Sesión de estudio del Concejo Municipal - Presentación del panelista 7 de septiembre de 2023
Regina Williams, moderadoraDirectora ejecutiva , SV@Home Khanh Russo
Vicepresidente de Política e Innovación, Fundación San Francisco (San Francisco Foundation, SFF) Chris NealePresidente, The Core Companies
Cindy WuDirectora Ejecutiva, Corporación de Apoyo a Iniciativas Locales (Local Initiatives Support Corporation, LISC) Anil Babbar
Vicepresidente sénior de Asuntos Públicos Locales, Asociación de Apartamentos de California Stephen LewisRed Estabilización de Alquileres de California Programas y políticas de vivienda asequible: Producción, Preservación y Protección
Las 3P de la vivienda
Un marco centrado en la equidad para resolver la crisis de la vivienda.
Sesión de estudio de la ciudad de San José
7 de septiembre de 2023
Agenda para la equidad de la SFF
Que todas las personas que viven en el área de la bahía de San Francisco tengan seguridad económica, estén arraigadas en comunidades vibrantes y participen de la vida cívica.
Agenda para la equidad de la SFF
ENERGÍA
LUGAR
PATRIMONIO
PERSONAS
El marco de las 3P
Proteger
Protección para residentes actuales a fin de evitar el desplazamiento Preservar
Preservación de viviendas existentes asequibles para residentes de ingresos bajos y medios Producir
Producción de nuevas viviendas en todos los niveles de ingresos, especialmente viviendas asequibles
PRESERVE
PRODUCE
PROTECT
PRESERVAR
PRODUCIR
PROTEGER
Proyectos y políticas de las 3P
Preservar la vivienda para que sea asequible (adquisición/rehabilitación) Red de servicios antidesplazamiento
Prevención de personas sin hogar
Proyecto canalización de necesidades de vivienda asequible en el área de la bahía Bono de vivienda regional potencial de $10,000-20,000 millones
PRESERVE
PRODUCE
PROTECT
Proyectos y políticas de las 3P
PRESERVAR
PRODUCIR
PROTEGER
Autoridad de Financiamiento de Vivienda de la Zona de la Bahía
Las políticas de vivienda de San José están alineadas con los esfuerzos regionales San José ya ha adoptado 34 de las 42 políticas clave de vivienda rastreadas por la Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía (Association of Bay Area Governments, ABAG).
Protect
Preserve
Produce
Prevent
9/11
6/9
13/14
6/8
Proteger
Preservar
Producir
Prevenir
9/11
6/9
13/14
6/8
La región recurre al liderazgo de San José para la políticahttp://housingreadiness.org/ CITY
HOUSING ELEMENT
RENT BURDEN
AFFORDABLE HOUSING PERMITTED
POLICIES
Oakland
San Jose
San Francisco
Palo Alto
milpitas
Campbell
mountain View
Los Altos
Los Gatos
Gliroy
Monte Sereno
Cupertino
Sunnyvale
morgan Hill
Saratoga
Santa Clara
Los Altos Hills
Certified
Adopted
Adopted
Certified
Certified
Certified
Certified
Adopted
Adopted
In Progress
Adopted
In Progress
In Progress
In Progress
Adopted
Adopted
Certified
52%
52%
41%
37%
43%
46%
39%
25%
57%
N/A
37%
36%
52%
30%
44%
N/A
43%
57%
15%
14%
67%
21%
4%
42%
41%
13%
273%
195%
11%
14%
201%
46%
59%
129%
CIUDAD
ELEMENTO DE VIVIENDA
SOBRECARGA DEL ALQUILER
VIVIENDA ASEQUIBLE PERMITIDA
POLÍTICAS
Oakland
San Jose
San Francisco
Palo Alto
milpitas
Campbell
mountain View
Los Altos
Los Gatos
Gliroy
Monte Sereno
Cupertino
Sunnyvale
morgan Hill
Saratoga
Santa Clara
Los Altos Hills
Certificado
Adoptado
Adoptado
Certificado
Certificado
Certificado
Certificado
Adoptado
Adoptado
En curso
Adoptado
En curso
En curso
En curso
Adoptado
Adoptado
Certificado
52 %
52 %
41 %
37 %
43 %
46 %
39 %
25 %
57 %
N/C
37 %
36 %
52 %
30 %
44 %
N/C
43 %
57 %
15 %
14 %
67 %
21 %
4 %
42 %
41 %
13 %
273 %
195 %
11 %
14 %
201 %
46 %
59 %
129 %
Informe de preparación
de viviendas
¡Gracias!
