Sesión de estudio del Concejo Municipal
7 de septiembre de 2023
Kristen Clementsvicedirectora interina
Kemit Mawakanagerente de división
Josh Ishimatsugerente interino de división
Emily Hislopgerente de división
Programas y políticas de vivienda asequible: Producción, Preservación y Protección
Presentación del personal
Panel
Moderadora, Regina Celestin Williams, SV@Home
Anil Babbar, Asociación de Apartamentos de California
Stephen Lewis, Red Estabilización de Alquileres de California Chris Neale, The Core Companies
Khanh Russo, Fundación San Francisco
Cindy Wu, Corporación de Apoyo a Iniciativas Locales
Debate/Preguntas y respuestas del Concejo Municipal
Comentario público
2 9/7/2023
Orden del día para la sesión de estudio de hoy
Quiénes son nuestros beneficiarios
Residentes, proveedores de vivienda, propietarios de
bienes inmobiliarios, desarrolladores, socios con un enfoque en lo siguiente:
Las necesidades de los residentes de ingresos moderados a extremadamente bajos Residentes que no tienen vivienda
3 9/7/2023
Nuestra misión
Misión
Fortalecer y construir comunidades equitativas a través de la inversión en viviendas y vecindarios Proporcionar alojamiento para TODOS
Invertir en personas
Construir grandes lugares
4 9/7/2023
Producción Construyendo nuevas viviendas asequibles con restricción de alquiler Preservación Manteniendo la vivienda asequible y en buenas condiciones físicas Protección Previniendo el desplazamiento de inquilinos debido a desalojos injustos o aumentos extremos en los precios de los alquileres Estabilización de alquileres de viviendas en San José
Financiamiento
Organizaciones con experiencia
Programas, políticas y datos de apoyo
5 9/7/2023
Empleos agregados frente a unidades de vivienda agregadas en áreas metropolitanas de EE. UU., 2005-2015 Jobs per Permit vs.Rent Growth
Rent Growth (2005-2015)
Seattle, WA
Denver, Co
San Jose, CA
Washington, DC
Austin, TX
San Francisco, CA
Los Angeles, CA
San Antonio, TX
New York, NY
Dallas, TX
Boston, MA
Providence, RI
Buffalo, NY
Las Vegas, NV
Cleveland, OH
Detroit, MI
Jobs per Permit (2005-2015)
apartment
list
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-2.0
2.0 -1.0
1.0 3.0
0.0 Empleos por permiso frente al aumento del alquiler
Crecimiento del alquiler (2005-2015)
Seattle, WA
Denver, Co
Washington, DC
Austin, TX
San Francisco, CA
Los Ángeles, CA
San Antonio, TX
Nueva York, NY
Dallas, TX
Boston, MA
Providence, RI
Búfalo, NY
Las Vegas, NV
Cleveland, OH
Detroit, MI
Trabajos por permiso (2005-2015)
apartamento
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
-2.0
2.0 -1.0
1.0 3.0
0.0 Ingresos
extremadamente bajos
Ingresos
muy bajos
Ingresos bajos
Ingresos moderados
$0 - $38,070
$38,071 - $63,450
$63,451 - $101,520
$101,521 - $152,280
0 - 30 % AMI
31 - 50 % AMI
51 - 80 % AMI
81 - 120 % AMI
6 9/7/2023
Categorías de ingresos medios del área (Area Median Income, AMI) (hogar de 1 persona) Salario típico de cajero de Target: $35,000/año
Salario típico de profesor de San José: $74,000/año
Jubilado solo con ingresos de seguridad de ingreso suplementario (Supplemental Security Income, SSI) en 2023: $43,524/año Salario de sueldo mínimo de tiempo completo en San José, 2023: $34,000/año Salario necesario para pagar el alquiler promedio de vivienda con 1 habitación en San José: $96,680/año Salario típico de personal de enfermería registrado en San José: $117,000/año
7 9/7/2023
