Lathrop City Council
May 2, 2022

May 2, 2022 Lathrop City Council Special Meeting Agenda Page 1

CITY OF LATHROP

CITY COUNCIL SPECIAL MEETING & STUDY SESSION
MONDAY, MAY 2, 2022, 6:00 P.M.

COUNCIL CHAMBER, CITY HALL
390 Towne Centre Drive, Lathrop, CA 95330
AGENDA
In compliance with the Americans with Disabilities Act, if you need special assistance to participate in this meeting, please contact the office of the City Clerk (209) 941-7230.

Notification 48 hours prior to a meeting will enable the City to make reasonable arrangements to ensure accessibility to that meeting [28 CFR 35 .102.35.104 ADA Title II].

Executive Order N-29-20, issued by the Governor on March 17, 2020, set provisions which relaxed the teleconferencing requirements of the Brown Act to facilitate virtual meetings during the COVID-19 declared emergency, said provisions expired after September 30, 2021.

This public meeting will be conducted in person; all members of the City Council will attend in person. Members of the public are welcomed in person. COVID-19 and social distancing guidelines will be enforced. As a courtesy, this meeting will be available for public participation by teleconference via ZoomGov at the following link:
https://www.zoomgov.com/j/1608622057?pwd=TW1qSVpPNjV1dFBFZ29NM nhnUXlDUT09
During the meeting, those joining by ZoomGov, will be allowed to speak prior to the close of public comment on an item. If you are using this method, please “raise the hand” feature to inform the City Clerk (meeting host) you wish to speak on the matter. Please ensure your computer speaker and microphone are fully functional.

For audio / calling in only, dial: +1 (669) 254-5252 or +1 (669) 216-1590 o To request to speak (same as the “raise hand” feature) press *9 / When the City Clerk calls your name, press *6 to unmute.

Meeting Webinar ID: 160 862 2057 / Passcode: 770057
If you are not able to attend the meeting in person or virtually - Public comment/questions will be accepted by email to City Clerk Teresa Vargas at [email protected] or by calling (209) 941-7230
Questions or comments must be submitted by 4:00 p.m., on the day of the meeting.

To address City Council in person, please submit a purple card to the City Clerk indicating name, address, and number of the item upon which a person wishes to speak.

Council Meetings are live-streamed (with Closed Captioning) on Comcast Cable Channel 97, and on the City Council Webpage: https://www.ci.lathrop.ca.us/citycouncil/page/live-stream 1 May 2, 2022 Lathrop City Council Special Meeting Agenda Page 2

1. PRELIMINARY

1.1 CALL TO ORDER

1.2 ROLL CALL

1.3 PLEDGE OF ALLEGIANCE

2. STUDY SESSION ITEM(S)

2.1 INFRASTRUCTURE FINANCING DISTRICT DRAFT INFRASTRUCTURE FINANCING PLAN – STUDY SESSION
Conduct a Study Session with the Council to review the Mossdale Tract Enhanced Infrastructure Financing District (EIFD) Draft Infrastructure Financing Plan (IFP)

3. SCHEDULED ITEM(S)

3.1 PROVIDE DIRECTION ON TERMS OF DRAFT DEVELOPMENT AGREEMENT

FOR A COMMERCIAL CANNABIS RETAIL DISPENSARY IN THE CITY OF

LATHROP
Provide Direction on Terms of Draft Development for a Commercial Cannabis Retail Dispensary in the City of Lathrop

4. ADJOURNMENT
/Teresa Vargas/
Teresa Vargas, MMC
City Clerk
This meeting was called by a majority of the City Council per Government Code Section 54956.5.

Members of the public interested in addressing the City Council during this Special Meeting may address the item(s), which have been described in the notice of this Special Meeting in accordance with Government Code Section 54954.3(a).
2 ITEM 2. 1

CITY MANAGER' S REPORT
MAY 2, 2022 CITY COUNCIL STUDY SESSION
ITEM: OVERVIEW OF THE MOSSDALE TRACT ENHANCED
INFRASTRUCTURE FINANCING DISTRICT" DRAFT
INFRASTRUCTURE FINANCING PLAN — STUDY

SESSION
RECOMMENDATION: Conduct a Study Session with the Council to review the Mossdale Tract Enhanced Infrastructure
Financing District ( EIFD) Draft Infrastructure
Financing Plan ( IFP)
SUMMARY:

The City Council will receive a briefing from the San Joaquin Area Flood Control Agency (" S) AFCA") staff and consultants to review the Draft Infrastructure Finance Plan ( IFP), that has been prepared by Mossdale Tract Enhanced Infrastructure Finance District ( EIFD) Public Financing Authority ( PFA). The PFA is currently moving through the formation proceeding process and in June will be requesting that the Lathrop City Council approve the IFP for the EIFD. This study session provides the opportunity for the Council to review the IFP, ask questions, request clarifications or request modifications to the plan prior to considering approval of the plan. The draft IFP is included as Attachment A and can be found on SJAFCA' s website at:
https:// www. sjafca. org/ homelshowpublisheddocument11211/ 63781661980103000

0. BACKGROUND:

Senate Bill 5 (" SB5"), and related companion bills, created a new requirement for certain land use decisions made by cities and counties in the California Central Valley.

Prior to approving discretionary land use decisions for non- residential projects, and prior to approving ministerial land use decisions ( building permits) for new residential bui dings, land use agencies are required to make findings related to the provision of 200- year or Urban Level of Flood Protection ( ULOP").

As part of the City' s efforts to comply with this requirement, the City made findings of Adequate Progress toward the provision of ULOP 200- year flood protection in July 2016 and has validated these findings each year since the initial adoption based on Annual Reports of Adequate Progress (' Annual Reports") submitted to the Central Valley Flood Protection Board (' Board"). Since 2018, subsequent to the City becoming a member of the SJAFCA JPA, the Annual Reports have been approved and submitted by SJAFCA to the Board.
3 CITY MANAGER' S REPORT PAGE 2
MAY 2, 2022 CITY COUNCIL STUDY SESSION

OVERVIEW OF THE MOSSDALE TRACT ENHANCED INFRASTRUCTURE
FINANCING DISTRICT" DRAFT INFRASTRUCTURE
FINANCING PLAN — STUDY SESSION
The Annual Reports describe the financing plan and the identified funding mechanisms that are being utilized to fund and implement the improvements necessary for ULOP.

The new funding mechanisms being implemented to generate the necessary funding include:

1. A Regional Development Impact Fee Program, currently in place.

2. A new Overlay Assessment District ( OAD) proposed to overlay the existing Reclamation District 17 ( RD17) Assessment District.

3. The proposed Mossdale Tract Enhanced Infrastructure Financing District EIFD).

In coordination with the City of Manteca, the Council supported the implementation of a development impact fee program by initially establishing an Interim Fee prior to 2018, then supporting the implementation of a Regional Fee by SJAFCA. SJAFCA is currently working to evaluate and implement the proposed Overlay Assessment District.

EIFD are districts that receive tax increment generated from the growth in property taxes collected from within a designated district boundary from certain entities that consent to an agreed upon allocation of their property tax revenues. EIFD' s are new entities governed by the creation of a PFA.

The City of Lathrop took the lead initiating the creation of the EIFD with its action to adopt a Resolution of Intention to establish the PFA on January 13, 2022. The other SJAFCA member Agencies followed suit by adopting a corresponding resolution to support the formation and appoint its representation to the PFA.

The newly created Authority is moving through the EIFD formation process by directing the preparation of an IFP. The purpose of today' s meeting is to present the draft IFP to the Council as an informational item. Ultimately, final approval of the formation of the EIFD will require the City Council' s approval of the IFP.

EIFD Financing Plan
The Mossdale Tract Area EIFD will be funded from property tax increment revenues, which would be pledged to repay bonds issued to fund the construction of the improvements needed to achieve the ULOP.

The Mossdale Tract Area EIFD does not impose any new tax on property owners. The Affected Taxing Entities ( ATEs) will participate in and contribute property tax increment revenues to the Mossdale Tract Area EIFD. In the case of the proposed Mossdale Tract Area EIFD, the EIFD is to have four ( 4) ATEs, the City of Lathrop, the City of Manteca, the City of Stockton, and San Joaquin County. 4 CITY MANAGER' S REPORT PAGE 3
MAY 2, 2022 CITY COUNCIL STUDY SESSION

OVERVIEW OF THE MOSSDALE TRACT ENHANCED INFRASTRUCTURE
FINANCING DISTRICT" DRAFT INFRASTRUCTURE

FINANCING PLAN - STUDY SESSION
The financing plan for the Mossdale Tract Area EIFD has been the subject of discussions among the staff of the ATE' s for many months, and a Draft IFP has been prepared at the direction of the PFA. In general, the following describes the basic terms of how the EIFD tax increment will be allocated and assist in financing SJAFCA' s Mossdale Tract Project, as further described in the attached Draft IFP.

The Mossdale Tract Area EIFD includes approximately 5, 125 developable acres.

Approximately 11, 200 housing units and 33. 1 million square feet of non- residential buildings are anticipated in the Mossdale Tract Area EIFD between the assumed Base Year of the EIFD ( FY 2022- 23) and buildout ( 2060). As development takes place throughout the basin, and as the assessed value of property increases over time, net new property taxes will be generated. As those taxes are allocated to the ATE' s, a portion of the net new property taxes will be allocated to the Mossdale Tract EIFD.

The amount that would otherwise be allocated to an ATE, but diverted to the Mossdale Tract EIFD, will be the amount specified in the IFP prepared by the PFA and ultimately approved by each ATE' s. The amount of Tax Increment allocated by each ATE will be subject to change over time as SJAFCA' s ULOP Project is implemented. The proposed amount of Tax Increment that is reflected in the Draft Plan is shown in the Table Below:

EIFD Contribution Rate
Initial Years
Affected Taxing Entity ( 2021- 2029) 2030 - 2032 2033 - 2043 2044 - 2061 Maximum Tax Rate Scenario
City of Lathrop 10. 0% 20. 0% 20. 0% 20. 0%
City of Manteca 5. 0% 20. 0% 20. 0% 20. 0%
City of Stockton 1. 0% 20. 0% 20. 0% 20. 0%
San Joaquin County 47. 3% 20. 0% 20. 0% 20. 0%
Variable Tax Rate Scenario
City of Lathrop 10. 0% 13. 0% 9. 5% 4. 5%
City of Manteca 5. 0% 13. 0% 9. 5% 4. 5%
City of Stockton 1. 0% 13. 0% 9. 5% 4. 5%
San Joaquin County 47. 3% 13. 0% 9. 5% 4. 5%
During the ULOP project construction, anticipated to run through 2029 ( Initial Years), the City of Lathrop and the County each would contribute a flat rate of ten ( 10) percent, the City of Manteca would contribute five ( 5) percent, and the City of Stockton would contribute one ( 1) percent ( Initial Base Rates). 5 CITY MANAGER' S REPORT PAGE 4
MAY 2, 2022 CITY COUNCIL STUDY SESSION

OVERVIEW OF THE MOSSDALE TRACT ENHANCED INFRASTRUCTURE
FINANCING DISTRICT" DRAFT INFRASTRUCTURE
FINANCING PLAN — STUDY SESSION
However, during the Initial Years, the County would contribute a total of 47 percent of property tax increment, composed of an Initial Base Rate of ten 10) percent, plus an additional 37 percent of property tax increment. The additional 37 percent would be defined as the County' s Additional EIFD Contribution. This Additional Contribution would be subject to repayment by S) AFCA from future Regional Development Impact Fee revenues collected after 2029.

Following the Initial Years, the maximum portion of the total property tax increment revenue allocation proposed to be apportioned to the EIFD will be 20 percent until such time as the cost of eligible EIFD facilities has been satisfied. However, based upon the financing plan, it is not expected that the full 20% of Tax Increment would be needed based on EIFD revenue requirements. As such, the expected amount of increment is shown as the Variable Rate Scenario in the Table.

The revenues allocated to the EIFD would be transferred to SJAFCA to fund the ULOP Project initially on a Pay- As- You go basis. To finance the construction of the ULOP Project, it is expected that SJAFCA would issue two separate series of debt instruments.

The first debt issuance would be secured by a pledge of OAD revenues and the second series would be secured by a combined pledge of OAD revenues and EIFD revenues pledged to SJAFCA.

EIFD Analyses
As required by the relevant EIFD authorizing legislation, in addition to the financing plan and detailed description of the amount of property tax allocations from each of the ATE' s, the IFP presents information and analysis that includes the following:

A detailed description of the Boundary of the EIFD.

A description of the facilities to be financed by the EIFD.

A financing section that addresses the maximum amount of tax increment to be committed
to the EIFD; and
An analysis of the fiscal impact to the Cities and County of committing tax increment to the EIFD.

In conclusion and the purpose of today' s meeting is for the City Council to receive a presentation describing the Draft IFP and for the Council to provide comments to the consultant team charged with preparing the IFP. The consultant team will work with the PFA and the ATE' s to incorporate any comments to the Draft IFP. Subsequently, the IFP will return to the PFA for a series of public hearings. Before the 3rd Public Hearing, the IFP will come back to the City Council for approval. 6 CITY MANAGER' S REPORT PAGE 5
MAY 2, 2022 CITY COUNCIL STUDY SESSION

OVERVIEW OF THE MOSSDALE TRACT ENHANCED INFRASTRUCTURE
FINANCING DISTRICT" DRAFT INFRASTRUCTURE
FINANCING PLAN — STUDY SESSION
REASON FOR RECOMMENDATION:

Later in the formation process of the EIFD, the City Council wiil be requested to consider approval of the IFP. Approval of the IFP by each participating entities will allow the PFA to adopt a resolution officially to form the EIFD. This Study Session allows the Council the opportunity to review the IFP, understand any associated impacts to the City' s participation in the EIFD, ask questions and make comments on the IFP before being asked to consider approval of the IFP later this year.

FISCAL IMPACT:

There is no budget impact to the City as all costs are initially covered by SJAFCA, and ultimately by the EIFD.

ATTACHMENT:

A. Draft Report - Mossdale Tract Enhanced Infrastructure Financing DistrictInfrastructure Financing Plan, dated February 23, 2022. 7 CITY MANAGER' S REPORT PAGE 6
MAY 2, 2022 CITY COUNCIL STUDY SESSION

OVERVIEW OF THE ' MOSSDALE TRACT ENHANCED INFRASTRUCTURE FINANCING DISTRICT" ( MOSSDALE TRACT EIFD) DRAFT INFRASTRUCTURE FINANCING PLAN ( IFP) — STUDY SESSION
APPROVALS:
2 22
Glenn Gebhardt Date
City Engineer
y 27 2oZ2
Brad aylor Date
Land Development Manager
y- 2"1- Zo22
Michael King Date
Pu lic Works Director
j,. zCari Jam s Date
Finance ' rector
L7 - ZOZZ.