Khanh Russo
Vicepresidente de Política e Innovación
[email protected]
Producción de viviendas asequibles: presentación del panel Chris Neale
Presidente, The Core Companies
9 9/7/2023
10 9/7/2023
THE CORE Companies
Building Better CommunitiesTM
10 9/7/2023
FUNCIÓN DEL DESARROLLADOR DE VIVIENDAS ASEQUIBLES
1. IDENTIFICAR EL SITIO
2. DETERMINAR LA VIABILIDAD DE UNA VIVIENDA ASEQUIBLE
3. IDENTIFICAR EL FINANCIAMIENTO A CORTO PLAZO PARA EL PROYECTO PARA “AGENDARLO”
4. GARANTIZAR LOS DERECHOS ADQUIRIDOS
5. COMPETIR POR FINANCIACIÓN A CORTO PLAZO Y CRÉDITOS FISCALES
6. CONCRETAR EL FINANCIAMIENTO DE LA CONSTRUCCIÓN Y GARANTIZAR LA FINALIZACIÓN DEL PROYECTO
7. ALQUILARE A ARRENDATARIOS
OBJETIVO
8. ENTREGAR CRÉDITOS FISCALES AL INVERSIONISTA
9. OPERAR CON RESTRICCIONES DE SUSCRIPCIÓN DURANTE 15 AÑOS
LO QUE HACE EL DESARROLLADOR DE VIVIENDAS ASEQUIBLES
THE CORE Companies
Building Better CommunitiesTM
11 9/7/2023
PATRIMONIO 45 %
PRÉSTAMO PREFERENTE 55 %
PATRIMONIO
43.5 %
ESTADO 2 – 2.4 %
ESTADO 1 – 12.6 %
CONDADO – 19.8 %
CIUDAD – 13.6 %
PRÉSTAMO PREFERENTE – 8.1 %
TASA DE MERCADO
ASEQUIBLE
Preservación y construcción comunitaria
Septiembre de 2023
La Corporación de Apoyo a Iniciativas Locales (Local Initiatives Support Corporation, LISC) 13 Franklin Thomas (centro), fundador de LISC, en Bedford Stuyvesant, NY Fundada en 1979
Misión: Asociarse con organizaciones locales para crear comunidades de oportunidades en todo el país 38 oficinas en todo el país
$29,700 millones invertidos
Más de 489,000 viviendas asequibles
Más de 81.5 millones de pies cuadrados de espacio comercial minorista y comunitario
Área de la Bahía de LISC
14 Lanzado en 1981
Viviendas para más de 40,000 personas
Más de 1.4 millones de pies cuadrados de espacio comercial, minorista y comunitario Más de 400 profesionales de desarrollo inmobiliario sin fines de lucro capacitados
Trabajo de preservación del Área de la Bahía de LISC
15 La Preservación es necesaria y estratégica
16 Nuevos recursos para la Preservación
17 Programa de Preservación de Viviendas para Intervención en Ejecuciones Hipotecarias (Foreclosure Intervention Housing Preservation Program, FIHPP) Financiamiento disponible del estado de California
$500 millones
Adquisición y preservación de propiedades de alquiler existentes de hasta 25 unidades Las propiedades están en ejecución hipotecaria o en riesgo de ejecución hipotecaria LISC fue seleccionada como administradora de fondos en todo el estado
Recursos de Preservación en el sistema de canalización de necesidades 18 Bono regional BAHFA
Se proyecta que estará en la boleta electoral de noviembre de 2024 Entre $10,000 y $20,000 millones para viviendas asequibles en el Área Metropolitana de la Bahía Estimado >$1,000 millones para San José
Enfoque de las 3P para este financiamiento
Entre $10 y $20 millones para Preservación en la ciudad de San José Bono estatal de California
SB 225 (Caballero) y solicitud de presupuesto de $500 millones Factura a 2 años
Financiamiento estatal para adquisición-rehabilitación
También incluye asistencia técnica y desarrollo de capacidades para la Preservación
Componentes para un ecosistema de preservación exitoso
19 Financiamiento
Financiamiento de adquisiciones
Financiamiento local, estatal y regional para el financiamiento de refinanciación/brecha Financiamiento flexible que satisface diversas necesidades Financiamiento regular y confiable
Organizacional
Organizaciones calificadas y comprometidas con la adquisición/rehabilitación Desarrollo de capacidades para corporaciones de desarrollo comunitario y fideicomisos de terrenos comunitarios Múltiples foros (formales e informales) para apoyo de pares y asistencia técnica
Representante de propietarios de vivienda
Anil Babbar
Vicepresidente sénior de Asuntos Públicos Locales, Asociación de Apartamentos de California 20 9/7/2023
Asociación de Apartamentos de California
Member Stratification
11-50 Units
20%
51-250 Units
8%
251-500 Units
2%
501+ Units
3%
Industry Partners…
1-10 Units
61%
Estratificación de miembros
11-50 unidades
20 %
51-250 unidades
8 %
251-500 unidades
2 %
Más de 501 unidades
3 %
Socios de la industria...