Distribución de ingresos por categorías de ingresos de vivienda Fuente: datos de la Estrategia Integral de Asequibilidad de Vivienda (Comprehensive Housing Affordability Strategy, CHAS) del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban Development, HUD) a 5 años de 2019 57,400 hogares
43,120
150,500
31,455
Cantidad de hogares
Ingresos extremadamente bajos
Muy bajos ingresos
Ingresos bajos
De 81 % a 100 % de ingresos medios del área
Más del 100 % de ingresos medios del área
44 % de todos los hogares
42,640
160,000
140,000
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
8 9/7/2023
Los alquileres aumentaron mientras que los ingresos de los hogares de bajos ingresos disminuyeron en los últimos 20 años en términos reales Fuente de datos: IPUMS USA | National Equity Atlas
Percentil 10
Percentil 20
Percentil 50
Percentil 80
Percentil 90
Cambio en los ingresos devengados de los trabajadores asalariados y asalariados de tiempo completo en San José, 2000-2019 -10 %
-9 %
2 %
17 %
18 %
9 9/7/2023
Por qué necesitamos protecciones: aumento de los alquileres El alquiler promedio para apartamentos de 1 hab. y 2 habs. ha aumentado un 48 % y un 47 %, respectivamente, en 13 años Alquileres efectivos ($)
$3,500
$3,000
$2,500
$2,000
$1,500
$1,000
$500
$0
T1 2010
$2,091
T1 2010
$1,634
Alquileres promedio en San José (ajustados a la inflación), 2010 - Presente
1.º Trim. 2010
1.º Trim. 2011
1.º Trim. 2012
1.º Trim. 2013
1.º Trim. 2014
1.º Trim. 2015
1.º Trim. 2016
1.º Trim. 2017
1.º Trim. 2018
1.º Trim. 2019
1.º Trim. 2020
1.º Trim. 2021
1.º Trim. 2022
1.º Trim. 2023
T1 2023
$3,077
T1 2023
$2,417
1BR
2BR
10 9/7/2023
El alquiler supone una carga desproporcionada sobre ciertas razas/etnias en San José Hogares que tienen limitaciones por carga de alquiler por raza y origen étnico, 2019 OTRO
HISPANO, CUALQUIER CARRERA
INDÍGENA ESTADOUNIDENSE, ALASKA...
ASIÁTICO, NO HISPANO
NEGRO O AFROAMERICANO...
BLANCO SOLO, NO...
TODOS LOS HOGARES DEL ARRENDATARIO
No calculado
Costo de vivienda sobrecargado
Costo de vivienda muy sobrecargado
Sin sobrecarga de costo de vivienda
36 %
29 %
18 %
20 %
23 %
22 %
24 %
27 %
23 %
32 %
21 %
23 %
51 %
56 %
44 %
57 %
58 %
43 %
45 %
21 %
18 %
1 %
1 %
2 %
2 %
1 %
2 %
1 %
11 9/7/2023
Cartera de viviendas asequibles de la ciudad frente a las necesidades existentes Fuente: datos de CHAS de 5 años de 2019; cartera de la ciudad de San José 57,000 viviendas
43,000
43,000
31,000
Cantidad de hogares
Todos los hogares de la ciudad
Vivienda asequible respaldada por la ciudad
Ingreso extremadamente bajo
Ingreso muy bajo
Ingreso bajo
Ingresos medios del área del 81 % al 100 %
12 9/7/2023
Producción de nuevas viviendas asequibles
Viviendas asequibles Construcción de nuevas viviendas con restricción de alquiler Vivienda inclusiva Incluye viviendas asequibles dentro del desarrollo a tarifa de mercado Vivienda a tasa de mercado
Creación de políticas de desarrollo para todas las viviendas Kemit Mawakana
Gerente de División, División de Desarrollo Residencial
13 9/7/2023
Necesidad de una estrategia local de producción de vivienda asequible Los desarrolladores con tasa de mercado construyen proyectos que son factibles Los nuevos desarrollos inmobiliarios con tasa de mercado producen unidades/tarifas de viviendas inclusivas. Sin embargo, no proporcionan una asequibilidad profunda Los objetivos de la RHNA y el elemento de vivienda establecen objetivos de vivienda asequibles Esta foto de autor desconocido tiene licencia de CC BY-NC