Salvador Navarrete Date
City Attorney
Zg•ZZ
Ste Salvatore Date
City Manager
8 ATTACHMENT A
Draft Report
Mossdale Tract
Enhanced Infrastructure
T1ae Economics qfLa d Use Financing District—
Infrastructure Financing Plan
Prepared for:

San Joaquin Area Flood Control Agency
Prepared by:

Economic & Planning Systems, Inc. ( EPS)
Economic& P/ anning Systems, lnc,
455 Capitot Malt, Suite 70!
Sacramento, CA 95814
February 23, 2022
916 649 8010 tel
916 649 2070 fax
Oakland
sacramento
EPS # 192015
Denver
Los Angeles
www. epsys.com
9 Table of Contents

1. Introduction........................................................................................ 1

2. Mossdale Tract Area EIFD Overview and Description of Facilities.................... 9 Anticipated Future Development in EIFD........................................................... 9 EIFD- Financed Facilities ............................................................................... 15 Goals and Communitywide Benefits of EIFD- Funded Facilities ............................ 17

3. Financing Section .................................................................................. 19 Allocation of Revenues to EIFD...................................................................... 19 Maximum Portion of Incremental Tax Revenue Committed to EIFD..................... 20 Tax Revenue Projections.............................................................................. 22 FinancingPlan ............................................................................................ 29 Limit on Total Taxes Allocated to the EIFD...................................................... 29 EIFDTermination Date................................................................................. 29 Fiscal Impact Analyses by ATE ...................................................................... 30 Financing Reimbursement Costs.................................................................... 36 Dwelling Unit Replacement Plan .................................................................... 36 Attachments
Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Description Attachment B: Bond Proceed Analysis
Attachment C: Description of Facilities and Development to Be Financed Attachment D: Tax Increment Revenue Forecast— Maximum Tax Rate Scenario Attachment E: Tax Increment Revenue Forecast— Variable Tax Rate Scenario Attachment F: Lathrop Fiscal Impact Analysis
Attachment G: Manteca Fiscal Impact Analysis
Attachment H: Stockton Fiscal Impact Analysis
Attachment I: San Joaquin County Fiscal Impac Analysis
10 List of Tables
Table 1- 1. Estimated Costs of Municipal Service Provisions.................................... 5 Table 1- 2. Estimated Net Fiscal Surplus/( Deficit) ................................................. 7 Table 2- 1. Land Use Development Assumptions— County .................................... 10 Table 2- 2. Land Use Development Assumptions— Lathrop.................................... 12 Table 2- 3. Land Use Development Assumptions— Manteca................................... 13 Table 2- 4. Land Use Development Assumptions— Stockton .................................. 14 Table 3- 1. EIFD Contribution Rates by Scenario................................................. 21 Table 3- 2. Estimated Annual EIFD Revenues for Fiscal Years 2021- 22 through 2060- 61— Maximum Tax Rate Scenario ............................................. 23 Table 3- 3. Estimated Annual EIFD Revenues for Fiscal Years 2021- 22 through 2060- 61— Variable Tax Rate Scenario................................................ 24 Table 3- 4. Summary of Annual Surplus/ Deficits— City of Lathrop.......................... 32 Table 3- 5. Summary of Annual Surplus/ Deficits— City of Manteca......................... 34 Table 3- 6. Summary of Annual Surplus/ Deficits— City of Stockton ........................ 35 Table 3- 7. Summary of Annual Surplus/ Deficits— San Joaquin County................... 37 List of Figures
Figure 3- 1. City of Lathrop Annual EIFD Rates and Revenues— Maximum Tax Rate and Variable Tax Rate Scenarios........................... 25 Figure 3- 2. City of Manteca Annual EIFD Rates and Revenues— Maximum Tax Rate and Variable Tax Rate Scenarios........................... 26 Figure 3- 3. City of Stockton Annual EIFD Rates and Revenues— Maximum Tax Rate and Variable Tax Rate Scenarios........................... 27 Figure 3- 4. San Joaquin County Annual EIFD Rates and Revenues— Maximum Tax Rate and Variable Tax Rate Scenarios........................... 28 11 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District— Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
1 . Introduction
Mossdale Tract Enhanced Infrastructure
Financing District
Project Overview
State of California ( State) Senate Bill 5 ( 2007) ( SB 5), and related companion bills, created a new requirement for certain land use decisions made by cities and counties in the California Central Valley. Before approving discretionary land use decisions for nonresidential projects, and before approving ministerial land use decisions ( building permits) for new residential buildings, land use agencies are required to make findings related to the provision of 200- year or Urban Level of Flood Protection ( ULOP).

The Reclamation District ( RD) 17 basin in the Central Valley, hereafter referred to as the Mossdale Tract Area, includes land in the Cities of Lathrop, Manteca, and Stockton, and the County of San Joaquin ( County) ( hereafter referred to as the Affected Taxing Entities ATEs]). Existing RD 17 levees protecting the Mossdale Tract Area do not meet current State Department of Water Resources ( DWR) Urban Levee Design Criteria ( ULDC) standards adopted in May 2012 and are not certified to provide 200- year protection in accordance with SB 5 requirements.

In 2016 and 2017, the Cities of Lathrop and Manteca, as well as RD 17, comprised the Local Flood Management Agency ( LFMA). Beginning in January 2018, the San Joaquin Area Flood Control Agency ( SJAFCA) assumed the role of LFMA for the Mossdale Tract Area and is pursuing efforts to achieve an ULOP by the required deadline, 2028. 1 S) AFCA' s plan for flood protection through 2028 consists of two components: ( 1) RD 17' s ongoing Phase 3 Levee Seepage Repair Project ( LSRP) and ( 2) SJAFCA Levee Improvements to achieve ULDC 200- year requirements ( Phase 4 SJAFCA Project).

RD 17 is advancing the completion of the LSRP with the formation of the RD 17 assessment and funding from the DWR' s Early Implementation Projects ( EIP) and Urban Flood Risk Reduction ( UFRR) Programs. These revenue sources remain in place to fund the LSRP.

To fund the Phase 4 SJAFCA Project, the LFMA identified several funding sources for the design, environmental review, permitting, and construction of ULOP improvements. These sources comprise existing funding sources: ( 1) the RD 17 assessment and ( 2) a regional SJAFCA 200- Year Development Impact Fee ( DIF). In addition, the LFMA identified two new funding sources: ( 1) a new special benefit Overlay Assessment District ( OAD) and 2) a new Enhanced Infrastructure Financing District ( EIFD). In addition, SJAFCA 1 State Assembly Bill 838 ( AB 838), signed into law on September 28, 2020, extended the ULOP deadline from 2025 to 2028.
na, ea, P a,= A„ sz000, s: o, sM a e.« F a so, a oon.,, slo, o,,,,, oz- z3. z oa 1 Economic & Planning Systems, Inc. ( EPS) 12 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District— Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
anticipates that State grant revenues would be available from an existing UFRR Agreement with SJAFCA.

This report describes the details of the Mossdale Tract Area EIFD, which is proposed to be established to fund a portion of the improvements necessary to ensure ULOP.

As described in further detail later in this document, requisite improvements include construction to strengthen and repair existing levees, as well as measures to ensure climate adaptability needs are being met to ensure 200- year flood protection.

Enhanced Infrastructure Financing District Formation and Public Financing Authority
California Government Code sections 53398. 50- 53398. 88 ( EIFD Law) enabled jurisdictions to consider formation of EIFDs as a means of using tax increment financing to fund a variety of eligible improvements with communitywide benefit. An EIFD may be formed by resolution of the governing body of an ATE proposing to dedicate all or a portion of its incremental property tax revenue to the EIFD.

Formation of an EIFD establishes a Public Financing Authority ( PFA) that operates as the governing board of the district once the EIFD is formed. The PFA' s membership shall consist of 2 members of the legislative body of each ATE and 2 members of the public chosen collectively by the legislative bodies of ATEs. Z In the case of the proposed Mossdale Tract Area EIFD, the EIFD has 4 ATEs. Thus, the PFA will consist of 8 members from the respective ATEs and 2 public members, for a total of 10 members.

As described above, SJAFCA is the LFMA and in that capacity is anticipated to manage completion of the Phase 4 SJAFCA Project. At the discretion of the PFA, the PFA may enter into one or more agreements with SJAFCA to memorialize the use of EIFD funding towards the SJAFCA Phase 4 Project. In addition, should the PFA wish to use SJAFCA to provide support in regards to PFA administration, the details of that engagement would be subject to an agreement between the PFA and SJAFCA.

Infrastructure Financing Plan
This Infrastructure Financing Plan ( IFP) for the Mossdale Tract Area EIFD has been prepared in accordance with EIFD Law. The Mossdale Tract Area EIFD will be an important tool for the LFMA to generate a portion of the funding necessary to implement 200- year levee improvements and to allow the ATEs, in the interim until 2028, to make findings related to Adequate Progress toward ULOP, and ultimately a finding of ULOP upon completion of the improvements in accordance with DWR' s ULOP criteria and SB 5 requirements.

The Mossdale Tract Area EIFD will be funded from property tax increment revenues, which could be pledged, in conjunction with OAD revenues, to repay bonds issued to fund construction of the Phase 4 SJAFCA Project. The Mossdale Tract Area EIFD does not Z California Government Code Section 53398. 51. 1 ( 1).

Economic& Planning Systems, Inc. ( EPS) 2 s,,, d, P, o, ett=,= A, 9 000, 9 o, 5Mossd, e,,, ttF, so a, aeoon„ 9 o„ o, af Foo z3zzaa. 13 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District— Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
impose any new tax on property owners. The ATEs will participate in and contribute property tax increment revenues to the Mossdale Tract Area EIFD. As required by Government Code Sections 53398. 59- 53398. 74, this IFP contains the following information:

1. A map and detailed description of the proposed Mossdale Tract Area EIFD boundaries, as presented in Attachment A, respectively.

2. A description of the public facilities and other forms of development or financial assistance proposed in the area of the district, including those to be provided by the private sector, those to be provided by governmental entities without assistance from the Mossdale Tract Area EIFD, those to be financed with assistance from the proposed Mossdale Tract Area EIFD, and those to be provided jointly by a governmental entity and the private sector, as presented in Chapter 2.

3. A finding that the development and financial assistance are of communitywide significance and provide significant benefits to an area larger than the area of the Mossdale Tract Area EIFD. This information is presented in Chapter 2.

4. A financing section, containing these:
a. A specification of the maximum portion of the incremental tax revenue of each ATE proposed to be committed to the Mossdale Tract Area EIFD each year during which the Mossdale Tract Area EIFD will receive incremental property tax revenue. It is important to note that no taxing entity other than the ATEs defined in this IFP will allocate tax increment revenues to the Mossdale Tract Area EIFD.

During the ULOP project construction projected, through 2029 ( Initial Years), the City of Lathrop and the County each commit to contribute a flat rate of 10 percent, the City of Manteca agrees to commit to 5 percent, and the City of Stockton agrees to commit 1 percent ( Initial Base Rates). For the Initial Years, the County will contribute a total flat rate of 47 percent of property tax increment, composed of its Initial Base Rate of 10 percent, plus an additional 37 percent of property tax increment, with such additional amount defined as County Additional EIFD Contribution. Following the Initial Years, the maximum portion of the tota/ property tax increment revenue a// ocation proposed to be apportioned from each ATE, subject to applicable law, to the EIFD will be 20 percent until such time as the cost of eligible EIFD facilities has been satisfied as described in Chapters 2 and 3. Note: This IFP includes an estimate of EIFD revenues and fiscal impacts under the maximum tax rate of 20. 0 percent for alI years after the Initial Years ( beginning FY ending 2030) ( hereafter referred to as the Maximum Tax Rate Scenario). In addition, this IFP includes an estimate of EIFD revenues and fiscal impacts under a Variable Tax Rate Scenario, reflective of rates which vary over time estimated based on annual EIFD revenue requirements. The Variable Tax Rate Scenario reflects an allocation rate of

13. 0 percent after beginning FY ending 2030, which decreases to 9. 5 percent beginning FY ending 2033 and 4. 5 percent beginning FY ending 2044. A narea, P,, sA„ s= 000„ szo„ Mo, ae.., F, n 9P,, Po,., 9zo so, a, FPo z do 3 Economic& Planning Systems, Inc. ( EPS) 14 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District—Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
description of tax rates included in this IFP are described in more detail in Chapter 3 and shown in Tab/ e 3- 2.
b. A projection of the amount of tax revenues expected to be received by the Mossdale Tract Area EIFD in each year during which the Mossdale Tract Area EIFD will receive tax revenues, including an estimate of the amount of tax revenues attributable to each ATE for each year. An annual projection of tax revenues to be allocated to the Mossdale Tract Area EIFD is contained in Chapter 3 of this IPP, The inputs and assumptions used in this IFP are based on information available as of preparation of this IFP about recent historic, current, and anticipated trends. These projections, which were provided by the ATEs, are considered reasonable for planning purposes, but actual results will differ from those estimates included in this IFP.
c. A plan for financing facilities, including a description of any intention to incur debt.

The financing plan is presented in Chapter 3 of this IFP. The PFA, separately or in conjunction with the ATEs or SJAFCA, could participate in financing arrangements involving the issuance of debt secured by the Mossdale Tract Area EIFD tax increment revenues when it is financially prudent to do so.

