Additionally, those who reported Other and the American Indian population

2  Spatial Structures in the Social Sciences, Brown University. City of Pomona. Accessed Online: January 17, 2022. 3 American Community Survey, 5‐Year Estimates, Demographic ad Housing Estimates, 2019. 4 Spatial Structures in the Social Sciences, Brown University. Los Angeles‐Long Beach‐Glenda MSA. Accessed Online: January 17, 2022.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐15 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
had dissimilarity indices of 45.7 and 42.7 respectively. These scores correlate directly with the percentage of people within that racial or ethnic group that would need to move into a predominately White census tract in order to achieve a more integrated community.  For instance, 53.4 percent of the Native Hawaiian population  would  need  to  move  into  predominately  White  census  tract  areas  to  achieve  “perfect” integration or 44.9 percent of the Hispanic population would need to move into the predominantly White census tract areas for perfect integration.

The Department of Housing and Community Development (HCD) considers dissimilarity index sores above 30 as moderate segregation and scores above 60 high segregation. While the City of Pomona has no racial or ethnic populations with a dissimilarity index above 60, all populations have a score above 30, meaning all groups experience moderate segregation from the White population. While segregation may be a result of  ethnic  enclaves  or  persons  of  similar  cultures  living  nearby,  there  is  often  increased  likelihood  that segregated areas have fewer access to essential resources. Moderate levels of segregation in Pomona likely increase fair housing issues for the nonwhite population as they may be further from essential retail, lack access to transit or have reduce mobility options, and may be further from economic opportunity or job centers.  As  a  part  of  Pomona’s  efforts  to  further  fair  housing,  the  City  will  provide  increased  targeted outreach to the City’s minority residents.

Figure D‐2: Dissimilarity Index with White Population in Pomona

Census Scope, Social Science Data Analysis Network
Racially  or  Ethnically  Concentrated  Areas  of  Poverty  (R/ECAP) To assist communities in identifying racially/ethnically concentrated areas of poverty (R/ECAPs), HUD has developed a census tract‐based definition of R/ECAPs. The definition involves a racial/ethnic concentration threshold and a poverty test. The racial/ethnic concentration threshold is straightforward: R/ECAPs must

33.2 42.7

36.1 53.4

45.7 44.9
0 1 02 03 04 05 06 0
Black*
American Indian*
Asian*
Native Hawaiian*
Other*
Hispanic
Black* American
Indian* Asian* Native
Hawaiian* Other* Hispanic
Dissimilarity Index with Whites 33.2 42.7 36.1 53.4 45.7 44.9

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐16 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
have a non‐white population of 50 percent or more. Regarding the poverty threshold, Wilson (1980) defines neighborhoods of extreme poverty as census tracts with 40 percent or more of individuals living at or below the poverty line.5 Because overall poverty levels are substantially lower in many parts of the country, HUD supplements this with an alternate criterion. Thus, a neighborhood can be a R/ECAP if it has a poverty rate that  exceeds  40  percent%  or  is  three  or  more  times  the  average  tract  poverty  rate  for  the metropolitan/micropolitan area, whichever threshold is lower.

Location of residence can have a substantial effect on mental and physical health, education opportunities, and economic opportunities. Urban areas that are more residentially segregated by race and income tend to  have  lower  levels  of  upward  economic  mobility  than  other  areas.  Research  has  found  that  racial inequality is thus amplified by residential segregation.6 However, these areas may also provide different opportunities, such as ethnic enclaves providing proximity to centers of cultural significance, or business, social networks, and communities to help immigrants preserve cultural identify and establish themselves in new places.  Overall, it is important to study and identify these areas in order to understand patterns of segregation and poverty in a City.

Figure  D‐3  below  displays  the  R/ECAP  analysis  of  the  Pomona  area.  The  figure  shows  there  are  three pockets of racially or ethnically concentrated areas of poverty in the City. The map identifies census tracts 402702, 402304, and 403200 as R/ECAP areas. Table D‐3 below is a demographic breakdown of each tract.

Table D‐3: R/ECAP Demographics by Census Tract
Census
Tract ID
Median
Family
Income %
2020
Median
Family
Income
Tract
Median
Family
Income
Tract
Population
Tract
Minority
%
Minority
Population
Owner
Occupied
Units
1‐ to 4‐
Family
Units
4027.02  50.25  $77,300  $38,843  6,487  94.17  6,109  291  968 4023.04  54.38  $77,300  $42,036  4,041  94.06  3,801  277  775 4032.001  NA  $77,300  NA  738  50.41  372  0  0
Notes:

1. Census tract 4032.00 has a low density popualtion and is sparsley populated, while this census tract may have qualified as a R/ECAP based on the available data the population statistics reflect a more rural setting as there are no owner occupied units and no data for income.

Source:  Federal  Financial  Institutions  Examintation  Council,  2020  FFIEC  Census  Report  –  Summary  Census  Demographic Information.

For comparison, Table D‐4 provides the same demographic breakdown for a moderate resource and high income census tract, census tract 403317. Comparative analysis identifies the following:
 The median family income in census tract 403317 was 150% greater than Pomona’s 2020 median family income, which is about three times greater than the 2020 median family incomes of the R/ECAP census tracts.

5 Wilson, William J. (1980). The Declining Significance of Race: Blacks and Changing American Institutions. Chicago: University of Chicago Press
6 Schulz, A. J., Williams, D. R., Israel, B. A., & Lempert, L. B. (2002). Racial and spatial relations as fundamental determinants of health in Detroit. The Milbank quarterly, 80(4), 677–iv. https://doi.org/10.1111/1468‐0009.00028

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐17 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
 The population of census tract 403317 is similar to R/ECAP census tract 402304 both of which are smaller than R/ECAP census tract 402702 by about 2,000 people.  All  of  the  R/ECAP  census  tracts  have  minority  populations  constituting  about  95  percent  of  the tracts’  populations,  whereas  the  minority  population  of  census  tract  only  makes  up  about  80 percent of the tract’s total population.
 The number of owner‐occupied housing units in census tract 403317 was significantly greater by about 1,000 units than the number of owner‐occupied units in the R/ECAP census tracts.  Similarly, the number of 1‐ to 4‐ family units in census tract 403317 was significantly greater than the number of 1‐ to 4‐ family units in the R/ECAP census tract.

Table D‐4: Non‐R/ECAP Demographics ‐ Census Tract 4033.17 Census
Tract ID
Median
Family
Income %
2020
Median
Family
Income
Tract
Median
Family
Income
Tract
Population
Tract
Minority
%
Minority
Population
Owner
Occupied
Units
1‐ to 4‐
Family
Units
4033.17  150.34  $77,300  $116,213  4,514  79.82  3,603  1,270  1,496 Source:  Federal  Financial  Institutions  Examintation  Council,  2020  FFIEC  Census  Report  –  Summary  Census  Demographic Information.

Redlining practices in Pomona may have led to communities of color to rental housing as the only viable option for housing, and away from home ownership opportunities. These rental opportunities may be in areas  that  were  not  necessarily  part  of  the  original  spatial  pattern  of  the  City,  but  in  areas  that  were eventually incorporated and pieced together from disparate County tracts. This could have exacerbated the ability for the neighborhoods to have coordinated, targeted investments in infrastructure (road, sewer, water)  improvements  and  other  amenities  to  improve  quality  of  life.  Conversely,  as  is  consistent  with R/ECAP analysis, these neighborhoods also may have represented a concentration of cultural relevance to various communities of color and provided an opportunity for these communities to increase their social capital.

The City is committed to increasing housing mobility opportunities for persons outside of the City or in the Los  Angeles  County  as  a  whole.  Section  5:  The  Plan  for  Pro  Housing  Pomona  of  this  Housing  Element outlines housing opportunity, affordable housing, and fair housing strategies to increase opportunitites to all  households.  The  City  has  included  to  the  following  programs  to  support  fair  and  afforable  housing throughout the City:
 Program 2.6C: Fair Housing Assistance Program
 Program 5.1A: Fair Housing in Land Use Regulations
 Program 5.1B: Fair Housing in Governemnt and Non‐Government Financing  Program 5.1C: Fair Housing in Economic Opportunity
 Program 1.4B: Affordable Housing Incentives
 Program 1.4C: Development of Housing for Extremely Low and Lower Income Housing  Program 2.4B: Reuse, Repurpose, and Redevelopment of Public Assemply Sites  Program 2.5B: Affordable Housing Trust Funds & Targeted Investments The City has identifed multiple infill for mixed income housing sites as part of the Sites Analysis, which are located within two of the R/ECAP areas in the central portion of Pomona identified in Figure D‐3. Mixed

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐18 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
income housing in this area may decrease cost burdens and create opportunities near comerical amenities and employment centers.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐19 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐3: R/ECAP Areas in Pomona

Source: HUD Affirmitaevly Furthering Fair Housing  Data and Mapping Tool, Data Versions: AFFHT0006.

Census Tract: 402702
Census Tract: 402304
Census Tract: 403200

City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Racially  Concentrated  Areas  of  Affluence  (RCAAs)
Racially  or  Ethnically  Concentrated  Areas  of  Poverty  have  long  been  analyzed  and  reviewed  as  a contributing factor to segregation. However, patterns of segregation in the United States show that of all racial groups, the White population is the most severely insulated (separated from other racial groups).7 Research also identifies segregation of affluence to be greater than the segregation of poverty. Racial and economic segregation can have significant effects on respective communities, including but not limited to, socioeconomic  disparities,  educational  experiences  and  benefits,  exposure  to  environmental  conditions and crime, and access to public goods and services.

Data  used  in  the  analysis  of  Racially  Concentrated  Areas  of  Affluence  (RCAA)  is  from  the  2012‐2016 American Community Survey and measured at the census track level. The definition for an RCAA is a census tract in which 80 percent or more of the population is White and has a median income of at least $125,000.

The nationwide RCAA analysis identifies the following:
 RCAA tracts have more than twice the median household income of the average tract in their metro area.
 Poverty rates in RCAAs are significantly lower and are, on average about 20 percent of a typical tract.
 RCAAs tracts are more income homogenous than R/ECAPs.  The average RCAA is about 57 percent affluent, whereas the average R/ECAP had a poverty rate of 48 percent.
 The typical RCAA tract has a rate of affluence 3.2 times that of a typical tract, whereas R/ECAPs on average had a poverty rate 3.2 times that of a typical tract.

Overall,  RCAAs  may  represent  a  public  policy  issue  to  the  extent  that  they  have  been  created  and maintained through exclusionary and discriminatory land use and development practices. Postwar patterns of suburbanization in many metropolitan areas were characterized by White communities erecting barriers to affordable housing and engaging in racially exclusionary practices.

The  City  of  Pomona  has  one  census  tract,  located  in  the  south‐western  region,  which  is  made  up  of  a predominantly  White  population,  as  illustrated  in  Figure  D‐4.  Despite  a  few  minor  areas  with  large percentages  of  White  population,  the  rest  of  the  City  is  made  up  of  a  fairly  diverse  population.  A concentrated  area  of  affluence  is  identified  when  areas  have  both  a  majority  White  population  and  a median income  over $125,000. Figure  D‐5 shows only  one small census tract in the southern region  of Pomona  reports  a  median  income  greater  than  $125,000;  however,  it  does  not  overlap  with  a predominantly White population. Therefore, there are no identified concentrated areas of affluence within Pomona.  Table  D‐5  shows  local  (Pomona)  and  regional  (Los  Angeles  County)  context  for  the  median household incomes of White residents.