1-10 unidades
61 %
Protecciones de inquilinos para residentes de San José
Mirando hacia el futuro
Cómo puede ayudar la ciudad
Protecciones de viviendas asequibles - Presentación del panel Stephen Lewis
Red Estabilización de Alquileres de California
25 9/7/2023
Jurisdicciones de estabilización de alquileres en California 1979 a 1988
Posterior a 2004
Berkeley
Beverly Hills
East Palo Alto
Gardena
Hayward (rev. 2019)
Ciudad de Los Ángeles
Oakland
San Francisco
*San José (rev. 2017)
Santa Mónica
West Hollywood
Los Gatos (2004)
*Mountain View (2016)
Richmond (2017)
Alameda (2019)
Baldwin (2019)
Inglewood (2019)
Culver City (2020)
Condado de Los Ángeles sin personalidad jurídica (2020) Santa Ana (2021)
Antioch (2022)
Bell Gardens (2022)
Fairfax (2022)
Oxnard (2022)
Pasadena (2022)
Pomona (2022)
*San José y Mountain View son las únicas jurisdicciones que eximen a todos los dúplex
Limitación estatal sobre las leyes locales de alquiler
Ley de Vivienda de Alquiler de Costa-Hawkins de 1995
Los alquileres pueden aumentar a la tasa del mercado entre arrendamientos Las ciudades no pueden aplicar la estabilización del alquiler a lo siguiente:
Residencias unifamiliares, condominios
“Construcción nueva” = edificios construidos después del 1 de febrero de 1995 Para las ciudades con leyes de alquiler adoptadas antes de 1995, “nueva construcción” = unidades construidas después de la fecha de promulgación de la ley local San José no puede expandir la estabilización del alquiler a viviendas unifamiliares, condominios o unidades construidas después del 7 de septiembre de 1979
Umbrales para aumentos anuales de alquiler
Ajuste del % fijo permitido anualmente
Jurisdictions
4 % o 5 % fijo
Baldwin Gardena Hayward Los Gatos Oxnard San José Ajuste permitido vinculado a la inflación
Basado en el cambio anual en el índice de precios al consumidor (IPC) regional Alameda
Antioch
Bell Gardens
Berkeley
Beverly Hills
Culver City
East Palo Alto
Fairfax
Inglewood
Ciudad de Los Ángeles
Condado de Los Ángeles
Mountain View
Oakland
Pasadena
Pomona
Richmond
Santa Ana San Francisco
Santa Mónica
West Hollywood
Aumentos de alquiler permitidos en agosto de 2023 de las jurisdicciones y propiedades cubiertas Menos restrictivo (aumentos más altos permitidos/fechas de corte más Max Allowable Rent Increase (Higher Less Restrictive) Cutoff Date for Properties (Later Larger Proportion of Properties Subject to Rent Stabilization) 6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Pomona
Berkeley
Hayward
San Francisco
Santa Monica
West Hollywood
Oakland
Gardena
East Palo Alto
San José
Mediana de aumento permitido 3,6 %
Mediana de corte del año 1990
Mountain View
Los Gatos
Inglewood
Beverly Hills
Richmond
LA County (uninc.)
Pasadena
Culver City
Baldwin
Oxnard
Alameda
Fairfax
Antioch
Santa Ana
Más restrictivo (aumentos más bajos permitidos, fechas de corte más recientes) LA City
Aumento máximo permitido del alquiler (más alto menos restrictivo) Fecha de corte para propiedades (posteriormente mayor proporción de propiedades sujetas a estabilización del alquiler) 6 %
5 %
4 %
3 %
2 %
1 %
0 %
Pomona
Berkeley
Hayward
San Francisco
Santa Monica
West Hollywood
Oakland
Gardena
East Palo Alto
San José
Mediana de aumento permitido 3,6 %
Mediana de corte del año 1990
Mountain View
Los Gatos
Inglewood
Beverly Hills
Richmond
Condado de Los Ángeles (sin incl.)
Pasadena
Culver City
Baldwin
Oxnard
Alameda
Fairfax
Antioch
Santa Ana
Más restrictivo (aumentos más bajos permitidos, fechas de corte más recientes) Ciudad de LA
Sesión de estudio del Concejo Municipal - Presentación del panelista 7 de septiembre de 2023
Regina Williams, moderadoradirectora ejecutiva SV@Home
Khanh Russo
Vicepresidente de Política e Innovación, Fundación San Francisco Chris NealePresidente, The Core Companies
Cindy WuDirectora Ejecutiva, Corporación de Apoyo a Iniciativas Locales (LISC) Anil Babbar
Vicepresidente sénior de Asuntos Públicos Locales, Asociación de Apartamentos de California Stephen LewisRed Estabilización de Alquileres de California Programas y políticas de vivienda asequible: Producción, Preservación y Protección