Based on the tax revenue projections contained in this IFP, it is estimated that a range of approximately $ 114 million to $ 126 million ( 2021 dollars) of net bond proceeds could be generated during the duration of the EIFD. This projection, which is included in Attachment B, is considered reasonable for planning purposes, but actual results will differ from those estimates included in this IFP. d. A limit on the total number of dollars of property tax increment revenue that may be allocated to the Mossdale Tract Area EIFD pursuant to this IFP. The maximum number of dol/ ars of tax revenue that may be al/ ocated to the Mossdale Tract Area EIFD shall not exceed$ 560 million ( as shown in Chapter 3), unless modified by the PFA. The maximum tax revenue that may be allocated to the Mossdale Tract Area EIFD estimate is based on Initial Year a// ocation rates and the maximum tax a// ocation rate of 20 percent in a/// ater years.
e. A date on which the Mossdale Tract Area EIFD will cease to exist, by which time, all tax revenue allocation to the Mossdale Tract Area EIFD will end. Pursuant to Government Code section 53398. 63 et seq., the maximum duration of an EIFD is 45 years from the date on which the issuance of bonds is approved, pursuant to subdivision ( a) of section 53398. 81, or the issuance of a loan to the Mossdale Tract Area EIFD is approved by an ATE, pursuant to section 53398. 87. Based on these requirements, the proposed Mossdale Tract Area EIFD termination date will be the earlier of( a) 45 years fo/ lowing the first bond issuance by the PFA or( b) 45 years after the ATE approves a loan to the Mossdale Tract Area EIFD. The specific dates on which those actions may be taken for the Mossdale Tract Area EIFD are not known at this time. However, the Mossdale Tract Area EIFD will cease to exist by no later than June 30, Economic& Planning Systems, Inc. ( EPS) 4 5 3, ea, F, o, ett,, sA, 9z000, 9zo, sMoud,.., ttF, 9o a, aeoa.„ 9zo so,,,, FPoz 3 zd. 15 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District—Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
2100, The financial projections are based on the assumption that the Mossdale Tract Area EIFD will be formed in Fiscal Year ( FY) 2022- 23 and will begin receiving tax revenues in FY 2023- 24. The financial analysis in this IFP is based on the assumption that the PFA or SJAFCA would not seek approval for the issuance of bonds before FY 2023- 24, and no ATE would provide a loan to the Mossdale Tract Area EIFD before that date, noting specifically that these assumptions do not preclude the PFA from taking alternative actions.
f. An analysis of the costs to each ATE of providing services to the Mossdale Tract Area EIFD during the time the area is being developed and after the area has been developed. Appendix C in Attachments F through I of this IFP includes a projection of service costs during the time the Mossdale Tract Area EIFD area is being developed and after it has been developed for each of the four ATEs. New development in the Mossdale Tract Area is anticipated to generate additional, annual municipal service costs for each jurisdiction, as shown on Table 1- 1 and described below:

It is projected that development in the Mossdale Tract Area EIFD that is estimated to absorb beginning in July 2022 through December 2025 ( referred to as the Initial Phase) will generate additional, annual municipal service costs ranging from $ 3. 0 million to $ 4. 2 million ( 2020$) to each ATE.

Development in the Mossdale Tract Area EIFD that is estimated to absorb beginning in July 2022 through December 2060 ( Buildout) will generate additional, annual municipal service costs ranging from $ 6. 6 million to

17. 8 million ( 2020$) annually to each jurisdiction.

Table 1- 1. Estimated Costs of Municipal Service Provisions ( 2020$) Annual Municipal Service Costs
Initial Phase Buildout
Affected Taxing Entity through 2025) ( through 2060)
City of Lathrop 4, 092, 000 17, 831, 000
City of Manteca 5, 884, 000 14, 204, 000
City of Stockton 2, 988, 000 6, 624, 000
San Joaquin County 4, 169, 000 15, 827, 000
g. An analysis of the projected fiscal impact of the Mossdale Tract Area EIFD and the associated development on each affected taxing entity. Affected taxing entities are defined as any governmental taxing agency that levied or had levied on its behalf a property tax on all or a portion of the property located within the a P. e, e«„ s4 9 000„ 9 o, M,<,,,, F, 9P a, aeoo<,,, 9 o a„ o= 3z do. 5 Economic& Planning Systems, Inc. ( EPS) 16 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District—Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
boundaries of the Mossdale Tract Area EIFD in the fiscal year before the formation of the Mossdale Tract Area EIFD. The Cities of Lathrop, Manteca, and Stockton and the County ( the ATEs) will allocate tax increment revenues to the Mossdale Tract Area EIFD. No other taxing entities will be impacted by the formation of the Mossdale Tract Area EIFD. Accordingly, this IFP includes an analysis of the fiscal impacts of the Mossdale Tract Area EIFD on all ATEs ( as defined in this document as the Cities of Lathrop, Manteca, and Stockton and the County). The fiscal impact analyses are provided as Attachments F through I of this IFP for each respective ATE. The net fiscal impact analysis resu/ ts described below and shown in Tab/ e 1- 2, are based on the assumption that the percentage of property tax increment generated by properties in the Mossdale Tract Area EIFD allocated to the Mossdale Tract Area EIFD based on the Initial Base Rafes including County Additional EIFD Contribution) ranging from 1 percent to 47 percent in the Initial Years ( ending in the fisca/ year ending 2029) and adjusting to the Maximum Tax Allocation Rate ( 20 percent) in the fiscal year ending 2030. 3
At Buildout, development in the Mossdale Tract Area EIFD is anticipated to result in a net fiscal surplus to the County General Fund of approximately

21. 7 million annually. For earlier periods ( fiscal years ending 2025 through 2060), development is anticipated to result in a net fiscal surplus ranging from

3. 5 million to $ 20. 2 million annually.

At Buildout, development in the Mossdale Tract Area EIFD is anticipated to result in a net fiscal deficit to the City of Lathrop General Fund of approximately $ 2. 4 million annually. For earlier periods ( fiscal years ending 2025 through 2060), development is anticipated to result in a net fiscal surplus ranging from $ 134, 000 to $ 4. 0 million annually.

At Buildout, development in the Mossdale Tract Area EIFD is anticipated to result in a net fiscal surplus to the City of Manteca General Fund of approximately $4. 1 million annually. For earlier periods ( fiscal years ending 2025 through 2060), development is anticipated to result in a net fiscal impact ranging from a deficit of $ 1. 1 million to a surplus of$ 3. 7 million annually.

At Buildout, development in the Mossdale Tract Area EIFD is anticipated to result in a net fiscal surplus to the City of Stockton General Fund of approximately $ 3. 9 million annually. For earlier periods ( fiscal years ending 2025 through 2060), development is anticipated to result in a net fiscal impact ranging from a deficit of $ 1. 6 million to a surplus of $ 3. 0 million annually.
3 Fiscal Impact result under both the Maximum Tax Rate and Variable Tax Rate Scenarios are described later in this IFP and detailed in Attachments F through I.

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February 23, 2022
Table 1- 2. Estimated Net Fiscal Surplus/( Deficit) with Maximum Tax Rate EIFD Contribution 2020$)
Annual Fiscal Surplusl( Deficit) with Maximum Tax Rate EIFD Contribution( Fiscal Year Ending) Affected Taxing Entity 2025 2030 2035 2040 2050 Buildout( 2060) City of Lathrop 133, 700 $ 2, 774, 200 $ 3, 709, 000 $ 4, 038, 900 711, 000 ($ 2, 417, 400) CityofManteca 1, 05Q900) $ 578, 700 $ 2, 282, 000 $ 2, 876, 900 $ 3, 697, 100 $ 4, 101, 600 City ofStockton 1, 641, 800) ($ 1, 018, 700) ($ 187, 000) $ 966, 400 $ 3, 006, 400 $ 3, 860, 300 San Joaquin County 3, 495, 900 $ 10, 502, 700 $ 14, 835, 700 $ 17, 381, 700 $ 20, 165, 400 $ 21, 671, 100

5. A plan for replacing dwelling units that are proposed to be removed or destroyed in the course of public works construction in the area of the district or private development in the area of the district that is subject to a written agreement with the district or that is financed in whole or in part by the district. It is unknown if any dwelling units will be removed as a result of any project identified in this IFP. However, if the relocation of any dwelling units is deemed to be required in the future for a project financed by the district, the PFA will develop a plan that complies with the requirements of Government Code Section 53398. 56 and other applicable requirements.

6. The goals the district proposes to achieve for each project to be financed by the district. The district' s goals for each project to be financed by the Mossdale Tract Area EIFD are addressed in Chapter 2 of this IFP. n„ ed,, o;«<„= A„ 9= o00„ 9, o= Mo,,,..,« F, s,, Peo„,,, s o; o,,, o z. a, 7 Economic& Planning Systems, Inc. ( EPS) 18 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District— Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022

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Economic& Planning Systems, Inc. ( EPS) 8 n,,. d, P, o; eR=, sa, s oao, 9 o, sMo d, e„ anF, 9o,, RePo,,,, s o, o.,, FPoz131 a. 19 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District—Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
2 . Mossdale Tract Area EIFD Overview
and Description of Facilities
Description of Mossdale Tract Area EIFD
The Mossdale Tract Area EIFD is being considered to provide partial funding for construction of 200- year flood improvements. The estimated cost to design and construct the EIFD- eligible infrastructure is approximately $ 230. 0 million ( in 2021 dollars).

EIFD revenues would be limited to net- new incremental property tax revenue that is directly derived from development in the Mossdale Tract Area EIFD and incremental growth of assessed value in the Mossdale Tract EIFD of existing uses. The Mossdale Tract Area EIFD is proposed to be used with other funding sources to repay bonds issued to fund construction of the Phase 4 SJAFCA Project.

As described above, SJAFCA is the LFMA and in that capacity is anticipated to manage completion of the Phase 4 SJAFCA Project. At the discretion of the PFA, the PFA may enter into one or more agreements with SJAFCA to memorialize the use of EIFD funding towards the SJAFCA Phase 4 Project. In addition, should the PFA wish to use SJAFCA to provide PFA administration, the details of that engagement would be subject to an agreement between the PFA and SJAFCA.

Anticipated Future Development in EIFD
The Mossdale Tract Area EIFD includes approximately 5, 125. 5 developable acres.

Approximately 11, 200 new housing units and 33. 1 million building square feet of new nonresidential uses are anticipated to be developed in the Mossdale Tract Area EIFD between the assumed Base Year of the EIFD ( FY 2022- 23) and buildout ( 2060). All new development is anticipated to occur within an existing city boundary or be annexed into the nearest city prior to development; no new development in the unincorporated portion of the County is assumed. Table 2- 1 shows assumed development by phase over the approximate 40- year period.

Although the financing section of this report is based on an assumed pace of development as informed by ATE community development staff, the actual timing of development may differ from those assumptions on which this analysis is based.

Subject to PFA approval ( if deemed necessary under the EIFD Law) and in accordance with applicable law, this IFP incorporates all Local Area Formation Commission ( LAFCO) conditions, amendments, and requirements as they may apply to this EIFD and to be imposed because of any annexation contemplated herein. LAFCO conditions, amendments, and requirements of said annexation( s) shall reflect this IFP to the extent necessary.
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21 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District— Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
City of Lathrop
Of the 5, 125. 5 acres included in the Mossdale Tract Area EIFD, 2, 303. 6 acres are in the existing City of Lathrop city limits, with an additional 25. 2 acres anticipated to annex into the City of Lathrop. Approximately 4, 900 housing units and 14. 5 million nonresidential building square feet are anticipated to develop in the City of Lathrop and an additional 275, 000 nonresidential building square feet are anticipated to develop in the City of Lathrop' s annexation area included in the Mossdale Tract Area EIFD. Table 2- 2 shows the assumed development in the City of Lathrop by phase over the approximate 40- year period. The detailed maps in Attachment A show the portion of the City of Lathrop to be included in the EIFD.

City of Manteca
The Mossdale Tract Area EIFD includes approximately 1, 788. 3 acres are in the existing City of Manteca city limits, with an additional 348. 9 acres anticipated to annex into the City of Manteca, including the Oakwood Shores development. Approximately 4, 297 housing units and 8. 8 million nonresidential building square feet are anticipated to develop in the City of Manteca and an additional 860 housing units and 2. 3 million nonresidential building square feet are anticipated to develop in the City of Manteca' s annexation areas, for a total of 5, 157 housing units and 11. 1 million nonresidential building square feet developing in the portion of the City of Manteca included in the Mossdale Tract Area EIFD. Table 2- 3 shows the assumed development in the City of Manteca by phase over the approximate 40- year period. The detailed maps in Attachment A show the portion of the City of Manteca to be included in the EIFD.

City of Stockton
There are approximately 472. 3 acres in the existing City of Stockton city limits, with an additional 187. 12 acres anticipated to annex into the City of Stockton. Approximately 1, 075 housing units and 4. 8 million nonresidential building square feet are anticipated to develop in the City of Stockton and an additional 2. 4 million nonresidential building square feet are anticipated to develop in the City of Stockton' s annexation areas, for a total of 1, 075 housing units and 7. 2 million nonresidential building square feet developing in the portion of the City of Stockton included in the Mossdale Tract Area EIFD.

Table 2- 4 shows the assumed development in the City of Stockton by phase over the approximate 40- year period. The detailed maps in Attachment A show the portion of the City of Stockton to be included in the EIFD.
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25 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District—Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
EIFD- Financed Facilities
The EIFD is authorized to finance the purchase, construction, expansion, improvement, or rehabilitation of the facilities described herein. These facilities have an estimated useful life of 15 years or longer and are projects of communitywide significance that provide significant benefits to the EIFD or the surrounding community. Any facilities located outside the boundaries of the EIFD have a tangible connection to the work of the EIFD.

The EIFD will also finance planning and design activities that are directly related to the purchase, construction, expansion, or rehabilitation of these facilities. Facilities authorized to be financed by an EIFD pursuant to State law can include the following infrastructure projects:

The ongoing or capitalized costs to maintain public capital facilities financed in whole or in part by the EIFD.

Highways, interchanges, ramps and bridges, arterial streets, parking facilities, and transit facilities.

Sewage treatment and water reclamation plants and interceptor pipes.

Facilities for the collection and treatment of water for urban uses.

Flood control levees and dams, retention basins, and drainage channels.

Parks, recreational facilities, and open space.

Facilities for the transfer and disposal of solid waste, including transfer stations and vehicles.

The development of projects on a former military base, provided the projects are consistent with the military base authority reuse plan and are approved by the military base reuse authority, if applicable.

Acquisition, construction, or repair of industrial structures for private use.

All EIFD- eligible infrastructure projects would need to be constructed according to applicable standards set by USACE, DWR and SJAFCA. Below are descriptions of the types of costs authorized to be Mossdale Tract Area EIFD- financed.