7  Racially  Concentrated  Areas  of  Affluence:  A  Preliminary  Investigation.  University  of  Minnesota.  Edwards  Goets,  Damiano, Williams. 2019.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐21 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐4: RCAA – Majority White Tracts, Pomona

Source: California Department of Housing and Community Development – AFFH Data Viewer

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐22 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐5: RCAA – Median Income, Pomona

Source: California Department of Housing and Community Development – AFFH Data Viewer

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐23 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table D‐5: RCAAs ‐ Median Household Income by Race, Pomona and Los Angeles County Race   Pomona  Los Angeles County
Median Income  Population  Median Income   Population
White   $62,3601  47.5%  $75,4221  51.3%
All Households  $60,598  ‐‐  $68,044  ‐‐
Notes: 1. Median income in the past 12 months (in 2019 inflation‐adjusted dollars) Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Disparities  in  Access  to  Opportunity
Regional Opportunity Index (ROI)
The UC Davis Center for Regional Change and Rabobank partnered to develop the Regional Opportunity Index (ROI) intended to help communities understand local social and economic opportunities. The goal of the ROI is to help target resources and policies toward people and places with the greatest need to foster thriving communities. The ROI incorporates both “people” and “place” components, integrating economic, infrastructure, environmental, and social indicators into a comprehensive assessment of the factors driving opportunity.”
The  ROI:  People  is  a  relative  measure  of  people's  assets  in  education,  the  economy,  housing, mobility/transportation, health/environment, and civic life as follows:
 Education Opportunity: Assesses people’s relative success in gaining educational assets, in the form of a higher education, elementary school achievement, and regular elementary school attendance.  Economic Opportunity: Measures the relative economic well‐being of the people in a community, in the form of employment and income level.
 Housing Opportunity: Measures the relative residential stability of a community, in  the form of homeownership and housing costs.
 Mobility/Transportation  Opportunity:  Contains  indicators  that  assess  a  community’s  relative opportunities for overcoming rural isolation.
 Health/Environment Opportunity: Measures the relative health outcomes of the people within a community, in the form of infant and teen health and general health.  Civic  Life  Opportunity:  A  relative  social  and  political  engagement  of  an  area,  in  the  form  of households that speak English and voter turnout.

The  ROI:  Place  is  a  relative  measure  of  an  area's  assets  in  education,  the  economy,  housing, mobility/transportation, health/environment, and civic life.  Education  Opportunity:  Assesses  a  census  tract's  relative  ability  to  provide  educational opportunity, in the form of high‐quality schools that meet the basic educational and social needs of the population.
 Economic Opportunity: Measures the relative economic climate of a community, in the form of access to employment and business climate.
 Housing  Opportunity:  Measures  relative  availability  of  housing  in  a  community,  in  the  form  of housing sufficiency and housing affordability.
 Health/Environment Opportunity: A relative measure of how well communities meet the health needs  of  their  constituents,  in  the  form  of  access  to  health  care  and  other  health‐related environments.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐24 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
 Civic Life Opportunity: Measures the relative social and political stability of an area, in the form of neighborhood stability (living in same residence for one year) and US citizenship.

Figure D‐7 identifies the achievement levels that persons living within the City have and Figure D‐8 displays the  opportunity  that  different  census  tracts  can  provide.  As  shown  in  Figures  D‐7  and  D‐8  below,  the majority of the City of Pomona is classified as a low opportunity zone with pockets of high opportunity in the southern portion of the City. This indicates a low level of relative opportunities that people are able to achieve as well as a low level of relative opportunities that Pomona provides. Table D‐6 below identifies the City’s overall opportunity indicators compared to the State. The data shows the following key findings:
 The  City  has  higher  rates  of  college  educated  adults  but  overall  lower  levels  of  UC  and  CSU eligibility.  The  High  rates  of  college  educated  adults  may  be  reflective  of  the  Cal  Poly  Pomona students that live in Pomona.
 Pomona  residents  experience  lower  basic  income  levels,  and  the  City  has  a  slightly  lower  job availability rate than the State. Overall City and State job quality, growth and bank accessibility are similar.
 Pomona has a slightly lower rate of homeownership than the State, but residents also experience lower rates of cost burden. There are lower rates of adequate housing in the City compared to the State, but similar opportunities for affordable housing.  Mobility and transportation access is moderate in both Pomona and the State; Pomona residents have slightly lower commute times than the State’s median.  Overall health and environmental opportunities are comparable to the State. However, Pomona has poor air quality and low health care and supermarket availability.  Pomona  has  lower  rates  of  US  citizenship  and  English  speakers,  as  well  as  significantly  lower percentage of voters compared to the State.

As Pomona is considered a low opportunity region, the City is committed to  implementing policies and programs to encourage new opportunities and access to existing and future residents. Section 5: The Plan for Pro Housing Pomona identifies the strategies the City will explore in order to provide opportunity and housing for persons within the Pomona/Los Angeles County region.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐25 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐6: Regional Opportunity Index Pomona and California

Source: UC Davis Center for Regional Change and Rabobank, 2014.

Table D‐6: Local and State Regional Opportunity Indicators for Place and People ROI Indicator  Pomona  California
Education
People
College Educated Adults  22%  38%
Math Proficiency  56%  70%
English Proficiency  52%  65%
Elementary Truancy  23%  24%
Place
High School Graduation Rate  80%  83%
UC/CSU Eligibility  28%  41%
Teacher Experience  39%  36%
High School Discipline Rate  12%  6%
Economic
People
Employment Rate  88%  89%
Minimum Basic Income  48%  64%
Place
Job Availability  604.78  701.75
Job Quality  36%  40%
Job Growth  2%  3%
Bank Accessibility  0.20  0.24
Housing
People
Home Ownership  52%  55%
Housing Cost Burden  45%  52%
Place
Housing Adequacy  79%  91%
0 10
20 30
40 50
60 70
80 90
100
Statewide Average Population‐weighted Average

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐26 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table D‐6: Local and State Regional Opportunity Indicators for Place and People ROI Indicator  Pomona  California
Housing Affordability  0.19  0.19
Mobility  People
Vehicle Availability  85%  86%
Commute Time  57%  60%
Internet Access  4.59  4
Health and Environment  People
Infant Health  95%  95%
Birth to Teens  11%  7%
Years of Life Lost  34.78  29.84
Place
Air Quality  13.58  10.01
Prenatal Care  85%  83%
Access to Supermarket  43%  53%
Health Care Availability  1.43  1.76
Civic Life
People
Voting Rates  17%  31%
English Speakers  80%  88%
Place
US Citizenship  73%  83%
Neighborhood Stability  84%  85%
Source: UC Davis Center for Regional Change and Rabobank, 2014.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]      Page D‐27 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐7: Regional Opportunity Index, People – City of Pomona

Source: UC Davis Center for Regional Change and Rabobank, 2014.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]      Page D‐28 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update

Figure D‐8: Regional Opportunity Index, Place – City of Pomona

Source: UC Davis Center for Regional Change and Rabobank, 2014.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐29 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Tax Credit Allocation Committee (TCAC) Opportunity Area Maps Additionally, the Department of Housing and Community Development (HCD) together with the California Tax  Credit  Allocation  Committee  (TCAC)  established  the  California  Fair  Housing  Task  Force  to  provide research,  evidence‐based  policy  recommendations,  and  other  strategic  recommendations  to  HCD  and other related State agencies/departments to further the fair housing goals (as defined by HCD). The Task force developed the TCAC/HCD opportunity Area Maps to understand how public and private resources are spatially distributed. The Task force defines opportunities as pathways to better lives, including health, education, and employment. Overall, opportunity maps are intended to display which areas, according to research,  offer  low‐income  children  and  adults  the  best  chance  at  economic  advancement,  high educational attainment, and good physical and mental health.

According to the Task Force’s methodology, the tool allocates the 20 percent of the tracts in each region with the highest relative index scores to the “Highest Resource” designation and the next 20 percent to the “High Resource” designation. Each region then ends up with 40 percent of its total tracts as “Highest” or “High” resource. These two categories are intended to help State decision‐makers identify tracts within each  region  that  the  research  suggests  low‐income  families  are  most  likely  to  thrive,  and  where  they typically do not have the option to live—but  might, if given the choice. As shown in Figure D‐9 below, nearly all of Pomona is classified as low to moderate resource areas with pockets of high segregation in the center of the City. The City of Pomona is committed to exploring programs and avenues to increase housing access and opportunity to both existing residents, future residents, and households in nearby areas.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐30 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐9: TCAC Opportunity Index Map, Pomona

Source: California Tax Credit Allocation Committee and Department of Housing and Community Development, 2021.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐31 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Opportunity Indicators by Race/Ethnicity
For many households, access to neighborhoods with higher levels of opportunity can be more difficult due to  discrimination  and  when  there  may  not  be  a  sufficient  range  and  supply  of  housing  in  such neighborhoods.  In  addition,  the  continuing  legacy  of  discrimination  and  segregation  can  impact  the availability  of  quality  infrastructure,  educational  resources,  environmental  protections,  and  economic drivers, all of which can create disparities in access to opportunity.

HUD  developed  the  opportunity  indicators  to  help  inform  communities  about  disparities  in  access  to opportunity, the scores are based on nationally available data sources and assess resident’s access to key opportunity  assets  in  the  City.  Table  D‐7  provides  the  index  scores  (ranging  from  zero  to  100)  for  the following opportunity indicator indices:
 Low Poverty Index: The low poverty index captures poverty in a given neighborhood. The poverty rate is determined at the census tract level. The higher the score, the less exposure to poverty in a neighborhood,  the  maximum  score  being  100.  For  example,  a  low  poverty  index  score  of  100 means no exposure to poverty.
 School Proficiency Index: The school proficiency index uses school‐level data on the performance of  4th  grade  students  on  State  exams  to  describe  which  neighborhoods  have  high‐performing elementary schools nearby and which are near lower performing elementary schools. The higher the score, the higher the school system quality is in a neighborhood, the maximum score being 100. For example, a school proficiency index score of 100 means immediate access to schools with the highest testing performance.
 Labor  Market  Engagement  Index:  The  labor  market  engagement  index  provides  a  summary description  of  the  relative  intensity  of  labor  market  engagement  and  human  capital  in  a neighborhood.  This  is  based  upon  the  level  of  employment,  labor  force  participation,  and educational  attainment  in  a  census  tract.  The  higher  the  score,  the  higher  the  labor  force participation and human capital in a neighborhood, the maximum score being 100. For example, a labor market engagement index score of 100 means the maximum eligible population is employed and a part of the labor market in the community.
 Transit Trips Index: This index is based on estimates of transit trips taken by a family that meets the following  description:  a  three‐person  single‐parent  family  with  income  at  50%  of  the  median income for renters for the region (i.e. the Core‐Based Statistical Area (CBSA). The higher the transit trips index, the more likely residents in that neighborhood utilize public transit. The maximum score being 100; for example, a transit trips index score of 100 means immediate access to schools with the highest testing performance.
 Low Transportation Cost Index: This index is based on estimates of transportation costs for a family that  meets  the  following  description:  a  three‐person  single‐parent  family  with  income  at  50 percent of the median income for renters for the region/CBSA. The higher the index, the lower the cost of transportation in that neighborhood.
 Jobs  Proximity  Index:  The  jobs  proximity  index  quantifies  the  accessibility  of  a  given  residential neighborhood as a function of its distance to all job locations within a region/CBSA, with larger employment centers weighted more heavily. The higher the index value, the better the access to employment opportunities for residents in a neighborhood.  Environmental Health Index: The environmental health index summarizes potential exposure to harmful toxins at a neighborhood  level. The higher the index value, the  less exposure to toxins

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐32 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
harmful to human health. Therefore, the higher the value, the better the environmental quality of a neighborhood, where a neighborhood is a census block‐group.

Table D‐7 below displays the opportunity indices by race and ethnicity for persons in Pomona. Key findings from the opportunity indicators (shown below) include:
 According to the data, there is moderate exposure to poverty among the population of Pomona, with the Hispanic population experiencing the most exposure to poverty at 29.55.  Additionally,  the  access  to  quality  education  system  is  low  to  moderate  among  all  racial/ethnic groups (each group has an opportunity index score above 35 but not surpassing 45).  The  City  offers  moderate  labor  and  economic  opportunity  and  there  is  high  access  to transportation.
 Additionally, transportation is considered affordable among all race and ethnic groups in the City (all scoring above 60).
 Across all race and ethnic groups there were very low environmental health index scores, meaning there is high exposure to harmful pollutants in the City. Each group has a score below 25, indicating poor environmental quality across the City.
 Persons  of  all  race  and  ethnic  groups  who  have  an  income  below  the  federal  poverty  line experience each lower opportunity, higher exposure to income and education barriers and higher exposure to harmful pollutants, as well and lower access to affordable transportation.

