Santa Ana City Council
May 19, 2026

Planning Commission
Regular Meeting Agenda Minutes
October 13, 2025
5:30 P.M.

Council Chamber
22 Civic Center Plaza
Santa Ana, CA
ISURI S. RAMOS
Chair, Ward 3 Representative
CARL BENNINGER
Vice­Chair,
Ward 4 Representative
CHRISTOPHER LEO
Citywide Representative
MANUEL J. ESCAMILLA
Ward 2 Representative
JENNIFER OLIVA
Ward 6 Representative
BAO PHAM
Ward 1 Representative
ALAN WOO
Ward 5 Representative
Ali Pezeshkpour, AICP
Executive Director
Melissa M. Crosthwaite
Legal Counsel
Ricardo Soto, AICP
Planning Manager
Gema Zapien
Recording Secretary
In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.

CALL TO ORDER
Commissioners:  Isuri S. Ramos, Chair
Carl Benninger, Vice­Chair
Christopher Leo
Manuel J. Escamilla
Jennifer Oliva
Bao Pham
Alan Woo
Executive Director  Ali Pezeshkpour, AICP
Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite
Planning Manager Ricardo Soto, AICP
Recording Secretary  Gema Zapien
ROLL CALL
Minutes: Quorum was reached at 5:35 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38 PM and Commissioners Benninger and Oliva absent.

PLEDGE OF ALLEGIANCE
PUBLIC COMMENTS
CONSENT CALENDAR ITEMS
a. Minutes
Recommended Action: Approve Minutes from September 22, 2025. b. Excused Absences
Recommended Action: Excuse absent commissioners.

Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass
*End of Consent Calendar*
BUSINESS CALENDAR
Public Hearing:

The Planning Commission decision on Conditional Use
Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on October 3, 2025 and notices were mailed on said date.

1. CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AND 2025­19 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 113 EAST FOURTH STREET, LOCATED WITHIN THE TRANSIT ZONING CODE (SD­84) ZONING DISTRICT.

Project Applicant:

Alexa Garcia with IG Drafting and Design, representing
Tacos Los Cholos (Applicant) and QOZB III, LLC. (Property Owner) Proposed Project:     Applicant is seeking approvals for Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­18 to allow the sale of beer and wine for on­premises consumption through a Type­41 license from the Department of Alcoholic Beverage Control (ABC) and Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­19 to allow for the after­hours operations at an eating establishment.

Environmental Impact:

Pursuant to the California Environmental Quality Act
(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.

Categorical Exemption ER No. 2025­80 will be filed for this project.

RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AS
CONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­
PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THE DEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATING
ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­19 AS
CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION AT AN EATING ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) Recommended Actions:

1.  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­18 for the sale of beer and wine for on­premises consumption as conditioned; and

2.  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­19 for after­hours operation as conditioned.

Minutes: Staff provided a short presentation.

Commission had questions for staff.

Staff answered questions from the Commission.

Commission had questions for the applicant.

Alexa Garcia, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission via zoom.

Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Woo to Approve.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.

Escamilla
NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass

2. TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE HARBOR
MIXED­USED TRANSIT CORRIDOR SPECIFIC PLAN (SP2) ZONING
DISTRICT.

Project Applicant:

Ventus Group, LLC (Applicant) on behalf of Ing Wen Hwang (Property Owner)
Proposed Project: Applicant is requesting approval of Tentative Tract Map (TM) No. 2025­07 for condominium purposes to allow the construction of a thirty­unit, three­story residential townhome development at 501 S. Harbor Blvd., and 3706 and 3712 W. Camille St. The development project is consistent with the California Subdivision Map Act and Chapter 34 of the Santa Ana Municipal Code.

Environmental Impact:

In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is within the scope of the 2014 Environmental Impact Report for SP2. Categorical Exemption ER No. 2024­15 will be filed for this project.

RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 (COUNTY MAP NO. 19295) AS CONDITIONED TO ALLOW A THIRTY­UNIT SUBDIVISION FOR CONDOMINIUM PURPOSES FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD, 3706 AND 3712 WEST CAMILLE STREET (APNS:
144­303­01, 144­303­03 & 144­303­04)
Recommended Action:

Adopt a resolution approving Tentative Tract Map No. 2025­07 (County Map No. 19295) as conditioned.

Minutes: Staff provided a short presentation.

Commission had questions for staff.

Staff answered questions from the Commission.

Commission had questions for the applicant.

Mike O’Melveny and Peter Duarte, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission.

Resident Richey Madison provided public comments via Zoom regarding road safety concerns.

Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve with added conditions.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.

Escamilla
NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass
*End of Business Calendar*
STAFF COMMENTS
Minutes: Staff had comments for the Commission.

COMMISSIONER COMMENTS
Minutes: Commission had comments for staff.