Description and Estimated Cost of EIFD Facilities
Cost estimates for EIFD facilities are derived from the SJAFCA Mossdale Tract Area ULDC Climate Change Adjustment Consolidated Cost Estimate, prepared by Kjeldsen Sinnock Neudeck Civil Engineers and Land Surveyors, dated January 29, 2021. Total estimated costs for Mossdale Tract Area EIFD facilities equal approximately $230. 0 million ( in 2021 dollars). The estimated costs are based on the following types of Mossdale Tract Area EIFD- eligible facilities: flood improvement facilities and incidental expenses, as described in the following sections.
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February 23, 2022
F/ood Improvement Facilities
The EIFD is authorized to finance the purchase, construction, expansion, improvement, or rehabilitation of the facilities described herein. These facilities have an estimated useful life of 15 years or longer and are public facilities of communitywide significance that provide significant benefits to the EIFD or the surrounding community. Any facilities located outside the boundaries of the EIFD shall have a tangible connection to the work of the EIFD. The EIFD will also finance planning and design activities that are directly related to the purchase, construction, expansion, or rehabilitation of these facilities.

Facilities authorized to be financed by the EIFD include public flood control facilities, including but not limited to public flood risk reduction infrastructure associated with ensuring that the resulting levee system complies with the Urban Levee Design Criteria promulgated by the California DWR and SJAFCA Resolution No. 19- 06 and SJAFCA' s Adopted Policy for Adapting Design Standards for the Mossdale Tract Area of SJAFCA in light of Climate Change.

Incidenta/ Expenses
In addition to the direct costs of the above facilities, other incidental expenses as authorized by EIFD Law include but are not limited to the cost of engineering, planning, and surveying; construction staking; utility relocation and demolition costs incidental to the construction of the facilities; costs of project/ construction management; costs including the costs of legal services) associated with the creation of the EIFD; issuance of bonds or other debt; costs incurred by the ATEs or the EIFD in connection with the division of taxes pursuant to Government Code section 53398. 75; costs otherwise incurred to carry out the authorized purposes of the EIFD; and any other expenses incidental to the formation and implementation of the EIFD and to the construction, completion, inspection, and acquisition of the authorized facilities.

EIFD- Funded Facilities
The following sections required by EIFD Law describe how EIFD facilities may be constructed, whether privately or publicly. The EIFD and the IFP are flexible to fund public facilities that may be constructed entirely privately; jointly by the private sector and one or more public- sector agencies, including the PFA, SJAFCA, or the ATEs; or entirely constructed by a public- sector agency. At the time of EIFD formation, it is anticipated that the PFA will provide funding for development of EIFD- funded facilities with SJAFCA in charge of development of facilities.

Facilities to Be Provided by the Private Sector
Public facilities constructed by the private sector may be eligible for reimbursement from the PFA through funds generated by the EIFD, development impact fees, or land- secured financing districts, such as Mello- Roos Community Facilities Districts ( CFDs) or Assessment Districts ( ADs).

Economic & Planning Systems, Inc. ( EPS) 16 P, o,. tt=, A, 9= 000„ szo, Mouaa„ nF a sP,, aeoo,,. s o„ o,, Fooz- z3- zd. 27 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District— Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
Facilities to Be Provided by the Public Sector Without Assistance from the EIFD
Separate from EIFD- funded facilities, specifically related to overall development of the Mossdale Tract Area, the PFA may use available funds to construct eligible public infrastructure, such as ATE- imposed development impact fees, or funds from other available sources. The provisions of this IFP do not preclude any public- sector entity from providing facilities without assistance from the EIFD.

Facilities Provided Jointly by Private Sector and Governmental Entities It is possible that EIFD- funded facilities may be funded by some combination of private and governmental entity ( PFA, SJAFCA, or ATE) effort. This IFP does not preclude this potential outcome.

Goals and Communitywide Benefits of EIFDFunded Facilities Policy Goals
The existing RD 17 levees protecting the Mossdale Tract Area and planned RD 17 improvements do not meet the updated DWR ULDC standards, and existing levees are not certified to provide 200- year flood protection. Accordingly, the goal of the Mossdale Tract Area EIFD is to fund facilities to achieve ULOP.

Each EIFD- funded infrastructure facility being financed is required to further the goal of achieving adequate flood protection. To achieve required ULOP, the primary goal in financing EIFD- eligible infrastructure is to improve regional infrastructure and prepare for climate change uncertainties.

Community Benefits
Investment in EIFD- funded public facilities is anticipated to leverage private investment in the development of improved flood protection facilities. The County and surrounding region would recognize one- time and ongoing economic benefits from these investments.

Absent proper flood protection facilities, development in the region would likely come to a halt and may result in a decrease in overall property values for existing development, as well as a reduction in assessed value resulting from new development and reduced revenues for all ATEs. Adequate flood protection will allow ATEs to make findings related to the provision of 200- year or ULOP, which is required to approve discretionary land use decisions for nonresidential projects and ministerial land use decisions ( building permits) for new residential buildings. a., a, P e, A, sz000, 9z sM a4,,,« F, 9P,, a o,, szo, o.,« o- z3- z oU 17 Economic & Planning Systems, Inc. ( EPS) 28 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District—Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
Consistency with Generai Plans
By adopting this IFP, the Mossdale Tract Area EIFD PFA finds and declares this IFP is consistent with the General Plans of each ATE, as required by EIFD Law.

Regional Significance
By adopting this IFP, the Mossdale Tract Area EIFD PFA finds and declares the facilities and development projects planned as of this date are of regional significance and provide significant benefits to the area comprising and greater than the area of the Mossdale Tract Area EIFD, as described above.

Economic& Planning Systems, Inc. ( EPS) 18 n,,. a, P, o, e,,,>, 9z000„ 9zo, Mosse„ e., nF,,, sP,, aePon„ 9zo, o. a,, F ozz3zzaa. 29 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District—Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
3 . Financing Section
This chapter describes the financing of Mossdale Tract Area EIFD facilities and the maximum portion of property tax increment revenues that may be dedicated to the Mossdale Tract Area EIFD. Estimates of Mossdale Tract Area EIFD revenues are described in this chapter, as well as the estimated fiscal impacts of the proposed new development on the General Fund of each ATE.

Allocation of Revenues to EIFD
Contingent Nature of Annual Allocation of Tax Revenues by ATEs The annual allocation of tax revenues to the Mossdale Tract Area EIFD by each ATE is contingent upon the Mossdale Tract Area EIFD PFA' s use of such increment to pay for the costs ( including debt service) of authorized facilities, projects, or services and to accomplish other authorized Mossdale Tract Area EIFD purposes. Each annual allocation of tax revenues to the Mossdale Tract Area EIFD under this IFP shall be subject to this condition ( unless financial market considerations require otherwise).

Description of Tax Revenues Allocated by each ATE to the Mossdale Tract Area EIFD
Revenues shall be allocated to the Mossdale Tract Area EIFD in accordance with section 53398. 75. More specifically, that portion of the property taxes levied on taxable property within the boundary of the Mossdale Tract Area EIFD after the effective date of the resolution adopted to establish the Mossdale Tract Area EIFD shall be allocated as follows:
1) That portion of the taxes that would be produced by the rate on which the tax is levied each year by or for the ATE, as the only ATEs that have agreed to participate pursuant to Section 53398. 68, on the total sum of the assessed value of the taxable property in the Mossdale Tract Area EIFD, located in each ATE as shown on the assessment roll used in connection with the taxation of the property by the ATE, last equalized before the effective date of the resolution adopted pursuant to Section 53398. 69 to create the Mossdale Tract Area EIFD, shall be allocated to, and when collected shall be paid to, the ATE as taxes by or for the ATE on all other property are paid.
2) That portion of the levied taxes each year specified in this IFP for the ATE, as the sole ATEs that have agreed to participate pursuant to Section 53398. 68, in excess of the amount specified in paragraph ( 1) shall be allocated in part to, and when collected shall be paid into a special fund of, the Mossdale Tract Area EIFD for all lawful purposes of the Mossdale Tract Area EIFD, based on agreed upon allocation rates. Unless and until the total assessed valuation of the taxable property in the Mossdale Tract Area EIFD exceeds o,.-=, A s 000„ s= o sM a e. F, s,,,, ,,,,. szo sa, a o z3= zd_o 19 Economic & Planning Systems, Inc. ( EPS) 30 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District—Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
the total assessed value of the taxable property in the Mossdale Tract Area EIFD as shown by the last equalized assessment roll referred to in paragraph ( 1), all of the taxes levied and collected on the taxable property in the Mossdale Tract Area EIFD shall be paid to the ATE. When the Mossdale Tract Area EIFD ceases to exist pursuant to this IFP, all moneys thereafter received from taxes on the taxable property in the Mossdale Tract Area EIFD shall be paid to the ATE as taxes on all other property are paid.

Notwithstanding the foregoing, because the Mossdale Tract Area EIFD' s boundaries overlap with the boundaries of a former redevelopment project area, any debt or obligation of the Mossdale Tract Area EIFD shall be subordinate to any and all enforceable obligations of the former redevelopment agency, as approved by the Oversight Board and the Department of Finance. For the purposes hereof, the division of taxes allocated to the Mossdale Tract Area EIFD pursuant to the foregoing shall not include any taxes required to be deposited by the County auditor- controller into the Redevelopment Property Tax Trust Fund created pursuant to subdivision ( b) of Section 34170. 5 of the Health and Safety Code.

In addition, the net available revenue annually allocated to the ATE shall be allocated to, and, when collected shall be apportioned in part to, a special fund of the Mossdale Tract Area EIFD for all lawful purposes of the Mossdale Tract Area EIFD, based on agreed upon allocation rates. For the purposes of this IFP, net available revenue" means periodic distributions to the ATE from the Redevelopment Property Tax Trust Fund, created pursuant to Section 34170. 5 of the Health and Safety Code, that are available to the ATE after all preexisting legal commitments and statutory obligations funded from that revenue are made pursuant to Part 1. 85 ( commencing with Section 34170) of Division 24 of the Health and Safety Code. Net available revenue shall not include any funds deposited by the County auditor- controller into the Redevelopment Property Tax Trust Fund or funds remaining in the Redevelopment Property Tax Trust Fund before distribution and shall not include any moneys payable to a school district that maintains kindergarten and grades 1 to 12, inclusive, community college districts, County office of education, or to the Educational Revenue Augmentation Fund, pursuant to paragraph ( 4) of subdivision ( a) of Section 34183 of the Health and Safety Code. The net available revenue is also sometimes referred to in this IFP as RPTTF revenue.

In addition, the Mossdale Tract Area EIFD shall not be prevented from using revenues from any of the sources set forth in EIFD Law or other applicable law to support its activities, provided the applicable voter approval has been obtained ( if applicable).

Maximum Portion of Incremental Tax
Revenue Committed to EIFD
The ATEs are only pledging incremental property tax revenues to the Mossdale Tract Area EIFD and are not pledging other sources of eligible revenues. As described in this Financing Section, incremental property tax revenues may only include property tax revenues. The maximum portion of incremental property tax revenues ( as defined above) Economic& Planning Systems, Inc. ( EPS) 20 a a, P, e=,,. s 000„ szo M d, e. ttF a sP a, a, Pon=,. s= o„ o, a,. FPo- z3- zza, 31 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District- Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
the ATEs are proposed to commit to the EIFD varies in the Initial Years and the subsequent years ( through buildout in 2060). During the Initial Years, the City of Lathrop and the County each commit to contribute a maximum base flat rate of 10 percent of their tax increment, the City of Manteca commits to a maximum rate of 5 percent, and the City of Stockton committed to a maximum rate of 1 percent. In addition, the County will contribute an 37 percent of additional tax increment in the Initial Years ( defined previously as the County Additional EIFD Contribution), resulting in a maximum tax allocation of 47 percent for the County in the Initial Years. After the Initial Years ( 2030 and after), each jurisdiction agrees to provide a maximum allocation of 20 percent.

Based on annual EIFD revenue requirements accounting for anticipated EIFD expenditures and other revenue source, including but not limited to development fee revenue, and an additional 10 percent cost contingency factor, it is anticipated that the required rate of allocation for each ATE following the Initial Years would be lower than the maximum tax allocation. The Variable Tax Rate Scenario included in this IFP reflects a potential allocation scenario, based on current cost and development projections. As shown in Table 3- 1, the EIFD contribution rates are consistent between both scenarios in the Initial Years. Under the Variable Tax Rate Scenario, beginning in FY ending 2030, the anticipated allocation rate adjusts to 13 percent for all ATEs and decreases to 9. 5 percent in FY ending 2033 and 4. 5 percent in FY ending 2044.

Table 3- 1. EIFD Contribution Rates by Scenario
EIFD Contribution Rate
Initial Years
Affected Taxing Entity ( 2021- 2029) 2030- 2032 2033- 2043 2044 - 2061 Maximum Tax Rate Scenario
City of Lathrop 10. 0°/ o 20. 0% 20. 0% 20. 0%
City of Manteca 5. 0% 20. 0% 20. 0% 20. 0%
City of Stockton 1. 0% 20. 0°/ a 20. 0% 20. 0%
San Joaquin County 47. 3% 20. 0% 20. 0% 20. 0%
Variable Tax Rate Scenario
City of Lathrop 10. 0% 13. 0% 9. 5% 4. 5%
City of Manteca 5. 0% 13. 0% 9. 5% 4. 5%
City of Stockton 1. 0% 13. 0% 9. 5% 4. 5%
San Joaquin County 47. 3% 13. 0% 9. 5% 4. 5%
z, a. ea, P, o, e<<„= A„ s, 000, s o, M,.,,,<< F,,.,,, sP,, aeP,,,, szo: so.,, o. z. do. 21 Economic& Planning Systems, Inc. ( EPS) 32 Mossdale Trect Area Enhanced Infrastructure Financing District—Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
Tax Revenue Projections
Tax revenues available to the Mossdale Tract Area EIFD will be based on each ATE' s share of property tax revenue attributable to the growth in taxable assessed value in the Mossdale Tract Area EIFD beginning FY 2022- 23. Property tax revenue is collected by the County Tax Collector through a 1. 0 percent general tax levy on the taxable assessed value of all real property. The 1. 0 percent property tax levy is collected and distributed to agencies in the County' s geographic area, including the County, cities, school districts, and special districts, in accordance with applicable State statutes.

This section describes anticipated Mossdale Tract Area EIFD revenues by year, with consideration to the statutory framework dictating the distribution of property tax revenues as that framework may change over time. Tables 3- 2 and 3- 3 summarize the Mossdale Tract Area EIFD revenue projections by year under each tax rate scenario, and the following sections offer a detailed description of the analysis supporting the revenue projections. Table 3- 2 provides the revenue projections under the Maximum Tax Rate Scenario and Table 3- 3 provides the revenue projections under the Variable Tax Rate Scenario.