Table D‐7: Opportunity Indicators by Race and Ethnicity in Pomona Pomona
Low
Poverty
Index
School
Proficiency
Index
Labor
Market
Index
Transit
Index
Low
Transportation
Cost Index
Jobs
Proximity
Index
Environmental
Health Index
Total Population
White,
Non‐Hispanic  44.25  43.66  33.78  76.89  66.05  37.15  20.20 Black,
Non‐Hispanic   38.47  40.23  28.11  77.03  65.43  35.50  20.01 Hispanic  29.55  35.61  22.18  77.55  67.74  31.83  19.64 Asian or Pacific
Islander,
Non‐Hispanic

45.36  40.91  32.52  76.26  64.56  32.09  19.66
Native American,
Non‐Hispanic  30.95  37.15  24.63  78.20  69.31  31.34  19.72 Population below federal poverty line
White, Non‐
Hispanic  36.72  40.93  27.77  77.46  70.33  37.39  20.59 Black,
Non‐Hispanic   32.66  36.22  24.65  76.15  67.76  35.81  20.08 Hispanic  23.23  35.39  19.27  78.52  70.72  30.00  19.87 Asian or Pacific
Islander,
Non‐Hispanic

34.13  34.90  25.75  79.22  69.98  27.40  20.12
Native American,
Non‐Hispanic  57.64  53.81  20.76  82.56  67.92  47.54  19.28 Note 1: Data Sources: Decennial Census; ACS; Great Schools; Common Core of Data; SABINS; LAI; LEHD; NATA Note 2: Refer to the Data Documentation for details (www.hudexchange.info/resource/4848/affh‐data‐documentation).

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐33 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Opportunity  Indicators  – Education
The  TCAC/HCD  Opportunity  Area  Maps  include  education  data,  as  illustrated  in  Figure  D‐10.  This  data represents opportunity levels based on the following four factors:
 Math proficiency – Percentage of 4th graders who meet or exceed math proficiency standards.  Reading proficiency – Percentage of 4th graders who meet or exceed literacy standards.  High school graduation rates – Percentage of high school cohort that graduated on time.  Student poverty rate – Percentage of students not receiving free or reduced‐price lunch.

As Figure D‐10 shows, the City is categorized as low to moderate opportunity levels for education. The City of Pomona is surrounded by a variety of educational opportunity levels, but most have higher educational opportunity levels. Montclair and an unincorporated area to the east of the City represents the most similar education outcomes, while the other Cities bordering Pomona are shown to have very positive education outcomes. The region directly surrounding the City of Pomona is categorized as having moderate to high education outcomes which is higher than Pomona.

As part of the City’s candidate sites analysis (Appendix C), sites have been identified equally throughout the City  as  a  whole;  there  are  no  concentrations  of  lower  income  units  identified.  As  such,  the  future development of affordable housing may occur in regions of the City providing various levels of opportunity for education. To provide improved opportunities for existing and future residents, the City has included Program 5.1C: Fair Housing in Economic Opportunity in Section 5: The Plan for Pro Housing Pomona.

Opportunity  Indicators  – Economy
The TCAC/HCD Opportunity Area Maps include economic data, as illustrated in Figure D‐11. This data represents opportunity levels based on the following five factors:
 Poverty – Percent of population with income above 200% of federal poverty line.  Adult Education – Percent of adults with a bachelor's degree or above.  Employment – Percent of adults aged 20‐64 who are employed in the civilian labor force or in the armed forces.
 Job Proximity – Number of jobs filled by workers with less than a BA that fall within a given radius (determined by the typical commute distance of low‐wage workers in each region) of each census tract population‐weighted centroid.
 Median Home Value ‐ Value of owner‐occupied units.

As shown in Figure D‐11 the City is made up of a majority low economic outcome scores. This trend is dissimilar to that of the region surrounding the City of Pomona. Every City that borders Pomona has higher economic  outcomes  and  do  not  have  the  lowest  economic  outcome  category  that  is  most  common  in Pomona. The scores show that increased economic opportunities exist in the Cities bordering Pomona and may influence Pomona residents to find opportunities outside of the City.

As part of the City’s candidate sites analysis (Appendix C), sites have been identified equally throughout the City  as  a  whole;  there  are  no  concentrations  of  lower  income  units  identified.  As  such,  the  future

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐34 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
development of affordable housing may occur in regions of the City providing various levels of opportunity for economic achievement. To provide improved opportunities for existing and future residents, the City has included Program 5.1C: Fair Housing in Economic Opportunity in Section 5: The Plan for Pro Housing Pomona.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐35 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐10: TCAC/HCD Opportunity Map – Education Score Source: California Department of Housing and Community Development – AFFH Data Viewer

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐36 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐11: TCAC/HCD Opportunity Map – Economic Score
Source: California Department of Housing and Community Development – AFFH Data Viewer

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐37 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Access  to  Transit
Access  to  transportation,  specifically  public  transit  provides  households  with  affordable  and environmentally friendly commuting  options. It can  also increase accessibility  to  essential retail such as grocers and markets as well as recreational activities and safe transit options for young adults and children.

AllTransit  explores  metrics  that  reveal  the  social  and  economic  impact  of  transit,  specifically  looking  at connectivity,  access to jobs, and frequency of service.   According to  the data illustrated  in  Figure D‐12, Pomona scored a 6.0 AllTransit performance score, illustrating moderate combination of trips per week and  number  of  jobs  accessible  that  enable  a  moderate  number  of  people  to  take  transit  to  work.

Additionally, AllTransit identified the following transit related statistics for Pomona:
 96.2 percent of all jobs in Pomona are located within ½ mile of transit  There are 48,717 customer households within a 30‐minute transit commute of local businesses  2.21 percent of workers in Pomona walk to work
 0.86 percent of workers in Pomona bike to work
On average, households in Pomona have the following:
 1,316 transit trips per week within ½ mile
 5 transit routes within ½ mile
 77,858 jobs accessible in a 30‐minute transit trip
 2.67 percent of all commuters use transit
By comparison, the City of Chino scored 4.7, the City of Claremont scored 5.6, the City of Diamond Bar scored  3.8  and  the  City  of  Ontario  scored  5.0.  Access  to  transportation  increases  both  economic  and environmental/health opportunities. In an effort to increase both mobility and economic access, the City of Pomona has identified the Corridor Specific Plan area as a primary source of land to accommodate low and very low units due to its accessibility, resources and proximity to goods and services. As the map below shows, these areas score well with connectivity compared to the majority of the other areas of the City.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐38 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update

Figure D‐12: AllTransit Performance Score – City of Pomona

Source: AllTransit Map Tool, July 2019 Update

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐39 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Environmental  Justice
The  California  Office  of  Environmental  Health  Hazard  Assessment  (OEHHA)  developed  a  screening methodology to help identify California communities disproportionately burdened by multiple sources of pollution  called  the  California  Communities  Environmental  Health  Screening  Tool  (CalEnviro  Screen).  In addition  to  environmental  factors  (pollutant  exposure,  groundwater  threats,  toxic  sites,  and  hazardous materials exposure) and sensitive receptors (seniors, children, persons with asthma, and low birth weight infants),  CalEnviro  Screen  also  takes  into  consideration  socioeconomic  factors.  These  factors  include educational attainment, linguistic isolation, poverty, and unemployment. Research has shown a heightened vulnerability of people of certain ethnicities and lower socioeconomic status to environmental pollutants.

The CalEnviro Model Is made up of a suite of 20 statewide indicators of pollution burden and population characteristics  associated  with  increased  vulnerability  to  pollution’s  health  effects.  The  model  uses  the follow analysis and calculation to identify areas of health risk:
 Uses a weighted scoring system to derive average pollution burden and population characteristics scores for each census tract.
 Calculates a final CalEnviroScreen score for a given census tract relative to the other tracts in the state by multiplying the pollution burden and population characteristics components together.  The score measures the relative pollution burdens and vulnerabilities in one census tract compared to others and is not a measure of health risk.

Figure D‐13 below displays mapped results for the CalEnviro Screen in Pomona. The map shows that all of Pomona is primarily high scoring. Overall, high scoring signifies high pollution burdens in the City, therefore, the  City  of  Pomona  shows  high  exposure  to  harmful  pollutants,  specifically  for  residents  in  low‐income census tracts. Low‐income residents or areas with higher percentages of low‐income households are often disproportionately affected by poor environmental quality. Appendix B identified the sites to accommodate the RHNA allocation, while a number of the sites are within the central Corridor Specific Plan, providing housing options near essential resources and economic opportunity/jobs can decrease overall vehicle miles travelled  (VMT),  which  in  many  cases  is  related  to  air  quality.  Additionally,  the  City  may  work  with developers to implement and increase the use of environmentally friendly materials and strategies.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐40 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐13: CalEnviro Screen Score, Pomona

Source: CalEnviro Screen 3.0 Map Tool, June 2018 Update

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐41 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Assessment of Disproport ionate Housing Needs
The analysis of disproportionate housing needs within Pomona evaluated existing housing need, need of the future housing population, and units within the community at‐risk of converting to market‐rate.

Existing  Needs
In 2021, the City was allocated and provided 905 Section 8 Housing Choice vouchers. The City has been allocated  905  vouchers  each  year  since  2017.  In  addition,  the  City  of  Pomona  has  been  allocated  the following vouchers for rental assistance in the community:
 30 HUD Veterans Affairs Supportive Housing (HUD‐VASH) vouchers for homeless veterans in 2017;  60 HUD‐VASH vouchers for homeless veterans annually since 2018;  34 total mainstream rental assistance vouchers for non‐elderly disabled and homeless families for 2018 and 2019;
 126 total mainstream rental assistance vouchers for non‐elderly disabled and homeless families for 2020 and 2021;
 4 Foster Youth Initiated Tenant Protection vouchers for transitional aged youth between 18 and 24 years of age in 2021; and
 78  Emergency  Housing  vouchers  for  individuals  experiencing  homelessness,  at‐risk  of homelessness, victims of domestic violence, and households at‐risk of housing instability in 2021.

Housing  Needs  in  Pomona
A variety of factors affect housing needs for different households. Most commonly, disability, household income  and  households’  characteristics  shape  the  type  and  size  of  housing  units  needed,  as  well  as accessibility  based  on  existing  units  in  a  City.  Tables  D‐6  through  D‐14  displayed  data  for  demographic characteristics of Pomona, as compared to the County of Los Angeles and the State of California. Additional detailed  analysis  of  the  Pomona  community  demographics  is  outline  in  Appendix  A.1:  Housing  Needs Assessment of this Housing Element.

Homelessness
People experiencing homelessness are those who do not have a fixed, regular, and adequate overnight residence,  or  whose  overnight  residence  is  a  shelter,  street,  vehicle,  or  enclosure  or  structure  unfit  for habitation. Factors contributing to increases of homelessness may include the following:
 Lack available resources to support stable housing access  Spikes in rent increase and lack of tenant protections  Housing discrimination
 Evictions
 Lack of housing affordable to low‐ and moderate‐income persons  Increases in the number of persons whose incomes fall below the poverty level  Reductions in public subsidies to the poor
 The deinstitutionalization of the mentally ill

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐42 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
According to the Los Angeles Homeless Service Authority, Homeless Point‐in‐Time Count, in 2018 there were an estimate 775 unhoused persons in Pomona, in 2019 this decreased to an estimated 696 persons and an estimated 772 persons in 2020. Due to the COVID‐19 pandemic, 2021 counts were not initiated for Los Angeles County. Overall, the 772 unhouse persons in Pomona in 2020 account for about 1.4 percent of the overall Los Angeles County count of 54,291 persons. When contextualized with the total number of people residing in Pomona, the 772 homeless individuals represent approximately 0.51% of the population.