14 9/7/2023
Necesidad de una estrategia local de producción de vivienda asequible Las principales fuentes de financiamiento dejan una brecha financieraPréstamo bancario tradicional (deuda) + capital de crédito fiscal + subsidio estatal Préstamos bancarios: cubre, en promedio, entre el 10 % y el 20 % de la pila de capital Créditos fiscales: incentivan a desarrolladores/inversionistas, constituyen entre el 40 % y el 50 % de la financiación de capital Subsidios estatales: cubre en promedio del 10 al 15 % de la pila de capital Los proyectos recientes de San José requirieron de 6 a 8 fuentes de financiamiento en total Función de las ciudades:Financiar la brecha con fondos locales o del condado
15 9/7/2023
Pila de capital para propiedades típicas en tres estados, 2019 Fuente: Informe de abril de 2021 de Terner Center: la complejidad de financiar viviendas con créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos en los Estados Unidos Brecha
Porcentaje de costos de desarrollo
Virginia
Georgia
California
Crédito fiscal
Préstamo bancario
Fuente del estado
Fuente de la ciudad 1
Fuente de la ciudad 2
Otro
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
16 9/7/2023
Muchas partes involucradas en las transacciones
Equipo de Producción de Viviendas
Gestión de riesgos
Administración de préstamos
Inclusivo
Transporte/
Obras públicas
Planificación/Medioambiente
Construcción
Obras públicas/OEA
Asesor jurídico de la ciudad
17 9/7/2023
Proceso de aprobación de desarrollo asequible
Anuncio de adjudicación de fondos de NOFA para la ciudad Proyectos de puntuación superior identificados para
obtener aprobación del Concejo Municipal
Derechos de planificación de la ciudad
Permisos emitidos por el equipo de Planificación de la Ciudad (incluye Procesos Ministeriales Simplificados SB 35 y AB 2162) Reunión del Concejo Municipal
Los proyectos que reciban autorización de NOFA obtienen la aprobación del Consejo para el financiamiento de la ciudad
CDLAC/TCAC
Presentación de la solicitudBonos exentos de impuestos y créditos fiscales
PROCESO
1 3
2 4
18 9/7/2023
Proceso de aprobación de desarrollo asequible (cont.)
Autorizaciones de CDLAC/TCAC
Se anunciaron los beneficiarios de autorizaciones de asignación Período de desempeño/Cierre de financiamiento
Los proyectos que reciban autorización deben cerrarse con financiamiento dentro de los 180 días de recibir la autorización del CDLAC Período de construcción
La construcción comienza dentro de los 30 días del cierre financiero. Generalmente, de 1.5 a 2 años para la construcción ...CONTINUACIÓN
5 7
6 Alquiler y certificado de ocupación
Los administradores de la propiedad necesitan de 3 a 6 meses para alquilar la propiedad después de que se emita el Certificado de ocupación 8 19
9/7/2023
Ejemplo de fuentes: Tamien Station Apartments
Fuente
Monto de
construcción
Monto
permanente
Tipo de entidad
Tipo de financiamiento
Préstamo exento de impuestos de Citibank
$66,100,000
$10,200,000
Privada
Préstamo
Inversión de capital privado
$8,254,425
$46,775,073
Privada
Capital
Dpto. Vivienda y Desarrollo Comunitario (HCD) (estatal) – Vivienda Asequible y Comunidades Sostenibles $0
$16,000,000
Pública
Préstamo
HCD (estatal) – Programa de Subsidios para Infraestructura en Terrenos con Redestinación Urbanística $3,000,000
$3,000,000
Pública
Subsidio
Ciudad de San José
$17,250,000
$17,250,000
Pública
Préstamo