It is important to note that the amounts shown in Tables 3- 2 and 3- 3 are based on the best information available regarding the amount, timing, and value of future development in the Mossdale Tract Area EIFD, as provided by the ATEs. However, because of uncertainty regarding the timing of Mossdale Tract Area EIFD development, the actual revenues will be different than the projections contained herein.

Under both scenarios, EIFD revenue estimates are based on the Initial Base Rates for all jurisdictions in the Initial Years, including the County Additional EIFD Contribution.

Following the Initial Years, the assumed allocation varies between scenarios as described in the previous section and shown on Table 3- 1. Figures 3- 1 through 3- 4 illustrate the Annual EIFD rates and revenues under both scenarios for each jurisdiction.

Economic & Planning Systems, Inc. ( EPS) 22 Po, en„ A, 9 000„ szo s„ osaa,,, nF a g a aeoon., yzo s o k w o- z3- zz a. 33 DRAFT
Table 3- 2
Mossdale Tract Infrastructure Finance Plan
Estimated Annual EIFD Revenues for Fiscal Years 2021- 22 through 2060- 61 ( Real $) Estimated EIFD Revenues - Maximum Tax Rate
Fiscal Year Lathrop Manteca Stockton County Total
2021 0 0 0 0 0
2022 0 0 0 0 0
2023 58, 543 19, 577 2, 200 824, 980 905, 301
2024 110, 211 53, 516 4, 488 1, 830, 667 1, 998, 882
2025 152, 452 80, 855 6, 118 2, 645, 921 2, 885, 345
2026 198, 704 117, 093 7, 268 3, 587, 088 3, 910, 153
2027 246, 620 145, 464 9, 059 4, 480, 487 4, 881, 630
2028 298, 458 170, 849 10, 983 5, 384, 239 5, 864, 529
2029 348, 069 196, 197 12, 358 6, 243, 715 6, 800, 338
2030 396, 739 223, 603 13, 783 7, 129, 499 7, 763, 624
2031 905, 984 1, 008, 331 305, 195 3, 529, 660 5, 749, 170 2032 983, 638 1, 128, 010 335, 816 3, 903, 751 6, 351, 216 2033 1, 064, 452 1, 252, 569 375, 180 4, 303, 609 6, 995, 811 2034 1, 146, 633 1, 386, 011 435, 792 4, 753, 615 7, 722, 051 2035 1, 231, 389 1, 525, 845 496, 835 5, 220, 212 8, 474, 281 2036 1, 315, 091 1, 647, 858 560, 704 5, 663, 343 9, 186, 996 2037 1, 402, 023 1, 761, 436 627, 513 6, 106, 713 9, 897, 686 2038 1, 479, 404 1, 862, 013 697, 382 6, 522, 908 10, 561, 707 2039 1, 559, 482 1, 952, 431 765, 085 6, 896, 526 11, 173, 524 2040 1, 642, 349 2, 046, 328 831, 909 7, 279, 868 11, 800, 454 2041 1, 750, 411 2, 140, 733 903, 243 7, 717, 436 12, 511, 823 2042 1, 863, 851 2, 220, 605 977, 664 8, 149, 306 13, 211, 426 2043 1, 981, 839 2, 303, 073 1, 055, 292 8, 598, 077 13, 938, 281 2044 2, 104, 544 2, 388, 220 1, 136, 501 9, 065, 367 14, 694, 632 2045 2, 232, 144 2, 476, 134 1, 195, 175 9, 513, 091 15,416, 544 2046 2, 364, 821 2, 566, 902 1, 255, 903 9, 977, 456 16, 165, 082 2047 2, 502, 766 2, 660, 619 1, 318, 753 10, 459, 056 16, 941, 194 2048 2, 646, 176 2, 757, 378 1, 382, 799 10, 954, 502 17, 740, 854 2049 2, 795, 254 2, 857, 278 1, 448, 018 11, 464, 050 18, 564, 599 2050 2, 950, 210 2, 960, 420 1, 515, 462 11, 992, 248 19, 418, 340 2051 3, 111, 264 3, 066, 909 1, 585, 205 12, 539, 755 20, 303, 134 2052 3, 277, 223 3, 176, 853 1, 658, 086 13, 105, 822 21, 217, 984 2053 3, 449, 654 3, 290, 364 1, 727, 305 13, 684, 918 22, 152, 240 2054 3, 628, 798 3, 407, 556 1, 798, 739 14, 284, 900 23, 119, 993 2055 3, 814, 901 3, 528, 548 1, 872, 461 14, 906, 501 24, 122, 411 2056 4, 008, 221 3, 652, 570 1, 948, 542 15, 549, 237 25, 158, 570 2057 4, 209, 023 3, 771, 148 2, 027, 593 16, 204, 094 26, 211, 858 2058 4, 417, 581 3, 893, 283 2, 105, 939 16, 869, 187 27, 285, 991 2059 4, 634, 181 4, 019, 083 2, 186, 717 17, 557, 538 28, 397, 519 2060 4, 859, 116 4, 148, 657 2, 270, 002 18, 269, 943 29, 547, 718 2061 5, 027, 692 4, 282, 117 2, 355, 871 18, 898, 650 30, 564, 330 Total 82, 169, 913 82, 146, 438 39, 222, 938 $ 356, 067, 934 $ 559, 607, 223 EIFD Rev
Source: EPS.
23 Prepared by EPS 2/ 18/ 2022 Z:ISharedlProjectslSAC11920001192015 Mossdale Tract Financing PIanlMode1s11920151FP Tables 12. 17. 21 34 DRAFT
Table 3- 3
Mossdale Tract Infrastructure Finance Plan
Estimated Annual EIFD Revenues for Fiscal Years 2021- 22 through 2060- 61 ( Real$) Estimated EIFD Revenues- Variable Tax Rate
Fiscal Year Lathrop Manteca Stockton County Total
2021 0 0 0 0 0
2022 0 0 0 0 0
2023 58, 543 19, 577 2, 200 824, 980 905, 301
2024 110, 211 53, 516 4, 488 1, 830, 667 1, 998, 882
2025 152, 452 80, 855 6, 118 2, 645, 921 2, 885, 345
2026 198, 704 117, 093 7, 268 3, 587, 088 3, 910, 153
2027 246, 620 145, 464 9, 059 4, 480, 487 4, 881, 630
2028 298, 458 170, 849 10, 983 5, 384, 239 5, 864, 529
2029 348, 069 196, 197 12, 358 6, 243, 715 6, 800, 338
2030 396, 739 223, 603 13, 783 7, 129, 499 7, 763, 624
2031 588, 890 655, 415 198, 377 2, 294, 279 3, 736, 961 2032 639, 365 733, 207 218, 281 2, 537, 438 4, 128, 290 2033 691, 894 814, 170 243, 867 2, 797, 346 4, 547, 277 2034 544, 651 658, 355 207, 001 2, 257, 967 3, 667, 974 2035 584, 910 724, 777 235, 997 2, 479, 601 4, 025, 284 2036 624, 668 782, 732 266, 334 2, 690, 088 4, 363, 823 2037 665, 961 836, 682 298, 069 2, 900, 689 4, 701, 401 2038 702, 717 884, 456 331, 256 3, 098, 381 5, 016, 811 2039 740, 754 927, 405 363, 415 3, 275, 850 5, 307, 424 2040 780, 116 972, 006 395, 157 3, 457, 937 5, 605, 216 2041 831, 445 1, 016, 848 429, 041 3, 665, 782 5, 943, 116 2042 885, 329 1, 054, 788 464, 390 3, 870, 920 6, 275, 427 2043 941, 373 1, 093, 960 501, 264 4, 084, 087 6, 620, 684 2044 999, 658 1, 134, 405 539, 838 4, 306, 049 6, 979, 950 2045 502, 232 557, 130 268, 914 2, 140, 446 3, 468, 722 2046 532, 085 577, 553 282, 578 2, 244, 928 3, 637, 143 2047 563, 122 598, 639 296, 719 2, 353, 288 3, 811, 769 2048 595, 390 620, 410 311, 130 2, 464, 763 3, 991, 692 2049 628, 932 642, 887 325, 804 2, 579, 411 4, 177, 035 2050 663, 797 666, 094 340, 979 2, 698, 256 4, 369, 126 2051 700, 034 690, 055 356, 671 2, 821, 445 4, 568, 205 2052 737, 375 714, 792 373, 069 2, 948, 810 4, 774, 046 2053 776, 172 740, 332 388, 644 3, 079, 107 4, 984, 254 2054 816, 479 766, 700 404, 716 3, 214, 103 5, 201, 998 2055 858, 353 793, 923 421, 304 3, 353, 963 5, 427, 542 2056 901, 850 821, 828 438, 422 3, 498, 578 5, 660, 678 2057 947, 030 848, 508 456, 208 3, 645, 921 5, 897, 668 2058 993, 956 875, 989 473, 836 3, 795, 567 6, 139, 348 2059 1, 042, 691 904, 294 492, 011 3, 950, 446 6, 389, 442 2060 1, 093, 301 933, 448 510, 750 4, 110, 737 6, 648, 236 2061 1, 131, 231 963, 476 530, 071 4, 252, 196 6, 876, 974 Total 25, 515, 558 26, 012, 419 11, 430, 371 $ 128, 994, 973 $ 191, 953, 322 EIFD Rev Var
Source: EPS.
24 Prepared by EPS 2/ 18/ 2022 Z: ISharedlProjectslSAC1192000N92015 Mossda/ e Tracf Financing PIanlModelsN920151FP Tab/ es 12 1721 35 suoi iw ui) anuanaa a 13
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39 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District—Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
Financing Plan
At the time of EIFD formation, it is expected that all of the facilities will be publicly constructed. However, it is possible that a portion of the facilities could be privately constructed. The EIFD is just one of at least a few funding sources that will be used to construct or reimburse for the construction of the Phase 4 SJAFCA Project. The Financing Plan to fund the design, environmental review, permitting, and construction of ULOP improvements anticipates funding from at least the following sources:

Existing RD 17 assessment.

Existing Regional SJAFCA 200- Year DIF.

New special benefit OAD.

State grant revenues available from an existing UFRR Agreement with SJAFCA.

Mossdale Tract Area EIFD.

For any EIFD- eligible improvements that may be privately constructed, the PFA anticipates developers would be responsible for securing financing and other funding sources needed to design and construct the improvements. Once completed and accepted by the appropriate public agency, the constructing entity may be eligible to be reimbursed by EIFD revenues subject to one or more reimbursement agreements executed between the constructing entity and the that appropriate public agency.

Limit on Total Taxes Allocated to the EIFD
The analysis in Attachment D informs the estimated number of dollars of tax revenue that may be allocated to the Mossdale Tract Area EIFD, which shall not exceed 559. 6 million, unless modified by the PFA. The maximum tax allocation estimate provided assumes collection of EIFD revenues through 2060, as shown in Attachment D.

EIFD Termination Date
The specific date on which the Mossdale Tract Area EIFD will terminate is not known at this time. Pursuant to Government Code Section 53398. 63 et seq., the maximum duration of the Mossdale Tract Area EIFD would be 45 years from the earlier date on which the issuance of bonds is approved pursuant to subdivision ( a) of Government Code Section 53398. 81, or the issuance of a loan to the Mossdale Tract Area EIFD is approved by an ATE pursuant to Government Code Section 53398. 87. Based on these requirements, the proposed Mossdale Tract Area EIFD termination date will be the earlier of ( a) 45 years following a successful bond election by the qualified electorate if an election is required or following the first bond issuance by the PFA if an election is no longer required or ( b) 45 years after the ATE approves a loan to the Mossdale Tract Area EIFD. However, the Mossdale Tract Area EIFD will cease to exist by no later than une 30, 2100.
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February 23, 2022
Fiscal Impact Analyses by ATE
In accordance with Government Code section 53398. 63( d), this report includes an analysis of the costs of providing services, as well as the estimated fiscal impacts of incremental new development in the EIFD, on the operating budget ( General Fund) of each participating ATE, during development and at buildout.

The fiscal impact analyses estimate taxes and other operating public revenues generated by new development, as well as the cost of public services required to serve new development. The analyses focus on fiscal impacts to each participating ATE in the EIFD:
the County, the City of Lathrop, the City of Manteca, and the City of Stockton. The fiscal impact analyses do not address activities budgeted in other Governmental Funds or Enterprise Funds ( e. g., Water Fund, Sewer Fund, Storm Sewer Fund).

The fiscal impact analysis model used for each individual fiscal impact analysis was developed by EPS with support from the staff of each ATE. EPS consulted each ATE' s budget documents to develop forecasting methodologies for specific revenues and expenditures affected by new development. In addition, EPS consulted with staff to clarify budget data and review fiscal assumptions on which this analysis is based. The models are based on the FY 2020- 21 Adopted Budget for each ATE and any midyear budget adjustments, 2020 countywide population figures for fiscal multipliers, and existing 2021 market conditions. All results are reported in 2020 dollars.

Key assumptions, provided and validated by the ATEs, underlying these fiscal impact analysis results are described below:

Incremental New Development and Population. At buildout, incremental new land uses in the Mossdale Tract Area EIFD include about 11, 200 residential units and

33. 1 million building square feet of nonresidential space. This level of development translates into about 32, 900 residents and 40, 600 employees, resulting in a total persons- served generated by development in the Mossdale Tract Area EIFD of 53, 100.

General Fund Property Tax Revenue. Incremental new property tax revenue generated by new development in the EIFD is based on each city or County General Fund' s share of the 1 percent property tax rate for all development located within existing city limits. For development located in the unincorporated portions of the County, it is assumed the projects will annex into the applicable adjacent city before development. The fiscal impact analyses reflect property tax- sharing agreements assuming the existing master tax- sharing agreement between the cities and the County remains in place. The analyses include estimates of the potential EIFD contribution for each ATE under two potential scenarios: a scenario reflecting the maximum tax rate for each ATE across all time periods, and the other, reflecting a variable tax rate, consistent with the rates used for the EIFD revenue estimates discussion in the prior section and summarized on Table 3- 2. Table 3- 1 shows the EIFD contribution allocations for each jurisdiction under both scenarios.

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February 23, 2022
General Fund Service Cost Assumptions. New development in the Mossdale Tract Area would represent incremental growth in the County, adding approximately 32, 900 residents and 40, 600 employees to an existing population base of approximately 773, 700 residents and 282, 200 employees ( including those residents and employees in the incorporated cities). This level of growth is anticipated to have an incremental impact on most County- provided services. A similar dynamic will be experienced by each city. As such, the fiscal impact analyses estimated projected incremental General Fund municipal service costs to each jurisdiction, primarily through the use of a multiplier method.