In neighboring jurisdictions, the point in time count of homeless persons in 2020 was:
 Covina: 4 persons
 Chino: 23 persons*
 Chino Hills: 4 persons
 Ontario: 128 Persons*
The racial and ethnic demographic data for unhoused persons is not broken down by jurisdictions, however for  the  772  unhoused  persons  in  the  Pomona  402  were  unsheltered  and  320  were  sheltered.  Of  the unsheltered population, 48.6 percent lived on the street, 11.4 percent lived in cars, 10.9 percent lived in vans, 23.8 percent lived in RVs/campers, 1.6 percent lived in a makeshift shelter and 4.17 percent lived in tents.  Of  those  who  were  sheltered,  85  percent  lived  in  emergency  shelters  and  15  percent  lived  in transitional housing.

Disability
Table D‐8 displays the data for persons with disabilities in the City, County, and State. Overall, about 10 percent of the California population reported having at least one disability. Similarly, in the City 11 percent of  persons  reported  at  least  one  disability.  According  to  the  data,  compared  to  the  County  and  State, Pomona has the highest percentage of a population with a disability. Persons who report having ambulatory difficulty and independent living difficultly make up the highest percentages of persons with disabilities in the  City  (6.2percent  and  5.4  percent  respectively).  Ease  of  reasonable  accommodation  procedures  and opportunity  for  accessible  housing  can  provide  increased  housing  security  for  the  population  with disabilities.

Table D‐8: Population by Disability Type, Compared by Geography, 2019 Disability   City of Pomona  County of Los Angeles  California Total with a Disability  11.0%  9.9%  10.6%
Hearing Difficulty  2.6%  2.5%  2.9%
Vision Difficulty  2.5%  2.0%  2%
Cognitive Difficulty  4.6%  4.1%  4.3%
Ambulatory Difficulty  6.2%  5.7%  5.8%
Self‐care Difficulty  2.6%  2.9%  2.6%
Independent Living  5.4%  5.4%  5.5%
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Figure D‐14 displays 2010‐2014 ACS data for persons with disabilities and Figure D‐15 displays 2015‐2019 data for persons with disabilities. Compared, the maps show overall increases in the population of persons

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐43 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
with a disability in Pomona. Figure D‐14 shows most of the census tracts in Pomona to report persons with disabilities total less than ten percent of the population. On the other hand, Figure D‐15 shows most of the City’s census tracts include 10 to 20 percent of the population reporting at least one disability. One census tract in the western region of the City reports over 40 percent of its population having at least one disability.

This area includes part of the Cal Poly Pomona campus, agricultural land, and some industrial uses. There is  one  service  providers  for  persons  with  disabilities  within  this  region,  called  Independent  Option.

Independent Option provides residential, day service, independent and supported living, and foster and adult family supports to people with developmental disabilities. The residential services for persons with developmental disabilities is likely the reason for the greater than 40 percent indicator on the maps.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐44 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐14: Pomona Population with a Disability, 2010‐2014

Source: California Department of Housing and Community Development – AFFH Data Viewer

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐45 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐15: Pomona Population with a Disability, 2015‐2019

Source: California Department of Housing and Community Development – AFFH Data Viewer

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐46 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Income
Regarding household income, the City had a median income of $60,598, which is lower than the median household income than the County and State in 2019 ($68,044 and $75,235 respectively). The data in the Table D‐9 shows that about 18 percent of Pomona resident are considered extremely low income (30% of the  area  median  income).  The  table  also  shows  that  the  City  has  more  households  earning  a  low  and moderate  income  (80  to  100  percent  of  the  MFI)  than  the  County  and  the  State,  which  have  higher percentage of households with above moderate incomes.

Additionally, data reviewed in the Integration and Segregation analysis above shows that demographics are changing in the City, and the Hispanic population is growing, while the Non‐Hispanic Black population is decreasing. Further analysis of income, using ACS data, shows a key disparity in income between Black, White and Hispanic households in Pomona and the greater Los Angeles areas. In 2019, the median income in los Angeles for Black residents was $52,136, compared to $79,304 for White residents and $61,174 for Hispanic residents. Similarly, in Pomona, the median 2019 household income for Black residents totaled $61,097,  compared  to  $65,414  for  White  residents  and  $65,819  for  Hispanic  residents.  Disparities  in income may result in migration for new or higher paying opportunities. Out‐migration of a demographic can result in increased segregation between White and Non‐White residents. Overall, the lower income levels within the City create increased need for affordable and moderate‐income housing.

Table D‐9: Households by Income, Compared by Geography, 2019 Households Income  City of Pomona   County of Los Angeles   California Less than $10,000  4.8%  5.6%  4.8%
$10,000‐$14,999  4.2%  4.8%  4.1%
$15,000‐$24,999  9.1%  8.4%  7.5%
$25,000‐$34,999  10.0%  8.1%  7.5%
$35,000‐$49,999  13.2%  11.2%  10.5%
$50,000‐$74,999  18.2%  15.9%  15.5%
$75,000‐$99,999  15.0%  12.3%  12.4%
$100,000‐$149,999  15.3%  15.8%  16.6%
$150,000‐$199,999  6.0%  7.8%  8.9%
$200,000 or More  4.2%  10.2%  12.2%
Median Income  $60,598  $68,044  $75,235
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019 Additionally, Figure D‐16 displays the ACS 2010‐2014 data for median income for Pomona and Figure D‐17 displays  the  ACS  data  for  2015‐2019  for  median  income.  When  compared,  the  maps  show  that  overall income in the City of Pomona has increased, however, the geographic distribution remains similar from 2010 through 2019. The central region of Pomona shows some of the lowest incomes in the City, less than $40,000 in 2010 and less than $55,000 in 2019. Additionally, the maps both portray the south western region as having the highest income households and the greater central region having primarily moderate‐ and low‐income households. Overtime, the northern region of the City shows increasingly diverse incomes, where  in  2019  some  census  tracts  are  moderate  and  above  moderate  compared  to  primarily  low  and moderate in 2010.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐47 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐16: Median Income in Pomona, 2010‐2014

Source: California Department of Housing and Community Development – AFFH Data Viewer

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐48 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐17: Median Income in Pomona, 2010‐2014

Source: California Department of Housing and Community Development – AFFH Data Viewer

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐49 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Familial Status
Table D‐10 displays household type and familial status for the State, County and City. Figures D‐18 through D‐21 also illustrate household types throughout the City. Overall, the City has a larger percentage of family households than the County and State; including family households and married‐couple family households.

The data in Table D‐10 shows that 22.1 percent of households in Pomona are those with their own children, compared to 28.3 percent in the county and 34 percent in the state. Additionally, Pomona has a slightly higher percentage of households with one or more people ages 60 or older, 38 percent, compared to about

37.9 percent in the County and 29 percent in the State.

Table D‐10: Population by Familial Status, Compared by Geography, 2019 Familial Status  City of Pomona   County of Los Angeles   California 2010  2019  2010  2019  2010  2019
Total Households  38,535  39,097  3,217,889  3,316,795  12,392,852  13,044,266 Family Households  79.3%  76.8%  67.4%  66.7%  68.6%  68.7% Married‐Couple Family
Households  50.3%  48.3%  45.5%  45.1%  49.8%  49.8%
With Children  30.2%  22.1%  22.9%  28.3%  24.0%  34%
Female Single Parent
Households  11.8%  6.1%  8.1%  5.1%  7.2%  4.8%
Male Single Parent
Households  4.1%  1.8%  2.8%  1.2%  2.7%  1.3%
Non‐Family Households  20.7%  23.1%  32.6%  33.3%  31.4%  31.3% Households with one or more
people 60 years+  19.1%  38.1%  22.6%  37.9%  23.2%  29.2% Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates. 2010 and 2019 Figure  D‐18  shows  the  City  has  evenly  dispersed  rates  married‐couple  households,  because  the  data  in Table D‐10 shows a higher percentage of married couple households than the County and state, but most census tracts include 20‐40 percent married‐couple households.  There are a few census tracts towards the western region of the City which report 40 to 60 percent and over 80 percent married‐couple households, but the large majority of the City reports between 20 and 40 percent. Similarly, Figure D‐19 shows lower percentages of children living in married‐couple family households, except for higher rates in the southern region of the City which also reported a higher percentage of married‐couple households.

Figure D‐20 shows there are moderate rates of children living in female households with no spouse present.

Two particular census tracts on the western side of the City and towards the center report a higher 40 to 60 percent, when compared to the rest of the City. Census tracts in northern and central regions report approximately 20 to 40 percent of children living in female headed households.

Figure D‐21 illustrates very low rates of individuals living alone in the City. All Pomona census tracts report less than 20 percent single‐occupancy households.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐50 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐18: Pomona Married‐Couple Households

Source: California Department of Housing and Community Development – AFFH Data Viewer

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐51 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐19: Children in Married‐Couple Households

Source: California Department of Housing and Community Development – AFFH Data Viewer

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐52 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐20: Children in Female Households with no Spouse Present

Source: California Department of Housing and Community Development – AFFH Data Viewer

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐53 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐21: Households Living Alone

Source: California Department of Housing and Community Development – AFFH Data Viewer

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐54 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Tenure
Table  D‐11  displays  data  for  household  tenure  (owner  vs.  renter)  for  the  State,  County  and  City.

Homeownership is a crucial foundation for helping families with low incomes build strength, stability, and independence. The opportunity for transition into the homebuyer’s market is important for persons and households in different communities, homeownership allows for increased stability and opportunity to age in place. The data in the table shows that both the City and the State have higher percentages of households who own their home, while the County of Los Angeles has a higher percentage of households who rent their homes.

Table D‐11: Households by Tenure, Compared by Geography, 2019 Household Tenure  City of Pomona   County of Los Angeles   California Owner Households   52.7%  45.8%  66.0%
Renter Households  47.2%  68.3%  34.0%
Total Occupied Housing Units  39,097  354,2800  13,044,266 Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Overpayment
Table D‐12 displays data for households experiencing overpayment or cost burden in the State, County and City. Housing Cost burden has a number of consequences for a household, mainly displacement from their existing  living  situation  creating  limited  access  essential  goods  and  often  employment  by  potentially increasing commute times. The data shows that households in the City experience the highest levels of cost burden  above  30  percent  but  less  than  50  percent  (75.1  percent).  Additionally,  households  in  Pomona experienced higher rates of cost burden great than 50 percent (23.2 percent), compared to the County the State (19.4 percent) but similar to the County (23.3 percent).

Table D‐12: Households by Overpayment, Compared by Geography Overpayment/Cost Burden  City of Pomona  County of Los Angeles   California Cost Burden > 30%   75.1%  74.9%  79.2%
Cost Burden > 50%  23.2%  23.3%  19.4%
Cost Burden Not Available  1.7%  1.7%  1.4%
Source: Consolidated Planning/CHAS Data, 2013‐ 2017.

Figure D‐22 shows overpayment for homeowners and Figure D‐23 shows overpayment for renters. As the two figures illustrate, renters experience overpayment at greater rates than homeowners. Overpayment for homeowners appears to affect the northern and eastern portions of the City. Overall, both renters and homeowners experience high rates of overpayment. This trend is similar with neighboring communities such as the Cities of Ontario, Montclair, and Upland.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐55 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐22: Overpayment by Homeowners

Source: California Department of Housing and Community Development – AFFH Data Viewer

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐56 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐23: Overpayment by Renters

Source: California Department of Housing and Community Development – AFFH Data Viewer

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐57 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Overcrowding
Table  D‐13  displays  data  for  overcrowding  in  the  State,  County  and  City.  Overcrowding  is  defined  as between 1.01 and 1.5 persons per room in a household, and severe overcrowding is defined as more than

1.51 persons per room. Overcrowding often occurs when nonfamily members combine incomes to live in one household, such as college students and roommates, it also occurs when there are not enough size appropriate  housing  options  for  large  or  multigenerational  families.  Owner  households  in  Pomona experience the highest levels of overcrowding (8.4 percent) compared to the County (2.3) and the State (1.6). Overcrowding in owner occupied homes can imply that households live in multigenerational settings or with extended family members. Additionally, the data shows that renter occupied households in both the  City  and  County  experienced  higher  levels  of  overcrowding  that  the  state.  The  City  and  County experienced  very  low  levels  of  severe  overcrowding  for  both  owners  and  renters  (under  one  percent), however, renter households in the City experienced very high rates of severe overcrowding (8.2percent).