Condado de Santa Clara
$25,000,000
$25,000,000
Pública
Préstamo
Total
$119,604,425
$ 118,225,073
20 9/7/2023
Fuentes de financiamiento para la ciudad de San José
Fuentes de financiamiento para cubrir la brecha de financiamiento Medida E
Fondo de Activos de Viviendas con Ingresos Bajos-Moderados Ordenanza de viviendas inclusivas (cargos de remplazo)
Tarifas de vinculación comercial
Tarifa de impacto de vivienda asequible
La ciudad emite anualmente avisos de disponibilidad de financiamiento para construcciones nuevas Por cada $1 del dinero de la ciudad destinado a un desarrollo, otras fuentes de dinero destinan $5.50
Desafío local Agotamiento de fondos de la Medida A del condado de Santa Clara Condiciones económicas El aumento de las tasas de interés y la interrupción de las cadenas de suministro aumentaron el costo de TODO el desarrollo Cuello de botella estatal/federalpara créditos fiscales federales de vivienda 21 9/7/2023
Desafíos y soluciones para una producción asequible
SOLUCIONES
Medidas de bonos regionales y estatales
Proyecto de ley federal para aumentar los créditos fiscales y la asignación de bonos Funding Shortfall
14,053 casas asequibles, que tomaron años en concretarse, se estancarán debido al déficit de recursos federales Déficit de financiación
Fuente de la imagen: Socios comunitarios empresariales
22 9/7/2023
22 9/7/2023
Preservación de viviendas existentes
Apoyar el ecosistema de adquisición/rehabilitación
Asegurar que las viviendas estén en buenas condiciones
Mantener los precios de las viviendas a un nivel asequible Josh Ishimatsu
Gerente de División Interina, División de Políticas
9/7/2023
En cinco años, el condado de Santa Clara perdió alrededor de la mitad de sus viviendas asequibles sin subsidio Fuente: Enterprise Community Partners, “Preservación de la asequibilidad, prevención del desplazamiento”
CONDADO DE SANTA CLARA
23 Anexo 1.
Casas asequibles no subsidiadas ocupadas por hogares de bajos ingresos en zona de la bahía de los nueve condados, 2012-2017 500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
449,808
Alameda
Contra Costa
Marin
Napa
San Francisco
San Mateo
Santa Clara
Solano
Sonoma
La cantidad de casas asequibles y sin subsidio ocupadas por hogares de bajos ingresos ha disminuido en los últimos años, con una disminución promedio de 32,000 de dichas casas por año entre 2012 y 2017. 383,912
340,767
343,029
304,785
282,031
HOMES
San José pierde la asequibilidad de viviendas con alquiler estabilizado a medida que los inquilinos entregan las viviendas (mediante la desregulación de alquileres en viviendas desocupadas) 9/7/2023
24 9/7/2023
24 Porcentaje de aumento del alquiler
Aumentos promedio en el alquiler de unidades ocupadas de forma continua en comparación con las unidades donde un inquilino se mudó
2.1 %
5.5 %
0.3 %
-0.9 %
2.1 %
9.7 %
Octubre de 2020 a julio de 2021
Agosto de 2021 a julio de 2022*
Agosto de 2022 a junio de 2023
Nuevo inquilino
Mismo inquilino
12 %
10 %
8 %
6 %
4 %
2 %
0 %
-2 %
25 9/7/2023
¿Por qué crear una práctica de adquisición/rehabilitación? Aumenta la cantidad de viviendas asequibles restringidas Permite a los inquilinos permanecer en sus hogares y vecindarios Es rentable y relativamente rápido
Soluciona problemas de condición y puede ayudar a la eficiencia energética Soportes
modelos de propiedad comunitaria (fideicomisos de terrenos comunitarios)
26 9/7/2023
¿Cómo funciona la adquisición/rehabilitación?