ADJOURNMENT
The next meeting of the Planning Commission will be on October 27, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.

Minutes: Meeting was adjourned at 7:09 PM.

APPEAL INFORMATION
The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing.

MEETING INFORMATION
If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials.

1. Connecting directly from your computer:

Click on the link on top of this agenda OR
Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes.

2. Connecting via the Zoom App:

Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store.

Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes.

3. Dialing in from a mobile phone or landline:

Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes.

Submit a written comment
You are invited to submit a written comment in one of the following ways:

E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line.

Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701.

Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting. Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.

TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium.

Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.

1 Planning Commission
10/13/2025

Planning Commission
Regular Meeting Agenda Minutes
October 13, 2025
5:30 P.M.

Council Chamber
22 Civic Center Plaza
Santa Ana, CA
ISURI S. RAMOS
Chair, Ward 3 Representative
CARL BENNINGER
Vice­Chair,
Ward 4 Representative
CHRISTOPHER LEO
Citywide Representative
MANUEL J. ESCAMILLA
Ward 2 Representative
JENNIFER OLIVA
Ward 6 Representative
BAO PHAM
Ward 1 Representative
ALAN WOO
Ward 5 Representative
Ali Pezeshkpour, AICP
Executive Director
Melissa M. Crosthwaite
Legal Counsel
Ricardo Soto, AICP
Planning Manager
Gema Zapien
Recording Secretary
In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.

CALL TO ORDER
Commissioners:  Isuri S. Ramos, Chair
Carl Benninger, Vice­Chair
Christopher Leo
Manuel J. Escamilla
Jennifer Oliva
Bao Pham
Alan Woo
Executive Director  Ali Pezeshkpour, AICP
Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite
Planning Manager Ricardo Soto, AICP
Recording Secretary  Gema Zapien
ROLL CALL
Minutes: Quorum was reached at 5:35 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38 PM and Commissioners Benninger and Oliva absent.

PLEDGE OF ALLEGIANCE
PUBLIC COMMENTS
CONSENT CALENDAR ITEMS
a. Minutes
Recommended Action: Approve Minutes from September 22, 2025. b. Excused Absences
Recommended Action: Excuse absent commissioners.

Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass
*End of Consent Calendar*
BUSINESS CALENDAR
Public Hearing:

The Planning Commission decision on Conditional Use
Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on October 3, 2025 and notices were mailed on said date.

1. CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AND 2025­19 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 113 EAST FOURTH STREET, LOCATED WITHIN THE TRANSIT ZONING CODE (SD­84) ZONING DISTRICT.

Project Applicant:

Alexa Garcia with IG Drafting and Design, representing
Tacos Los Cholos (Applicant) and QOZB III, LLC. (Property Owner) Proposed Project:     Applicant is seeking approvals for Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­18 to allow the sale of beer and wine for on­premises consumption through a Type­41 license from the Department of Alcoholic Beverage Control (ABC) and Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­19 to allow for the after­hours operations at an eating establishment.

Environmental Impact:

Pursuant to the California Environmental Quality Act
(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.

Categorical Exemption ER No. 2025­80 will be filed for this project.

RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AS
CONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­
PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THE DEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATING
ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­19 AS
CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION AT AN EATING ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) Recommended Actions:

1.  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­18 for the sale of beer and wine for on­premises consumption as conditioned; and

2.  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­19 for after­hours operation as conditioned.

Minutes: Staff provided a short presentation.

Commission had questions for staff.

Staff answered questions from the Commission.

Commission had questions for the applicant.

Alexa Garcia, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission via zoom.

Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Woo to Approve.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.

Escamilla
NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass

2. TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE HARBOR
MIXED­USED TRANSIT CORRIDOR SPECIFIC PLAN (SP2) ZONING
DISTRICT.

Project Applicant:

Ventus Group, LLC (Applicant) on behalf of Ing Wen Hwang (Property Owner)
Proposed Project: Applicant is requesting approval of Tentative Tract Map (TM) No. 2025­07 for condominium purposes to allow the construction of a thirty­unit, three­story residential townhome development at 501 S. Harbor Blvd., and 3706 and 3712 W. Camille St. The development project is consistent with the California Subdivision Map Act and Chapter 34 of the Santa Ana Municipal Code.

Environmental Impact:

In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is within the scope of the 2014 Environmental Impact Report for SP2. Categorical Exemption ER No. 2024­15 will be filed for this project.

RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 (COUNTY MAP NO. 19295) AS CONDITIONED TO ALLOW A THIRTY­UNIT SUBDIVISION FOR CONDOMINIUM PURPOSES FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD, 3706 AND 3712 WEST CAMILLE STREET (APNS:
144­303­01, 144­303­03 & 144­303­04)
Recommended Action:

Adopt a resolution approving Tentative Tract Map No. 2025­07 (County Map No. 19295) as conditioned.