Table D‐13: Households by Overcrowding, Compared by Geography Overcrowding and Tenure  City of Pomona   County of Los Angeles   California Owner Households
Overcrowded  8.4%  2.3%  1.6%
Severely Overcrowded  1.9%  0.2%  0.6%
Renter Households
Overcrowded  12.7%  7.6%  3.6%
Severely Overcrowded  8.2%  1.2%  2.4%
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Additionally,  Figure  D‐24  and  D‐25  illustrate  households  overcrowding  and  severe  overcrowding, respectively,  throughout  the  City  and  neighboring  communities.  Figure  D‐24  shows  most  of  the  City experiences some  level of  overcrowding. The region  surrounding  the City’s downtown  area reports the greatest levels of overcrowding with more than 20 percent of households per census tract. As Figure D‐25 shows, this area also reports severe overcrowding, with a one census tract reporting 35 to 65 percent of households being severely overcrowded. During community engagement, multiple participants identified overcrowding as a key housing issue. California Polytechnic State University, Pomona in the City of Pomona draws large numbers of students to the City. To decrease housing costs, students will share rooms and increase total persons living in one unit. Overcrowding is considered living situations where there is more than  one  person  per  room,  students  in  Pomona  regularly  live‐in  overcrowded  units.  Additionally,  many participants identified multi‐generational living as a source of overcrowding. Multi‐generational living may be a result of choice due to cultural preference, however, it can also be a result of lack of affordable options.

Additionally,  if  affordable  and  appropriately  sized  units  are  not  available  in  the  market,  then multigenerational living can result in overcrowding and severe overcrowding. The City has identified Policy

3.1: Enable Pomona Households to Accommodate Multiple Generations Living Together in Section 5: The Plan for to accommodate multi‐generational housing and mitigate overcrowding within the City.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐58 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐24: Overcrowded Households

Source: California Department of Housing and Community Development – AFFH Data Viewer

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐59 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐25: Severely Overcrowded Households

Source: California Department of Housing and Community Development – AFFH Data Viewer

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐60 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Housing  Stock  in  Pomona
Tables D‐14 and D‐15 display comparative housing stock data for the State, County and City. Table D‐14 below  shows  data  for  occupied  housing  units  by  type.  A  variety  of  housing  stock  provides  increased opportunity in communities for different size and households types. The City of Pomona has the highest percent of traditional single‐family housing units (63.3 percent) compare to the County (48.6 percent) and the State (57.7 percent). Overall, Pomona’s housing stock is made up of mostly single‐family units (attached and detached). The data also shows that Pomona has about half the amount of multi‐family units compare to the County and state, but the highest percentage of mobile homes and other housing types. Both the County and the State have higher percentages of multi‐family units (of any type) than the City.

Table D‐14: Occupied Housing Units by Type, Compared by Geography Housing Unit Type  City of Pomona   County of Los Angeles   California 1, detached  63.3%  48.6%  57.7%
1, attached  6.4%  6.3%  7.0%
2 apartments  1.9%  2.7%  2.4%
3 or 4 apartments  6.1%  5.8%  5.5%
5 to 9 apartments  4.9%  7.9%  6.0%
10 or more apartments  13.2%  27.1%  17.5%
Mobile home or other type of housing  4.3%  1.7%  3.8%
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Table  D‐15  below  displays  housing  stock  by  year  built  or  the  City,  County,  and  State.  A  factor  used  to determine  housing  condition  is  the  age  and  state  of  the  home.  Older  housing  generally  requires  more upkeep, regular maintenance and can cause a cost burden on both renters and homeowners. The data shows  that  across  all  regions  housing  stock  growth  and  development  has  slowed  since  2010.  However, Pomona shows the lowest rates of growth since 1980. Majority of the City’s Housing stock was built from 1940 to 1970, compared to the County where majority of housing units were built from 1950 to 1990 and the  State  (1950  to  2000).  Majority  of  Pomona’s  homes  are  over  50  years  old,  built  prior  to  1972  (70.7 percent), homes over 50 years old have an increased likelihood of being in need of more major repairs to key systems and building components. Therefore, these homes are at a higher risk of being in need of repair or replacement. Overall, increased numbers of older housing can lead to displacement, cost burden, and substandard living conditions. Through code enforcement programs, the City identified 134 units as in need of maintenance or some repair.

Substandard units are those in need of repair or replacement. Based on 2019 ACS data, 1.5% of housing units  in  Pomona  display  substandard  conditions.  Approximately  0.4%  of  housing  units  lack  complete plumbing facilities and 1.1% lack complete kitchen facilities. Based on this data, at a minimum 586 units (1.5%) within Pomona are substandard and in need of rehabilitation. In the Los Angeles Service Area, 5.7% of  homes  have  a  basic  housing  quality  problem  –  either  a  moderate  or  severe  physical  problem.8  The

8  National Center for Healthy Housing, Los Angeles CA Metrics, 2018. Accessed Online: January 18, 2022. https://nchh.org/tools‐ and‐data/data/state‐of‐healthy‐housing/rankings/location/los‐angeles‐ca/?data‐year=2018.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐61 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
current distribution of the age of homes in Pomona also indicates that a majority of homes in the City were built prior to the 1990 Americans with Disabilities Act (ADA), which may result in a lack of accessible homes for those residents experiencing a disability. The City’s older housing stock also reflects a rapidly gaining need to rehabilitate housing to meet minimum livability and quality requirements, which is a barrier to many homeowners and residents in Pomona who have a lower income or a fixed income.

Table D‐15: Housing Unit by Type, Compared by Geography Year Built  City of Pomona   County of Los Angeles   California Built 2014 or later  1.4%  1.2%  1.7%
Built 2010 to 2013  1.0%  1.2%  1.7%
Built 2000 to 2009  4.8%  5.4%  11.2%
Built 1990 to 1999  6.9%  6.3%  10.9%
Built 1980 to 1989  15.2%  11.6%  15.0%
Built 1970 to 1979  10.7%  13.8%  17.6%
Built 1960 to 1969  14.9%  14.8%  13.4%
Built 1950 to 1959  25.1%  20.5%  13.4%
Built 1940 to 1949  7.5%  10.4%  5.9%
Built 1939 or earlier  12.5%  14.8%  9.1%
Source: American Community Survey, 5‐Year Estimates, 2019.

Future  Growth  Needs
The City’s future growth need is based on the RHNA production of 2,799 very low, 1,339 low‐income units and 1,510 moderate income units within the 2021‐2029 planning period. Appendix C: Candidate Sites and Housing Resources of this Housing Element shows the City’s ability to meet its 2021‐2029 RHNA need at all income levels.

Displacement Risk
The  potential  for  economic  displacement  risk  can  result  from  a  variety  of  factors,  including  large‐scale development activity, neighborhood reinvestment, infrastructure investments, and changes in local and regional  employment  opportunity.  Economic  displacement  can  be  an  inadvertent  result  of  public  and private investment, where individuals and families may not be able to keep pace with increased property values  and  market  rental  rates.  Affordable  covenants  help  to  ensure  that  certain  housing  units  remain affordable for an extended period. Covenants help balance the housing market in a community and provide lasting affordable options to low and very low‐income households.

Urban  Displacement
The  Urban  Displacement  Project  developed  a  neighborhood  change  database  to  map  neighborhood transformations and identify areas vulnerable to gentrification and displacement. This data was developed to assist local decision makers and stakeholders better plan for existing communities and provide additional resources to areas in need or at‐risk of displacement and gentrification. Table D‐16 provides the criteria used to identify each displacement typology and the total number of Pomona Census Tracts that currently fall within each category.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐62 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table D‐16: Displacement Typology Criteria and Pomona Census Tracts Modified Types and Criteria  Pomona Census Tracts
Low‐Income/Susceptible to Displacement
 Low or mixed low‐income tract in 2018.
6037402702
6037402801
6037402600
6037402303
6037402301
6037402406
6037402304
6037402501
6037402402
6037402502
Ongoing Displacement of Low‐Income Households
 Low or mixed low‐income tract in 2018.
 Absolute loss of low‐income households, 2000‐2018.
6037402804
At Risk of Gentrification
 Low or mixed low‐income tract in 2018.
 Housing affordable to low or mixed low‐income households in 2018.
 Didn’t gentrify 1990‐2000 OR 2000‐2018.
 Marginal change in housing costs OR Zillow home or rental value increases in the 90th percentile between 2012‐2018.
 Local and nearby increases in rent were greater than the regional median between 2012‐2018 OR the 2018 rent gap is greater than the regional median rent gap.
‐‐
Early/Ongoing Gentrification
 Low or mixed low‐income tract in 2018.
 Housing affordable to moderate or mixed moderate‐income households in 2018.
 Increase or rapid increase in housing costs OR above regional median change in Zillow home or rental values between 2‐12‐ 2018.
 Gentrified in 1990‐2000 or 2000‐2018.
6037408800
6037402803
6037401704
Advanced Gentrification
 Moderate, mixed moderate, mixed high, or high‐income tract in 2018.
 Housing affordable to middle, high, mixed moderate, and  mixed high‐income households in 2018.
 Marginal change, increase, or rapid increase in housing costs.  Gentrified in 1990‐2000 or 2000‐2018.
‐‐
Stable Moderate/Mixed Income
 Moderate, mixed moderate, mixed high, or high‐income traact in 2018.
6037403316
6037403317
6037403000
6037402904
6037402903
6037402405
6037402200
6037402102
6037401703
6037402001
6037402703
6037402706
6037402705
At Risk of Becoming Exclusive
 Moderate, mixed moderate, mixed high, or high‐income traact in 2018.
 Housing affordable to middle, high, mixed moderate, and  mixed high‐income households in 2018.
 Marginal change or increase in housing costs.
6037402902
6037403318
Becoming Exclusive
 Moderate, mixed moderate, mixed high, or high‐income traact in 2018.
6037402101

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐63 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table D‐16: Displacement Typology Criteria and Pomona Census Tracts Modified Types and Criteria  Pomona Census Tracts
 Housing affordable to middle, high, mixed moderate, and  mixed high‐income households in 2018.
 Rapid increase in housing costs.
 Absolute loss of low‐income households, 2000‐2018.
 Declining low‐income in‐migration rate, 2012‐2018.
 Median income higher in 2018 than in 2000.

Stable/Advanced Exclusive
 High‐income tract in 2000 and 2018
 Affordable to high or mixed high‐income households in 2018.  Marginal change, increase, or rapid increase in housing costs. 6037403321
High Student Population  6037402403
Source: Urban Displacement Project, University of California Berkeley (2021).

Table D‐16  and Figure D‐26 show there are a number of census tracts located within the City of Pomona which are susceptible to displacement/actively undergoing displacement and a few which are in early and ongoing  stages  of  gentrificaiton.  These  census  tracts  are  predominantly  located  around  the  City’s downtown  area.  Existing  residents  in  these  areas  may  require  additional  assistance  in  maintaining affordable  housing.  Thirteen  census  tracts  are  currently  categorized  as  stable  moderate/mixed‐income.

Two census tracts along the City’s southern egde are at risk of becoming exclusive and one census tract along  the  City  of  Claremont  border  is  currently  becoming  exclusive.  A  small  portion  of  census  tract 6037403321 is located within the City of Pomona border and categorized as stable/advanced exclusive; Hidden Valley Townhomes is the only residential community located within Pomona’s jurisdicaiton in this census tract.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐64 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐26: Urban Displacement Project ‐ Gentrification and Displacement

Source: Urban Displacement Project, University of California Berkeley (2021).

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐65 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Inventory  of  Assisted  Affordable  Housing  and  At ‐Risk  Units The  City  of  Pomona  has  multiple  housing  projects  which  include  units  with  affordability  covenants.

According  to  Table  D‐17  below,  the  City  has  two  projects  with  affordable  units  at  risk  of  conversion  to market rate, totaling 464 affordable units at risk.