A summary of annual net fiscal impact analysis results for each ATE is described in the sections and shown in Tables 3- 4 through 3- 7.

City of Lathrop
The initial phase of development ( ending 2025) results in a net fiscal surplus of $ 264, 000 annually to the City of Lathrop before any contribution to the EIFD. This estimated surplus decreases to $ 134, 000 following EIFD allocation under both scenarios. At buildout, development in the City of Lathrop is estimated to result in a net fiscal deficit of

1. 4 million before EIFD contributions, based on anticipated revenues of approximately

16. 5 million and expenditures of approximately $ 17. 8 million. It is anticipated that EIFD contributions will decrease the estimated revenues at buildout by $ 233, 000 to

1. 0 million, resulting in a net fiscal deficit ranging from $ 1. 6 million to $ 2. 4 million under the Variable Tax Rate Scenario and Maximum Tax Rate Scenario, respectively.

In the interim years, the City of Lathrop is anticipated to experience a net fiscal surplus ranging from $ 1. 6 million to $ 4. 7 million annually, before EIFD contribution, reduced to surpluses ranging from $ 711, 000 to $ 4. 0 million under the Maximum Tax Rate Scenario and $ 1. 4 million to $ 4. 4 million under the Variable Tax Rate Scenario. Table 3- 4 summarizes the net fiscal impacts to the City of Lathrop. The fiscal impact analysis for the City of Lathrop is included as Attachment F of this document. s aad, P.<, o, sz000 szo sMo= a e. rF,, o a, a„ 9zo„ o.,,, FPo- z3-, zaoo 31 Economic & Planning Systems, Inc. ( EPS) 42 0
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43 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District— Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
City of Manteca
The initial phase of development ( ending 2025) results in a net fiscal deficit of$ 962, 000 annually to the City of Manteca before any contribution to the EIFD. This estimated deficit increases to $ 1. 1 million following EIFD allocation under both scenarios. At buildout, development in the City of Manteca is estimated to result in a net fiscal surplus of

5. 2 million before EIFD contributions, based on anticipated revenues of approximately

19. 4 million and expenditures of approximately $ 14. 2 million. It is anticipated that EIFD contributions will decrease the estimated revenues at buildout by $ 247, 000 to

1. 1 million, resulting in a net fiscal surplus ranging from $ 5. 0 million to $ 4. 1 million under the Variable Tax Rate Scenario and Maximum Tax Rate Scenario, respectively.

In the interim years, the City of Manteca is anticipated to experience a net fiscal surplus ranging from $ 1. 2 million to $ 4. 8 million annually, before EIFD contribution, reduced to surpluses ranging from $ 579, 000 to $ 3. 7 million under the Maximum Tax Rate Scenario and $ 812, 000 to $ 4. 5 million under the Variable Tax Rate Scenario. Table 3- 5 summarizes the net fiscal impacts to the City of Manteca. The fiscal impact analysis for the City of Manteca is included as Attachment G of this document.

City of Stockton
The initial phase of development ( ending 2025) results in a net fiscal deficit of

1. 6 million annually to the City of Stockton before any contribution to the EIFD. This estimated deficit remains consistent following EIFD allocation under both scenarios.

At buildout, development in the City of Stockton is estimated to result in a net fiscal surplus of$ 4. 2 million before EIFD contributions, based on anticipated revenues of approximately $ 11. 2 million and expenditures of approximately $ 6. 6 million. It is anticipated that EIFD contributions will decrease the estimated revenues at buildout by 85, 000 to $ 378, 000, resulting in a net fiscal surplus ranging from $ 4. 2 million to

3. 9 million under the Variable Tax Rate Scenario and Maximum Tax Allocation Scenario, respectively.

In the interim years, the City of Stockton is anticipated to experience net fiscal impacts ranging from a deficit of $ 920, 000 to a surplus of $ 3. 4 million annually, before EIFD contribution, reduced to a deficit of $ 1. 0 million to a surplus of$ 3. 0 million under the Maximum Tax Rate Scenario and a deficit of$ 984, 000 to a surplus of $ 3. 3 million under the Variable Tax Rate Scenario. Table 3- 6 summarizes the net fiscal impacts to the City of Stockton. The fiscal impact analysis for the City of Stockton is included as Attachment H of this document.
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46 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District— Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022
San Joaquin County
The initial phase of development ( ending 2025) results in a net fiscal surplus of

6. 0 million annually to the County before any contribution to the EIFD. This estimated surplus is reduced to $ 3. 5 million following EIFD allocation under both scenarios.

At buildout, development in the County is estimated to result in a net fiscal surplus of

25. 7 million before EIFD contributions, based on anticipated revenues of approximately

41. 5 million and expenditures of approximately $ 15. 8 million. It is anticipated that EIFD contributions will decrease the estimated revenues at buildout by $ 909, 000 to

4. 0 million, resulting in a net fiscal surplus ranging from $ 21. 7 million to $ 24. 8 million under the Variable Tax Rate Scenario and Maximum Tax Rate scenario, respectively.

In the interim years, the County is anticipated to experience net fiscal surpluses ranging from $ 12. 5 million to $ 23. 8 million annually, before EIFD contribution, reduced to

10. 5 million to $ 20. 2 million under the Maximum Tax Rate Scenario and $ 11. 2 million to

23. 0 million under the Variable Tax Rate Scenario. Table 3- 7 summarizes the net fiscal impacts to the County. The fiscal impact analysis for the County is included as Attachment I of this document.

Financing Reimbursement Costs
Because improvements being funded by EIFD revenues do not qualify for a Transit Priority Project Program, any permit and affordable housing expenses related to the project as described in Section 65470 would not be financed.

Dwelling Unit Replacement Plan
It is unknown if any housing units will be removed as a result of any project identified in this IFP. Therefore, a replacement plan is not included in this IFP. However, if any relocation of dwelling units is determined to be required in the future for a project financed by the Mossdale Tract Area EIFD, the PFA will develop a plan that complies with applicable relocation laws, including Government Code section 53398. 56, the California Relocation Assistance Law, Government Code section 7260, et seq., and the implementing regulations set forth in California Code of Regulations, Title 25, Chapter 6, section 6000, et seq.

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48 Mossdale Tract Area Enhanced Infrastructure Financing District—Infrastructure Financing Plan Draft Report
February 23, 2022

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Economic & Planning Systems, Inc. ( EPS) 38 e,,,. tt„ s 000,. s a, Mo, ea e, ttF a, so, a e, o,,.,, o, so,,,<, F, ozz, z,. 49 ATTACHMENTS:

Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and
Detailed Descriptions
Attachment B: Bond Proceed Analysis
Attachment C: Description of Facilities and
Development to Be Financed
Attachment D: Tax Increment Revenue Forecast—
Maximum Tax Rate Scenario
Attachment E: Tax Increment Revenue Forecast—
Variable Tax Rate Scenario
Attachment F: Lathrop Fiscal Impact Analysis
Attachment G: Manteca Fiscal Impact Analysis
Attachment H : Stockton Fiscal Impact Analysis
Attachment I: San Joaquin County Fiscal Impact
Analysis
50 ATTACHMENT A:

Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions
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67 Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San loaquin County EIFD Parcels List

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APN APN APN APN APN APN
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APN APN APN APN APN APN
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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San loaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels list

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San loaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San loaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parceis List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

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268- 809-0020-000 268-804- 0130- 000 268- 804-0580- 000 268- 805- 0390- 000 268- 806- 0360- 000 268- 808-0200- 000 268- 809-0030-000 268- 804- 0140- 000 268- 804- 0590- 000 268-805-0400- 000 268-806- 0370-000 268- 808-0210- 000 268- 809-0040- 000 268- 804-0150-000 268- 804-0600- 000 268-805- 0410- 000 268-806- 0380-000 268- 808- 0220- 000 268- 809-0050- 000 268-804- 0160- 000 268- 804-0610- 000 268- 805- 0420- 000 268- 806- 0390-000 268- 808- 0230- 000 268-809-0060- 000 268- 804- 0170- 000 268- 804-0620-000 268-805- 0430- 000 268-806- 0400-000 268-808- 0240-000 268-809-0070- 000 268-804- 0180- 000 268- 804-0630-000 268-805- 0440- 000 268-806-0410-000 268- 808- 0250- 000 268- 809-0080-000 268-804-0190-000 268- 804- 0640- 000 268- 805- 0450- 000 268-806-0420-000 268-808-0260-000 268- 809- 0090- 000 268- 804- 0200-000 268-805- 0010-000 268- 805-0460-000 268- 806-0430- 000 268-808-0270- 000 268- 809-0100- 000 268-804- 0210-000 268-805- 0020- 000 268- 805- 0470- 000 268- 806-0440- 000 268- 808- 0280- 000 268-809- 0110- 000 268-804-0220-000 268-805- 0030-000 268- 805- 0480- 000 268- 806- 0450- 000 268-808- 0290-000 268-809- 0120-000 268- 804- 0230- 000 268- 805- 0040- 000 268-806-0010-000 268- 806-0460-000 268- 808-0300-000 268- 809- 0130- 000 268- 804-0240-000 268-805- 0050-000 268- 806-0020-000 268- 806-0470-000 268-80& 0310- 000 268- 809-0140- 000 268- 804- 0250-000 268- 805- 0060-000 268- 806- 0030- 000 268- 806- 0480- 000 268-808- 0320- 000 268-809- 0150- 000 268- 804- 0260- 000 268- 805- 0070- 000 268- 806- 0040- 000 268- 806- 0490- 000 268- 808- 0330- 000 268- 809- 0160- 000 268- 804- 0270- 000 268- 805- 0080- 000 268- 806- 0050- 000 268- 806- 0500- 000 268- 808- 0340- 000 268-809-0170-000 268- 804- 0280- 000 268- 805- 0090- 000 268 806- 0060-000 268- 806-0510- 000 268- 808-0350-000 268- 809- 0180- 000 268- 804-0290- 000 268-805-0100- 000 268-806- 0070-000 268- 807-0010- 000 268- 808-0360-000 268- 809- 0190- 000 268- 804- 0300- 000 268- 805-0110-000 268-806-0080- 000 268- 807- 0020- 000 268- 808-0370- 000 268-809- 0200-000 268- 804-0310- 000 268-805- 0120- 000 268-806- 0090-000 268- 807- 0030- 000 268- 808-0380- 000 268-809- 0210-000 268- 804-0320- 000 268-805- 0130- 000 268- 806- 0100- 000 268- 807- 0040-000 268- 808- 0390-000 268-809- 0220-000 268-804-0330-000 268- 805- 0140-000 268-806- 0110-000 268-807- 0050-000 268- 808- 0400-000 268-809-0230-000 268-804- 0340- 000 268-805- 0150-000 268- 806- 0120- 000 268-807- 0060-000 268- 808-0410-000 268- 809- 0240- 000 268-804-0350-000 268- 805- 0160- 000 268-806-0130-000 268-807- 0070-000 268- 808-0420- 000 268- 809- 0250- 000 268-804- 0360-000 268- 805- 0170- 000 268-806-0140-000 268-807- 0080-000 268- 808- 0430- 000 268- 809-0260-000 268- 804- 0370-000 268- 805- 0180- 000 268-806- 0150- 000 268-807- 0090-000 268- 808- 0440-000 268- 809- 0270- 000 268- 804- 0380-000 268- 805- 0190-000 268-806-0160-000 268- 807- 0100-000 268- 808- 0450- 000 268- 809-0280- 000 268- 804- 0390- 000 268-805- 0200- 000 268- 806- 0170-000 268-808-0010- 000 268-808-0460- 000 268-809-0290-000 Prepored by LWA 65 1801005an looquin County EIFD Parcels List 20210128. x1sx 132
Attachment A: Mossdale Tract EIFD Maps and Detailed Descriptions San Joaquin County EIFD Parcels List

APN APN APN APN APN APN
268-809- 0300- 000 268- 809- 0750- 000
268- 809- 0310- 000 268-809- 0760-000
268-809- 0320-000 268- 809- 0770- 000
268- 809- 0330-000 268-809- 0780-000
268- 809- 0340-000 268- 809- 0790- 000
268-809- 0350-000 - 268- 809- 0800- 000
268-809- 0360- 000 268- 809-0810-000
268- 809-0370-000 268-809-0820-000
268- 809- 0380- 000 268-809-0830-000
268- 809- 0390- 000 268- 809- 0840- 000
268- 809- 0400-000 268-809-0850-000
268- 809- 0410- 000
268- 809- 0420- 000
268- 809-0430- 000
268-809- 0440-000
268-809- 0450-000
268- 809- 0460- 000
268- 809- 0470-000
268-809- 0480-000
268- 809- 0490- 000
268-809- 0500-000
268- 809- 0510- 000
268- 809- 0520-000
268- 809- 0530- 000
268- 809- 0540-000
268- 809- 0550-000
268- 809- 0560- 000
268- 809- 0570- 000
268- 809- 0580- 000
268- 809- 0590-000
268- 809-0600- 000
268- 809- 0610- 000
268- 809-0620- 000
268- 809- 0630- 000
268-809- 0640- 000
268- 809- 0650- 000
268- 809- 0660- 000
268- 809- 0670- 000
268-809- 0680-000
268- 809- 0690- 000
268- 809- 0700- 000
268- 809- 0710- 000
268- 809-0720-000
268- 809- 0730- 000
268- 809-0740- 000
Prepared by LWA 66 I80100 San loaquin County EIFD Paicels List 2022 O128. x1sx 133
ATTACHMENT B:

Bond Proceed Analysis
134
Attachment B: Bond Proceed Analysis
Sources and Uses of Funds
Sources of Funds
Par Amount of Bonds 125, 060, 000. 00
Plus: Accrued Interest
Less: ( OID)/ Plus: OIP
Less: Underwriter' s Discount 1. 00 1, 250, 600. 00)
Net Proceeds 123, 809, 400. 00
Other Source of Funds
Other Source of Funds
Total Sources 123,809,400.00
Uses of Funds
Project Fund Deposit 114, 100, 000. 00
Less: Interest Earnings
Net Funds 114, 100, 000. 00
Capitalized Interest Fund
Less: Interest Earnings
Less: Reserve Fund Earnings
Net Funds
Reserve Fund 8, 155, 800. 00
Costs of Issuance 500, 000. 00
Surety Bond Premium
Bond Insurance 50. 00 1, 048, 938. 25
L/ C Fees ( Upfront)
Accrued Interest
Other Use of Funds
Other Use of Funds
Total Uses 123,804,738. 25
Rounding Adjustment 4, 661. 75
Run Date November 2, 2021
Run Time 6: 19 AM
MuniSoft Version 4. 01
11/ 2/2021, 6: 19 AM
135
Attachment B: Bond Proceed Analysis
Summary Calculations
Arbitrage Yield 3. 56347 °/ o
True Interest Cost ( TIC) 3. 57577 %
All- In" True Interest Cost( AIC 3. 67117 %
Average Coupon 3. 50000 %
Net Interest Cost ( NIC) 3. 55166 %
Average Life 19. 357 Years
MuniSoff Version 4. 01
11/ 2/ 2021, 6: 19 AM
136
Attachment B: Bond Proceed Analysis
Gross Debt Service Schedule
Annual
Date Principal Rate Interest Debt Service
10/ 01/ 25
10/ 01/ 26 1, 555, 000 3. 500 4, 377, 100. 00 5,932, 100.00 10/ 01/ 27 1, 675, 000 3. 500 4, 322, 675. 00 5,997, 675.00 10/ 01/ 28 1, 800, 000 3. 500 4, 264, 050. 00 6, 064, 050. 00 10/ 01/ 29 1, 930, 000 3.500 4, 201, 050. 00 6, 131, 050. 00 10/ 01/ 30 2, 070, 000 3. 500 4, 133, 500. 00 6, 203, 500. 00 10/ 01/ 31 2, 210, 000 3. 500 4, 061, 050. 00 6, 271, 050. 00 10/ 01/ 32 2, 355, 000 3. 500 3, 983, 700. 00 6, 338, 700. 00 10/ 01/ 33 2, 510, 000 3. 500 3, 901, 275. 00 6, 411, 275. 00 10/ 01/ 34 2, 670, 000 3. 500 3, 813, 425. 00 6, 483,425. 00 10/ 01/ 35 2, 835, 000 3. 500 3, 719, 975. 00 6, 554, 975. 00 10/ 01/ 36 3, 005, 000 3. 500 3, 620, 750. 00 6, 625, 750. 00 10/ 01/ 37 3, 185, 000 3. 500 3, 515, 575. 00 6, 700, 575. 00 10/ 01/ 38 3, 370, 000 3. 500 3, 404, 100. 00 6, 774, 100. 00 10/ 01/ 39 3, 565, 000 3. 500 3, 286, 150. 00 6, 851, 150. 00 10/ 01/ 40 3, 765, 000 3. 500 3, 161, 375. 00 6, 926,375. 00 10/ 01/ 41 3, 975, 000 3. 500 3, 029, 600. 00 7, 004,600. 00 10/ 01/ 42 4, 190, 000 3. 500 2, 890, 475. 00 7, 080, 475. 00 10/ 01/ 43 4, 415, 000 3. 500 2, 743, 825. 00 7, 158, 825. 00 10/ 01/ 44 4, 650, 000 3. 500 2, 589, 300. 00 7, 239, 300. 00 10/ 01/ 45 4, 890, 000 3. 500 2, 426, 550. 00 7, 316, 550. 00 10/ 01/ 46 5, 140, 000 3. 500 2, 255, 400. 00 7, 395, 400. 00 10/ 01/ 47 5, 405, 000 3. 500 2, 075, 500. 00 7,480, 500.00 10/ 01/ 48 5, 675, 000 3. 500 1, 886, 325. 00 7,561, 325.00 10/ 01/ 49 5, 955, 000 3. 500 1, 687, 700. 00 7, 642, 700. 00 10/ 01/ 50 6, 250, 000 3. 500 1, 479, 275. 00 7, 729, 275. 00 10/ 01/ 51 6, 550, 000 3. 500 1, 260, 525. 00 7, 810, 525. 00 10/ 01/ 52 6, 865, 000 3. 500 1, 031, 275. 00 7, 896, 275.00 10/ 01/ 53 7, 190, 000 3. 500 791, 000. 00 7, 981, 000. 00 10/ 01/ 54 7, 530, 000 3. 500 539, 350. 00 8, 069, 350. 00 10/ 01/ 55 7, 880, 000 3. 500 275, 800. 00 8, 155, 800. 00 Subtotal 125, 060, 000 84, 727, 650. 00 209, 787 650. 00T Accrued
Total 125, 060, 000 84, 727, 650. 00 209, 787, 650. 00
MuniSoft Version 4.01
11/ 2/ 2021, 6: 19 AM
137
Attachment B: Bond Proceed Analysis
Net Debt Service Schedule
Reserve Fund 8, 155, 800. 00
Investment Rate 2. 00
Less Less Net
Periodic Capitalized Reserve Fund Annual
Date Debt Service Interest Earnings Debt Service
10/ 01/ 25
10/ 01/ 26 5, 932, 100. 00 163, 116. 00) 5, 768, 984. 00 10/ 01/ 27 5, 997, 675. 00 163, 116. 00) 5, 834, 559. 00 10/ 01/ 28 6, 064, 050. 00 163, 116. 00) 5, 900, 934. 00 10/ 01/ 29 6, 131, 050. 00 163, 116. 00) 5, 967, 934. 00 10/ 01/ 30 6, 203, 500. 00 163, 116. 00) 6, 040, 384. 00 10/ 01/ 31 6, 271, 050. 00 163, 116. 00) 6, 107, 934. 00 10/ 01/ 32 6, 338, 700. 00 163, 116. 00) 6, 175, 584. 00 10/ 01/ 33 6, 411, 275. 00 163, 116. 00) 6, 248, 159. 00 10/ 01/ 34 6, 483, 425. 00 163, 116. 00) 6, 320, 309. 00 10/ 01/ 35 6, 554, 975. 00 163, 116. 00) 6, 391, 859. 00 10/ 01/ 36 6, 625, 750. 00 163, 116. 00) 6, 462, 634. 00 10/ 01/ 37 6, 700, 575. 00 163, 116. 00) 6, 537,459.00
10/ 01/ 38 6, 774, 100. 00 163, 116. 00) 6, 610, 984. 00 10/ 01/ 39 6, 851, 150. 00 163, 116. 00) 6, 688, 034. 00 10/ 01/ 40 6, 926, 375. 00 163, 116. 00) 6, 763, 259. 00 10/ 01/ 41 7, 004, 600. 00 163, 116. 00) 6, 841, 484. 00 10/ 01/ 42 7, 080, 475. 00 163, 116. 00) 6, 917, 359. 00 10/ 01/ 43 7, 158, 825. 00 163, 116. 00) 6, 995, 709. 00 10/ 01/ 44 7, 239, 300. 00 163, 116. 00) 7, 076, 184. 00 10/ 01/ 45 7, 316, 550. 00 163, 116. 00) 7, 153, 434. 00 10/ 01/ 46 7, 395, 400. 00 163, 116. 00) 7, 232, 284. 00 10/ 01/ 47 7, 480, 500. 00 163, 116. 00) 7, 317,384.00
10/ 01/ 48 7, 561, 325. 00 163, 116. 00) 7, 398, 209. 00 10/ 01/ 49 7, 642, 700. 00 163, 116. 00) 7, 479, 584. 00 10/ 01/ 50 7, 729, 275. 00 163, 116. 00) 7, 566, 159. 00 10/ 01/ 51 7, 810, 525. 00 163, 116. 00) 7, 647, 409. 00 10/ 01/ 52 7, 896, 275. 00 163, 116. 00) 7, 733, 159. 00 10/ 01/ 53 7, 981, 000. 00 163, 116. 00) 7, 817, 884. 00 10/ 01/ 54 8, 069, 350. 00 163, 116. 00) 7, 906, 234. 00 10/ 01/ 55 8, 155, 800. 00 8, 318, 916. 00) 163, 116. 00) d . ,
sw ,
Subtotal 209, 787, 650. 00 13, 049, 280. 00) 196,738 370. 00 Accrued
Total 209, 787, 650. 00 13, 049, 280. 00) 196,738,370. 00 MuniSoft Version 4. 01
11/ 2/2021, 6: 19 AM
138
Attachment B: Bond Proceed Analysis
Sources and Uses of Funds
Sources of Funds
ParAmount of Bonds 138, 325, 000. 00
Plus: Accrued Interest
Less: ( OID)/ Plus: OIP
Less: Underwriter' s Discount 1. 00 1, 383, 250. 00)
Net Proceeds 136, 941, 750. 00
Other Source of Funds
Other Source of Funds
Total Sources 136, 941, 750.00
Uses of Funds
Project Fund Deposit 126, 404, 318. 88
Less: Interest Earnings
Net Funds 126, 404, 318. 88
Capitalized Interest Fund
Less: Interest Earnings
Less: Reserve Fund Earnings
Net Funds
Reserve Fund 8, 880, 300. 00
Costs of Issuance 500, 000. 00
Surety Bond Premium
Bond Insurance 50. 00 1, 157, 131. 13
L/ C Fees ( Upfront)
Accrued Interest
Other Use of Funds
Other Use of Funds
Total Uses 136,941, 750. 00
Rounding Adjustment
Run Date November 2, 2021
Run Time 6: 12 AM
MuniSoft Version 4.01
11/ 2/2021, 6: 13 AM
139
Attachment B: Bond Proceed Analysis
c. .

Summary Calculations
Arbitrage Yield 3. 56366 %
True Interest Cost( TIC) 3. 57619 %
All- In" True Interest Cost( AIC 3. 66896 %
Average Coupon 3. 50000 %
Net Interest Cost ( NIC) 3. 55200 %
Average Life 19. 230 Years
MuniSoft Version 4. 01
11/ 2/2021, 6: 13 AM
140
Attachment B: Bond Proceed Analysis
Gross Debt Service Schedule
Annual
Date Principal Rate Interest Debt Service
10/ 01/ 25
10/ 01/ 26 1, 810, 000 3. 500 4, 841, 375. 00 6, 651, 375. 00 10/ 01/ 27 1, 940, 000 3. 500 4, 778, 025. 00 6, 718, 025. 00 10/ 01/ 28 2, 075, 000 3. 500 4, 710, 125. 00 6, 785, 125. 00 10/ 01/ 29 2, 215, 000 3. 500 4, 637, 500. 00 6, 852, 500. 00 10/ 01/ 30 2, 365, 000 3. 500 4, 559, 975. 00 6, 924, 975. 00 10/ 01/ 31 2, 515, 000 3. 500 4, 477, 200. 00 6, 992, 200. 00 10/ 01/ 32 2, 675, 000 3. 500 4, 389, 175. 00 7, 064, 175. 00 10/ 01/ 33 2, 835, 000 3. 500 4, 295, 550. 00 7, 130, 550. 00 10/ 01/ 34 3, 010, 000 3. 500 4, 196, 325. 00 7, 206, 325. 00 10/ 01/ 35 3, 185, 000 3. 500 4, 090, 975. 00 7, 275,975. 00 10/ 01/ 36 3, 370, 000 3. 500 3, 979, 500. 00 7, 349, 500. 00 10/ 01/ 37 3, 560, 000 3. 500 3, 861, 550. 00 7,421, 550. 00 10/ 01/ 38 3, 760, 000 3. 500 3, 736, 950. 00 7, 496, 950. 00 10/ 01/ 39 3, 965, 000 3. 500 3, 605, 350. 00 7, 570, 350. 00 10/ 01/ 40 4, 180, 000 3. 500 3, 466, 575. 00 7,646, 575. 00 10/ 01/ 41 4, 405, 000 3. 500 3, 320, 275. 00 7, 725, 275. 00 10/ 01/ 42 4, 635, 000 3. 500 3, 166, 100. 00 7, 801, 100. 00 10/ 01/ 43 4, 875, 000 3. 500 3, 003, 875. 00 7, 878, 875. 00 10/ 01/ 44 5, 125, 000 3. 500 2, 833, 250. 00 7, 958, 250. 00 10/ 01/ 45 5, 385, 000 3. 500 2, 653, 875. 00 8, 038, 875. 00 10/ 01/ 46 5, 655, 000 3. 500 2, 465, 400. 00 8, 120, 400. 00 10/ 01/ 47 5, 930, 000 3. 500 2, 267, 475. 00 8, 197, 475. 00 10/ 01/ 48 6, 220, 000 3. 500 2, 059, 925. 00 8, 279,925. 00 10/ 01/ 49 6, 520, 000 3. 500 1, 842, 225. 00 8, 362, 225. 00 10/ 01/ 50 6, 835, 000 3. 500 1, 614, 025. 00 8,449, 025. 00 10/ 01/ 51 7, 160, 000 3. 500 1, 374, 800. 00 8, 534, 800.00 10/ 01/ 52 7, 495, 000 3. 500 1, 124, 200. 00 8, 619, 200. 00 10/ 01/ 53 7, 840, 000 3. 500 861, 875. 00 8, 701, 875. 00 10/ 01/ 54 8, 205, 000 3. 500 587, 475. 00 8, 792, 475. 00 10/ 01/ 55 8, 580, 000 3. 500 300, 300. 00 8, 880, 300.00 w _ _., - - .•,-. -.