Minutes: Staff provided a short presentation.

Commission had questions for staff.

Staff answered questions from the Commission.

Commission had questions for the applicant.

Mike O’Melveny and Peter Duarte, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission.

Resident Richey Madison provided public comments via Zoom regarding road safety concerns.

Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve with added conditions.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.

Escamilla
NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass
*End of Business Calendar*
STAFF COMMENTS
Minutes: Staff had comments for the Commission.

COMMISSIONER COMMENTS
Minutes: Commission had comments for staff.

ADJOURNMENT
The next meeting of the Planning Commission will be on October 27, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.

Minutes: Meeting was adjourned at 7:09 PM.

APPEAL INFORMATION
The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing.

MEETING INFORMATION
If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials.

1. Connecting directly from your computer:

Click on the link on top of this agenda OR
Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes.

2. Connecting via the Zoom App:

Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store.

Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes.

3. Dialing in from a mobile phone or landline:

Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes.

Submit a written comment
You are invited to submit a written comment in one of the following ways:

E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line.

Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701.

Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting. Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.

TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium.

Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.

2 Planning Commission
10/13/2025

Planning Commission
Regular Meeting Agenda Minutes
October 13, 2025
5:30 P.M.

Council Chamber
22 Civic Center Plaza
Santa Ana, CA
ISURI S. RAMOS
Chair, Ward 3 Representative
CARL BENNINGER
Vice­Chair,
Ward 4 Representative
CHRISTOPHER LEO
Citywide Representative
MANUEL J. ESCAMILLA
Ward 2 Representative
JENNIFER OLIVA
Ward 6 Representative
BAO PHAM
Ward 1 Representative
ALAN WOO
Ward 5 Representative
Ali Pezeshkpour, AICP
Executive Director
Melissa M. Crosthwaite
Legal Counsel
Ricardo Soto, AICP
Planning Manager
Gema Zapien
Recording Secretary
In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.

CALL TO ORDER
Commissioners:  Isuri S. Ramos, Chair
Carl Benninger, Vice­Chair
Christopher Leo
Manuel J. Escamilla
Jennifer Oliva
Bao Pham
Alan Woo
Executive Director  Ali Pezeshkpour, AICP
Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite
Planning Manager Ricardo Soto, AICP
Recording Secretary  Gema Zapien
ROLL CALL
Minutes: Quorum was reached at 5:35 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38 PM and Commissioners Benninger and Oliva absent.

PLEDGE OF ALLEGIANCE
PUBLIC COMMENTS
CONSENT CALENDAR ITEMS
a. Minutes
Recommended Action: Approve Minutes from September 22, 2025. b. Excused Absences
Recommended Action: Excuse absent commissioners.

Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass
*End of Consent Calendar*
BUSINESS CALENDAR
Public Hearing:

The Planning Commission decision on Conditional Use
Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on October 3, 2025 and notices were mailed on said date.

1. CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AND 2025­19 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 113 EAST FOURTH STREET, LOCATED WITHIN THE TRANSIT ZONING CODE (SD­84) ZONING DISTRICT.

Project Applicant:

Alexa Garcia with IG Drafting and Design, representing
Tacos Los Cholos (Applicant) and QOZB III, LLC. (Property Owner) Proposed Project:     Applicant is seeking approvals for Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­18 to allow the sale of beer and wine for on­premises consumption through a Type­41 license from the Department of Alcoholic Beverage Control (ABC) and Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­19 to allow for the after­hours operations at an eating establishment.

Environmental Impact:

Pursuant to the California Environmental Quality Act
(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.

Categorical Exemption ER No. 2025­80 will be filed for this project.

RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AS
CONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­
PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THE DEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATING
ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­19 AS
CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION AT AN EATING ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) Recommended Actions:

1.  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­18 for the sale of beer and wine for on­premises consumption as conditioned; and

2.  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­19 for after­hours operation as conditioned.

Minutes: Staff provided a short presentation.

Commission had questions for staff.

Staff answered questions from the Commission.

Commission had questions for the applicant.

Alexa Garcia, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission via zoom.

Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Woo to Approve.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.

Escamilla
NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass

2. TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE HARBOR
MIXED­USED TRANSIT CORRIDOR SPECIFIC PLAN (SP2) ZONING
DISTRICT.

Project Applicant:

Ventus Group, LLC (Applicant) on behalf of Ing Wen Hwang (Property Owner)
Proposed Project: Applicant is requesting approval of Tentative Tract Map (TM) No. 2025­07 for condominium purposes to allow the construction of a thirty­unit, three­story residential townhome development at 501 S. Harbor Blvd., and 3706 and 3712 W. Camille St. The development project is consistent with the California Subdivision Map Act and Chapter 34 of the Santa Ana Municipal Code.