Table D‐17: Assisted Housing Development Inventory
Development
Name
Covenant
Expiration  Tenant Type  Affordable
Units  Type of Assistance  Housing Type
Emerson
Village  N/A1
Very low and low
income (seniors &
disabled)
164
FHA Mortgage
Insurance, 223(d)(3) &
Section 8 New
Construction
Rental
Park & Plaza
Apts.  2026
Very low, low, and
moderate income
(seniors & families)
302
Multi‐family Housing
Revenue Bonds and RDA
Set‐Aside Funds
Rental
Hamilton/
Fernleaf Street  2032  Moderate income  8  RDA Set‐Aside Funds  For‐sale (single‐ family units)
Mission
Promenade  2034  Moderate income  6  RDA Set‐Aside Funds  For‐sale (attached condominiums)
Pasadena St.  2046  Low income   1         RDA Set‐Aside Funds  Rental Moderate income  5 Murchison
Ave.  2049  Moderate income  1  RDA Set‐Aside Funds  For‐sale (detached condominiums)
Palomares
Walk  2050  Moderate income  4  RDA Set‐Aside Funds
(Land Write‐Down)
For‐sale (detached
condominiums)
North Towne
Ave. Apts.  2057  Very low, low, and
moderate income  26  RDA Set‐Aside Funds  Rental
Las Brisas ‐
Beaver Court  2059  Very low income
(seniors)  80  RDA Set‐Aside Funds and
HUD Section 202  Rental
Portofino Low
and Very Low‐
Income Villas
2059  Very low and low
income (seniors)  174  N/A  Rental
Prototypes  2060  Very low and low
income  32  HOME Funds  Rental
Drake Manor  2063  Very low income  110  Bond Financing  Rental Tivoli Plaza /
Shield Village  2064
Very low and low
income (seniors)  63
RDA Set‐Aside Funds  Rental Very low and low
income (families)  27
La Esperanza  2060  Very low and low
income (seniors)  70
HOME Funds and HUD
Section 202

Rental
Edison Lofts  2064
Low and moderate‐
income work/live
units
4  RDA Set‐Aside Funds  Rental
TOTAL ASSISTED UNITS  1,077

1. The deed restriction for Emerson Village expired in 2018; however, the units are still being rented at affordable rates.

Source: City of Pomona.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐66 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Cost  of  Preservation  and  Replacement  Analysis
Jurisdictions are required by State Housing Element Law to analyze assisted housing that may convert from lower income to market rate housing over the next 10 years. State law identifies housing assistance as a rental subsidy, mortgage subsidy or mortgage insurance to an assisted housing development. Government assisted  housing  may  convert  to  market  rate  housing  for  several  reasons,  including  expiring  subsidies, mortgage repayments, or expiration of affordability restrictions. This section will provide:
 An inventory of assisted housing units that are at risk of converting to market‐rate housing,  An analysis of the costs of preserving and/or replacing these units,  Resources that could be used to preserve at‐risk units,  Program efforts for preservation of at‐risk housing units, and  Quantified objectives for the number of at‐risk units to be preserved during the Housing Element planning period.

Inventory of Units at Risk
There are a total of 466 assisted housing units in Pomona at‐risk of converting to market‐rate between 2021 and 2031. These units are listed in Table D‐18.

Table D‐18: Units “At‐Risk” of Conversion (2021‐2031)
Project Name  Assisted
Units
Unit Type
Assistance Program
Earliest
Possible Date
of Conversion 1‐bed  2‐bed
Emerson Village  164  156  8  Very low and low income
(seniors & disabled)  N/A2
Park & Plaza Apts.1  302  302  0
Very low, low, and
moderate income (seniors
& families)
2026
TOTAL AT‐RISK UNITS  466  458  8

1. Breakdown of number of units by bedrooms is unavailable – units assumed at one‐bedroom.

2. The deed restriction for Emerson Village expired in 2018; however, the units are still being rented at affordable rates.

Source: City of Pomona.

To address the risk of affordable units converting to market rate housing, the City has identified Program

2.7A to monitor these units. The City will actively work to create programs and seek additional funding in which the focus is to preserve these units beyond the expiration of the covenant so that residents have a variety of affordable housing options.

Cost of Preservation
Preserving or replacing units which will be at‐risk of conversion to market‐rate housing could be achieved in several ways including renewal of the HUD contract for an additional 10 years, transfer of ownership to a non‐profit organization, provision of rental assistance from other sources of funding or constructing a new  project  that  provides  assisted  units.  The  strategy  scenario  considered  below  provides  local  rental subsidy  to  residents.  The  rent  subsidy  scenario  would  provide  financial  assistance  to  residents  if  their affordable units converted to market rate. To determine the subsidy needed, Fair Market Rents determined by HUD were compared to market rate rents for properties with recent rental data.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐67 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Table D‐19: Estimated Monthly Subsidy to Preserve “At‐Risk” Units Unit Size
Monthly Rents  Number of
Units At‐Risk  Difference  Monthly
Subsidy
Annual
Subsidy Fair Market
Rents1  Market Rate2
Efficiency  $1,384  $1,801  0  $417   ‐‐  ‐‐
1‐Bedroom  $1,604  $1,906  458  $302   $138,316   $1,659,792 2‐Bedroom  $2,044  $2,304  8  $260   $2,080   $24,960
3‐Bedroom  $2,693  N/A  0  N/A  ‐‐  ‐‐
4‐Bedroom  $2,933  N/A  0  N/A  ‐‐  ‐‐
TOTAL SUBSIDY COST  $1,684,752
Source:

1. HUD FY 2022 Fair Market Rent Documentation System – Los Angeles

2. Kimley‐Horn and Associate Analysis – based on apartments listed for rent across 8 properties on September 29, 2021.

Cost of Replacement
The City of Pomona may also consider the cost of replacing the units with new construction. Construction cost estimates include all hard and soft costs associated with construction in addition to per unit land costs.

The analysis assumes the replacement units are apartments with concrete block with steel frame buildings and parking provided on‐site. Square footage estimates are based on estimated size of units to be replaced and  assume  housing  units  are  developed  on  multi‐family  zoned  properties.  Land  costs  have  been determined on a per unit basis.

Table D‐20: Replacement Cost by Unit Type
Size of Unit  Cost Per Square
Foot1
Average Square
Foot/Unit2
Replacement
Cost/Unit3
Number of
Units
Total
Replacement
Cost
Efficiency  $118  486.8  $57,442   0  ‐‐
1‐Bedroom  $118  671.3  $79,213   458  $36,279,737
2‐Bedroom  $118  992.4  $117,103   8  $936,826
3‐Bedroom  $118  N/A  ‐‐  ‐‐  ‐‐
4‐Bedroom  $118  N/A  ‐‐  ‐‐  ‐‐
TOTAL REPLACEMENT COST  $37,216,563
Source:

1. International Code Council – August 2020 Report.

2. Kimley‐Horn and Associate Analysis – based on apartments listed for rent across 8 properties on September 29, 2021.

3. Includes financing and land acquisition costs of $30,000 per unit.

Resources to Preserve At‐Risk Units
A variety of programs exist to help cities acquire, replace, or subsidize at‐risk affordable housing units. The following summarizes financial resources available:
 Community Development Block Grant (CDBG) – CDBG funds are awarded to cities on a formula basis  for  housing  activities.  The  primary  objective  of  the  CDBG  program  is  the  development  of viable  communities  through  the  provision  of  decent  housing,  a  suitable  living  environment  and economic opportunity for principally low‐ and moderate‐income persons. Eligible activities include administration,  fair  housing,  energy  conservation  and  renewable  energy  sources,  assistance  for economic development, public facilities and improvements and public services.  HOME  Investment  Partnership  –  Local  jurisdiction  can  receive  funds  by  formula  from  the Department  of  Housing  and  Urban  Development  (HUD)  to  increase  the  supply  of  decent,  safe,

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐68 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
sanitary,  and  affordable  housing  to  lower  income  households.  Eligible  activities  include  housing acquisition, rehabilitation, and development, homebuyer assistance, and rental assistance.  Section 8 Rental Assistance Program – The Section 8 Rental Assistance Program provides rental assistance payments to owners of private, market rate units on behalf of very low‐income tenants, senior citizens, disabled and/or handicapped persons, and other individuals for securing affordable housing.
 Section 202/811 Program – Non‐profit and consumer cooperatives can receive no‐interest capital advances from HUD under the Section 202 program for the construction of very low‐income rental housing with the availability of supportive services for seniors and persons with disabilities. These funds can be used in conjunction with Section 811, which can be used to develop group homes, independent  living  facilities  and  immediate  care  facilities.  The  capital  advance  funding  can  also provide project rental assistance for the properties developed using the funds. Eligible activities include acquisition, rehabilitation, new construction, and rental assistance.  California Housing Finance Agency (CalHFA) Multifamily Programs – CalHFA’s Multifamily Programs provide  permanent  financing  for  the  acquisition,  rehabilitation,  and  preservation  of  new construction  of  rental  housing  that  includes  affordable  rents  for  low‐  and  moderate‐income families and  individuals. One of the  programs is the  Preservation  Loan program which  provides acquisition/rehabilitation  and  permanent  loan  financing  designed  to  preserve  or  increase  the affordability status of existing multifamily housing projects.  Low‐Income  Housing  Tax  Credit  (LIHTC)  –  This  program  provides  tax  credits  to  individuals  and corporations that invest in low‐income rental housing. Tax credits are sold to those with high tax liability  and  proceeds  are  used  to  create  housing.  Eligible  activities  include  new  construction, rehabilitation, and acquisition of properties.
 California Community Reinvestment Corporation (CCRC) – The California Community Reinvestment Corporation is a multifamily affordable housing lender whose mission is to increase the availability of  affordable  housing  for  low‐income  families,  seniors,  and  residents  with  special  needs  by facilitating private capital flow from its investors for debt and equity to developers of affordable housing. Eligible activities include new construction, rehabilitation, and acquisition of properties.

Qualified Entities to Preserve At‐Risk Units
The following organizations have the experience and capacity to potentially assist in preserving at‐risk units:
 Century Housing
 Coalition for Economic Survival
 Community Partnership Development
Corporation
 Foundation for Quality Housing
Opportunities Inc.
 Housing Corporation of America
 Jamboree Housing Corporation
 Neighborhood Housing Services of the
Inland Empire (NHSIE)
 Nexus for Affordable Housing, Inc.
 American Family Housing
 Southern California Housing
Development Corporation

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐69 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Quantified Objectives
Housing Element law requires that cities establish the maximum number of units that can be preserved over the planning period. The City’s objective it to preserve the 466 affordable housing units “at‐risk” of converting to market rate through policy programs provided in Section 5: The Plan for Pro Housing Pomona.

SB  330  – Housing  Crisis  Act  of  2019
Effective January 1, 2020, Senate Bill 330 (SB 330) aims to increase residential unit development, protect existing housing inventory, and expedite permit processing. Under this legislation, municipal and county agencies  are  restricted  in  ordinances  and  polices  that  can  be  applied  to  residential  development.  The revised definition of “Housing Development” now contains residential projects of two or more units, mixed‐ use projects (with two‐thirds of the floor area designated for residential use), transitional, supportive, and emergency housing projects. SB330 sets a temporary 5‐year prohibition of residential density reduction associated with a “housing development project”, from January 1, 2020, to January 1, 2025.  For example, during this temporary prohibition, a residential triplex cannot be demolished and replaced with a duplex as this would be a net loss of one unit.

None of the housing strategy sites contain existing housing with low‐income tenants who will be displaced if  the  sites  redevelop.  To  the  extent  that  there  is  existing  housing,  all  housing  must  be  replaced (Government  Code  Section  66300).  The  City  has  developed  a  publicly  available  application  and informational  sheet  about  SB  330  which  outlines  the  processes  for  unit  replacement,  vesting  eligibility under SB 330 and vesting timelines in Pomona. The application and fact sheet are on the City’s web‐based document portal and available through the Planning Divisions’ Applications and Fees homepage. SB 330 also provides relocation payments to existing low‐income tenants. The State has also adopted just cause eviction provisions and statewide rent control to protect tenants from displacement. The City is committed to  making  diligent  efforts  to  engage  underrepresented  and  disadvantaged  communities  in  studying displacement.