Subtotal 138, 325, 000 93, 101, 225. 00 231, 426, 225. 00 Accrued
Total 138, 325, 000 93, 101, 225. 00 231, 426,225. 00
MuniSoft Version 4. 01
11/ 2/ 2021, 6: 13 AM
141
Attachment B: Bond Proceed Analysis
Net Debt Service Schedule
Reserve Fund 8, 880, 300. 00
Investment Rate 2. 00
Less Less Net
Periodic Capitalized Reserve Fund Annual
Date Debt Service Interest Earnings Debt Service
10/ 01/ 25
10/ 01/ 26 6, 651, 375. 00 177, 606. 00) 6, 473, 769. 00 10/ 01/ 27 6, 718, 025. 00 177, 606. 00) 6, 540, 419. 00 10/ 01/ 28 6, 785, 125. 00 177, 606. 00) 6, 607, 519. 00 10/ 01/ 29 6, 852, 500. 00 177, 606. 00) 6, 674, 894. 00 10/ 01/ 30 6, 924, 975. 00 177, 606. 00) 6, 747, 369. 00 10/ 01/ 31 6, 992, 200. 00 177, 606. 00) 6, 814, 594. 00 10/ 01/ 32 7, 064, 175. 00 177, 606. 00) 6, 886, 569. 00 10l01/ 33 7, 130, 550. 00 177, 606. 00) 6, 952, 944. 00 10/ 01/ 34 7, 206, 325. 00 177, 606. 00) 7, 028, 719. 00 10/ 01/ 35 7, 275, 975. 00 177, 606. 00) 7, 098, 369. 00 10/ 01/ 36 7, 349, 500. 00 177, 606. 00) 7, 171, 894. 00 10/ 01/ 37 7, 421, 550. 00 177, 606. 00) 7, 243, 944. 00 10/ 01/ 38 7, 496, 950. 00 177, 606. 00) 7, 319, 344. 00 10/ 01/ 39 7, 570, 350. 00 177, 606. 00) 7, 392, 744. 00 10/ 01/ 40 7, 646, 575. 00 177, 606. 00) 7, 468, 969. 00 10/ 01/ 41 7, 725, 275. 00 177, 606. 00) 7, 547,669.00
10/ 01/ 42 7, 801, 100. 00 177, 606. 00) 7, 623, 494. 00 10/ 01/ 43 7, 878, 875. 00 177, 606. 00) 7, 701, 269. 00 10/ 01/ 44 7, 958, 250. 00 177, 606. 00) 7, 780, 644. 00 10/ 01/ 45 8, 038, 875. 00 177, 606. 00) 7, 861, 269. 00 10/ 01/ 46 8, 120, 400. 00 177, 606. 00) 7, 942, 794. 00 10/ 01/ 47 8, 197, 475. 00 177, 606. 00) 8, 019, 869. 00 10/ 01/ 48 8, 279, 925. 00 177, 606. 00) 8, 102, 319. 00 10/ 01/ 49 8, 362, 225. 00 177, 606. 00) 8, 184, 619. 00 10/ 01/ 50 8, 449, 025. 00 177, 606. 00) 8, 271, 419. 00 10/ 01/ 51 8, 534, 800. 00 177, 606. 00) 8,357, 194. 00 10/ 01/ 52 8, 619, 200. 00 177, 606. 00) 8, 441, 594. 00 10/ 01/ 53 8, 701, 875. 00 177, 606. 00) 8, 524, 269. 00 10/ 01/ 54 8, 792, 475. 00 177, 606. 00) 8, 614, 869. 00 10/ 01/ 55 8, 880, 300. 00 9, 057, 906.00) 177, 606. 00) w
Subtotal 231, 426, 225. 00 14, 208, 480. 00) 217, 217, 745. 00 Accrued
Total 231, 426, 225. 00 14, 208, 480. 00) 217, 217, 745. 00 MuniSofr Version 4. 01
11/ 2/2021, 6: 13 AM
142
Attachment B: Bond Proceed Analysis
Sources and Uses of Funds
Sources of Funds
Par Amount of Bonds 48, 840, 000. 00
Plus: Accrued interest
Less: ( OID)/ Plus: OIP
Less: Underwriter' s Discount 1. 00 488, 400. 00)
Net Proceeds 48, 351, 600. 00
Other Source of Funds
Other Source of Funds
Total Sources
LL
48, 351, 600. 00
Uses of Funds
Project Fund Deposit 45, 000, 000. 00
Less: Interest Earnings
Net Funds 45, 000, 000. 00
Capitalized interest Fund
Less: Interest Earnings
Less: Reserve Fund Earnings
Net Funds
Reserve Fund 3, 000, 775. 00
Costs of Issuance 350, 000. 00
Surety Bond Premium
Bond Insurance
L/ C Fees ( Upfront)
Accrued Interest
Other Use of Funds
Other Use of Funds
Total Uses 48, 350,775. 00
Rounding Adjustment 825. 00
Run Date November 2, 2021
Run Time 5: 42 AM
MuniSoft Version 4.01
11/ 2/2021, 5: 42 AM
143
Attachment B: Bond Proceed Analysis
Summary Calculations
Arbitrage Yield 4. 50000 %
True Interest Cost ( TIC) 4. 58566 %
All- In" True Interest Cost( AIC 4. 64786 %
Average Coupon 4. 50000 %
Net Interest Cost ( NIC) 4. 55346 %
Average Life 18. 705 Years
MuniSoft Version 4. 01
11/ 2/ 2021, 5:42 AM
144
Attachment B: Bond Proceed Analysis
Gross Debt Service Schedule
Annual
Date Principal Rate Interest Debt Service
10/ 01/ 27
10/ 01/ 28 800, 000 4. 500 2, 197, 800. 00 2, 997, 800. 00 10/ 01/ 29 835, 000 4. 500 2, 161, 800. 00 2, 996, 800. 00 10/ 01/ 30 875, 000 4. 500 2, 124, 225. 00 2, 999, 225. 00 10/ 01/ 31 915, 000 4. 500 2, 084, 850. 00 2, 999, 850. 00 10/ 01/ 32 955, 000 4. 500 2, 043, 675. 00 2, 998,675. 00 10/ 01/ 33 995, 000 4. 500 2, 000, 700. 00 2, 995, 700. 00 10/ 01/ 34 1, 040, 000 4. 500 1, 955, 925. 00 2, 995, 925. 00 10/ 01/ 35 1, 090, 000 4. 500 1, 909, 125. 00 2, 999, 125. 00 10/ 01/ 36 1, 140, 000 4. 500 1, 860, 075. 00 3, 000, 075. 00 10/ 01/ 37 1, 190, 000 4. 500 1, 808, 775. 00 2, 998, 775. 00 10/ 01/ 38 1, 245, 000 4. 500 1, 755, 225. 00 3, 000, 225. 00 10/ 01/ 39 1, 300, 000 4. 500 1, 699,200. 00 2, 999, 200. 00 10/ 01/ 40 1, 360, 000 4. 500 1, 640,700. 00 3, 000, 700. 00 10/ 01/ 41 1, 420, 000 4. 500 1, 579, 500. 00 2, 999, 500. 00 10/ 01/ 42 1, 480, 000 4. 500 1, 515, 600. 00 2, 995, 600. 00 10/ 01/ 43 1, 550, 000 4. 500 1, 449, 000. 00 2, 999, 000. 00 10/ 01/ 44 1, 620, 000 4. 500 1, 379, 250. 00 2, 999,250.00 10/ 01/ 45 1, 690, 000 4. 500 1, 306, 350. 00 2, 996, 350. 00 10/ 01/ 46 1, 770, 000 4. 500 1, 230, 300. 00 3, 000, 300. 00 10/ 01/ 47 1, 845, 000 4. 500 1, 150, 650. 00 2, 995, 650. 00 10/ 01/ 48 1, 930, 000 4. 500 1, 067, 625. 00 2, 997, 625. 00 10/ 01/ 49 2, 020, 000 4. 500 980, 775. 00 3, 000, 775. 00 10/ 01/ 50 2, 110, 000 4. 500 889, 875. 00 2, 999, 875. 00 10/ 01/ 51 2, 205, 000 4. 500 794, 925. 00 2, 999, 925.00 10/ 01/ 52 2, 300, 000 4. 500 695, 700. 00 2, 995, 700.00 10/ 01/ 53 2, 405, 000 4. 500 592, 200. 00 2, 997, 200.00 10/ 01/ 54 2, 515, 000 4. 500 483, 975. 00 2, 998, 975. 00 10/ 01/ 55 2, 625, 000 4. 500 370, 800. 00 2, 995, 800. 00 10/ 01/ 56 2, 745, 000 4. 500 252, 675. 00 2, 997, 675. 00 10/ 01/ 57 2, 870, 000 4. 500 129, 150. 00 2, 999, 150. 00 Subtotal 48, 840, 000 41, 110, 425. 00 89, 950, 425. 00 Accrued
Total 48, 840, 000 41, 110, 425. 00 89, 950,425.00
MuniSoft Version 4. 01
11/ 2/ 2021, 5: 42 AM
145
Attachment B: Bond Proceed Analysis
Net Debt Service Schedule
Reserve Fund 3, 000, 775. 00
Investment Rate 2. 00
Less Less Net
Periodic Capitalized Reserve Fund Annual
Date Debt Service Interest Earnings Debt Service
10/ 01 J27
10/ 01/ 28 2, 997, 800. 00 60, 015. 50) 2, 937, 784. 50 10/ 01/ 29 2, 996, 800. 00 60, 015. 50) 2, 936, 784. 50 10/ 01/ 30 2, 999, 225. 00 60, 015. 50) 2, 939, 209. 50 10/ 01/ 31 2, 999, 850. 00 60, 015. 50) 2, 939, 834. 50 10/ 01/ 32 2, 998, 675. 00 60, 015. 50) 2, 938, 659. 50 10/ 01/ 33 2, 995, 700. 00 60, 015. 50) 2, 935, 684. 50 10/ 01/ 34 2, 995, 925. 00 60, 015. 50) 2, 935, 909. 50 10/ 01/ 35 2, 999, 125. 00 60, 015. 50) 2, 939, 109. 50 10/ 01/ 36 3, 000, 075. 00 60, 015. 50) 2, 940, 059. 50 10/ 01/ 37 2, 998, 775. 00 60, 015. 50) 2, 938, 759. 50 10/ 01/ 38 3, 000, 225. 00 60, 015. 50) 2, 940, 209. 50 10/ 01/ 39 2, 999, 200. 00 60, 015. 50) 2, 939, 184. 50 10/ 01/ 40 3, 000, 700. 00 60, 015. 50) 2, 940,684.50
10/ 01/ 41 2, 999, 500. 00 60, 015. 50) 2, 939, 484. 50 10/ 01/ 42 2, 995, 600. 00 60, 015. 50) 2, 935, 584. 50 10/ 01/ 43 2, 999, 000. 00 60, 015. 50) 2, 938, 984. 50 10/ 01/ 44 2, 999, 250. 00 60, 015. 50) 2, 939, 234. 50 10/ 01/ 45 2, 996, 350. 00 60, 015. 50) 2, 936, 334. 50 10/ 01/ 46 3, 000, 300. 00 60, 015. 50) 2, 940, 284. 50 10/ 01/ 47 2, 995, 650. 00 60, 015. 50) 2, 935, 634. 50 10/ 01/ 48 2, 997, 625. 00 60, 015. 50) 2, 937,609.50
10/ 01/ 49 3, 000, 775. 00 60, 015. 50) 2, 940, 759. 50 10/ 01/ 50 2, 999, 875. 00 60, 015. 50) 2, 939, 859. 50 10/ 01/ 51 2, 999, 925. 00 60, 015. 50) 2, 939, 909. 50 10/ 01/ 52 2, 995, 700. 00 60, 015. 50) 2, 935, 684. 50 10/ 01/ 53 2, 997, 200. 00 60, 015. 50) 2, 937, 184. 50 10/ 01/ 54 2, 998, 975. 00 60, 015. 50) 2, 938, 959. 50 10/ 01l55 2, 995, 800. 00 60, 015. 50) 2, 935, 784. 50
10/ 01/ 56 2, 997, 675. 00 60, 015. 50) 2, 937, 659. 50 10/ 01l57 2, 999, 150. 00 3, 060, 790. 50) 61, 640. 50) Subtotal 89, 950, 425. 00 4, 801, 240. 00) 85, 149, 185. 00 Accrued
Total 89, 950, 425. 00 4, 801, 240. 00) 85, 149, 185. 00 MuniSofr Version 4. 01
11/ 2/ 2021, 5: 42 AM
146
ATTACHMENT C:

Description of Facilities and
Development to Be Financed
147

ATTACHMENT C
Description of Facilities to be Financed
The EIFD is authorized to finance the purchase, construction, expansion, improvement, or rehabilitation of the facilities described herein. These facilities have an estimated useful life of 15 years or longer and are public facilities of communitywide significance that provide significant benefits to the EIFD or the surrounding community. Any facilities located outside the boundaries of the EIFD have a tangible connection to the work of the EIFD. The EIFD wili also finance planning and design activities that are directly related to the purchase, construction, expansion, or rehabilitation of these facilities. Facilities authorized to be financed by the EIFD include the following:

Public flood control facilities including, but not limited to, public flood risk reduction infrastructure associated with ensuring that the resulting levee system complies with the Urban Levee Design Criteria promulgated by the Ca( ifornia Department of Water Resources and San Joaquin Area Flood Control Agency Resolution (" SJAFCA") No. 19- 06 and SJAFCA' s Adopted Policy for Adapting Design Standards for the Mossdale Tract Area of SJAFCA in light of Climate Change.

Other Expenses
In addition to the direct costs of the above facilities, other incidental expenses as authorized by the EIFD Law, including but not limited to: the cost of engineering, planning, and surveying; construction staking; utility relocation and demolition costs incidental to the construction of the facilities; costs of project/ construction management; costs ( including the costs of legal services) associated with the creation of the EIFD; issuance of bonds or other debt; costs incurred by the City of Lathrop, City of Manteca, City of Stockton, County of San Joaquin or the E1FD in connection with the division of taxes pursuant to Government Code section 53398. 75; costs otherwise incurred in order to carry out the authorized purposes of the EIFD; and any other expenses incidental to the formation and implementation ofthe EIFD and to the construction, completion, inspection, and acquisition of the authorized facilities. 148

THIS PAGE INTENTIONALLY LEFT BLANK
149
ATTACHMENT D:

Tax Increment Revenue Forecast—
Maximum Tax Rate Scenario
150
List of Tables
Table 1 Property Tax Summary for Fiscal Years 2021- 22 through 2060- 61 ................ D- 1 Table 2 EIFD Revenue Summary for Fiscal Years 2021- 22 through 2060- 61............... D- 2 Table 3 Net Fiscal Impact After EIFD Contribution ................................................... D- 3 Table 4 Analysis Assumptions .............................................................................. D- 4 Table 5 Projected Net Property Tax and EIFD Revenue Summary— Lathrop ................. D- 5 Table 6 Projected Net Property Tax and EIFD Revenue— Lathrop Existing CityBoundaries ...................................................................................... D- 6 Table 7 Projected Net Property Tax and EIFD Revenue— Lathrop Annexation Area........ D- 7 Table 8 Projected Net Property Tax and EIFD Revenue Summary— Manteca ................ D- 8 Table 9 Projected Net Property Tax and EIFD Revenue— Manteca Existing CityBoundaries ...................................................................................... D- 9 Table 10 Projected Net Property Tax and EIFD Revenue— Manteca Annexation Area..... D- 10 Table 11 Projected Net Property Tax and EIFD Revenue Summary— Stockton ............. D- 11 Table 12 Projected Net Property Tax and EIFD Revenue—Stockton Existing CityBoundaries .................................................................................... D- 12 Table 13 Projected Net Property Tax and EIFD Revenue— Stockton Annexation Area .... D- 13 151
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