Environmental Impact:

In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is within the scope of the 2014 Environmental Impact Report for SP2. Categorical Exemption ER No. 2024­15 will be filed for this project.

RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 (COUNTY MAP NO. 19295) AS CONDITIONED TO ALLOW A THIRTY­UNIT SUBDIVISION FOR CONDOMINIUM PURPOSES FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD, 3706 AND 3712 WEST CAMILLE STREET (APNS:
144­303­01, 144­303­03 & 144­303­04)
Recommended Action:

Adopt a resolution approving Tentative Tract Map No. 2025­07 (County Map No. 19295) as conditioned.

Minutes: Staff provided a short presentation.

Commission had questions for staff.

Staff answered questions from the Commission.

Commission had questions for the applicant.

Mike O’Melveny and Peter Duarte, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission.

Resident Richey Madison provided public comments via Zoom regarding road safety concerns.

Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve with added conditions.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.

Escamilla
NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass
*End of Business Calendar*
STAFF COMMENTS
Minutes: Staff had comments for the Commission.

COMMISSIONER COMMENTS
Minutes: Commission had comments for staff.

ADJOURNMENT
The next meeting of the Planning Commission will be on October 27, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.

Minutes: Meeting was adjourned at 7:09 PM.

APPEAL INFORMATION
The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing.

MEETING INFORMATION
If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials.

1. Connecting directly from your computer:

Click on the link on top of this agenda OR
Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes.

2. Connecting via the Zoom App:

Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store.

Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes.

3. Dialing in from a mobile phone or landline:

Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes.

Submit a written comment
You are invited to submit a written comment in one of the following ways:

E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line.

Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701.

Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting. Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.

TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium.

Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.

3 Planning Commission
10/13/2025

Planning Commission
Regular Meeting Agenda Minutes
October 13, 2025
5:30 P.M.

Council Chamber
22 Civic Center Plaza
Santa Ana, CA
ISURI S. RAMOS
Chair, Ward 3 Representative
CARL BENNINGER
Vice­Chair,
Ward 4 Representative
CHRISTOPHER LEO
Citywide Representative
MANUEL J. ESCAMILLA
Ward 2 Representative
JENNIFER OLIVA
Ward 6 Representative
BAO PHAM
Ward 1 Representative
ALAN WOO
Ward 5 Representative
Ali Pezeshkpour, AICP
Executive Director
Melissa M. Crosthwaite
Legal Counsel
Ricardo Soto, AICP
Planning Manager
Gema Zapien
Recording Secretary
In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.

CALL TO ORDER
Commissioners:  Isuri S. Ramos, Chair
Carl Benninger, Vice­Chair
Christopher Leo
Manuel J. Escamilla
Jennifer Oliva
Bao Pham
Alan Woo
Executive Director  Ali Pezeshkpour, AICP
Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite
Planning Manager Ricardo Soto, AICP
Recording Secretary  Gema Zapien
ROLL CALL
Minutes: Quorum was reached at 5:35 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38 PM and Commissioners Benninger and Oliva absent.

PLEDGE OF ALLEGIANCE
PUBLIC COMMENTS
CONSENT CALENDAR ITEMS
a. Minutes
Recommended Action: Approve Minutes from September 22, 2025. b. Excused Absences
Recommended Action: Excuse absent commissioners.

Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass
*End of Consent Calendar*
BUSINESS CALENDAR
Public Hearing:

The Planning Commission decision on Conditional Use
Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on October 3, 2025 and notices were mailed on said date.

1. CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AND 2025­19 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 113 EAST FOURTH STREET, LOCATED WITHIN THE TRANSIT ZONING CODE (SD­84) ZONING DISTRICT.

Project Applicant:

Alexa Garcia with IG Drafting and Design, representing
Tacos Los Cholos (Applicant) and QOZB III, LLC. (Property Owner) Proposed Project:     Applicant is seeking approvals for Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­18 to allow the sale of beer and wine for on­premises consumption through a Type­41 license from the Department of Alcoholic Beverage Control (ABC) and Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­19 to allow for the after­hours operations at an eating establishment.

Environmental Impact:

Pursuant to the California Environmental Quality Act
(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.

Categorical Exemption ER No. 2025­80 will be filed for this project.

RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AS
CONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­
PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THE DEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATING
ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­19 AS
CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION AT AN EATING ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) Recommended Actions:

1.  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­18 for the sale of beer and wine for on­premises consumption as conditioned; and

2.  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­19 for after­hours operation as conditioned.

Minutes: Staff provided a short presentation.

Commission had questions for staff.

Staff answered questions from the Commission.

Commission had questions for the applicant.

Alexa Garcia, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission via zoom.

Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Woo to Approve.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.

Escamilla
NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass

2. TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE HARBOR
MIXED­USED TRANSIT CORRIDOR SPECIFIC PLAN (SP2) ZONING
DISTRICT.