Analysis of Sites Pursuant to AB 686
AB 686 requires that jurisdictions identify sites throughout the community in a manner that is consistent with its duty to affirmatively further fair housing.  The site identification requirement involves not only an analysis of site capacity to accommodate the RHNA (provided in Appendix C: Candidate Sites and Housing Resources), but also whether the identified sites serve the purpose of replacing segregated living patterns with truly integrated and balanced living patterns, transforming racially and ethnically concentrated areas of poverty into areas of opportunity.
 Figures D‐27 through D‐33 below identify the sites to accommodate future housing, as identified in  the  adequate  sites  analysis,  overlaid  on  demographic  and  fair  housing  data  using  AFFH  data layers for segregation and integration and access to opportunity provided through HCD’s AFFH data and mapping resources.
 Figure D‐27 – Pomona Proposed RHNA Sites, Hispanic/Latino, 2018  Figure D‐28 – Pomona Proposed RHNA Sites, Non‐White Population 2018  Figure D‐29 – Pomona Proposed RHNA Sites, Low and Moderate Income, 2015  Figure  D‐30  –  Pomona  Propose  RHNA  Sites,  Racially/Ethnically  Concentrated  Areas  of  Poverty (R/ECAP)

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐70 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
 Figure D‐31 – Pomona Propose RHNA Sites, Racially Concentrated Areas of Affluence (RCAA)  Figure D‐32 – Pomona Propose RHNA Sites, TCAC Areas of Opportunity  Figure D‐33 – Pomona Propose RHNA Sites, Urban Displacement Figure D‐27 shows the proposed candidate sites to meet the RHNA for Pomona in relation to the location of residents of Hispanic origin. These sites take into consideration access to vital goods, services, and public transportation and are therefore ideal areas for the City to focus much of its future housing growth. It is anticipated that accessory dwelling unit (ADU) growth, including growth for affordable ADUs, will occur in the less dense areas of the community.  Figure D‐27 shows the following findings:
 15 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 1,887 potential units, or 13.9% of  the  total  potential  units)  are  located  within  block  groups  that  have  a  percentage  of  the population that identifies as Hispanic between 20 and 40 percent. Of those units, 696 are proposed as affordable to low and very low incomes.
 32 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 917 potential units, or 6.7% of the total potential units) are located within block groups that have a percentage of the population that  identifies  as  Hispanic  between  40  and  60  percent.  Of  those  units,  279  are  proposed  as affordable to low and very low incomes.
 94 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 3,536 potential units, or 26.0% of  the  total  potential  units)  are  located  within  block  groups  that  have  a  percentage  of  the population that identifies as Hispanic between 60 and 80 percent. Of those units, 943 are proposed as affordable to low and very low incomes.
 110 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 7,283 potential units, or 53.5% of  the  total  potential  units)  are  located  within  block  groups  that  have  a  percentage  of  the population  that  identifies  as  Hispanic  above  80  percent.  Of  those  units,  1,851  are  proposed  as affordable to low and very low incomes.

The data shows that the proposed candidate sites to meet the RHNA allocation are dispersed throughout the community with an emphasis on locating units where there is a high level of access to important public services and transit. The distribution of potential units does not disproportionately impact areas with larger concentrations of the Hispanic population.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐71 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐27: Pomona Proposed RHNA Sites, Hispanic/Latino, 2018

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐72 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐28 shows the proposed candidate sites to meet the RHNA for Pomona in relation with census data showing the percentage of the population within each block group that is Non‐white. Figure D‐28 shows the following findings:
 2 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 176 potential units, or 1.3% of the total potential units) are located within block groups that have a percentage of the population that identifies as Non‐White between 40 and 60 percent. Of those units, 53 are proposed as affordable to low and very low incomes.
 46 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 3,114 potential units, or 22.9% of  the  total  potential  units)  are  located  within  block  groups  that  have  a  percentage  of  the population  that  identifies  as  Non‐White  between  60  and  80  percent.  Of  those  units,  974  are proposed as affordable to low and very low incomes.
 203 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 10,333 potential units, or 75.8% of  the  total  potential  units)  are  located  within  block  groups  that  have  a  percentage  of  the population that identifies as Non‐White above 80 percent. Of those units, 2,742 are proposed as affordable to low and very low incomes.

The data shows that the proposed candidate sites to meet the RHNA allocation are dispersed throughout the community with an emphasis on locating units where there is a high level of access to important public services and transit. The distribution of potential units does not disproportionately impact areas with larger concentrations of Non‐white populations.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐73 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐28: Pomona Proposed RHNA Sites, Non‐White, 2018

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐74 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐29 shows location of proposed candidate sites to meet the RHNA for Pomona in comparison with census data showing the percentage of the population within each block group who is categorized as low income or moderate income by the American Community Survey.  Figure D‐29 shows the following findings:
 5 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 629 potential units, or 4.6% of the total potential units) are located within block groups that have a percentage of the population that identifies  as  low‐and  moderate‐income  below  10  percent.  Of  those  units,  178  are  proposed  as affordable to low and very low incomes.
 33 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 1,521 potential units, or 11.2% of  the  total  potential  units)  are  located  within  block  groups  that  have  a  percentage  of  the population that identifies as low‐and moderate‐income between 25 and 50 percent. Of those units, 679 are proposed as affordable to low and very low incomes.  100 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 4,980 potential units, 36.6% of the total potential units) are located within block groups that have a percentage of the population that identifies as low‐and moderate‐income between 50 and 75 percent. Of those units, 1,292 are proposed as affordable to low and very low incomes.
 113 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 6,493 potential units, or 47.7% of  the  total  potential  units)  are  located  within  block  groups  that  have  a  percentage  of  the population that identifies as low‐and moderate‐income above 75 percent. Of those units, 1,620 are proposed as affordable to low and very low incomes.

The  data  shows  that  the  proposed  candidate  sites  to  meet  the  RHNA  allocation  are  evenly  dispersed throughout  the  community  with  an  emphasis  on  locating  units  where  there  is  a  high  level  of  access  to important public services and transit. The distribution of potential units provides increased opportunities for low‐income housing in areas with higher rates of low‐income persons.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐75 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐29: Pomona Proposed RHNA Sites, Low‐ and Moderate‐Income Households 2015

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐76 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update

Figures D‐30 through Figure D‐31 displays the sites identified to accommodate the City’s RHNA within HCD AFFH opportunity maps.

Figure  D‐30  shows  proposed  candidate  sites  to  meet  RHNA  for  Pomona  in  relation  with  data  showing R/ECAP areas within the City. R/ECAPs are racially or ethnically concentrated areas of poverty; they are marked  in  red  hatchings.  The  goal  of  the  AB  686  analysis  is  to  analyze  how  the  sites  identified  to accommodate the RHNA  allocation may exacerbate  or mitigate  existing fair housing  issues. Figure D‐30 shows the following findings:
 25 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 2,413 potential units, or 17.7% of  the  total  potential  units)  are  located  within  R/ECAPs.  Of  those  units,  600  are  proposed  as affordable to low and very low incomes.
 226 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 11,210 potential units, or 82.3% of the total potential units) are not located within R/ECAPs. Of those units, 3,170 are proposed as affordable to low and very low incomes.
 The potential addition of affordable housing units within the R/ECAP areas of the City allow for current lower income households to access affordable housing near high‐scoring transit (as shown in Figure D‐12), commercial necessities, and job opportunities.

Figure D‐31 shows proposed candidate sites to meet RHNA for Pomona in relation with data showing RCAA areas within the City. RCAAs are racially or ethnically concentrated areas of affluence; they are identified as areas with a White Non‐Hispanic population greater than 80 percent and a median household income greater than $125,000.

There  are  no  block  groups  identified  as  RCAAs  with  a  White  Non‐Hispanic  population  greater  than  80 percent in the City.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐77 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐30: Pomona Proposed RHNA Sites, Racially/Ethnically Concentrated Areas of Poverty (R/ECAP)

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐78 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update

Figure D‐31: Pomona Proposed RHNA Sites, Racially Concentrated Areas of Affluence (RCAA)

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐79 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure  D‐32  shows  proposed  candidate  sites  to  meet  RHNA  for  Pomona  in  relation  with  the  TCAC/HCD Opportunity  areas  within  the  City.  TCAC  is  the  California  Tax  Credit  Allocation  Committee/Housing  and Community  Development  Opportunity  Area  Maps  which  show  how  resources  are  spatially  distributed throughout the City.

Figure D‐32 shows the following findings:
 The  City  of  Pomona  is  a  primarily  low  to  moderate  resource  City,  with  the  majority  of  the  City ranked as the low resource level.
 2 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 176 potential units, or 1.3% of the total potential units) are located within the High Resource areas of the City. Of those units, 53 are proposed as affordable to low and very low incomes.
 20 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 1,737 potential units, or 12.8% of the total potential units) are located within the Moderate Resource areas of the City. Of those units, 684 are proposed as affordable to low and very low incomes.  150 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 6,117 potential units, or 44.9% of the total potential units) are located within the Low Resource areas of the City. Of those units, 1,533 are proposed as affordable to low and very low incomes.  74 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 4,964 potential units, or 36.4% of the total potential units) are located within the High Segregation and Poverty areas of the City.

Of those units, 1,321 are proposed as affordable to low and very low incomes.

There is a census tract in the western region of the City with no data available however there are 5 sites located within this area. The sites proposed within the High Segregation and Poverty areas of the City may provide new affordable housing opportunities for existing lower income households. This area may also provide housing opportunities near high‐scoring transit (as shown in Figure D‐12), commercial necessities, and job opportunities.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐80 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐32: Pomona Proposed RHNA Sites, TCAC Areas of Opportunity

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐81 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure  D‐33  show  the  proposed  candidate  sites  to  meet  the  RHNA  for  Pomona  in  relation  to  urban displacement  data  identifying  areas  at‐risk  or  currently  experiencing  displacement  within  the  City  as categorized  by  the  University  of  California  Berkley  Urban  Displacement  Project.  The  displacement typologies and criteria used to identify each category can be found in Section D.B.6 of this document.

Figure D‐33 shows the following findings:
 13 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 1,497 potential units, or 11.0% of the total potential units) are located within block groups that are at‐risk of becoming exclusive.

Of which, 746 are affordable to lower income households.  68 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 3,551 potential units, or 26.1% of the total potential units) are located within block groups that are experiencing early/ongoing gentrification. Of which, 912 are affordable to lower income households.  5 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 629 potential units, or 4.6% of the total potential units) are located within block groups that have high student populations. Of which, 178 are affordable to lower income households.
 96 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 5,067 potential units, or 37.2% of  the  total  potential  units)  are  located  within  block  groups  that  are  low‐income/susceptible  to displacement. Of which, 1,254 are affordable to lower income households.  4 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 36 potential units, or 0.3% of the total potential units) are located within block groups that are experiencing ongoing displacement.

None of which are affordable to lower income households.  65 proposed sites to accommodate the RHNA allocation (totaling 2,843 potential units, or 20.9% of  the  total  potential  units)  are  located  within  block  groups  that  are  stable  moderate/mixed‐ income. Of which, 679 are affordable to lower income households.

The  data  shows  that  the  proposed  candidate  sites  to  meet  the  RHNA  allocation  are  evenly  dispersed throughout the community with an emphasis on locating affordable units where displacement, exclusivity, or gentrification are occurring. There are a significant number of low‐ and very low‐income sites located in areas  at‐risk  of  becoming  exclusive,  experiencing  early  or  ongoing  gentrification  and  displacement,  are susceptible to displacement, or have high student populations. The placement of lower income housing within these areas of the City will provide increased affordable housing opportunities to mitigate the risk of displacement and gentrification as well as to decrease the instances of displacement that is currently occurring. Additionally, the majority of the City’s lower income housing sites are designated to be mixed‐ income units which will not lead to the exacerbation of any concentrations of lower income populations within the City.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐82 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Figure D‐33: Pomona Propose RHNA Sites, Urban Displacement

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐83 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
It should be noted that the concentration of low‐ and very low‐income sites located in the central region of the City as depicted in Figures D‐27 through D‐33 above, are designated to be mixed income and would provide housing opportunity for both lower income households and moderate to above‐moderate income households. Thus, the concentration of low‐ and very low‐income sites located in the central region of the City would not exacerbate the current conditions in this area.