Propietario del edificio dispuesto a vender la propiedad Préstamo de adquisición de prestamista sin fines de lucro Préstamos de rehabilitación/permanentes de agencias públicas + prestamista permanente (Institución Financiera para Desarrollo Comunitario [Community Development Financial Institution, CDFI] o banco) Comprador
Propiedad asequible recientemente restringida por escritura
Financiamiento muy limitado disponible para proyectos de adquisición/rehabilitación Los proyectos de adquisición/rehabilitación tienen menos probabilidades de recibir asignaciones de crédito fiscal Por lo tanto, el financiamiento local/regional/estatal tiene una mayor participación en la pila de capital Pocas organizaciones están altamente interesadas en proyectos de adquisición/rehabilitación y calificadas para llevarlos a cabo Muchos inquilinos en riesgo de desplazamiento viven en edificios más pequeños de menos de 50 unidades, más difíciles de financiar y de operar con viabilidad 9/7/2023
Desafíos para la práctica de adquisición/rehabilitación en San José 27 9/7/2023
Lo que estamos haciendo en San José
28 Asociación con agencias públicas locales
Presentación de informe sobre el desarrollo del programa de preservación Emisión de disponibilidad de financiamiento y otorgamiento de subvenciones para el desarrollo de capacidades Emisión de disponibilidad de financiamiento y adjudicación de subvenciones para adquisición/rehabilitación Cuantificación de las necesidades de preservación
29 9/7/2023
Protecciones para inquilinos
Programas de redes de seguridad de fondos
Límite de aumentos extremos de alquileres
Vivienda segura y estable
Emily Hislop
Gerente de División, Programa de Estabilización de Alquileres
Evitar aumentos extremos en los alquileres que pueden desplazar a los inquilinos Evitar desalojos innecesarios
Requerir asistencia para reubicación para desalojos sin culpa del inquilino Garantizar la habitabilidad básica y los estándares de seguridad Brindar asistencia para programas de redes de seguridad Ejemplo: sistema de prevención de personas sin hogar en todo el condado 30 9/7/2023
Tipos de políticas de protección
31 9/7/2023
Por qué necesitamos protecciones: altas cargas de alquiler Hogares de alquiler de San José
El 48 % de los hogares de alquiler tienen limitaciones por carga de alquiler ya que destinan más del 30 % de sus ingresos para el pago de alquiler de vivienda El 22 % de los hogares de inquilinos tienenlimitaciones graves por carga de alquiler, ya que destinan más del 50 % de sus ingresos para el pago de alquiler de vivienda Datos de carga de alquiler de 2021
32 9/7/2023
Desafíos para proteger a más inquilinos
32 9/7/2023
Protecciones de desalojo por COVID-19
Demandas de desalojo presentadas al Departamento de Vivienda para unidades TPO Todas las causas
Falta de pago
AF 18-19 T1
T2
T3
T4
AF 19-20 T1
T2
T3
T4
T4
T3
T2
AF 20-21 T1
AF 21-22 T1
AF 22-23 T1
T2
T3
T4
T4
T3
T2
Ordenanza de Alquiler de Apartamentos (Apartment Rent Ordinance, ARO) (1979, rev. 2017) Ordenanza de Alquiler de Casas Rodantes (1985)
Ordenanza de Protección de Inquilinos (2017)
Ordenanza de la Ley Ellis (2017)
Sistema de Prevención de Personas Sin Hogar (2019)
Programas de prevención de desalojos (2020)
33 9/7/2023
Lo que estamos haciendo en San José
38,000 hogares con alquiler estabilizado
10,000 espacios de casas rodantes con alquiler estabilizado Más de 86,000 hogares con protecciones locales por causa justa Más de 3,500 hogares con alquiler estabilizado por el Sistema de prevención de personas sin hogar Más de 13,500 hogares con alquiler estabilizado por fondos de ayuda para alquiler por la COVID-19; se pagaron $161 millones a proveedores de vivienda Más de 200 desalojos suspendidos durante la fase de recuperación de la COVID-19; se pagaron $3.3 millones a proveedores de vivienda 34 9/7/2023
Impacto
Sesión de estudio del Concejo Municipal
7 de septiembre de 2023
Kristen ClementsSubdirectora Interina
Kemit MawakanaGerente de división
Josh IshimatsuGerente de división interino
Emily HislopGerente de división
Programas y políticas de vivienda asequible: Producción, Preservación y Protección