Project Applicant:

Ventus Group, LLC (Applicant) on behalf of Ing Wen Hwang (Property Owner)
Proposed Project: Applicant is requesting approval of Tentative Tract Map (TM) No. 2025­07 for condominium purposes to allow the construction of a thirty­unit, three­story residential townhome development at 501 S. Harbor Blvd., and 3706 and 3712 W. Camille St. The development project is consistent with the California Subdivision Map Act and Chapter 34 of the Santa Ana Municipal Code.

Environmental Impact:

In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is within the scope of the 2014 Environmental Impact Report for SP2. Categorical Exemption ER No. 2024­15 will be filed for this project.

RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 (COUNTY MAP NO. 19295) AS CONDITIONED TO ALLOW A THIRTY­UNIT SUBDIVISION FOR CONDOMINIUM PURPOSES FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD, 3706 AND 3712 WEST CAMILLE STREET (APNS:
144­303­01, 144­303­03 & 144­303­04)
Recommended Action:

Adopt a resolution approving Tentative Tract Map No. 2025­07 (County Map No. 19295) as conditioned.

Minutes: Staff provided a short presentation.

Commission had questions for staff.

Staff answered questions from the Commission.

Commission had questions for the applicant.

Mike O’Melveny and Peter Duarte, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission.

Resident Richey Madison provided public comments via Zoom regarding road safety concerns.

Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve with added conditions.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.

Escamilla
NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass
*End of Business Calendar*
STAFF COMMENTS
Minutes: Staff had comments for the Commission.

COMMISSIONER COMMENTS
Minutes: Commission had comments for staff.

ADJOURNMENT
The next meeting of the Planning Commission will be on October 27, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.

Minutes: Meeting was adjourned at 7:09 PM.

APPEAL INFORMATION
The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing.

MEETING INFORMATION
If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials.

1. Connecting directly from your computer:

Click on the link on top of this agenda OR
Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes.

2. Connecting via the Zoom App:

Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store.

Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes.

3. Dialing in from a mobile phone or landline:

Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes.

Submit a written comment
You are invited to submit a written comment in one of the following ways:

E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line.

Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701.

Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting. Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.

TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium.

Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.

4 Planning Commission
10/13/2025

Planning Commission
Regular Meeting Agenda Minutes
October 13, 2025
5:30 P.M.

Council Chamber
22 Civic Center Plaza
Santa Ana, CA
ISURI S. RAMOS
Chair, Ward 3 Representative
CARL BENNINGER
Vice­Chair,
Ward 4 Representative
CHRISTOPHER LEO
Citywide Representative
MANUEL J. ESCAMILLA
Ward 2 Representative
JENNIFER OLIVA
Ward 6 Representative
BAO PHAM
Ward 1 Representative
ALAN WOO
Ward 5 Representative
Ali Pezeshkpour, AICP
Executive Director
Melissa M. Crosthwaite
Legal Counsel
Ricardo Soto, AICP
Planning Manager
Gema Zapien
Recording Secretary
In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.

CALL TO ORDER
Commissioners:  Isuri S. Ramos, Chair
Carl Benninger, Vice­Chair
Christopher Leo
Manuel J. Escamilla
Jennifer Oliva
Bao Pham
Alan Woo
Executive Director  Ali Pezeshkpour, AICP
Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite
Planning Manager Ricardo Soto, AICP
Recording Secretary  Gema Zapien
ROLL CALL
Minutes: Quorum was reached at 5:35 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38 PM and Commissioners Benninger and Oliva absent.

PLEDGE OF ALLEGIANCE
PUBLIC COMMENTS
CONSENT CALENDAR ITEMS
a. Minutes
Recommended Action: Approve Minutes from September 22, 2025. b. Excused Absences
Recommended Action: Excuse absent commissioners.

Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass
*End of Consent Calendar*
BUSINESS CALENDAR
Public Hearing:

The Planning Commission decision on Conditional Use
Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on October 3, 2025 and notices were mailed on said date.

1. CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AND 2025­19 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 113 EAST FOURTH STREET, LOCATED WITHIN THE TRANSIT ZONING CODE (SD­84) ZONING DISTRICT.

Project Applicant:

Alexa Garcia with IG Drafting and Design, representing
Tacos Los Cholos (Applicant) and QOZB III, LLC. (Property Owner) Proposed Project:     Applicant is seeking approvals for Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­18 to allow the sale of beer and wine for on­premises consumption through a Type­41 license from the Department of Alcoholic Beverage Control (ABC) and Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­19 to allow for the after­hours operations at an eating establishment.

Environmental Impact:

Pursuant to the California Environmental Quality Act
(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.

Categorical Exemption ER No. 2025­80 will be filed for this project.

RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AS
CONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­
PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THE DEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATING
ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­19 AS
CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION AT AN EATING ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) Recommended Actions:

1.  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­18 for the sale of beer and wine for on­premises consumption as conditioned; and

2.  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­19 for after­hours operation as conditioned.

Minutes: Staff provided a short presentation.

Commission had questions for staff.

Staff answered questions from the Commission.

Commission had questions for the applicant.

Alexa Garcia, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission via zoom.

Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Woo to Approve.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.

Escamilla
NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass

2. TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE HARBOR
MIXED­USED TRANSIT CORRIDOR SPECIFIC PLAN (SP2) ZONING
DISTRICT.

Project Applicant:

Ventus Group, LLC (Applicant) on behalf of Ing Wen Hwang (Property Owner)
Proposed Project: Applicant is requesting approval of Tentative Tract Map (TM) No. 2025­07 for condominium purposes to allow the construction of a thirty­unit, three­story residential townhome development at 501 S. Harbor Blvd., and 3706 and 3712 W. Camille St. The development project is consistent with the California Subdivision Map Act and Chapter 34 of the Santa Ana Municipal Code.

Environmental Impact:

In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is within the scope of the 2014 Environmental Impact Report for SP2. Categorical Exemption ER No. 2024­15 will be filed for this project.

RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 (COUNTY MAP NO. 19295) AS CONDITIONED TO ALLOW A THIRTY­UNIT SUBDIVISION FOR CONDOMINIUM PURPOSES FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD, 3706 AND 3712 WEST CAMILLE STREET (APNS:
144­303­01, 144­303­03 & 144­303­04)
Recommended Action:

Adopt a resolution approving Tentative Tract Map No. 2025­07 (County Map No. 19295) as conditioned.

Minutes: Staff provided a short presentation.

Commission had questions for staff.

Staff answered questions from the Commission.

Commission had questions for the applicant.

Mike O’Melveny and Peter Duarte, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission.

Resident Richey Madison provided public comments via Zoom regarding road safety concerns.

Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve with added conditions.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.

Escamilla
NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass
*End of Business Calendar*
STAFF COMMENTS
Minutes: Staff had comments for the Commission.

COMMISSIONER COMMENTS
Minutes: Commission had comments for staff.

ADJOURNMENT
The next meeting of the Planning Commission will be on October 27, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.

Minutes: Meeting was adjourned at 7:09 PM.

APPEAL INFORMATION
The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing.

MEETING INFORMATION
If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials.

1. Connecting directly from your computer:

Click on the link on top of this agenda OR
Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes.

2. Connecting via the Zoom App:

Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store.

Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes.

3. Dialing in from a mobile phone or landline:

Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes.

Submit a written comment
You are invited to submit a written comment in one of the following ways:

E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line.

Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701.

Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting. Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.

TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium.

Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.

5 Planning Commission
10/13/2025

Planning Commission
Regular Meeting Agenda Minutes
October 13, 2025
5:30 P.M.

Council Chamber
22 Civic Center Plaza
Santa Ana, CA
ISURI S. RAMOS
Chair, Ward 3 Representative
CARL BENNINGER
Vice­Chair,
Ward 4 Representative
CHRISTOPHER LEO
Citywide Representative
MANUEL J. ESCAMILLA
Ward 2 Representative
JENNIFER OLIVA
Ward 6 Representative
BAO PHAM
Ward 1 Representative
ALAN WOO
Ward 5 Representative
Ali Pezeshkpour, AICP
Executive Director
Melissa M. Crosthwaite
Legal Counsel
Ricardo Soto, AICP
Planning Manager
Gema Zapien
Recording Secretary
In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.

CALL TO ORDER
Commissioners:  Isuri S. Ramos, Chair
Carl Benninger, Vice­Chair
Christopher Leo
Manuel J. Escamilla
Jennifer Oliva
Bao Pham
Alan Woo
Executive Director  Ali Pezeshkpour, AICP
Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite
Planning Manager Ricardo Soto, AICP
Recording Secretary  Gema Zapien
ROLL CALL
Minutes: Quorum was reached at 5:35 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38 PM and Commissioners Benninger and Oliva absent.

PLEDGE OF ALLEGIANCE
PUBLIC COMMENTS
CONSENT CALENDAR ITEMS
a. Minutes
Recommended Action: Approve Minutes from September 22, 2025. b. Excused Absences
Recommended Action: Excuse absent commissioners.

Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass
*End of Consent Calendar*
BUSINESS CALENDAR
Public Hearing:

The Planning Commission decision on Conditional Use
Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on October 3, 2025 and notices were mailed on said date.

1. CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AND 2025­19 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 113 EAST FOURTH STREET, LOCATED WITHIN THE TRANSIT ZONING CODE (SD­84) ZONING DISTRICT.