Integration  and  Segregation
The  City  of  Pomona  is  predominately  non‐white  with  high  concentrations  of  non‐white  residents throughout all but three census tracts located in small portions along the City’s most northern, western, and  southwestern  boundaries.  The  sites  inventory  distributes  the  sites  largely  throughout  the  greater central region of the City. While the majority of the sites are located in predominately non‐white areas, they are not disproportionately located in these areas in the context of the racial demographics of the City as a whole. There are a significant number of low‐ and very low‐income and moderate‐ to above moderate‐ income  sites  located  throughout  the  City’s  greater  central  region.  These  sites  accommodate  increased housing  opportunity  for  all  income  levels  and  would  not  exacerbate  the  concentrations  of  non‐white households.

Access  to  Opportunity
The majority of the City is considered low resource according to the TCAC Opportunity Map composite score. Thus, while the majority of the sites identified in the sites inventory are located in low resource areas, they are not disproportionately located in these areas in the context of the resource level of the City as a whole.

Transit
According  to  AllTransit  the  City  of  Pomona  has  a  moderate  transit  performance  score.  The  City  has identified a significant number of lower income sites within the Corridor Specific Plan which encompasses land along the major east/west and north/south corridors. These major corridors intersect in the central region of the City. The City’ central region is adjacent to the Downtown Metrolink Station and has a robust public transit network that is more accessible than other portions of the City. Households located within the  Corridor  Specific  Plan  and  greater  central  region  have  better  access  to  jobs  and  key  destinations through transit than those located in the outer portions of the City. The majority of the low‐ and very low‐ income sites were strategically located within the Corridor Specific Plan area and throughout the greater central region to take advantage of the current transportation assets in these areas.

Education
The  TCAC/HCD  Opportunity  Area  Maps  include  education  data  representing  the  success  of  positive education outcomes determined by the following indicators: math proficiency, reading proficiency, high school graduation rate, and student poverty rate. These indicators are understood to reflect the quality of a census tract’s schools as well as the conditions of the students’ neighborhoods.9 The majority of the City

9 Methodology for the 2021 TCAC/HCD Opportunity Map, California Fair Housing Task Force, December 2020.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐84 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
is considered to have low to moderate success in positive education outcomes, with higher instances of low positive education outcomes in the greater central region of the City.

In addition, the U.S. Department of Education provides financial assistance through Title I of the Elementary and Secondary Education Act to schools with high numbers or percentages of children from low‐income families to help insure that all children meet challenging state academic standards. The City of Pomona has a total of 39 elementary, middle, and high schools of which 35 are designated as Title I schools. The City’s 35 Title I schools serve a total of 19,537 students.

The identification of lower income and moderate to above moderate‐income sites were distributed largely throughout the greater central region of the City to provide opportunity for households to access a variety of schools in Pomona. A significant amount of the lower income sites located around the central region of the City are designated as mixed income. The distribution of these sites may contribute to the success of positive educational incomes throughout the City as studies have shown that attending low‐poverty and economically integrated schools boosts educational achievement for low‐income students.10 Disproportionate  Housing  Needs
Income
The  greater  central  region  of  the  City  has  a  high  percentage  of  lower  income  households.  The  sites inventory accommodates a number of lower income sites throughout this region of City as there is a high level of access to important public services and transit there. The potential low‐ and very low‐income sites within the central region will provide increased affordable housing opportunities where there are high rates of low‐income residents. Additionally, there are a number of moderate‐ and above moderate‐income sites located throughout the greater central region of the City as well to prevent exacerbating the concentrations of lower income households.

Overpayment
Pomona’s households experience high rates of overpayment throughout the City as a whole. Homeowners in the northern and eastern regions of the City experience higher rates of overpayment and renters in the greater  central  region  and  to  the  south  and  west  experience  the  highest  rates  of  overpayment.  Site selection  emphasized  infill  and  redevelopment  throughout  the  Pomona  Corridors  Specific  Plan  and  the Downtown  Pomona  Specific  Plan  areas  to  leverage  existing  zoned  capacity,  as  well  as  to  encourage residential  development  along  corridors  with  access  to  public  services  and  transit  amenities.  Housing located in these mixed‐use areas with higher density allowances will facilitate more affordable units though mixed  income  development.  The  lower  income  sites  associated  with  mixed  income  development throughout  the  City  will  provide  access  to  supportive  services  such  as  job  opportunities  and  transit amenities.  Additionally,  the  placement  of  the  lower  income  sites  will  ensure  that  there  are  affordable housing options in geographical areas that experience high rates of overpayment and may be susceptible to displacement.

10 Methodology for the 2021 TCAC/HCD Opportunity Map, California Fair Housing Task Force, December 2020.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐85 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Overcrowding
The  central  region  of  Pomona  experiences  the  high  rates  of  overcrowding  and  the  downtown  area experiences the highest rates of severe overcrowding. The placement of lower income and moderate‐ to above moderate‐income sites within the central area will provide the opportunity for additional housing at all income levels to alleviate the impacts of overcrowding.

Assessment of Contributing Fact ors to Fair Housing in
Pomona
Summary  of  Fair  Housing  Analysis
The analysis conducted in this section regarding fair housing issues within Pomona yielded the following conclusions:
 There  are  three  racially  or  ethnically  concentrated  census  tracts  (RECAPs)  within  Pomona  as identified by HUD.  This indicates that there are three census tracts within the City with a non‐white population of 50 percent or more or any census tracts that have a poverty rate that exceeds 40% or is three or more times the average tract poverty rate for the metropolitan area.  The UC Davis Regional Opportunity Index shows that the majority of residents within Pomona have a moderate to low level of access to opportunity throughout the City.  Additionally, analysis of the TCAC/HCD opportunity Area Maps show that all census tracts in Pomona are classified with the “Low to Moderate Resource” designation.  This indicates that these census tracts may lack essential mobility, retail/food, economic, housing, or civic resource that may promote upward mobility and result in healthier neighborhoods.
 The  City  provides  moderate  transit  trip  opportunity,  additionally,  about  90%  of  all  city  jobs  are within ½ mile of transit but just under 3 percent of the working population uses public transit as a primary source of transportation.
 The City has demonstrated the ability to meet the anticipated future affordable housing needs of the community through the designation of sites to meet the very low and low income RHNA need (Appendix C: Candidate Sites and Housing Resources). These sites are dispersed throughout the community.
 There are 466 current units with affordable covenants at risk of converting to market rate before the year 2029 in the City.
 The CalEnviro Screen mapping tool (2018) identified most of the City as moderate to high scoring, indicating high pollution levels, some of which overlap with identified R/ECAPs in the City.

Key  Findings  from  Fair  Housing  Analysis
As a part of the Housing Element, the City considers protected class (such as race, ethnicity, income, etc.) and opportunity indicators as key factors in fair housing. Federal, state, and  local  data  provide regional context, background information and supportive data which helps the City to understand fair housing issues and to identify key fair housing factors for Pomona. The section below uses available data to identify key

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐86 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
trends and local contributing factors for fair housing, key themes identified through this analysis are stated below:
 Persons  who  identify  as  Native  Hawaiian  or  American  Indian  experience  the  highest  levels  of segregation with persons who identify as White in the City of Pomona.  Pomona has two significant pockets of racial or ethnic concentrations of poverty, both are located in the central portion of the City.
 Pomona has a lower percentage of college educated residents than the state but a comparable percentage of quality job and economic access for residents.  Pomona  is  identified  as  having  poor  air  quality  throughout  the  City,  notably,  it  has  significantly lower air quality than the overall state.
 Compared  to  the  state,  residents  in  Pomona  have  lower  voting  rates  and  an  overall  lower percentage of citizenship.
 About  90  percent  of  jobs  in  Pomona  are  accessible  by  public  transit.  Pomona’s  overall environmental health and quality is considered low.

Local  Contributing  Factors
There are a number of factors and elements that contribute to and cause fair housing issues. The following lists a number of contributing factors within the City of Pomona:
 Public Investment in Specific Neighborhoods – The City of Pomona is considered a low resource region, as illustrated in Figure D‐9. The majority of the City is measured at low opportunity levels, with  some  moderate  and  two  high  opportunity  census  tracts.  The  TCAC/HCD  Opportunity  Area Map (Figure D‐9) also reports two areas with high segregation and poverty surrounded by areas of low resources. When compared to the CalEnviroScreen map in Figure D‐13, the low resource areas align with regions identified at the highest degree of pollution burdens. Various Housing Programs have  been  adopted  to  allocate  public  investment  historically  underinvested  neighborhoods.

Housing Goal # 2: Partnerships, Government Funding, and Education is meant to address issues of public investment in historically underinvested neighborhoods.  Availability  of  Affordable  Housing  –  Appendix  A.1  of  this  Housing  Element  provides  details  on household income throughout the City of Pomona. Approximately 61.5 percent of households in the  City  are  categorized  as  earning  a  lower  income  (less  than  80  percent  of  the  MFI).  This represents  23,905  total  households.  Additionally,  the  City’s  median  income  falls  10.9  percent below  the  regional  median.  In  comparison,  the  City  currently  has  1,077  affordable  units  with covenants protecting the affordability. Various Housing Programs have been adopted to facilitate the development of affordable housing and a variety of housing to all incomes and household sizes.

Housing Goals #1: Land Use Regulations and #5: Fair Housing will bring more affordable housing and varying housing types to market.
 Opportunities for Persons with Disabilities – The City’s AI lists disability and access as fair housing issues in Pomona. In comparison to Figure D‐15, the City shows a moderate portion of residents report  at  least  one  disability.  As  the  City  is  considered  a  low  opportunity  area,  residents  with disabilities may have lower access to resources and information. Housing Goal #5: Fair Housing is meant to address fair housing issues and opportunity access for members of the community.

Appendix D: Affirmatively Furthering Fair Housing [DRAFT]  Page D‐87 City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
City of Pomona – 2021‐2029 Housing Element Update
Analysis of Fair Housin g Priorities and Goals
To enhance mobility and promote inclusion for protected classes, the chief strategy included in this housing element  is  to  provide  sites  suitable  for  affordable  housing  in  high‐resource,  high  opportunity  areas,  as demonstrated by the analysis of the housing resource sites contained in Appendix C: Housing and Financial Resources.  Other  programs  that  affirmatively  further  fair  housing  and  implement  the  AI's recommendations include:
 Program 1.1A: Adequate Sites Inventory
 Program 1.2A: Pomona Zoning Ordinance Update
 Program 1.3A: By‐Right Housing Analysis
 Program 1.4A: Inclusionary Housing
 Program 1.4B: Housing Density Bonus
 Program 2.1A: Strategic Plan to Combat and End Homelessness  Program 2.1B: Interim and Transitional Rental Assistance  Program 2.2A: Housing Choice Vouchers
 Program 2.2B: Family Self‐Sufficiency Program
 Program 2.4B: Housing Improvement Program
 Program 2.4D: Individual Mobile Home Units
 Program 2.5A: Community Land Trust
 Program 2.6A: Community Housing Development Organization Assistance  Program 2.5B: Affordable Housing Trust Funds
 Program 2.7A: Preservation and Monitor At‐Risk Housing & All Affordable Units  Program 2.7C: Fair Housing Assistance Program
 Program 3.4A: Rent Stabilization Feasibility Study
 Program 3.4B: Local Tenant Protection Regulation Study  Program 4.1A: Citywide Complete Streets Ordinance
 Program 4.1A: Local Serving Resources
 Program 5.1A: Housing for Persons with Disabilities
 Program 5.1B: Affirmatively Further Fair Housing
 Program 5.1C: Fair Housing Outreach
 Program 5.4A: Affordable Housing Opportunities Information