Project Applicant:

Alexa Garcia with IG Drafting and Design, representing
Tacos Los Cholos (Applicant) and QOZB III, LLC. (Property Owner) Proposed Project:     Applicant is seeking approvals for Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­18 to allow the sale of beer and wine for on­premises consumption through a Type­41 license from the Department of Alcoholic Beverage Control (ABC) and Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­19 to allow for the after­hours operations at an eating establishment.

Environmental Impact:

Pursuant to the California Environmental Quality Act
(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.

Categorical Exemption ER No. 2025­80 will be filed for this project.

RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AS
CONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­
PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THE DEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATING
ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­19 AS
CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION AT AN EATING ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) Recommended Actions:

1.  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­18 for the sale of beer and wine for on­premises consumption as conditioned; and

2.  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­19 for after­hours operation as conditioned.

Minutes: Staff provided a short presentation.

Commission had questions for staff.

Staff answered questions from the Commission.

Commission had questions for the applicant.

Alexa Garcia, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission via zoom.

Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Woo to Approve.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.

Escamilla
NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass

2. TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE HARBOR
MIXED­USED TRANSIT CORRIDOR SPECIFIC PLAN (SP2) ZONING
DISTRICT.

Project Applicant:

Ventus Group, LLC (Applicant) on behalf of Ing Wen Hwang (Property Owner)
Proposed Project: Applicant is requesting approval of Tentative Tract Map (TM) No. 2025­07 for condominium purposes to allow the construction of a thirty­unit, three­story residential townhome development at 501 S. Harbor Blvd., and 3706 and 3712 W. Camille St. The development project is consistent with the California Subdivision Map Act and Chapter 34 of the Santa Ana Municipal Code.

Environmental Impact:

In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is within the scope of the 2014 Environmental Impact Report for SP2. Categorical Exemption ER No. 2024­15 will be filed for this project.

RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 (COUNTY MAP NO. 19295) AS CONDITIONED TO ALLOW A THIRTY­UNIT SUBDIVISION FOR CONDOMINIUM PURPOSES FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD, 3706 AND 3712 WEST CAMILLE STREET (APNS:
144­303­01, 144­303­03 & 144­303­04)
Recommended Action:

Adopt a resolution approving Tentative Tract Map No. 2025­07 (County Map No. 19295) as conditioned.

Minutes: Staff provided a short presentation.

Commission had questions for staff.

Staff answered questions from the Commission.

Commission had questions for the applicant.

Mike O’Melveny and Peter Duarte, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission.

Resident Richey Madison provided public comments via Zoom regarding road safety concerns.

Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve with added conditions.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.

Escamilla
NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass
*End of Business Calendar*
STAFF COMMENTS
Minutes: Staff had comments for the Commission.

COMMISSIONER COMMENTS
Minutes: Commission had comments for staff.

ADJOURNMENT
The next meeting of the Planning Commission will be on October 27, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.

Minutes: Meeting was adjourned at 7:09 PM.

APPEAL INFORMATION
The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing.

MEETING INFORMATION
If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials.

1. Connecting directly from your computer:

Click on the link on top of this agenda OR
Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes.

2. Connecting via the Zoom App:

Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store.

Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes.

3. Dialing in from a mobile phone or landline:

Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes.

Submit a written comment
You are invited to submit a written comment in one of the following ways:

E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line.

Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701.

Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting. Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.

TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium.

Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.

6 Planning Commission
10/13/2025

Planning Commission
Regular Meeting Agenda Minutes
October 13, 2025
5:30 P.M.

Council Chamber
22 Civic Center Plaza
Santa Ana, CA
ISURI S. RAMOS
Chair, Ward 3 Representative
CARL BENNINGER
Vice­Chair,
Ward 4 Representative
CHRISTOPHER LEO
Citywide Representative
MANUEL J. ESCAMILLA
Ward 2 Representative
JENNIFER OLIVA
Ward 6 Representative
BAO PHAM
Ward 1 Representative
ALAN WOO
Ward 5 Representative
Ali Pezeshkpour, AICP
Executive Director
Melissa M. Crosthwaite
Legal Counsel
Ricardo Soto, AICP
Planning Manager
Gema Zapien
Recording Secretary
In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.

CALL TO ORDER
Commissioners:  Isuri S. Ramos, Chair
Carl Benninger, Vice­Chair
Christopher Leo
Manuel J. Escamilla
Jennifer Oliva
Bao Pham
Alan Woo
Executive Director  Ali Pezeshkpour, AICP
Legal Counsel Melissa M. Crosthwaite
Planning Manager Ricardo Soto, AICP
Recording Secretary  Gema Zapien
ROLL CALL
Minutes: Quorum was reached at 5:35 PM with Commissioner Escamilla arriving at 5:38 PM and Commissioners Benninger and Oliva absent.

PLEDGE OF ALLEGIANCE
PUBLIC COMMENTS
CONSENT CALENDAR ITEMS
a. Minutes
Recommended Action: Approve Minutes from September 22, 2025. b. Excused Absences
Recommended Action: Excuse absent commissioners.

Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Escamilla to Approve.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass
*End of Consent Calendar*
BUSINESS CALENDAR
Public Hearing:

The Planning Commission decision on Conditional Use
Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on October 3, 2025 and notices were mailed on said date.

1. CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AND 2025­19 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 113 EAST FOURTH STREET, LOCATED WITHIN THE TRANSIT ZONING CODE (SD­84) ZONING DISTRICT.

Project Applicant:

Alexa Garcia with IG Drafting and Design, representing
Tacos Los Cholos (Applicant) and QOZB III, LLC. (Property Owner) Proposed Project:     Applicant is seeking approvals for Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­18 to allow the sale of beer and wine for on­premises consumption through a Type­41 license from the Department of Alcoholic Beverage Control (ABC) and Conditional Use Permit (CUP) No. 2025­19 to allow for the after­hours operations at an eating establishment.

Environmental Impact:

Pursuant to the California Environmental Quality Act
(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Class 1, Section 15301 (Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.

Categorical Exemption ER No. 2025­80 will be filed for this project.

RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­18 AS
CONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­
PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THE DEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATING
ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­19 AS
CONDITIONED TO ALLOW AFTER­HOURS OPERATION AT AN EATING ESTABLISHMENT LOCATED AT 113 E. FOURTH STREET (APN: 398­328­03) Recommended Actions:

1.  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­18 for the sale of beer and wine for on­premises consumption as conditioned; and

2.  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­19 for after­hours operation as conditioned.

Minutes: Staff provided a short presentation.

Commission had questions for staff.

Staff answered questions from the Commission.

Commission had questions for the applicant.

Alexa Garcia, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission via zoom.

Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Woo to Approve.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.

Escamilla
NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass

2. TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD LOCATED WITHIN THE HARBOR
MIXED­USED TRANSIT CORRIDOR SPECIFIC PLAN (SP2) ZONING
DISTRICT.

Project Applicant:

Ventus Group, LLC (Applicant) on behalf of Ing Wen Hwang (Property Owner)
Proposed Project: Applicant is requesting approval of Tentative Tract Map (TM) No. 2025­07 for condominium purposes to allow the construction of a thirty­unit, three­story residential townhome development at 501 S. Harbor Blvd., and 3706 and 3712 W. Camille St. The development project is consistent with the California Subdivision Map Act and Chapter 34 of the Santa Ana Municipal Code.

Environmental Impact:

In accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is within the scope of the 2014 Environmental Impact Report for SP2. Categorical Exemption ER No. 2024­15 will be filed for this project.

RESOLUTION NO. 2025­XX
A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING TENTATIVE TRACT MAP NO. 2025­07 (COUNTY MAP NO. 19295) AS CONDITIONED TO ALLOW A THIRTY­UNIT SUBDIVISION FOR CONDOMINIUM PURPOSES FOR THE PROPERTY LOCATED AT 501 SOUTH HARBOR BOULEVARD, 3706 AND 3712 WEST CAMILLE STREET (APNS:
144­303­01, 144­303­03 & 144­303­04)
Recommended Action:

Adopt a resolution approving Tentative Tract Map No. 2025­07 (County Map No. 19295) as conditioned.

Minutes: Staff provided a short presentation.

Commission had questions for staff.

Staff answered questions from the Commission.

Commission had questions for the applicant.

Mike O’Melveny and Peter Duarte, on behalf of the applicant, answered questions from the Commission.

Resident Richey Madison provided public comments via Zoom regarding road safety concerns.

Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Leo to Approve with added conditions.

YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.

Escamilla
NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Jennifer Oliva, Carl Benninger Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass
*End of Business Calendar*
STAFF COMMENTS
Minutes: Staff had comments for the Commission.

COMMISSIONER COMMENTS
Minutes: Commission had comments for staff.

ADJOURNMENT
The next meeting of the Planning Commission will be on October 27, 2025, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.

Minutes: Meeting was adjourned at 7:09 PM.

APPEAL INFORMATION
The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing.

MEETING INFORMATION
If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials.

1. Connecting directly from your computer:

Click on the link on top of this agenda OR
Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes.

2. Connecting via the Zoom App:

Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store.

Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes.

3. Dialing in from a mobile phone or landline:

Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.

To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes.

Submit a written comment
You are invited to submit a written comment in one of the following ways:

E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line.

Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701.

Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting. Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.

TRANSLATION SERVICES ‐ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non‐english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish‐to‐English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium.

Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión.La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio.
7 Planning Commission
10/13/2025
Respectfully submitted:
_________________________
Gema Zapien
Planning Commission Secretary